﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-115784/2017

02 февраля 2021 года

г. Санкт-Петербург

/тр278

Резолютивная часть постановления объявлена     26 января 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 февраля 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Смирновой Я.Г.

судей  Жуковой Т.В., Поповой Н.М.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем с/з Шалагиновой Д.С.,

при участии:  

от заявителя: Афанасьев А.Г. по доверенности от 15.01.2021,

от должника: Доронина А.С. по доверенности от 16.01.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-35656/2020)  ООО «ЭСТОРИС» на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.10.2020 по делу № А56-115784/20177, принятое

по заявлению ООО «ЭСТОРИС» о включении требования в реестр требований кредиторов должника по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Норманн ЛО»,

установил:

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области ООО «Норманн ЛО»  признано несостоятельным (банкротом). Применено положение параграфа 7 главы IX ФЗ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Конкурсным управляющим утверждена Слончак Валерия Игоревна. 

Сведения об открытии в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликованы в газете «Коммерсантъ» №211(6691) от 16.11.2019.

20.01.2020 в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от Общества с ограниченной ответственностью «ЭСТОРИС» поступило заявление, в котором заявитель просил включить требование в реестр требований кредиторов должника на сумму фактически уплаченной стоимости нежилых помещений в размере 66 612 936, 00 рублей, как обеспеченной залогом земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039001:2468 площадью 29 729 кв. м по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, д. Янино-1, а также, включить требование ООО «ЭСТОРИС» в реестр требований кредиторов должника неустойки по договору долевого участия в размере 16 886 379, 28 рублей.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.10.2020 требование ООО «ЭСТОРИС» о включении в реестр требований должника удовлетворено частично, требование в размере 66 612 936,00 рублей признанно обоснованным и включено в реестр требований кредиторов должника, в установлении залогового статуса требования было отказано, также в четвертую очередь реестра требований кредиторов включено требование в размере 8 237 727 рублей (неустойка по договору долевого участия).

В апелляционной жалобе кредитор, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, просит определение в части отказа в удовлетворении требований отменить, заявление удовлетворить в первоначальном виде.

В судебном заседании представитель ООО «ЭСТОРИС» поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель должника указал на то, что требования кредитора могут быть обеспечены только залогом нежилых помещений.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе посредством размещения текста определения о принятии апелляционной жалобы к производству и публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в Картотеке арбитражных дел на официальном сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации в сети «Интернет» http://kad.arbitr.ru), в судебное заседание своих  представителей не направили. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле (их представителей).

Законность и обоснованность определения проверены в апелляционном порядке.

Из пунктов 1 и 2 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) следует, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается.

Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Закона о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии с пунктом 6 статьи 16 Закона о банкротстве требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер, если иное не определено настоящим пунктом.

Требования кредиторов рассматриваются судом в порядке, установленном статьи 100 Закона о банкротстве.

В пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что в силу пунктов 3 - 5 статьи 71 и пунктов 3 - 5 статьи 100 Закона о банкротстве проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором - с другой стороны. При установлении требований кредиторов в деле о банкротстве судам следует исходить из того, что установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.

Процедура банкротства застройщика в соответствии с нормами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства (пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве), имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве.

Из ппп.9 п. 6 ст. 201.6 Закона о банкротстве следует, что арбитражный суд по правилам установления размера требований кредиторов вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в случае заключения сделок, связанных с передачей денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, следовательно, в соответствии с процессуальными правилами доказывания (ст. ст. 65 - 68 АПК РФ) кредитор обязан доказать относимыми, допустимыми, достоверными и достаточными доказательствами правомерность своих требований, вытекающих из неисполнения другой стороной ее обязательств, так, в силу ст. ст. 71, 201.4, 201.6 Закона о банкротстве условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований должника, участником строительства является: установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя; установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома. Таким образом, исполнение обязанностей участником строительства перед застройщиком должно оцениваться, исходя из конкретных договорных условий оплаты того договора, который был заключен участником строительства с застройщиком или с действовавшими в его интересах третьими лицами, т.е. кредитор должен подтвердить свои требования, приложив судебный акт или иные обосновывающие документы, а именно: должны быть предоставлены доказательства факта полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору.

Согласно статье 12.1 Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон N 214-ФЗ) исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, в частности, залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 данного Федерального закона.

Залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 данного Федерального закона обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

На основании статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

Указанное правовое регулирование позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.

Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Залог права аренды земельного участка по договорам долевого участия в строительстве возникает в силу закона и регистрируется согласно пункту 12 Приказа Минюста РФ от 09.06.2005 г. N 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины (пункт 2 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1997 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Таким образом, исходя из смысла части 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ предметом законной ипотеки, обеспечивающей исполнение застройщиком его обязательств перед участниками долевого строительства, является указанное в Законе имущество, принадлежащее застройщику: земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на земельный участок; строящиеся (создаваемые) на земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии со статьями 329, 334, 335 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, в силу которого по общему правилу залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника. Залог может возникнуть на основании закона.

Так, в частности, в силу закона (часть 1 статьи 12.1, часть 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ) с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве право аренды земельного участка и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, находятся в залоге у участников долевого строительства. Залогом обеспечиваются обязательства застройщика (залогодателя) по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства (залогодержателем), а также уплате неустойки вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства.

Как отмечено в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.05.2019 N 302-ЭС18-24434 материальные основания возникновения права залога у лиц, заключивших с застройщиком договоры участия в долевом строительстве, регулируются специальными положениями гражданского законодательства, в частности Законом N 214-ФЗ, а не Законом о банкротстве.

Статьей 13 Закона N 214-ФЗ предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (далее - дольщики):

согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом;

в силу части 2 названной статьи при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на не завершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков;

со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у участников строительства; однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, по смыслу Закона залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также сам предмет залога трансформируются по мере продвижения строительства.

Кроме того, из содержания приведенных норм следует и то, что во всех трех перечисленных ситуациях дольщики являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома.

Как следует из материалов дела, 29.10.1015 между Должником и обществом с ограниченной ответственностью «ЭСТОРИС» были заключены 4 договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов со встроенными помещениями (корпус А, корпус Б) I этап строительства №:

-        ЯБ-1/1-П1 согласно которому Должник обязался построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями (корпус А, корпус Б) и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Заявителю нежилое помещение со следующими характеристиками: корпус - Б; секция - 1; условный номер - ЯБ-1/1 -HI; этаж -1; строительные оси - 1-12/А-П; Общая площадь - 350,52 кв.м., а Заявитель обязан уплатить за данное нежилое помещение денежные средства в размере 30 985 968,00 рублей.

Заявитель исполнил свои обязательства перед Должником по внесению денежных средств в полном объеме в размере 30 985 968,00 рублей, что подтверждается платежным поручением №19 от 22.12.2015.

Договор долевого участия зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ленинградской области за номером 47-47 012-47/012/073/2015-161/1 от 23.11.2015.

- ЯБ-1/1-П2 согласно которому Должник обязался построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями (корпус А, корпус Б) и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Заявителю нежилое помещение со следующими характеристиками: корпус - Б; секция - 1; условный номер - ЯБ-1/1-П2; этаж -1; строительные оси - 12-16/А-Л; Общая площадь - 124,20 кв. м., а Заявитель обязан уплатить за данное жилое помещение денежные средства в размере 10 979 280,00 рублей.

- ЯБ-1/1-ПЗ согласно которому Должник обязался построить многоквартирный жилой лом со встроенными помещениями (корпус А, корпус Б) и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Заявителю нежилое помещение со следующими характеристиками: корпус - Б; секция - 1; условный номер - ЯБ-1/1-ПЗ; этаж -1; строительные оси - 10-13/А-Ж; Общая площадь - 55,00 кв. м., а Заявитель обязан уплатить за данное нежилое помещение денежные средства в размере 4 862 000,00 рублей.

Заявитель исполнил свои обязательства перед Должником по внесению денежных средств в полном объеме в размере 4 862 000,00 рублей, что подтверждается платежным поручением № 5 от 07.12.2015.

Договор долевого участия зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ленинградской области за номером 47-47/012-47/012/073/2015-163/1 от 23.11.2015.

- ЯБ-2/1-П4 согласно которому Должник обязался построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями (корпус А, корпус Б) и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Заявителю нежилое помещение со следующими характеристиками: корпус - Б; секция - 2; условный номер - ЯБ-2/1 -П4; этаж -1; строительные оси – 16-20/А-М; Общая площадь – 223,82 кв.м., а заявитель обязан уплатить за данное нежилое помещение денежные средства в размере 19 785 688,00 рублей.

Заявитель исполнил свои обязательства перед должником по внесению денежных средств в полном объеме в размере 19 785 688,00 рублей, что подтверждается платежным поручением № 20 от 24.12.2015.

Договор долевого участия зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ленинградской области за номером 47-47/012-47/012/073/2015-164/1 от 23.11.2015.

Принимая во внимание содержание условий договора, из которого следует, что предметом залога является непосредственно право требования участника долевого строительства и последующий залог объекта недвижимости, требования ООО «ЭСТОРИС» считаются обеспеченными залогом земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039001:2468 площадью 29 729 кв. м по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, д. Янино-1.

Доводы конкурсного управляющего о том, что отсутствуют основания для признания требования обеспеченным залогом участка, оно может быть обеспечено лишь нежилыми помещениями, не принимаются судом апелляционной инстанции как основанные на неверном толковании  норм материального права и  условий кредитного договора.

Кроме того, судом первой инстанции рассмотрено требование о включении в реестр требований кредиторов неустойки с 16 655 454,44 рубля.

Суд посчитал, что данное требование в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит уменьшению до 8 237 727,00 рублей.

Основу правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, составляет Федеральный закон от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Общим нормативным правилом исполнения обязательств является надлежащее исполнение, т.е. в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309,310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации с целью возмещения имущественных потерь кредитора, вызванных неисполнением (ненадлежащим исполнением) должником своего обязательства, на должника может быть возложена имущественная ответственность в виде неустойки, размер которой определяется законом или соглашением сторон.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Суд первой инстанции, принимая во внимание, что Заявитель является юридическим лицом, в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизил размер подлежащей взысканию неустойки. Вместе с тем, судом неправомерно не учтено, что требование Заявителя о включении в реестр требований должника требования в размере 16 655 454,44 рублей основано на условиях договоров.

Так, согласно пунктам 6.6. Договоров долевого участия, заключенных между Заявителем и Должником, Застройщик в случае нарушения сроков, указанных в пункте 5.2.4. настоящего Договора, уплачивает Участнику долевого строительства пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от Цены долевого строительства, указанной в пункте 41, за каждый день просрочки в двойном размере.

В силу положений пунктом 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ ставка рефинансирования устанавливаемая Центральным банком Российской Федерации, при расчете неустойки, не может быть переменной. \расчет проверен , признан верным.

Должником о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации заявлено не было, снижение размера неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по собственной инициативе суд первой инстанции произвел неправомерно.

Так как указанные требования касаются неустойки, в соответствии с пунктом 3 статьи 137 Закона о банкротстве они подлежат отдельному учету и удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов.

С учетом изложенного определение суда первой инстанции в указанной части также подлежит изменению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.10.2020 по делу №А56-115784/2017/тр278 изменить, изложить в следующей редакции:  

Признать обоснованным и включить в четвертую очередь удовлетворения требований кредиторов Общества с ограниченной ответственностью «Норманн ЛО» требование Общества с ограниченной ответственностью «ЭСТОРИС» в размере 83 268 390,44 рублей, в том числе 66 612 936,00 рублей сумму основного долга, 16 655 454,44 рублей неустойки, как требование обеспеченное залогом имущества должника.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

Я.Г. Смирнова

Судьи

Т.В. Жукова

 Н.М. Попова