Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-98786/2023

26 июня 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  03 июня 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  26 июня 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Новиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЮРИДИЧЕСКАЯ ФИРМА "АС" (адрес:  Россия 191186, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, наб. Канала ФИО2, д. 28/1 литер а, помещ. 24н, ОГРН: 

<

***>);

ответчик: КОМИТЕТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (адрес:  Россия 191144, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 

<

...>/А/2-Н, ОГРН:  

<

***>);

об обязании

при участии сторон согласно протоколу судебного заседания от 03.06.2025

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «АС»  (далее – истец, Фирма) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, КИО) об обязании заключить дополнительное соглашение к Договору аренды № 10-А232795 от 25.05.2005, в связи с существенным изменением обстоятельств, на следующих условиях:

«Комитет   имущественных   отношений   Санкт-Петербурга,   именуемый                      в дальнейшем   «Арендодатель»,  действующий  в  соответствии  с  Положением                          о Комитете, в лице с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «АС», ОГРН 

<

***>, ИНН/КПП 7806U10097/784001001, место нахождения: город Санкт-Петербург, адрес юридического лица: 191186, 

<

...>, литер А, помещ. 24Н, в лице генерального директора ФИО3, действующего на основании Устава, с другой стороны (далее - Стороны), заключили настоящее Дополнительное соглашение (далее - Соглашение) к Договору аренды нежилого помещения   № 10-А232795 от 25 мая 2005 года (далее - Договор) о нижеследующем:

1. Стороны решили дополнить Договор пунктом 3.8., который изложить                           в следующей редакции:

«Арендатор освобождается от внесения арендной платы по Договору, на период  с 08 апреля 2023 года, и на весь период использования Объекта по его назначению,   и до момента полной отмены постановления от 08 апреля 2023 года, вынесенного в рамках уголовного дела № 12302400019000034, старшим следователем третьего следственного отдела второго управления по расследованию особо важных дел Главного следственного управления Следственного комитета РФ по Санкт-Петербургу,   майора   юстиции ФИО4 возбужденное 06.03.2023 следственным  отделом  Центрального района Главного следственного управления Следственного  комитета  РФ по Санкт-Петербургу  по признакам преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 151 УК РФ, которым Объект был признан и приобщен к уголовному делу, как вещественное доказательство».

Остальные положения Договора остаются без изменений. Настоящее соглашение  является неотъемлемой частью Договора, и составлено в трех экземплярах,  один из которых находится у Арендодателя, второй  - у Арендатора, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок.».

   В рамках дела № А56-109232/2023 Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского Государственного Казенного Учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ООО «Юридическая фирма «АС» о взыскании денежных средств и расторжении Договора аренды № 10-А232795 от 25.05.2005 года.

Определением от 25.01.2024 объединены дела № А56-98786/2023 и № А56-109232/2023 в одно производство для их совместного рассмотрения, с присвоением номера дела № А56-98786/2023 и передачей дела в производства судье Новиковой Е.В.

Определением от 07.10.2024 приостановлено производство по делу № А56-98786/2023 до рассмотрения дела А56-33600/2024.

Протокольным определением от 22.04.2025 в соответствии со ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса РФ возобновлено производство по делу.

Комитет в судебное заседание не явился, представил в материалы дела ходатайство об уточнении заявленных требований по встречному иску, просил взыскать с ООО «Юридическая фирма «АС» задолженность по арендной плате за период с 01.04.2023 по 31.10.2024 в размере 16802992 руб. 21 коп., пени в размере 7352376 руб. 32 коп. по состоянию на 01.11.2024, пени с 02.11.2024 в размере 0,15 % от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательств по оплате арендной платы; расторгнуть договор аренды от 25.05.2005 № 10-А232795.

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнения по встречному иску судом приняты.

Суд, в порядке пункта 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации завершил предварительное слушание дела и перешел к рассмотрению спора по существу.

Представитель ООО «Юридическая фирма «АС» возражал против удовлетворения требований Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга по доводам, изложенным в отзыве и письменных пояснений на исковое заявление, просил удовлетворить иск ООО «Юридическая фирма «АС» в полном объеме.

Представитель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в судебное заседание не явился. В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебное заседание проводится при данной яке.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

На основании договора аренды № 10-А232795 от 25.05.2005 (далее - Договор) заключенного между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (арендодатель) и ООО «Юридическая фирма «АС» (арендатор), ООО "Юридическая фирма «АС» занимает части помещения общей площадью 667.8 кв. м по адресу: 191011, г. Санкт-Петербург, набережная канала ФИО2, д. 28/1, литер А, пом. 24Н (1-15), пом. 24Щ25-38), пом. 24Н(20-24), пом. 24Н (16-19) (далее - Объект).

Срок действия Договора был установлен на 10 лет.

После истечения срока действия Договора на основании пункта 5.2 договора и в соответствии со статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) действие договора было возобновлено на неопределенный срок.

Как указывает КИО, в нарушение пунктов 2.2.2 и 3.4 Договора ООО «Юридическая фирма «АС» не выполнило принятых на себя обязательств по своевременной оплате арендуемого объекта. Встречные требования КИО о погашении задолженности по арендной плате за период с 01.04.2023 - 31.10.2024, с учетом принятых судом уточнений, составили 16802992 руб. 21 коп.

За просрочку перечисления арендной платы, на основании п. 4.9 Договора, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга также требует взыскать пени в размере 0.15% от суммы задолженности за каждый день просрочки, которые по состоянию на 31.10.2024 составили 7352376 руб. 32 коп.

В соответствии с п.5.3.2 Договора возникновение задолженности по внесению арендной платы в течении 3-х месяцев является основанием для досрочного его расторжения.

В адрес ООО «Юридическая фирма «АС» была направлена претензия № ПР-28280/23-0-0 от 20.07.2023 с предложением о погашении задолженности, добровольном расторжении договора аренды и освобождении занимаемых объектов недвижимости.

Претензия была оставлена ООО «Юридическая фирма «АС» без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Комитета в суд с исковыми требованиями являющимися предметом встречного иска.

КИО в материалы дела было представлено уведомление от 29.09.2023 № 04-15-19917/23-0-0 об отказе от исполнения договора, что, по мнению ответчика, препятствует удовлетворению требований ООО «Юридическая фирма «АС» в части обязания заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 10-А232795 от 25.05.2005 об освобождении от внесения арендной платы, учитывая прекращение действия договора.

ООО «Юридическая фирма «АС», возражая против встречных требований, указывает на то, что в настоящее время Фирма должна быть освобождена от уплаты арендной платы по заявленным периодам (с 01.04.2023 по 31.10.2024), поскольку постановлением старшего следователя третьего следственного отдела второго управления по расследованию особо важных дел Главного следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Санкт-Петербургу от 08.04.2023 названный объект наряду с различными нежилыми помещениями, расположенными в разных частях города Санкт-Петербурга (включая Литовский пр., ул. Думскую и наб. Канала ФИО2), был признан вещественным доказательством и приобщён к уголовному делу № 12302400019000034, возбуждённому 06.03.2023 следственным отделом Центрального района Главного следственного управления Следственного комитета РФ по Санкт-Петербургу по признакам преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 151 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Объект был опечатан следственными органами, доступ к нему ограничен для третьих лиц, в том числе и представителей ООО «Юридическая фирма «АС». Постановлением следственных органов от 29.05.2023 в отмене постановления от 08.04.2023 ООО «Юридическая фирма «АС» было отказано в полном объёме.

Истец, ссылаясь на то, что признание и приобщение спорного нежилого помещения к уголовному делу в качестве вещественного доказательства на основании постановления от 08.04.2023 повлекли за собой полный запрет на осуществление законной предпринимательской деятельности, уведомил Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга 10.04.2023. Впоследствии, 13.10.2023, Фирма обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к КИО об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее освобождение от уплаты арендной платы на период невозможности использования помещения по прямому назначению в связи с предварительным следствием по уголовному делу № 12302400019000034.

Также ООО «Юридическая фирма «АС» ссылается на вступившее в законную силу постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56-33600/2024 от 21.10.2024, которым суд апелляционной инстанции:

признал недействительным одностороннее расторжение Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга договора аренды № 10-А232795 от 25.05.2005, изложенное в уведомлении от 29.09.2023 № 04-15-19917/23-0-0;

признал действующим договор аренды № 10-А232795 от 25.05.2005;

признал незаконным отказ, оформленный уведомлением от 26 марта 2024 года № 05-26-22769/24-0-2, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, наб. канала ФИО2, д. 28/1, литер А, помещение 24Н, общей площадью 667,8 (шестьсот шестьдесят семь целых и восемь десятых) кв. м., этажи 1—4, кадастровый номер 78:1140:1:1:13.

Таким образом, согласно позиции истца, выводы, сделанные в судебном акте суда апелляционной инстанции по делу № А56-33600/2024 от 21.10.2024, имеют преюдициальную силу для настоящего дела в соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ. Договор аренды № 10-А232795 от 25.05.2005 является действующим, что не препятствует удовлетворению требований ООО «Юридическая фирма «АС».

Заслушав доводы представителя истца, суд полагает, что исковые требования ООО «Юридическая фирма «АС» подлежат удовлетворению, а требования, заявленные Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, подлежат отклонению по следующим основаниям.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.

Условия изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств определены в статье 451 ГК РФ.

В пункте 1 статьи 451 ГК РФ установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ установлено, что, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1)     в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2)     изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3)   исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бысоответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон иповлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительнойстепени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключениидоговора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что рискизменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Лицо, требующее внесение изменений в договор, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным в том случае, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В рассматриваемом случае ответчиком доказано, что ООО «Юридическая фирма «АС», как арендатор, не имело возможности использовать арендуемое нежилое помещение по назначению и уплачивать арендную плату. При этом истец предпринимал меры для преодоления указанных обстоятельств с той степенью заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора и условиям оборота. В частности, общество обратилось в Главное следственное управление Следственного комитета Российской Федерации по Санкт-Петербургу с ходатайством об отмене постановления следственных органов от 08.04.2023. Кроме того, ООО «Юридическая фирма «АС» уведомило Комитет имущественных отношений     Санкт-Петербурга 10.04.2023, сообщив о невозможности использования помещения по назначению и внесения арендной платы.

Таким образом, признание нежилого помещения (предмета аренды по договору) вещественным доказательством и его приобщение к уголовному делу № 12302400019000034 на основании постановления от 08.04.2023 являются обстоятельствами, которые стороны не могли предвидеть на момент заключения договора. Указанные события носят чрезвычайный характер и существенно повлияли на деятельность ООО «Юридическая фирма «АС».

ООО «Юридическая фирма «АС», учитывая требования пункта 2 статьи 452 ГК РФ в целях соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора, направило 29.08.2023 в адрес Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга требование об изменении условий договора, а равно и проект дополнительного соглашения к договору, которое осталось без ответа.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно постановлению Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56-33600/2024 от 21.10.2024, было признано недействительным одностороннее расторжение Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга договора аренды № 10-А232795 от 25.05.2005, изложенное в уведомлении от 29.09.2023 № 04-15-19917/23-0-0; также суд апелляционной инстанции признал действующим договор аренды № 10-А232795 от 25.05.2005.

Также со стороны ООО «Юридическая фирма «АС» представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от 10.03.2025, из которой следует, что регистрирующим органом в сведения ЕГРН внесена соответствующая запись о регистрации № 78:31:0001140:2083-78/011/2025-10 от 10.03.2025 года, которым внесены сведения о действии договора аренды № 10-А232795 от 25.05.2005.

Таким образом, учитывая, что договор аренды № 10-А232795 от 25.05.2005 является действующим и не прекращён, суд приходит к выводу, что требования ООО «Юридическая фирма «АС» подлежат удовлетворению в части обязания Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить дополнительное соглашение к договору аренды, которым предусмотреть возможность освобождения от уплаты арендной платы на период невозможности использования помещения по своему прямому назначению в течение всего периода предварительного следствия по уголовному делу № 12302400019000034.

Отказывая в удовлетворении встречных требований Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к ООО «Юридическая фирма «АС», суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из п. 3 ст. 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 г. № 305-ЭС17-17952.

Кроме того, в соответствии с п. 1, подп. 1 и абзацем первым подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

-    арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);

-    переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);

-    арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);

-    имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

По настоящему делу, как и в вышеприведённой судебной практике, в отношении объекта аренды наличие ограничений, наложенных следственным органом, в части использования арендуемого нежилого помещения, повлекло за собой невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, ввиду чего в отношении первоначально заявленных требования суду надлежит отказать.

Аналогичная позиция указана в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 г. № 305-ЭС15-15053. 

Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Учитывая, что ООО «Юридическая фирма «АС» доказало (и не опровергнуто Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга), что недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды №. 10-А232795 от 25.05.2005, с 08.04.2023 по настоящее время было признано вещественным доказательством, доступ к нему ограничен и арестовано в публичном интересе, а органами предварительного следствия было запрещено его использование ООО «Юридическая фирма «АС» как арендатором в тех целях, которые оговаривались и были согласованы с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора аренды, суд полагает установленным, что у ООО «Юридическая фирма «АС» отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды в заявленный Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга период для целей, предусмотренных договором, по причине, за которую арендатор не отвечает (ограничение на доступ к нему, арест в публичном интересе со стороны органов предварительного следствия), что освобождает ООО «Юридическая фирма «АС» от обязанности по внесению арендной платы в спорный период.

Аналогичные выводы, которые признаются судом преюдициальными в порядке ч. 2 ст. 69 АПК РФ, содержатся в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56-33600/2024 от 21.10.2024 (абз. 5 стр. 7 Постановления). Суд апелляционной инстанции фактически констатировал, что не могут учитываться суммы арендной платы для целей определения задолженности ООО «Юридическая фирма «АС» по спорному договору аренды перед Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, которая могла возникнуть за период пользования помещением, когда ООО «Юридическая фирма «АС» не имело возможности использовать помещение по обстоятельствам, не зависящим от него.

Также суд, исследовав представленные Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга расчеты по взыскиваемой задолженности по договору аренды № 10-А232795 от 25.05.2005, учитывает то обстоятельство, что ООО «Юридическая фирма «АС» с даты заключения указанного договора (свыше 18 лет) и до мая 2023 года не имело задолженности по внесению арендной платы, исправно осуществляло платежи в адрес Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (за исключением периодов действия ограничений, связанных с COVID-19, с учётом предоставленной отсрочки). Это дополнительно свидетельствует о том, что ограничения на использование предмета договора аренды, введённые следственными органами с 08.04.2023, повлекли невозможность осуществления хозяйственной деятельности и своевременного внесения арендной платы при отсутствии какого-либо недобросовестного поведения со стороны

Также суд отказывает в удовлетворении требований Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, касающихся расторжения договора аренды № 10-А232795 от 25.05.2005, поскольку Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга не приведены доказательства нарушений условий договора со стороны ООО «Юридическая фирма «АС».

Согласно подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон только при существенном нарушении условий договора другой стороной. Существенным признается нарушение, которое влечет для пострадавшей стороны ущерб, лишающий ее в значительной степени того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец, в соответствии с требованиями указанной нормы, обязан доказать наличие обстоятельств, предусмотренных п. 2 ст. 450 ГК РФ, для расторжения договора в судебном порядке.

Оценка наличия нарушения и его существенности (в контексте подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ) осуществляется судом в рамках предоставленных ему дискреционных полномочий.

В данном случае невозможность внесения арендной платы со стороны арендатора — ООО «Юридическая фирма «АС» (как потенциальное нарушение условий договора) обусловлена тем, что:

- договор аренды всегда носит взаимный характер;

-    риск невозможности использования имущества в соответствии с его назначением и условиями договора возлагается на арендодателя.

Если невозможность использования имущества возникла по причинам, за которые арендатор не отвечает, он освобождается от обязанности вносить арендную плату. Следовательно, суд не усматривает оснований, предусмотренных подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, для расторжения договора.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга и полежат взысканию в пользу Юридическая фирма «АС».

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Исковые требования ООО «Юридическая фирма «АС» удовлетворить. 

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить дополнительное соглашение к Договору аренды № 10-А232795 от 25.05.2005, в связи с существенным изменением обстоятельств, на следующих условиях:

«Комитет   имущественных   отношений   Санкт-Петербурга,   именуемый                      в дальнейшем   «Арендодатель»,  действующий  в  соответствии  с  Положением                          о Комитете, в лице с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «АС», ОГРН 

<

***>, ИНН/КПП 7806U10097/784001001, место нахождения: город Санкт-Петербург, адрес юридического лица: 191186, 

<

...>, литер А, помещ. 24Н, в лице генерального директора ФИО3, действующего на основании Устава, с другой стороны (далее - Стороны), заключили настоящее Дополнительное соглашение (далее - Соглашение) к Договору аренды нежилого помещения   № 10-А232795 от 25 мая 2005 года (далее - Договор) о нижеследующем:

1. Стороны решили дополнить Договор пунктом 3.8., который изложить                           в следующей редакции:

«Арендатор освобождается от внесения арендной платы по Договору, на период  с 08 апреля 2023 года, и на весь период использования Объекта по его назначению,   и до момента полной отмены постановления от 08 апреля 2023 года, вынесенного в рамках уголовного дела № 12302400019000034, старшим следователем третьего следственного отдела второго управления по расследованию особо важных дел Главного следственного управления Следственного комитета РФ по Санкт-Петербургу,   майора   юстиции ФИО4 возбужденное 06.03.2023 следственным  отделом  Центрального района Главного следственного управления Следственного  комитета  РФ по Санкт-Петербургу  по признакам преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 151 УК РФ, которым Объект был признан и приобщен к уголовному делу, как вещественное доказательство».

Остальные положения Договора остаются без изменений. Настоящее соглашение  является неотъемлемой частью Договора, и составлено в трех экземплярах,  один из которых находится у Арендодателя, второй  - у Арендатора, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок.».

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербургав пользу ООО «Юридическая фирма «АС» расходы по оплате государственной пошлины в размере            6000 рублей.

В удовлетворении исковых требований Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья                                                                            Новикова Е.В.