ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина, 100б

http://4aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

г. Чита                                                                                                      Дело № А19-20711/2016

 

«4» октября 2017 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 4 октября 2017 года.

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Басаева Д.В.,

судей: Желтоухова Е.В., Сидоренко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фоминой О.С.,

при участии в судебном заседании представителей, индивидуального предпринимателя ФИО1 ФИО2(доверенность 28.07.2017), индивидуального предпринимателя ФИО3 ФИО2 (доверенность 27.12.2016),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЛюксОйл» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 5 апреля 2017 года по делу №А19-20711/2016 (суд первой инстанции – ФИО4),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ЛюксОйл» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – истец, ООО «ЛюксОйл») обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Контерра+» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – ответчик, ООО «Контерра+») с требованием:

изменить условия предварительного договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 26.07.2016 г., заключенного между ООО «ЛюксОйл» и ООО «Контерра+», изложив пункт 1.3. предварительного договора в следующей редакции:

«1.3. Основной договор аренды должен быть заключен сторонами настоящего предварительного договора не позднее 12 января 2018 года»;

изложив пункт 1.3.1. предварительного договора в следующей редакции:

«1.3.1. Передача недвижимого имущества от арендодателя арендатору по акту приема - передачи должна состояться не позднее 12 января 2018 года».

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 310385022800041), индивидуальный предприниматель ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 307380834500015).

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 5 апреля 2017 года по делу №А19-20711/2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.

ООО «ЛюксОйл» обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт в полном объеме по мотивам, изложенным в жалобе.

Полагает, что суд первой инстанции допустил нарушение норм материального права и не применил положения ст. 451 ГК РФ к сложившимся правоотношениям.

ИП ФИО5 и ИП ФИО3 в отзыве с доводами апелляционной жалобы не согласились.

Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 22.08.2017. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.

ООО «ЛюксОйл», ООО «Контерра+» явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на жалобу, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, заслушав пояснения представителя третьих лиц, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 26.07.2016 между ООО «ЛюксОйл» (арендодатель) и ООО «Контерра+» (арендатор) в соответствии с положениями статьи 429 ГК РФ заключен предварительный договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется в будущем заключить с арендатором основной договор аренды, и в будущем передать арендатору во временное владение и пользование с правом последующего выкупа следующее недвижимое имущество (далее - недвижимое имущество):

- Сооружение - мини-центр автообслуживания с автомойкой и АЗС, 2-этажное отдельно стоящее кирпичное здание с подвалом, общей площадью 865 кв.м.; навес – консольно-балочная система стальных балок; подземный гараж - одноэтажное бетонное здание, расположенное под землей общей площадью 113,9 кв.м.; резервуары для хранения топлива (7 шт. по 60 куб. м. каждый); двухпостовые топливно-раздаточные колонки (2 шт.); ёмкости сточных вод (4 шт.); трубопровод, длинною 44,9 п.м.; замощение общей площадью 4377,5 кв. м; назначение - иные сооружения производственного назначения, 3 - этажный, в том числе подземных - 1, кадастровый номер 38:36:000028:6873, адрес объекта: 

<

...>;

- Автосервис - нежилое отдельно стоящее одноэтажное здание со стенами из ячеистого бетона без подвала, общей площадью 143,30 кв.м., инвентарный № 25:401:001:200093970:0200, литер Б, кадастровый номер 38:36:000028:2547, адрес объекта: 

<

...>;

- Земельный участок № 1, площадью не менее 2116,70 кв. м., выделенный из земельного участка с кадастровым номером 38:36:000028:0029, в объеме, необходимом для эксплуатации приобретаемого мини-центра автообслуживания с автомойкой и АЗС, и Автосервиса, расположенный по адресу: 

<

...> уч. № 25 (координаты указаны в предварительном договоре);

- Земельный участок № 2, площадью не менее 311,59 кв.м., выделенный из земельного участка с кадастровым номером 38:36:000028:0029, в объеме, необходимом для эксплуатации приобретаемого мини-центра автообслуживания с автомойкой и АЗС. расположенный по адресу: 

<

...> уч. № 25 (координаты указаны в предварительном договоре).

Согласно пункту 1.3 указанного договора основной договор аренды должен быть заключен сторонами настоящего предварительного договора не позднее 12 января 2017 года.

Из пункта 1.4 предварительного договора аренды следует, что на момент заключения настоящего предварительного договора недвижимое имущество находится в собственности ИП ФИО1, который выразил свою волю на отчуждение недвижимого имущества в пользу ООО «ЛюксОйл» на основании договора купли-продажи, при этом, подтвердив свои намерения путем заключения с ООО «ЛюксОйл» предварительного договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 25.07.2016 с условиями которого арендатор ознакомлен.

В пункте 4.1 предварительного договора аренды предусмотрено, что стороны обоюдно установили, что нарушение срока заключения основного договора и/или нарушение срока передачи недвижимого имущества пот акту приема-передачи (п.п. 1.3, 1.3.1), при условии, что арендатор выразил свою волю на заключение основного договора, является основанием для выплаты арендодателем на имя арендатора единовременного денежного штрафа в размере 20 000 000 руб.

За каждый последующий день просрочки передачи недвижимого имущества до момента фактического исполнения своего обязательства арендодатель обязуется уплатить штраф исходя из суммы 50 000 руб. (пункт 4.1).

Из материалов дела усматривается, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества между ИП ФИО1 (продавец) и ООО «Люксойл» (покупатель) должен быть заключен в срок до 30.12.2016 (пункт 1.2 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.07.2016).

Истцом в адрес ИП ФИО1 09.08.2016 г. были направлены уведомления о готовности ООО «Люксойл» заключить основной договор купли-продажи. В соответствии с указанными уведомлениями ИП ФИО1 был приглашен на подписание основного договора - купли продажи 10.08.2016 года к 15 ч. 00 мин. по адресу: 664014 

<

...>. Дополнительно ИП ФИО1 был приглашен на подписание основного договора - купли продажи 10.08.2016 года к 16 ч. 00 м. в офис нотариуса Иркутского нотариального округа ФИО6 по адресу: г. Иркутск, ул. Ударников 7-2 (копию уведомлений с доказательствами отправки в адрес ИП ФИО1 прилагаем).

Однако в назначенное время и место ИП ФИО1 не явился, от подписания основного договора купли-продажи уклонился.

ООО «ЛюксОйл» дополнительно направило в адрес ИП ФИО1 уведомление о заключении основного договора купли - продажи объектов недвижимого имущества. В соответствии с указанным уведомлением ИП ФИО1 был приглашен на подписание основного договора - купли продажи 15.08.2016 года в 12 ч. 00 мин. по адресу: 664081, 

<

...> этаж, кабинет № 12. (контактный телефон: 

<

***>).

По данным истца, ИП ФИО1 вновь в назначенное время и место не явился, от подписания основного договора купли-продажи уклонился.

В дальнейшем истцу стало известно, что объекты недвижимого имущества, которые выступали бы предметом основного договора купли-продажи и будущего договора аренды - перешли в собственность третьего лица, ИП ФИО3., который приобрел эти объекты по договору купли-продажи с ИП ФИО1 от 05.08.2016 года (регистрация перехода права собственности состоялась 16.08.2016 года).

В этой связи 18.11.2016 истец в письме обратился к ответчику с предложением об изменении условий предварительного договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 26.07.2016 в части срока заключения основного договора аренды и срока передачи недвижимого имущества (не позднее 12 января 2018 года).

Данное письмо оставлено ответчиком без удовлетворения.

Полагая, что произошедший факт злоупотребления правом со стороны ИП ФИО1, который произвел отчуждение имущества в пользу третьего лица (ФИО3), вопреки существующим обязательствам продать имущество в пользу ООО «ЛюкОйл», является существенным изменением обстоятельств во взаимоотношениях истца и ответчика, основанных на предварительном договоре аренды от 26.07.2016 года, истец обратился с иском в суд.

Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 14.07.2009 № 402/09, использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

В рамках настоящего спора устанавливается наличие существенного изменения обстоятельств, являющегося основанием для изменения условий основного договора аренды в части продления срока его заключения и срока передачи имущества.

На момент принятия решения судом первой инстанции по настоящему спору иск ИП ФИО3, ИП ФИО1 к ООО "ЛЮКСОЙЛ", ООО "КОНТЕРРА+" о признании предварительного договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 26.07.2016г. недействительным и применении последствия недействительности сделки, к производству суда не принят (дело № А19-3157/2017); рассматриваемый договор в установленном порядке не признан недействительным.

На момент рассмотрения апелляционной жалобы указанный иск возвращен истцам на основании пункта 4 части 1 статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Такие случаи установлены статьей 451 ГК РФ.

В частности, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (статья 451 ГК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.07.2016 N 1575-О указал, что положения статьи 451 ГК РФ призваны обеспечить защиту интересов стороны договора, для которой в условиях существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, исполнение обязательства повлекло бы наступление такого ущерба, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, основанием для удовлетворения требования об изменении договора является установление факта существенного изменения обстоятельств, обусловленного наличием объективных причин, появление которых не зависело от воли участников соответствующих правоотношений.

В силу части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В качестве существенного изменения обстоятельств после заключения предварительного договора аренды ООО «ЛЮКСОЙЛ» указало на факт злоупотребления правом со стороны ИП ФИО1, который произвел отчуждение имущества в пользу третьего лица (ФИО3), вопреки существующим обязательствам продать имущество в пользу ООО «ЛЮКСОЙЛ».

При этом истец ссылается на то, что в сентябре-октябре 2016 года обратился в Арбитражный суд Иркутской области со следующими исками:

- дело №А19-13643/2016 о понуждении ИП ФИО1 заключить основной договор купли-продажи с ООО «ЛЮКСОЙЛ»;

- дело №А19-16134/2016 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 05.08.2016 г., заключенного между ИП ФИО1 и ФИО3., о применении последствий недействительности сделки в виде возврата имущества в собственность ИП ФИО1

На момент подачи настоящего иска ни по одному из дел судебного акта по существу спора не вынесено.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21.08.2017 решение Арбитражного суда Иркутской области от 17 февраля 2017 года по делу № А19-16134/2016 и постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 04 мая 2017 года по тому же делу отменены с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

По мнению истца, причины изменения обстоятельств не могут быть преодолены им в кратчайшие сроки при всей степени заботливости и осмотрительности, поскольку требуется судебная защита и восстановление нарушенного права, о чем свидетельствуют два начатых процесса в Арбитражном суде Иркутской области (№А19-13643/2016; №А19-16134/2016); на мировое и внесудебное решение проблемы ИП ФИО1 не согласен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При этом необходимо учитывать, что непосредственной целью действий суда, указанных в пункте 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления.

Вместе с тем, истцом каких-либо доказательств злоупотребления правом третьими лицами не представлено, сама по себе реализация спорного имущества таким доказательством не является при непредставлении заявителем жалобы доказательств того, что поведение третьих лиц связано исключительно с намерением причинить вред другому лицу, либо является действиями в обход закона с противоправной целью, а также иным заведомо недобросовестным осуществлением гражданских прав.

Между тем, пунктом 1 статьи 2 ГК РФ предусмотрено, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Как видно из сведений, содержащихся в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 02.12.2016, основным видом деятельности ООО «ЛЮКСОЙЛ» является аренда и управление собственным и арендованным нежилым недвижимым имуществом.

При этом то обстоятельство, что ИП ФИО1 произвел отчуждение спорного имущества в пользу третьего лица (ФИО3.), вопреки существующим обязательствам продать имущество в пользу ООО «ЛЮКСОЙЛ», истец при должной степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора и условиям оборота, и с учетом предпринимательских рисков мог предвидеть при заключении предварительного договора аренды, учитывая, что в момент заключения такого договора истец не являлся собственником спорного имущества, либо лицом, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Сам по себе факт отчуждения недвижимого имущества ИП ФИО1 в пользу третьего лица не относится к числу упомянутых в статье 451 ГК РФ обстоятельств, которые стороны не могли исключить при заключении предварительного договора аренды.

Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела расторжение спорного договора не будет противоречить общественным интересам и не может повлечь для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, ООО «ЛЮКСОЙЛ» не доказаны обстоятельства, свидетельствующие о наличии совокупности условий, являющихся основаниями для изменения заключенного предварительного договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 26.07.2016 в связи с существенным изменением обстоятельств; факт отчуждения недвижимого имущества ИП ФИО1 в пользу третьего лица (ИП ФИО3) вопреки существующим обязательствам продать имущество в пользу ООО «ЛЮКСОЙЛ» не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть.

При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 5 апреля 2017 года по делу №А19-20711/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.

 

Председательствующий                                                                            Д.В. Басаев

 

Судьи                                                                                                           Е.В. Желтоухов

 

В.А. Сидоренко