Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

 А26-7184/2020

г. Петрозаводск

10 марта 2021 года

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Подкопаева А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Причал»

к индивидуальному предпринимателю Кузнецовой Алене Николаевне

о взыскании 1 690 908 руб. 00 коп.

третье лицо, - администрация Кемского муниципального района Республики Карелия

при участии представителей:

от истца, общества с ограниченной ответственностью «Причал», - Трухавой М.И. (доверенность от 01.09.2020),

от ответчицы, - индивидуального предпринимателя Кузнецовой А.Н., Федотковой А.Ю. (доверенность от 09.09.2020), 

от третьего лица, - администрации Кемского муниципального района Республики Карелия, - не явился,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Причал» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к ответчице, индивидуальному предпринимателю Кузнецовой А.Н.о взыскании 1 690 908 руб. 00 коп., в числе которых: 544 255 рублей – задолженность по арендной плате за период с 01 июня 2019 года по 30 июня 2020 года, 1 146 653 рубля – неустойка за нарушение сроков оплаты основной задолженности, за период с 11 июня 2019 года по 30 июня 2020 года.

В отзыве на иск ответчица, предприниматель Кузнецова А.Н., не согласна с заявленными требованиями, указывает, что 30 июня 2019 года она направила обществу уведомление о расторжении договора с 01 октября 2019 года, с этого времени она прекратила пользование частями земельного участка. Просит в удовлетворении заявленных требований отказать. Кроме того, заявлено ходатайство о снижении неустойки (в случае удовлетворения требований о взыскании основной задолженности.

В отзыве на иск администрация Кемского муниципального района Республики Карелия (далее – администрация) указывает, что в границах земельного участка, арендуемого обществом по договору аренды № 14 от 05 февраля 2009 года, на момент осмотра расположены свал остатков сруба и ленточный монолитный фундамент. С северо-западной стороны от границ арендуемого обществом земельного участка расположен сувенирный магазин, земельный участок не сформирован, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Согласно выписке из ЕГРН, на основании договора субаренды земельного участка № САР-1 от 01.12.2-16, 12 декабря 2016 года произведена государственная регистрация ограничения прав и обременения объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 10:02:0090107:21. На плане земельного участка (лист 1 раздел 3, выписка из ЕГРН) обозначены учетные части земельного участка, переданного в аренду по договору субаренды № САР-1 от 01.12.2016, которые находятся в границах земельного участка с кадастровым номером 10:02:0090107:21. Ответчица приняла в аренду первую (40 м2) и вторую (81 м2) учетные части земельного участка с кадастровым номером 10:02:0090107:21, и по общим правилам, независимо от фактического использования, должна вносить арендную плату до расторжения договора и передачи земельного участка в надлежащем состоянии по акту приема-передачи.

Представитель общества в судебном заседании заявила ходатайство о приобщении к делу дополнительных документов. Ходатайство удовлетворено.

Администрация о дне и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, ее представитель в судебное заседание не явился, что не препятствует рассмотрению дела по существу.

Заслушав представителя общества, поддержавшую заявленные требования в полном объеме, ответчицу и ее представителя, возражавших относительно предъявленных требований, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению: при этом задолженность по арендной плате подлежит взысканию в полном объеме, начисленная обществом к взысканию неустойка подлежит снижению.

Судом установлено, что 05 февраля 2009 года между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка № 14, в соответствии с которым обществу передан в аренду на 49 лет, с 01 ноября 2008 года по 31 октября 2057 года, земельный участок с кадастровым номером 10:02:090907:21 Кемского кадастрового района, находящийся по адресу: Республика Карелия, Кемский район, пос. Рабочеостровск, северо-восточная часть кадастрового квартала 10:02:090107, общей площадью 1977 м2.

24 ноября 2016 года общество направило в адрес администрации письмо (т. 1, л.д. 139), в котором просило согласовать сдачу в субаренду предпринимателю ФИО2 первой и второй учетных частей земельного участка с кадастровым номером 10:02:090907:21, площадью 40 м2 и 80 м2 соответственно, срок субаренды 5 лет, с 01 декабря 2016 г. по 30 ноября 2021 г. Администрация дала согласие на сдачу первой и второй учетных частей земельного участка в субаренду.

01 декабря 2016 года между обществом и предпринимателем ФИО2 заключен договор субаренды земельного участка № САР-1 (т. 1 л.д. 22-25), в соответствии с которым обществом предоставлены предпринимателю в субаренду первая и вторая учетные части земельного участка с кадастровым номером 10:02:090907:21, площадью 40 м2 и 80 м2 соответственно. Срок договора субаренды установлен сторонами на 5 лет, с 01 декабря 2016 года по 30 ноября 2021 года. 

Предприниматель ФИО2 указывает, что 30 июня 2019 года направила в адрес общества уведомление о расторжении договора субаренды с 01 октября 2019 года, уведомление получено обществом 09 июля 2019 года. С 01 октября 2019 года она прекратила пользование частями земельного участка.

Пунктом 6.2 договора субаренды стороны предусмотрели, что настоящий договор прекращает свое действие по окончании срока, установленного разделом 2 настоящего договора (5 лет), в случае досрочного расторжения, а также в любой другой срок по соглашению сторон. 

Однако ни одно из вышеперечисленных обстоятельств ни на день подачи искового заявления, ни на 01 октября 2019 года (о чем указывает предприниматель ФИО2 в письме от 30.06.2019 в адрес ООО «Причал») не наступило:

 - пятилетний срок действия договора субаренды земельного участка № САР-1 от 01.12.2016 не истек;

- соглашение сторон относительно расторжения договора аренды земельного участка не достигнуто;

- договор аренды земельного участка № САР-1 от 01.12.2016 в судебном порядке не расторгнут.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 вышеуказанной статьи предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, право в любой момент отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону договора за три месяца (при аренде недвижимого имущества), предусмотрено только для договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

До обращения общества в суд с иском о взыскании задолженности и неустойки предприниматель ФИО2 не обращалась в арбитражный суд с иском о расторжении договора субаренды.

С учетом вышеизложенного, договор аренды № САР-1 от 01 декабря 2016 г. между обществом и предпринимателем ФИО2 не расторгнут ни в судебном порядке, ни по соглашению сторон, ни по истечении срока действия договора, и является действующим.

Предприниматель ФИО2 ссылается на то, что общество препятствовало проезду автотранспорта на арендуемый земельный участок с целью освобождения арендуемой площади от септика и расчистки территории.

Однако в деле не имеется ни одного доказательства, свидетельствующего о том, что предприниматель ФИО2 письменно обращалась к руководству общества с заявлением об обеспечении проезда на арендуемую ею площадь, а общество в спорный период, с 01 июня 2019 года по 30 июня 2020 года препятствовало предпринимателю ФИО2 в проезде на арендуемую ею территорию.

Предприниматель представила в суд в качестве доказательства на электронном носителе фотографии, свидетельствующие, по ее мнению, о невозможности проезда на арендуемые части земельного участка, а также видеофайл, скопированный с канала www.youtube.com по адресу: https://www.youtube.com/watch?v=DNYoaI8HGOY («Соловецкие острова. Как добраться на Соловки. Рабочеостровск и фильм Остров»).

Однако часть из представленных фотографий не имеет отношения к спорному периоду, так как фотографии сделаны в период с августа 2016 года по сентябрь 2017 года, а другая часть фотографий – с ноября 2020 года по декабрь 2020 года, что также выходит за рамки спорного периода.

Представленная в качестве доказательства видеозапись «Соловецкие острова. Как добраться на Соловки. Рабочеостровск и фильм Остров» свидетельствует лишь о невозможности проезда на арендуемую предпринимателем ФИО2 территорию в один из дней лета 2020 года. Как следует из данной видеозаписи (время на записи с 06:22 до 06:54), вдоль проезжей части на территории ООО «Причал» имеется навал песка (для строительства причала).

Однако доказательств того, что предприниматель ФИО2 письменно обращалась к руководству общества с заявлением об уборке песка с целью обеспечения проезда на арендуемую ею территорию, не представлено. Кроме того, наличие песка вдоль проезжей части на территории общества в один из дней лета 2020 года не свидетельствует о том, что в остальные дни (после съемки или до съемки) имелось препятствие для проезда на арендуемую территорию. При этом, спорный период, за который производится взыскание, закончился 30 июня 2020 года.

Согласно письму администрации Рабочеостровского сельского поселения № 6 от 12.01.2021 (т. 2 л.д. 52), завоз и складирование песка и камней вдоль проезжей части на территории ООО «Причал» происходило осенью 2019 года. При визуальном осмотре 09 декабря 2020 года выявлено, что подъезд к фундаменту, на котором ранее располагалось кафе предпринимателя ФИО2, обеспечен.

Письмом от 16.10.2020 (т. 2 л.д. 5) общество уведомило предпринимателя ФИО2, что расторжение договора невозможно до расчистки арендуемой территории: освобождения от остатков вывезенного сруба, ленточного фундамента и уборки прилегающей территории.

Предприниматель ФИО2 также указывает, что ленточный фундамент, на котором ранее располагалось кафе, поставлен не ею, при заключении договора субаренды земельного участка ленточный фундамент уже находился на учетной части земельного участка, принимаемого ею в субаренду.

Однако вышеуказанные доводы предпринимателя ничем не подтверждаются: общество отрицает наличие фундамента при передаче предпринимателю учетных частей земельного участка, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ленточный фундамент, на котором предпринимателем ФИО2 было построено кафе, был поставлен до передачи предпринимателю учетных частей земельного участка. Ни в договоре субаренды № САР-1 от 01 декабря 2016 г., ни в актах приема-передачи земельного участка (т. 1 л.д. 26, 27) нет сведений о том, что на одной из передаваемых в субаренду учетной части земельного участка установлен ленточный фундамент.

Предприниматель Кузнецова А.Н. также не согласна с увеличением обществом арендной платы. Указывает, что соглашение об изменении размера арендной платы ею не подписывалось, новый размер арендной платы сторонами не согласован, поэтому у нее не возникло обязательств по внесению арендной платы в повышенном размере (42 205 рублей).

Суд считает, что данная позиция ответчицы является неправомерной. В соответствии с пунктом 3.1 договора субаренды № САР-1 от 01.12.2016 арендная плата за участки устанавливается в размере 36 700 рублей в месяц. Пунктом 3.4 договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы изменяется арендатором в одностороннем порядке в сторону увеличения до 15% от установленной суммы не чаще одного раза в год. Уведомление об изменении размера арендной платы производится арендатором путем выставления нового расчета арендной платы и считается надлежаще принятым с момента уведомления заказным письмом по юридическому адресу предпринимателя ФИО5

Согласно уведомлению об увеличении арендной платы от 12.02.2019 (т. 1 л.д. 29), общество уведомило предпринимателя ФИО2 о том, что с 01 февраля 2019 года увеличивает арендную плату по договору субаренды № САР-1 на 15%, с 01 февраля 2019 года арендная плата составит 42 205 рублей. Данное уведомление направлено в адрес предпринимателя ФИО6 Почтой России 14 февраля 2019 года (т. 1 л.д. 30-31).

Таким образом, общество, увеличив размер арендной платы один раз за более чем два года, и уведомив об этом предпринимателя, действовало в соответствии с условиями договора.

Направленная обществом в адрес предпринимателя 11 ноября 2019 года претензия № 19/22 оставлена предпринимателем ФИО2 без удовлетворения.

С учетом вышеизложенного, заявленные требования в части взыскания основной задолженности подлежат удовлетворению.

В остальной части исковые требования (о взыскании неустойки) в размере      1 146 653 рублей суд считает подлежащими частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

Общество ссылается на пункт 5.2 договора субаренды № САР-1 от 01.12.2016, которым предусмотрена уплата неустойки в размере 1% за каждый день просрочки от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки, и ст. 330 Гражданского кодекса РФ, просит взыскать с ответчика неустойку в размере     1 146 653 руб.

Предприниматель ФИО5 ссылается на статью 333 Гражданского кодекса РФ, позволяющую суду уменьшить неустойку. Указывает, что договором установлен слишком высокий процент неустойки – 1% за каждый день просрочки, что соответствует 365% годовых.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Пунктом 2 статьи 333 Гражданского кодекса РФ установлено, что уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2010 года № 1636-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО7 на нарушение его конституционных прав частью первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», часть первая статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Доказательств того, что в результате ненадлежащего исполнения предпринимателем обязательства по перечислению арендной платы, обществу причинен значительный ущерб, в результате которого оно было бы признано несостоятельным (банкротом), либо общество вынужден было брать кредиты в банках для оплаты своих обязательств, в материалах дела не имеется.

При частичном удовлетворении требований общества о взыскании неустойки (снижении размера неустойки) суд учитывает, что согласно договору аренды земельного участка № 14 от 05 февраля 2009 года и приложению № 3 (т. 1 л.д. 12-17) к нему, годовая арендная плата за арендуемый обществом земельный участок площадью 1977 м2 составляет 3 163 рубля в год, в то время как общество, сдавая в субаренду две учетные части земельного участка общей площадью 121 м2, взыскивает с общества арендную плату (согласованную сторонами в соответствии с условиями договора субаренды) в размере 42 205 рублей в месяц.

С учетом изложенного, суд считает необходимым снизить размер взыскиваемой неустойки в 10 раз (с 1 процента в день до 0,1% в день) – до 114 665 рублей 30 копеек. Суд учитывает при этом, что в данном случае размер взыскиваемой неустойки будет больше, чем размер неустойки, рассчитываемой при двойной ставке рефинансирования Банка России, и меньше установленной в договоре, так как установленная в договоре ставка неустойки 1% за каждый день просрочки от суммы неуплаченного счета-фактуры (что соответствует неустойке 365% годовых) явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. 

С учетом вышеизложенного, суд удовлетворяет заявленные требования частично: взыскивает размер основной задолженности в полном объеме, в размере 544 255 рублей, и частично неустойку в размере 114 665 рублей 30 копеек.

Судебные расходы подлежат отнесению на ответчицу, индивидуального предпринимателя ФИО2

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично. Взыскать с индивидуального предпринимателя Кузнецовой Алены Николаевны (ОГРН: 316100100069066, ИНН: 100122340889) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Причал» (ОГРН: 1021000843214, ИНН: 1002001876):

- задолженность по арендной плате по договору субаренды земельного участка № САР-1 от 01 декабря 2016 г., за период с 01 июня 2019 г. по 30 июня 2020 г., в размере 544 255 рублей, неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы, за период с 11 июня 2019 г. по 30 июня 2020 года в размере 114 665 рублей 30 копеек, всего взыскать 658 920 рублей 30 копеек; в остальной части заявленных исковых требований отказать.

- судебные расходы в размере 29 909 рублей.

2. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>) через Арбитражный суд Республики Карелия.

 

Судья

Подкопаев А.В.