АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А83-7383/2016

г.Калуга

17 января 2018 года

Резолютивная часть постановления изготовлена        17.01.2018

Постановление изготовлено в полном объеме            17.01.2018

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего

судей

Солодовой Л.В.

Гладышевой Е.В.

 

Бутченко Ю.В.

при участии в судебном заседании:

 

от истца:

ООО «Барвинок»

от ответчика:

ООО «Май Плюс»

 

не явился, извещен надлежаще

 

не явился, извещен надлежаще

         рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Барвинок» на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2017 по делу № А83-7383/2016

                                                      У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Барвинок» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Май Плюс» о взыскании суммы задатка в размере          54 000 000 руб. и расходов по оплате госпошлины в  сумме 200 000 руб. (с учетом уточнения, в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 01.03.2017 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2017 данное решение отменено и исковые требования удовлетворены частично в размере 27 000 000 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не соглашаясь с выводом суда апелляционной инстанции ООО «Барвинок» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2017 отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции от 01.03.2017.

Будучи надлежаим образом уведомленными о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы представители сторон в судебное заседание не явились. Учитывая положения ст. 284 АПК РФ кассационная коллегия считает необходимым рассмотреть жалобу в отсутствии не явившихся лиц.

Проверив в порядке ст. ст. 286, 287 АПК РФ правильность применения судами  норм материального права и  процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы,  судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований  для отмены вышеуказанных судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 13.08.2015  между обществом с ограниченной ответственностью Фирма «Май Плюс» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Барвинок» (покупатель) был заключен предварительный договор № 1/08 купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого, стороны в последующем обязуются заключить договор купли-продажи 3/5 долей нежилого помещения автозаправочного пункта с пунктом техобслуживания, общей площадью 148,2 кв.м, кадастровый номер 90:21:010111:186, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Саки, Евпаторийское шоссе, 80 В.

Из п. 1.3. предварительного договора следует, что указанное нежилое помещение расположено на земельном участке с кадастровым номером 90:21:010111:190, общей площадью 3 278,11 кв. м, который находится в пользовании продавца на основании договора аренды земельного участка от 20.01.2000, удостоверенного государственным нотариусом Сакской городской государственной нотариальной конторы.

Право собственности на указанное помещение переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности (п. 1.6  договора).

Согласно п. 2.1  предварительного договора   цена  помещения  составляет     22 000 000  руб., в т.ч. НДС - 3 355 932 руб. 20 коп. Оплата по основному договору будет производиться на условиях оплаты задатка (п.2.2).

Исходя из п. 2.2.1 предварительного договора стороны договорились, что покупатель до заключения основного договора, перечисляет на расчетный счет продавца задаток в размере всей стоимости объекта недвижимости в следующем порядке: 11 500 000 руб. - в течение августа 2015 г. (14.08.2015 г. - 2 800 000 руб, 17.08.2015 г. - 2 900 000 руб, 18.08.2015 г. - 2 900 000 руб. и 19.08.2015 г. - 2 900 000 руб.); 8 500 000 р. - до 17.09 2015 г.; 1 000 000 руб. - до 15.10 2015 г. и 1 000 000 руб. - до 15.11 2015 г.

Продавец, в свою очередь, обязался предоставить документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации права собственности на объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.3.1.2 договора).

Пунктом 4.3. предварительного договора стороны предусмотрели, что в случае отказа продавца от исполнения  договора или невыполнения продавцом обязательств, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на нежилое помещение от продавца к покупателю, для продавца наступает ответственность, предусмотренная п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Основной договор должен быть заключен не позднее 01.12.2015 (п.5.2 договора).

Дополнительным соглашением от 13.08.2015 стороны увеличили цену  помещения до 27 000 000 руб., в т.ч. НДС - 4 118 644 руб. 07 коп, а дополнительным соглашением № 2 от 30.11.2015  были внесены изменения в п. 5.2 предварительного договора, в связи  чем, основной договор  подлежит заключению не позднее 01.03.2016. 

Ссылаясь на задержку регистрации объекта недвижимости, который является предметом предварительного договора купли-продажи, ООО фирма «Май Плюс» повторно  18.02.2016 обратилось к истцу с просьбой  о продлении срока действия  предварительного договора  № 1/08 и переносе даты заключения основного договора купли-продажи до 01.09.2016.

Дополнительным соглашением от 01.03.2016 стороны продлили заключение основного договора купли-продажи до  01.09.2016.

При этом, расчет истцом  произведен в полном объеме в сумме 27 000 000 руб. и в установленные  предварительным договором сроки, что подтверждается  представленными суду платежными поручениями. Указанное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

В направленном ответчику 15.08.2016 письме, истец просил согласовать необходимые условия для оформления сделки купли-продажи, представить необходимые документы, назначить время и место подписания основного договора.

Претензия истца от 01.09.2016  с требованием  принять срочные меры для урегулирования вопроса по заключению договора купли-продажи была получена ответчиком и оставлена без ответа.

Ссылаясь на уклонение ответчика от заключения договора  купли-продажи нежилого помещения,  истец обратился в суд с требованием о взыскании двойной суммы задатка.

Разрешая спор по существу, судебные инстанции руководствовались следующим.

Согласно п.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (ч. 3 ст. 429 ГК РФ).

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

В силу п.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из материалов дела, истец неоднократно, 15.08.2016 и 01.09.2016 направлял ответчику претензии и просил принять срочные меры для урегулирования вопроса по заключению договора купли-продажи помещения, на условиях предварительного договора № 1/08 от 13.08.2015.

Признав, что основной договор не был заключен по вине продавца, суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, руководствовался нормами  п.2 ст. 381 ГК РФ, в соответствии  с которой в случае, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Отменяя решение суда, и удовлетворяя требования истца частично,  суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в данном случае, перечисленную  ООО «Барвинок» по предварительному договору сумму в размере 27 000 000 руб. следует считать авансом.

Поскольку основной договор купли-продажи не был заключен, по окончании срока действия предварительного договора, у ответчика отсутствуют правовые основания удерживать указанную сумму, в связи с чем на основании ст. 1102 ГК РФ она подлежит взысканию в пользу истца. 

Кассационная коллегия не может согласиться с таким выводом апелляционной инстанции и считает, что постановление судом апелляционной инстанции вынесено без учета положений п.4 ст. 380 ГК РФ (в редакции Федерального Закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)  которым предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

В данном случае, стороны в п.2.2 предварительного договора предусмотрели, что оплата по основному договору будет производиться на условиях оплаты задатка, а в случае отказа продавца от исполнения  договора или невыполнения продавцом обязательств, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на нежилое помещение от продавца к покупателю, для продавца наступает ответственность, предусмотренная п. 2 ст. 381 ГК РФ (п.4.3 договора).

 При этом, исходя из разъяснений, изложенных в п.8  Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 81 от 22.12.2011 года «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»  судам следует учитывать, что положения ст. 333 ГК РФ применяются к предусмотренным п.2 ст. 381 ГК РФ мерам ответственности за неисполнение договора, обеспеченного задатком (п.1 ст. 6 ГК РФ). Так, при взыскании двойной суммы задатка со стороны, ответственной за неисполнение договора, суд вправе по заявлению ответчика, а в иных случаях и по собственной инициативе, снизить размер половины указанной суммы в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ.

При новом рассмотрении дела, суду необходимо учесть вышеуказанные недостатки и с учетом установленных по делу обстоятельств дела, разрешить спор по существу.

Руководствуясь п.3 ч.1 ст. 287, ч.2 ст. 288 и  ст. 289  АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 01.03.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2017 по делу            № А83-7383/2016 отменить и дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий:                                                      Л.В.Солодова

 

Судьи:                                                                                    Е.В.Гладышева

 

Ю.В.Бутченко