ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

E-mail: info@21aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А83-20634/2019

13 февраля  2023 года

город Севастополь

         

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07.02.2023.

Постановление изготовлено в полном объеме 13.02.2023.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей  Евдокимова И.В., Зарубина А.В., 

при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от общества  с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Холд- Инвест"  - ФИО2, представитель по доверенности №1 от 05.09.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Симферополя Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 02.12.2022 по делу № А83-20634/2019  (судья Осоченко И.К.)

по исковому заявлению Администрации города Симферополя Республики Крым

к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Холд- Инвест"

о взыскании задолженности по договору аренды,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Холд-Инвест"

к Администрации города Симферополя Республики Крым

о взыскании, 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Симферополя Республики Крым  (далее – истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску, Администарция) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым  заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Холд-Инвест" (далее – ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску, общество) в котором просит суд взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка от 15.02.2016 №18-2016, образовавшуюся по состоянию на 07.11.2019 в общей сумме 763 446,97 руб., в том числе: основной долг в размере 740 705,72 руб., пеня 22 741,25 руб.

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Холд-Инвест" обратилось в Арбитражный суд Республики Крым со встречным  исковым  заявлением (с учетом заявления об уточнении искового заявления, поданного в порядке статьи 49 АПК РФ)  к Администрации города Симферополя Республики Крым о взыскании суммы излишне уплаченной арендной платы в размере 991 680,67 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.02.2019 по 31.03.2022, с 02.10.2022 по 18.11.2022 в размере 208 489,24 руб., продолжив начисление процентов  в размере ключевой ставки Банка России на сумму задолженности, начиная с 19.11.2022 по день фактического исполнения обязательства по оплате задолженности, судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 02.12.2022 в удовлетворении исковых требований Администрации города Симферополя Республики Крым   отказано; встречные уточненные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Холд-Инвест" удовлетворены; взыскано с Администрации города Симферополя Республики Крым в пользу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Холд-Инвест" сумму излишне уплаченной арендной платы в размере 991 680,67 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 208 489,24 руб., продолжив начисление процентов  в размере ключевой ставки Банка России на сумму задолженности, начиная с 19.11.2022 по день фактического исполнения обязательства по оплате задолженности, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 25 002,00 руб. и за проведение судебной экспертизы в размере 35 000,00 руб.; возвращено Обществу с ограниченной ответственностью  "Специализированный застройщик "Холд-Инвест" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 3 362,50 руб., согласно платёжному поручению №9 от 15.01.2020.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Админисрация обратилась в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить первоначальные исковые требования, в удовлетворении встречных исковых требований - отказать

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на то, что судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального  права, а выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. В частности апеллянт указал,  что общество независимо от окончания арендных отношений фактически продолжило арендовать земельный участок после завершения им строительства, поскольку право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома на земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2023 апелляционная жалоба принята к производству апелляционного суда.

В судебном заседании представитель общества  возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил в её удовлетворении отказать и оставить решение суда первой инстанции без изменений, представил отзывы на апелляционную жалобу.

В судебное заседание иные  лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.

Лица, участвующие в деле, надлежащим  образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд  на основании  статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

15 февраля 2016 года между Администрацией города Симферополя Республики Крым (далее - Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Холд-Инвест» (далее - Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 18-2016 (далее - Договор).

Согласно п. 1.1. Договора Арендодатель передал Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 7024 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 90:22:010221:284.

В соответствии с п. 1.3. Договора участок предоставляется с видом разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), магазины, деловое управление, обслуживание автотранспорта. Категория земель: земли населенных пунктов.

Пунктом 2.3. раздела 2 Договора определена стоимость аренды земельного участка в размере 1 321 031 рубля 19 копеек в год, которая вносится Арендатором в денежной форме равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом в размере 110 082,93 руб.

Пунктом 2.2. раздела 2 Договора размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания Договора, в дальнейшем может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Республики Крым и муниципального образования городской округ Симферополь, изменением нормативной цены земельного участка, в том числе, при изменении площади земельного участка при упорядочении границ участка, переводе земельного участка из одной категории в другую, изменении рыночной стоимости земельного участка, пересмотре ставок арендной платы и (или) ставок земельного налога на соответствующий финансовый год, не более одного раза в год.

В соответствии с пунктом 2.8. Договора установлено, что в случае невнесения арендной платы в установленный Договором срок Арендатору начисляется пеня в соответствии с действующим законодательством в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 6.1. Договора земельный участок предоставлен в аренду сроком на 3 года с момента подписания Договора Сторонами.

Согласно пункту 7.1. договора аренды его действие прекращается по истечении срока, указанного в пункте 6.1. договора аренды.

На основании акта о передаче земельного участка от 18.02.2016 года  Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок площадью 7024 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 90:22:010221:284.

В обоснование заявленных требований  Администрация города Симферополя Республики Крым указывает, что обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Холд-Инвест" нарушены обязательства по договору аренды земельного участка №18-2016 от 15.02.2016 в части внесения арендной платы по договору, в связи с чем образовалась задолженность в размере 740 705,72 руб.

С целью досудебного урегулирования спора истцом в адрес общества направлена претензия №2892/40/05-10 от 03.12.2018 с требованием погасить имеющуюся задолженность, однако указанная претензия оставлена ответчиком без ответа.

Общество, возражая в отношении заявленных исковых требований Администрации, ссылалось на  своевременное исполнение обязанности по уплате арендной платы, указывало, что обществом за период с 15 февраля 2016 по 12 апреля 2019 уплачены денежные средства по договору аренды в  общем размере 4 392 220,10 руб.

Кроме того, обществом произведена переплата внесенных арендных платежей, в связи с чем обществом предъявлено встречное исковое заявление к Администрации города Симферополя Республики Крым о взыскании суммы переплаты по договору аренды, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, с последующим начислением процентов по день фактической оплаты.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (часть 1 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ, часть 4 статьи 22 ЗК РФ).

В статье 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона (пункт 2 статьи 39.7 ЗК РФ).

Судом первой инстанции, с целью  установления действительности оплаты аренды со стороны ООО "Специализированный застройщик "Холд-Инвест" по договору аренды земельного участка № 18-2016 от 15.02.2016 за период с 15.02.2016 по 12.04.2019, а также возможной переплаты платежей по указанному договору, по ходатайству общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Холд-Инвест" была назначена судебная экспертиза,  проведение  которой  было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Южная Федерация Экспертов».

Согласно заключению №03/22 от 31.05.2022, экспертом предоставлены ответы на следующие вопросы суда:

Отвечая на вопрос суда, подтверждается ли документально  сумма излишне уплаченной арендной платы в размере 1 523 485,99 рублей по встречному иску ООО "Специализированный застройщик "Холд-Инвест" к Администрации города Симферополя Республики Крым, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора - Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым о взыскании, с учетом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастрового учета (

<

...>), эксперт в своем Заключении указал, что сумма излишне уплаченной арендной платы в размере 1 523 485,99 рублей документально не подтверждается, однако  в результате исследования выявлена  сумма излишне уплаченной арендной платы по встречномуиску ООО "Специализированный застройщик "Холд-Инвест"  к Администрации городаСимферополя Республики Крым, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора - Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым о взыскании, с учетом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним игосударственного кадастрового учета (

<

...>), вразмере 1 167 284,41 руб.

Отвечая на второй вопрос суда, верно ли (математически) рассчитан  ООО "Специализированный застройщик "Холд-Инвест" размер процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 12 959,80 руб. за период с 28.11.2019 по 15.01.2020, экспертом дан ответ, что размер процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 12 959.80 руб. за период с 28.11.2019 по 15.01.2020 рассчитан ООО "Специализированный застройщик "Холд-Инвест"  верно (математически) исходя из суммы излишне уплаченной арендной платы в размере 1 523 485,99 руб. - определенной ООО "Специализированный застройщик "Холд-Инвест" за период с 28.11.2019 по 15.01.2020.

При этом сумма процентов за пользование чужими денежными средствами ООО "Специализированный застройщик "Холд-Инвест" за период с 28.11.2019 по 15.01.2020 составила 9 929,72 руб., исходя из суммы излишне уплаченной арендной платы, определенной экспертом в размере 1 167 284,41 руб.

Суд первой инстанции оценив экспертное заключение в соответствии с требованиями правил оценки доказательств, наряду с иными доказательствами по делу (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе») пришел к выводу, что заключение экспертизы согласуется с иными материалами, с учетом чего принято судом в качестве доказательства по делу.

Оценив в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленное экспертное заключение, суд апелляционной инстанции признает выводы, изложенные в данном заключении судебной экспертизы, обоснованными, соответствующими установленным по делу обстоятельствам.

Оценка доказательств на предмет их относимости, допустимости и достоверности осуществляется арбитражным судом в соответствии со статьей 71 АПК РФ. При этом оценка доказательств представляет собой определение судом объективной правдивости сведений о фактах, являющихся юридически значимыми для разрешения спора.

При этом, общество   с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Холд-Инвест" ознакомившись с заключением эксперта, представило пояснение, в котором указывало на некорректность расчета экспертом суммы неосновательного обогащения, как следствие, суммы процентов, поскольку, по мнению общества, экспертом не принято во внимание факт передачи застройщиком помещений в многоквартирном доме инвесторам (дольщикам) и регистрации за последними права собственности в таком МКД, в том числе момент регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

С учетом результатов экспертного исследования, судом  первой инстанции верно установлено, что обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Холд-Инвест" действительно произведена переплата по Договору  аренды земельного участка № 18-2016 от 15.02.2016.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд правомерно указал, что за период аренды на спорном земельном участке были возведены 4 очереди многоквартирного жилого комплекса, право собственности на жилые и нежилые помещения, в которых оформлены за третьими лицами:

-  секции 2, 2А, ТП площадью застройки 1039,1 кв.м., Сертификат о соответствии законченного строительством объекта серии РК № 16516007494, выдан Службой государственного строительного надзора Республики Крым 15.05.2016; регистрация права собственности на квартиру за 1-м собственником от 14.09.2016 запись № 90- 90/016-90/016/902/2016-37/1;

- секции 5,6 площадью застройки 954,6 кв.м., Сертификат о соответствии законченного строительством объекта серии РК № 16516010022, выдан Службой государственного строительного надзора Республики Крым 14.10.2016; регистрация права собственности на квартиру за 1-м собственником от 28.11.2016 запись № 90-90/016-90/016/938/2016-2124/1;

- секции 3,4 площадью застройки 931,17 кв.м., Сертификат о соответствии законченного строительством объекта серии РК № 16517011927, выдан Службой государственного строительного надзора Республики Крым 30.01.2017; регистрация права собственности на квартиру за 1-м собственником от 12.09.2017 запись № 90:22:010221:3791-90/090/2017-1;

-  секции 1, 1А, паркинг площадью застройки 1284,6 кв.м., Сертификат о соответствии законченного строительством объекта серии РК № 16517015512, выдан Службой государственного строительного надзора Республики Крым 09.10.017; регистрация права собственности на квартиру за 1-м собственником от 08.10.2018 запись № 90:22:010221:4361 -90/090/2018-1.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-Ф "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу вышеприведенных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 307-КГ15-14692.

Таким образом, судом первой инстанции верно отмечено, что многочисленной судебной практикой сформирован подход, согласно которому  с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды данного земельного участка считается прекращенным.

Судом первой инстанции правомерно принято во внимание, что из сводной ведомости исследования оплаты арендной платы по договору аренды земельного участка № 18-2016 от 15.02.2016, содержащейся в заключении эксперта,  общество за период с 2016 по 2019 гг. перечислило арендную плату за земельный участок площадью 7024 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 90:22:010221:284, в общей сумме 4 392 220,10 руб.

В качестве доказательств своевременного внесения арендной платы по договору ответчиком в материалы дела представлены копии соответствующих платежных поручений.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что арендная плата по договору  в период с 2016 по 2019 гг. внесена обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Холд-Инвест" своевременно и в полном объеме.

Суд первой инстанции, руководствуясь разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 о том, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды данного земельного участка считается прекращенным, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения искового требования  Администрации города Симферополя Республики Крым о взыскании задолженности по арендной плате, а также пени, применяемой в качестве финансовой станции по договору за просрочку исполнения обязательств.

Ссылка Администрации на порядок ведения ЕГРН Утверждённый Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, согласно пункту 139 которого, право собственности застройщика или публичного образования на участок не прекращается после регистрации права собственности первого участника долевого строительства; вместо этого регистрирующий орган внесет запись о долевой собственности застройщика (или публичного образования) и первого дольщика - правообладателя помещения; размер доли застройщика в праве на участок будет пропорционален общей площади не переданных дольщикам помещений и помещений, принадлежащих застройщику, обоснованно не принята во внимание судом первой инстанции, поскольку приказ с 29 июня 2021 года утратил силу  в соответствии с абзацем третьим пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 12 февраля 2020 г. N 131 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации и отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2020, N 7, ст. 855).

С учетом  вышеизложенного, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований.

Апеллянт полагает, что общество независимо от окончания арендных отношений фактически продолжило арендовать земельный участок после завершения им строительства, поскольку право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома на земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН.

Однако такое утверждение противоречит действующему законодательству и сложившейся судебной практике, что подтверждается следующим.

Установленные специальными нормами земельного и жилищного законодательства особенности возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок заключаются в том, что это право возникает вне зависимости от волеизъявления собственника земель, из которых формируется земельный участок под многоквартирным домом.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 №12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю.Дугенец, ФИО3 и ФИО4» (далее - Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 №12-П), правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества включено в сферу именно жилищного, а не земельного законодательства.

При этом границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ).

Как указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 №12-П, обратиться с заявлением о формировании земельного участка под МКД вправе любой собственник помещения дома или группа собственников. Земельный участок под домом переходит в собственность собственников помещений МКД с момента его государственного кадастрового учета.

В силу частей 3, 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч.1 ст.36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст.305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (пункт 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010).

В постановлении Президиума ВАС РФ от 19.02.2013 №12736/12 разъяснено, что поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (пункты 4.2, 4.3 Постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 №12-П).

Согласно вышеизложенному, а также с учетом позиции Верховного Суда РФ в определении от 06.02.2019г. по делу № 5-КГ18-301, формирование земельных участков на котором расположены МКД, относится к области публичных правоотношений, следовательно, именно на Администрации города Симферополя лежит публичная обязанность инициировать разработку проекта межевания и сформировать земельный участок под каждым МКД.

Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 N ВАС-654/14 по делу N А60-21163/2012, от 26.05.2014 N ВАС-6366/14 по делу N А53-8141/2013, Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 N 305-ЭС16-16174 по делу N А40-130924/2014, от 06.02.2015 N 301-ЭС14-7888 по делу N А43-17503/2013, применительно к земельным участкам, переданным в аренду для жилищного строительства определенной очередности сформирован правовой подход о правомерности начисления арендной платы с момента государственной регистрации права собственности первого собственника многоквартирного дома лишь за ту часть земельного участка, которая необходима для дальнейшего завершения строительства.

При этом не требуется формирование (выделение из общего земельного участка) самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий, а с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата за ту часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации. Таким образом, по смыслу вышеизложенного, спорный земельный участок, занятый жилым домом, перешедший в общую долевую собственность собственников жилых помещений, не может быть предметом арендных отношений и арендная плата за него не подлежит оплате.

Более того, возникновение у иных лиц, не являющихся сторонами договора аренды, прав на владение и пользование частью переданного в аренду для строительства земельного участка, свидетельствует о невозможности осуществления этих же полномочий арендатором по договору аренды. Согласно с. 4 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» обязанность по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, возложена на органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Таким образом, с учетом положений статей 36, 38 ЖК РФ, частей 2, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьи 413 ГК РФ, разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды земельного участка от 15.02.2016 прекратил свое действие.

С указанных дат прекратилось право Администрации города Симферополя распоряжения и начисления арендной платы по договору на соответствующую часть земельного участка с кадастровым номером 90:22:010221:284 и обязанность арендатора по ее уплате, что исключает продолжение арендных отношений в части такого земельного участка. Основания для начисления арендной платы за весь первоначально предоставленный под застройку участок отсутствуют. Тот факт, что земельные участки под указанными жилыми домами не сформированы, не свидетельствует о продолжении действия договора аренды после регистрации прав первых собственников на помещения в этих домах.

С 16.02.2019 арендные отношения сторон были прекращены в целом в связи с окончанием срока действия договора аренды земельного участка. Согласно позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 № 11642/11 при возникновении на спорный земельный участок общей долевой собственности в силу регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства, передача обществом мэрии спорного земельного участка по акту приема-передачи невозможны.

Таким образом, начисление  Администрацией обществу арендной платы за период с 15.02.2016 по 07.11.2019 по договору аренды от 15.02.2016, срок действия которого закончился 15.02.2019, безосновательно и незаконно.

В рамках настоящего дела обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Холд-Инвест" заявлены встречные исковые требования к Администрации города Симферополя Республики Крым о взыскании с суммы излишне уплаченной арендной платы в размере 991 680,67 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.02.2019 по 31.03.2022, с 02.10.2022 по 18.11.2022 в размере 208 489,24 руб., продолжив начисление процентов в размере ключевой ставки Банка России на сумму задолженности, начиная с 19.11.2022 по день фактического исполнения обязательства по оплате задолженности, судебные расходы по оплате государственной пошлины.

В силу части 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случае, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса.

В соответствии со статьей 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

В целях определения лица, с которого подлежит взысканию необоснованно полученное имущество (денежные средства), суду необходимо установить наличие самого факта неосновательного обогащения (то есть приобретения или сбережения имущества без установленных законом оснований), а также того обстоятельства, что именно это лицо, к которому предъявлен иск, является неосновательно обогатившимся лицом за счет лица, обратившегося с требованием о взыскании неосновательного обогащения.

Данный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014.

Исходя из указанных норм и положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), именно на истце в рассматриваемом случае лежит обязанность доказать факт приобретения либо сбережения ответчиком имущества, принадлежащего истцу, отсутствие у ответчика для этого правовых оснований, период такого пользования чужим имуществом, а также размер неосновательного обогащения.

Как усматривается из материалов дела,  общество установив, что им произведена переплата по Договору аренды земельного участка № 18-2016, в связи с внесением в адрес Администрации платежей по договору в период когда, право аренды уже было прекращено, направило в адрес  Администрации города Симферополя Республики Крым претензию от 27.11.2019 №60 с требованием о возврате излишне уплаченной суммы арендной платы в размере 1 523 485,99 руб.

Указанная претензия направлена в адрес Администрации почтовым отправлением  №29500041573969 и, согласно данным с официального сайта ФГУП «Почта Крыма», вручена адресату почтальоном 28 ноября 2019.

Принимая во внимание установленные в рамках настоящего дела обстоятельства, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что факт переплаты  арендных платежей (неосновательное обогащение)  подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, в том числе заключением судебной экономической экспертизы, выводы которой ответчиком  по встречному иску не опровергнуты,  а сам факт переплаты  ответчиком не оспорен.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что Администрация города Симферополя Республики Крым, получив претензионное письмо Общества 28.11.2019, и не возвратив ему сумму арендных платежей, внесенных истцом после прекращения действия договора, удержала указанную сумму без законных на то оснований,   в связи с чем является лицом  неосновательно обогатившимся за счет  общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Холд-Инвест".

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Администрацией было заявлено о пропуске срока исковой давности и применении последствий пропуска такого срока. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

В соответствии со статьей 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Холд-Инвест" уточняя свои встречные исковые требования, приняло во внимание заявление Администрации о пропуске срока исковой давности, а потому уточнило сумму неосновательного обогащения, подлежащую взысканию за период с 22.12.2016 по 12.04.2019, уменьшив ее до 991 680,67 руб.

Ответчиком контррасчета суммы неосновательного обогащения не представлено.

Судами данный расчет проверен и признан обоснованным и арифметически, методологически верным.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что требование истца по встречному иску о взыскании  с Администрации города Симферополя Республики Крым в пользу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Холд-Инвест" суммы излишне уплаченной арендной платы (неосновательного обогащения) в размере 991 680,67 руб. заявлено обосновано, расчет произведен верно, а потому подлежит удовлетворению.

Также общество просило взыскать с Администрации  проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.02.2019 по 31.03.2022, с 02.10.2022 по 18.11.2022 в размере  208 489,24 руб., продолжив начисление процентов  в размере ключевой ставки Банка России на сумму задолженности, начиная с 19.11.2022 по день фактического исполнения обязательства по оплате задолженности.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

По своей правовой природе проценты за пользование чужими денежными средствами являются самостоятельной мерой гражданско-правовой ответственности, установленной законом за нарушение денежного обязательства.

Обязательство по уплате процентов за пользование чужими денежными средствами возникает в силу неисполнения должником обязанности по уплате денежных средств их владельцу.

Поскольку основания для наступления указанного вида ответственности прямо предусмотрены ГК РФ, требование об уплате процентов может быть заявлено независимо от того, предусмотрена ли эта обязанность соглашением сторон.

В редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ, с 01.08.2016 размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Судом первой инстанции верно отмечено, что обязательство по уплате процентов за пользование чужими денежными средствами согласно пункту 2 статьи 1107 ГК РФ вытекает из обязательства по возмещению неосновательного обогащения.

При произведении расчета процентов общество исходило из того, что Администрация города Симферополя была осведомлена о завершении строительства всего комплекса МКД и регистрации права собственности на помещения в МКД за третьими лицами с 27.02.2019 (письмо ООО «Специализированный застройщик «Холд-Инвест» исх. № 9 от 20.02.2019).

Кроме того, при расчете процентов истцом по встречному иску были учтены требования Постановления Правительства РФ от 28.03.2022 N 497   "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами".

Представленный истцом расчёт процентов за пользование чужими денежными средствами признан судом первой инстанции арифметически и методологически верным. Апелляционная жалоба довод относительно правильности представленного расчёта не содержит.

В соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна.

При этом суд отмечает, что расчет суммы неустойки (в том числе процентов), начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами.

В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГК РФ, статья 179 АПК РФ).

 В связи с вышеизложенным, суд первой инстанции пришел к обоснованному  выводу, что исковое требование общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Холд-Инвест" о взыскании с Администрации города Симферополя Республики Крым в пользу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Холд-Инвест"  процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 208 489,24 руб., продолжив начисление процентов  в размере ключевой ставки Банка России на сумму задолженности, начиная с 19.11.2022 по день фактического исполнения обязательства по оплате задолженности, заявлено обосновано, расчет произведен верно, а потому подлежит удовлетворению в заявленном размере. 

Таким образом, суд пришел к верному выводу об удовлетворении встречного искового заявления общества.

Доводы подателя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.

Приведенным доводам судом первой инстанции дана надлежащая оценка, и они отклонены. Оснований для признания их обоснованными не усматривает и суд апелляционной инстанции.

Обжалуемое решение принято законно и обоснованно с правильным применением норм материального и процессуального права. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба признается не подлежащей удовлетворению как основанная на неверном толковании норм действующего законодательства.

В данном случае заявитель жалобы не представил в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции; доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Крым от 02.12.2022  на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями  268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 02.12.2022 по делу № А83-20634/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Симферополя Республики Крым - без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия  и может быть  обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья      

 

Судьи 

   Ю.В. Колупаева 

 

   И.В. Евдокимов 

 

   А.В. Зарубин