АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-10612/2022

29 мая 2024 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 21 мая 2024 года, полный текст решения изготовлен 29 мая 2024 года.

 

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Безносиковой М.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Офровой А.С., рассмотрев в судебном заседании дело 

по иску администрации муниципального образования городского округа «Воркута»

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель ФИО2,

о взыскании долга и неустойки,

без участия представителей

установил:

Администрация муниципального образования городского округа «Воркута» (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, Предприниматель) о взыскании 1 069 291 руб. 41 коп. задолженности по арендной плате за период с 16.08.2021 по 30.06.2022 и 34 874 руб. 14 коп. пени за период с 16.11.2021 по 16.08.2023 с последующим начислением по день фактической оплаты долга по договору аренды земельного участка № 61-2021 от 16.08.2021.

Требования уточнены заявлением от 29.02.2024.

Ответчик исковые требования отклонил, изложив доводы в представленных отзывах и пояснениях.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, третье лицо) мотивированный отзыв на исковое заявление не представила.

В соответствии со ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд рассмотрел дело в отсутствие представителей.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

16.08.2021 между Комитетом (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) по результатам аукциона был заключен договор № 61-2021 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Воркута, пгт. Елецкий, ул. Советская, общей площадью 144 кв.м., кадастровый номер 11:16:1801001:370 (далее – Участок), на срок с 16.08.2021 по 15.02.2024 (далее – Договор). 30.09.2021 Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

Договор заключен на срок с 16.08.2021 по 15.02.2024 (п. 2.1. Договора).

Участок передан ФИО1 по акту приема-передачи от 16.08.2021, на котором истец в качестве примечания указал: «на принятом мною земельном участке находится действующий нестационарный торговый объект (далее – НТО) площадью 102 м2, мне не принадлежащий».

В силу п. 3.2. и п. 3.4. Договора арендная плата начисляется с 16.08.2021 и вносится за первое полугодие – позднее 25 июня, за 2 полугодие – не позднее 15 ноября.

За нарушение срока внесения арендной платы по Договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,01 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Ответчик арендную плату с момента заключения Договора не вносил.

Претензии истца об оплате задолженности оставлены без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с иском.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 1, п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ).

П. 1ст. 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При этом в силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В соответствии с п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

П. 4 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Таким образом, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, за исключением случаев, когда арендодатель данные недостатки сданного в аренду имущества оговорил при заключении договора аренды.

Ответчик, возражая против заявленных требований, указывает на невозможность пользования Участком по назначению в связи с нахождением на Участке НТО, принадлежащего ИП ФИО2

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Коми от 03.11.2022 по делу № А29-10308/2022 отказано в удовлетворении требований ИП ФИО2 к Администрации и ИП ФИО1 о признании Договора недействительным.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 28.11.2022 по делу № А29-9175/2022, оставленным в силе постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 21.02.2023, отказано в удовлетворении требований Предпринимателя об обязании Комитета передать Участок в освобождённом (в том числе от третьих лиц и их имущества) состоянии в соответствии с Договором.

При этом суд указал, что в силу ст. 613 ГК РФ неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 15.09.2023 по делу № А29-16858/2022, оставленным в силе постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.12.2023 в иске ИП ФИО1 к ИП ФИО2 об устранении препятствий в пользовании Участком отказано.

Однако суд отметил, что ФИО1 не лишена возможности для защиты нарушенного, по ее мнению, права иным установленным законом способом.

Как установлено вышеназванными судебными актами и следует из материалов настоящего дела, в центре Участке площадью 144 кв.м., переданном ИП ФИО1, расположен НТО площадью 65 кв.м. (вместо 30 кв.м., предусмотренных Постановлением администрации муниципального образования городского округа «Воркута» от 13.04.2018 N 560 «Об утверждении схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования городского округа «Воркута» (далее – Постановление № 560) в рамках заключенного между Администрацией и ИП ФИО2 договора на право размещения НТО от 20.10.2020.

ИП ФИО1 утверждает, что фактически площадь НТО с пристройкой больше.

При этом согласно представленному ответчиком расчету процент застройки Участка, даже исходя из 65 кв.м. НТО, превышает максимальный процент застройки в границах Участка, предусмотренный, в том числе, Правилами землепользования и застройки муниципального образования городского округа «Воркута», утвержденными Постановлением администрации муниципального образования городского округа «Воркута» от 19.01.2022 N 36, утвержденными Решением Совета МО городского округа «Воркута» от 31.05.2019 N 636.

Исходя из параметров, установленных Постановлением № 560, площади Участка для одновременного размещения и НТО и торгового павильона недостаточно.

В соответствии со ст.ст. 65, 66 АПК РФ каждый участник процесса обязан представлять суду доказательства в обоснование своей позиции. При разрешении спора суд оценивает имеющиеся в деле доказательства.

Учитывая представленные в материалы дела доказательства, при наличии на Участке НТО размещение ответчиком торгового павильона в соответствии с установленными требованиями, невозможно.

Доказательств обратного истцом не представлено.

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Такое толкование дано в п. 10 информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению. Подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Данная правовая позиция сформулирована в п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020 и п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом 10.11.2021.

Принятие арендатором земельного участка, предоставленного по договору аренды, не порождает у него обязанности вносить арендную плату, если он не мог по независящим от него причинам использовать участок в целях, согласованных сторонами договора. Иное бы прямо противоречило ст. 328 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 N 310-ЭС19-16588, в отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам ст. 167 ГК РФ, ни по нормам главы 60 ГК РФ.

В рассматриваемом случае наличие таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - для размещения торгового павильона, означает, что арендодатель не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду Участком.

Таким образом, установив, что у Предпринимателя в спорный период отсутствовала возможность пользоваться Участком в целях, для которых Участок был предоставлен, и по обстоятельствам, не зависящим от Предпринимателя, суд приходит к выводу о том, что у ответчика не возникло встречного обязательства по внесению арендных платежей, в связи с чем оснований для удовлетворения иска о взыскании арендной платы и неустойки не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-181 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                                                                                               М.В. Безносикова