Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-152092/23-93-1259

г. Москва

17 октября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 сентября 2023 года 

Решение в полном объеме изготовлено 17 октября 2023 года 

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

Судьи Позднякова В.Д. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

с использованием средств аудиозаписи в ходе судебного заседания.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по заявлению ПАО "Вымпел-Коммуникации" (127083, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 28.08.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 771301001)

к Управлению Росреестра по Москве (115191, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 

<

***>, КПП: 772601001)

третье лицо: Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "Московский автомобильно-дорожный государственный технический университет (МАДИ)" (125319, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 12.02.2003, ИНН: 

<

***>, КПП: 771401001)

о признании незаконным решения от 10.05.2023 №КУВД-001/2022-34474313/5 об отказе государственной регистрации прав

при участии:

от заявителя – ФИО2 дов. от 24.12.2022, диплом

от ответчика – ФИО3 дов. от 29.08.2023, диплом

от третьего лица – не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

ПАО "Вымпел-Коммуникации" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве от 10.05.2023 №КУВД-001/2022-34474313/5 об отказе государственной регистрации прав.

Управлением Росреестра по Москве представлен письменный отзыв, согласно которому просит в удовлетворении заявленных требований отказать. 

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям и доводам, изложенным в заявлении.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям и доводам, изложенным в отзыве.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.kad.arbitr.ru, своих представителей в суд не направило. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ч. 5  ст.156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы заявления и отзыва на него, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ срок на обжалование оспариваемого   решения заявителем не пропущен.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.07.2022 между ПАО «ВымпелКом» (далее - Заявитель, Арендатор, ВымпелКом) и ФГБОУ ВО «МАДИ» (далее - Третье лицо, Арендодатель) был заключен Договор № А-22-164 аренды помещений здания, находящегося в оперативном управлении (далее - Договор).

В соответствии с п. 1.1. Договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование часть кровли здания (кадастровый номер 77:09:0004006:1009), расположенного по адресу: 125319 

<

...> (далее - Объект) для размещения оборудования радио доступа сотовой связи. Площадь передаваемого в аренду Объекта - 19,2 кв.м.

Эскиз (план) размещения оборудования радиодоступа сотовой связи Арендатора на кровле здания Объекта указан в Приложении № 2 к Договору.

Сведения о части крови Объекта, передаваемой в аренду, изложенные в Договоре и приложениях к нему, являются достаточными для ее надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в п. 1.1 Договора (согласно п. 1.3. Договора

01.07.2022 между Арендодателем и Арендатором был подписан Акт приема-передачи Объекта.

Согласно п.2.1. Договора Договор вступает в силу с момента государственной регистрации и действует по 30.06.2025 г. включительно, но в любом случае, до полного исполнения Сторонами своих обязательств по Договору.

В соответствии с п.3.2.19. Договора Арендатор обязался предоставить в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимые документы для регистрации Договора. Расходы, связанные с государственной регистрацией, несет Арендатор.

Во исполнение указанного обязательства 09.08.2022 г. Заявитель обратился к Регистрирующему органу с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, ограничений прав, обременении объектов недвижимости, сделок с прилагаемыми документами с приложением следующих документов:

-договор аренды помещений здания, находящегося в оперативном управлении от 01.06.2022 г.№ А-22-164,

-заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, ограничений прав, обременении объектов недвижимости, сделок с прилагаемыми документами от 09.08.2022 г. № MFC-0558|2022-1241761-1,

-платежное поручение от 27.07.2022 г. № 74503.

Перечень переданных документов подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг от 09.08.2022 г.

22.08.2022 Регистрирующий орган Уведомлением о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-34474313/1 уведомил ВымпелКом о приостановлении, начиная с 22.08.2022, осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении здания с кадастровым номером 77:09:0004006:1009, расположенного по адресу: 

<

...>, документы на который были представлены с заявлением вх. № КУВД-001/2022-34474313 от 09.08.2022 г., ввиду того, что Объект аренды, представляющий собой часть кровли, не представляется возможным однозначно идентифицировать для последующей государственной регистрации Договора с одновременным кадастровым учетом.

10.05.2023 Регистрирующий орган уведомил ВымпелКом об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав по тем же основаниям (уведомление № КУВД-001/2022-34474313/5 от 10.05.2023 г.)

Заявитель считает указанный отказ Регистрирующего органа незаконным и необоснованным, в связи с чем в связи с чем данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд с указанными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в той числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, 

В частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно подпунктам 2, 8, 9 части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Правоотношения Договора аренды, предусматривающего предоставление во временное владение и пользование части кровли здания, части кровли технического этажа и части стены технического этажа нежилого здания для размещения оборудования оператора сотовой связи (иного оборудования), регулируется нормами Гражданского законодательства Российской Федерации.

Отношения, связанные с временным пользованием одним лицом имуществом другого лица за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, регулируются нормами договора аренды (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. 

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанная позиция также отражена в пункте 9 постановления Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которой, положения статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Для понятия аренды характерна не передача вещи в пользование, а предоставление возможности пользоваться вещью в определенных договором пределах. Арендодатель вправе предоставлять арендатору возможность пользоваться своей вещью в любых пределах и частях, при этом предметом договора аренды будет являться часть вещи (в том числе крыша здания или ее часть).

Таким образом, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора передачи в пользование отдельной части здания -части поверхности крыши не соответствует действующему законодательству.

Также является необоснованным основанием отказа, то что право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику, и объектом аренды может быть недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. 

Согласно статье 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжается этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

На основании статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. 

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. 

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

Представленный на регистрацию Договор аренды содержит информацию об аренде индивидуально-определенной вещи, следовательно, предмет договора сторонами согласован.

Согласно ч.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним. В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. 

Таким образом, договор, предметом которого является предоставление одной стороной в пользование. другой части здания, является не противоречащим нормам действующего законодательства, однако такие отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, условиями самого договора, а также в порядке п. 1 ст. 6 ГК РФ применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды (данная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 2 августа 2017 г. №305-ЭС17- 6213). 

Как видно из схемы расположения телекоммуникационного оборудования сотовой связи на кровле здания (приложение № 1 к Договору) Стороны Договора не производили никаких технических изменений на кровле указанного здания, не выделяли и не создавали новый самостоятельный объект недвижимости. 

В соответствии с п. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. 

В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Исходя из разъяснений в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", положение статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.

В целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав объектом государственной регистрации может выступать неизолированная и необособленная часть объекта недвижимости.

Таким образом, исходя из положений статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных выше разъяснений, объектом аренды может выступать здание, строение, сооружение, помещение, изолированная или обособленная часть объект недвижимости, а также неизолированная и необособленная часть объекта недвижимости, которая не является самостоятельным объектом гражданских прав. 

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды

При передаче в аренду части здания (сооружения) новый объект недвижимости не возникает, соответственно, регистрировать право собственности на это имущество и оформлять отдельные документы технического учета не требуется. Индивидуализировать такой объект можно с помощью обозначения границ на техническом паспорте здания или сооружения, часть которого передается в аренду.

При передаче в аренду части здания (сооружения) для его надлежащей индивидуализации необходимо: описать само здание (сооружение); определить в договоре площадь, точное местоположение и границы части здания (сооружения), передаваемой в аренду.

При этом, для индивидуализации этого объекта, стороны могут составить соответствующее описание в текстовом виде либо подготовить графическое изображение (схему, план), из которого должно быть видно, какая часть здания или сооружения передана арендатору в пользование. Словесное или графическое описание части вещи может быть включено непосредственно в текст договора аренды в виде приложения, либо представлять собой отдельный документ, подписанный сторонами.

Наличие такого описания является достаточным основанием для государственной регистрации обременения на объект аренды .

Таким образом, государственная регистрация рассматриваемого договора аренды  действующему законодательству не противоречит.

С учетом изложенного, поскольку предметом аренды является неизолированные и необособленные части крыш зданий, не являющиеся самостоятельными объектами гражданских прав, при этом условие о предмете в договоре согласовано (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд исходит из того, что обременение в связи с государственной регистрацией договора аренды в порядке пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается на все здание.

В рассматриваемом случае Управление Росреестра по г. Москве, не представило надлежащих доказательств, подтверждающих обоснованность оспариваемого отказа. Принимая во внимание изложенное, суд полагает требования заявителя подлежащими удовлетворению в полном объеме

Оспариваемый отказ в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 01.07.2022 №А-22-164, заключенного между Федеральным государственным бюджетным образовательном учреждением высшего образования "Московский автомобильно-дорожный государственный технический университет (МАДИ)" и ПАО "Вымпел-Коммуникации", изложенный в уведомлении от 10.05.2023 №КУВД-001/2022-34474313/5 не основан на нормах права, а также нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создавая препятствия в реализации права на государственную регистрацию договора аренды.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

Учитывая, что решение по данному делу принято в пользу заявителя, в соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине взыскиваются с ответчика в пользу заявителя, поскольку законодательством не предусмотрено освобождение государственных или муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу (п.21 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 71, 75, 110, 167-170, 176, 198, 200, 201 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве, выраженное в уведомлении от 10.05.2023 №КУВД-001/2022-34474313/5  об отказе государственной регистрации прав.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить в десятидневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации договора аренды от 01.07.2022 №А-22-164, заключенного между Федеральным государственным бюджетным образовательном учреждением высшего образования "Московский автомобильно-дорожный государственный технический университет (МАДИ)" и ПАО "Вымпел-Коммуникации"

Проверено на соответствие ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН 

<

***>) в пользу Публичного акционерного общества "Вымпел-Коммуникации" (ОГРН: 

<

***>) расходы по оплате госпошлины в размере 3000 (три тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия (изготовления в полном объеме) в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

В.Д. Поздняков