АРБИТРАЖНЫЙ СУД  

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А83-14516/2018

г. Калуга

13 августа 2019 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13.08.2019

Постановление изготовлено в полном объеме 13.08.2019

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

ФИО1

судей

ФИО2

ФИО3

при участии в заседании

от истца: 

индивидуального предпринимателя ФИО4

от ответчиков: 

Администрации города Евпатории Республики Крым

Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым

Муниципального унитарного предприятия «Управком «Пионер» городского округа Евпатории Республики Крым»

от третьего лица:

Коммунального предприятия «Жилищник-5»

не явились, извещены надлежащим образом

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 на решение Арбитражного суда Республики Крым от 31.01.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2019 по делу № А83-14516/2018, 

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Администрации города Евпатории Республики, Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым, Муниципальному унитарному предприятию «Управком «Пионер» городского округа Евпатории Республики Крым» о признании договора аренды № 62 от 01.03.2012 действительным.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 31.01.2019 (судья Плотников И.В.), оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2019 (судьи Евдокимов И.В., Колупаева Ю.В., Остапова Е.А.) по делу № А83-14516/2018 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, истец обратился в суд округа с кассационный жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель жалобы не согласен с оценкой судами обстоятельств заключения и исполнения договора аренды № 62 от 01.03.2012, поскольку отказ ответчиков в реализации истцом права на приватизацию объекта аренды ввиду отсутствия государственной регистрации договора аренды, нарушает права и законные интересы истца.  

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.03.2012 между Коммунальным предприятием «Жилищник-5» (Арендодатель) и физическим лицом-предпринимателем ФИО5 (Арендатор) заключен договор аренды № 62 (далее - Договор), в соответствии с пунктами 1.1, 1.2. которого, арендодатель передает в срочное платное пользование, имущество, находящееся в коммунальной собственности, а именно: нежилое подвальное помещение, площадью 102,1 кв. м, расположенное по адресу 

<

...>.

Договор действует с 01.03.2012 до 01.04.2015 (пунктом 9.1 Договора).

По истечении срока действия договора, арендатор обратился с заявлением о заключении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

...>.

09.09.2015 Департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории Республики Крым направил в адрес ФИО4 письмо, в котором указал на то, что для заключения договора аренды на новый срок следует обратиться в МУП «УК «Пионер» поскольку, согласно постановлению Администрации города Евпатории Республики Крым от 29.12.2014 № 123-п «О закреплении имущества за муниципальным унитарным предприятием «Управком «Пионер» имущество, которое ранее передавалось в аренду коммунальным предприятием «Жилищник-5» Евпаторийского городского совета закреплено за муниципальным унитарным предприятием «Управком «Пионер».

В дальнейшем, 30.12.2016 между МУП «Управком «Пионер» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО4 заключен договор аренды № 14 согласно которому, нежилые помещения, общей площадью 102,1 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>, переданы в платное пользование истцу на срок с 30.12.2016 по 30.11.2017.

Ввиду того, что договор аренды № 62 от 01.03.2012 не был удостоверен нотариально и не прошел государственную регистрацию, администрацией города Евпатории Республики Крым было отказано истцу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Учитывая положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов- Республики Крым и города федерального значения Севастополь» от 21.03.2014 №6-ФКЗ,  а также то, что правоотношения по настоящему делу являются длящимися (возникли до ратификации договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов» от 18.03.2014 и вступления в силу Закона № 6-ФКЗ), суды верно применили к спорным правоотношениям законодательство Украины и Российской Федерации.

При этом к правоотношениям, возникшим после 18.03.2014, применяются нормы законодательства Российской Федерации.

Суды правомерно пришли к выводу, что правоотношения сторон по своей правовой природе возникли из договора найма (аренды) имущества, регулируемые частью 1 статьи 759, частью 1 статьи 761, частью 1 статьи 762 Гражданского кодекса Украины, согласно которым по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок. Право передачи имущества в аренду имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права. За пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором найма. 

Согласно части 1 статьи 209 ГК Украины сделка, совершенная в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению только в случаях, установленных законом или договоренностью сторон.

В соответствии со статьей 210 ГК Украины сделка подлежит государственной регистрации лишь в случаях, установленных законом. Такая сделка является совершенной с момента её государственной регистрации.

Согласно положениям части 3 статьи 640 ГК Украины, договор, подлежащий нотариальному удостоверению или государственной регистрации, считается заключенным с момента его нотариального удостоверения или государственной регистрации, а в случае необходимости и нотариального удостоверения, и государственной регистрации- с момента государственной регистрации.

Частью 2 статьи 793 ГК Украины предусмотрено, что договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению.

Право пользования недвижимым  имуществом, возникшее на основании договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее 3 лет, подлежит государственной регистрации в соответствии с законом (статья 794 ГК Украины).

Учитывая условия пункта 9.1 договора, согласно которому последний действует с 01.03.2012 по 01.04.2015, то есть заключен на срок 3 года 1 месяц, суды правомерно пришли к выводу, что спорный договор в соответствии с требованиями закона подлежал обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. 

Доказательств внесения сторонами договора изменений относительно срока его действия, заключения дополнительных соглашений, истец в материалы дела не представил, в связи с этим полагать, что договор был заключен на срок менее 3 лет и не подлежал нотариальному удостоверению и государственной регистрации, у судов не имелось оснований.

В случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора такой договор считается ничтожным (часть 1 статьи 220 ГК Украины).   

Вместе с тем, в соответствии с частью 3 статьи 640 ГК Украины договор, который подлежит нотариальному удостоверению, является заключенным со дня такого удостоверения.

Согласно положениям пункта 2.6 постановления Пленума Высшего Хозяйственного суда Украины от 29.05.2013 №11 «О некоторых вопросах признания сделок (хозяйственных договоров) недействительными» не считаются совершенными сделки ( заключенными хозяйственные договоры), в которых (по которым) не осуществлена государственная регистрация или нотариальное удостоверение, необходимое для их совершения. То есть, если действия стороны свидетельствуют о том, что спорный договор фактически был заключен, суд должен рассмотреть, по сути, вопрос о соответствии его требованиям закона. Это правило не относится к случаям, когда для совершения сделки необходима ее государственная регистрация, поскольку в отсутствие соответствующей регистрации или удостоверения договор в любом случае не считается заключенным. 

Положения части 2 статьи 220 ГК Украины предоставляют суду право признать действительным нотариально не удостоверенный договор, если стороны договорились обо всех его существенных условиях и произошло полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонялась от нотариального удостоверения такого договора (недобросовестная сторона). Аналогичные нормы содержатся в статье 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предпринимателем не представлено доказательств уклонения арендодателя от нотариального удостоверения сделки либо создания с его стороны каких-либо препятствий для осуществления действий по нотариальному удостоверению. 

В материалах дела не содержится доказательств того, что истец обращался с заявлением о проведении государственной регистрации договора в орган компетентный на ее проведение и ему в этом было отказано. 

Учитывая нормы законодательства Украины и положения договора аренды, устанавливающего срок его действия более чем на 3 года, необходимым условием заключения (вступления в силу договора) являлось его нотариальное удостоверение и государственная регистрация. 

Исходя из указанных положений закона, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу, что договор аренды нельзя считать заключенным ввиду отсутствия нотариального удостоверения и государственной регистрации.     

Обстоятельства несения истцом затрат на неотделимые улучшения помещения, по настоящему делу судами первой и апелляционной инстанций не устанавливались. Реализация истцом права на преимущественное приобретение арендованного имущества, является самостоятельным предметом спора по делу № А83-8795/2016, где подлежит доказыванию факт наличия у истца преимущественного права на выкуп, в порядке установленном Федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».  С учетом предмета заявленных требований, отказ ответчиков от заключения с истцом нового договора аренды, не входят в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении настоящего спора. Заявление истцом новых, дополнительных требований, при рассмотрении дела судом первой инстанции, является одновременным изменением предмета и основания иска, что по смыслу ст. 49 АПК РФ, недопустимо, о чем судами первой и апелляционной инстанций дана соответствующая оценка. 

Иные, изложенные в кассационной жалобе доводы, несмотря на ссылку на нарушение норм материального и процессуального права, по существу выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 31.01.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2019 по делу № А83-14516/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

Председательствующий

ФИО1

Судьи

ФИО2

 

ФИО3