АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А17-4073/2016

15 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13.03.2018.

Полный текст постановления изготовлен 15.03.2018.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Павлова В.Ю., Чернышова Д.В.,

при участии представителя от ответчика:

СоловьевойН.В. (доверенность от 10.01.2018)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца –

общества с ограниченной ответственностью «ИВМЕДСЕРВИС»

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 04.09.2017,

принятое судьей Демидовской Е.И.,  и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.11.2017,

принятое судьями Поляковой С.Г., Малых Е.Г., Тетерваком А.В.,

по делу № А17-4073/2016

по иску общества с ограниченной ответственностью «ИВМЕДСЕРВИС» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

об обязании зачесть стоимость неотделимых улучшений 

в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимости

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью «ИВМЕДСЕРВИС» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом (далее – Комитет) об обязании зачесть стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений в размере 5 206 939 рублей в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимости по договору купли-продажи нежилого помещения от 25.05.2012 № 10. 

Арбитражного суда Ивановской области решением от 04.09.2017, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 23.11.2017, отказал в удовлетворении заявленного требования.

Не согласившись с вынесенными решением и постановлением, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить обжалованные судебные акты ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права. 

Оспаривая законность принятых судебных актов, податель жалобы указывает на наличие подтвержденного факта согласия арендодателя на производство ответчиком неотделимых улучшений арендованного имущества; срок исковой давности по заявленному требованию не пропущен, поскольку о нарушении своих прав Общество фактически узнало, когда истек установленный срок для ответа на обращение о зачете произведенных затрат от 20.07.2015 № 71.

В судебном заседании представитель Комитета сослался на законность и обоснованность состоявшихся судебных актов и попросил отказать в удовлетворении жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, а также заслушав представителя Комитета, явившегося в судебное заседание, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установили суды, Общество и Комитет заключили договор на аренду нежилого помещения от 05.12.2005 № 158, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставил арендатору в аренду нежилое помещение (строение) со всеми инженерными коммуникациями и другими конструкциями, необходимыми для эксплуатации этого помещения (строения), на основании постановления Главы города Иваново от 14.11.2005 № 3483, расположенное по адресу: 

<

...> общей площадью 1036,6 квадратного метра, для использования под медицинскую деятельность. 

В соответствии с пунктом 2.1.2 арендодатель не отвечает за недостатки, перечисленные в акте приемки-сдачи, либо за недостатки, которые были известны арендатору или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения. 

В силу пункта 2.1.3 арендодатель не несет ответственности за состояние систем тепло-, водо- и электроснабжения, а также за повреждения, произошедшие в этих системах и последствия этих повреждений. 

Согласно разделу 3 договора арендатор обязан: 

- осуществлять профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций в арендуемом помещении (пункт 3.1.1); 

- не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя (пункт 3.1.5);

- нести расходы на содержание переданного в аренду помещения, поддержание помещения и коммуникаций в исправном состоянии. Производить за счет собственных средств текущий ремонт арендуемого помещения по мере необходимости, но не реже одного раза в пять лет внутри арендуемого помещения, одного раза в год – мест общего пользования, не позднее 15 мая каждого года – фасада здания; производить за свой счет капитальный ремонт арендуемого помещения, мест, общего пользования, коммуникаций в соответствии с правилами и нормами эксплуатации жилого и нежилого фонда (пункт 3.1.7); 

- устранить своими силами и за свой счет недостатки, перечисленные в акте приемки-сдачи данного договора и в пункте 2 1.2 (пункт 3.1.14); 

- обеспечить вывод на пульт централизованного наблюдения тревожных сигналов автоматической пожарной сигнализации в арендуемом помещении (пункт 3.1.27). 

Помещение передано арендатору по акту приема-сдачи нежилого помещения от 01.11.2005, в котором стороны указали, что система водоснабжения, система электроснабжения требуют капитального ремонта, перекрытия, пол – требуется оформить заключение строительной организации о состоянии перекрытий, требуется ремонт системы теплоснабжения, дверных и оконных блоков, пола, стен и потолка, крыши, кровли. 

Комитет (продавец) и Общество (покупатель) в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) заключили договор купли-продажи нежилого помещения от 25.05.2012 № 10, расположенного по адресу: 

<

...>, (литера А и А1) при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель – принять и оплатить по цене и на условиях договора нежилое помещение ориентировочной площадью 1037,4 квадратного метра, с инвентарным номером 24:401:001:006680570:0100:21003, являющееся муниципальной собственностью (выписка из реестра № 3-762). 

Объект, арендованный Обществом по договору аренды от 05.12.2005 № 158, являющимся субъектом малого и среднего предпринимательства, продается в собственность за 24 800 000 рублей, определенную комиссией по приватизации от 12.04.2012 (протокол № 4). 

Согласно пункту 2.2 договора покупатель оплачивает стоимость приобретаемого объекта в размере 24 800 000 рублей с рассрочкой платежа на пять лет с момента подписания настоящего договора путем безналичного перечисления денежных средств в УФК по Ивановской области в следующем порядке: 

- 3 720 000 рублей в течение 30 дней с момента заключения настоящего договора купли-продажи в срок по 23.06.2012 включительно; 

- оплата оставшейся суммы продажи объекта в размере 21 080 000 рублей в срок по 15.02.2017 года осуществляется покупателем самостоятельно поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 15 числа второго месяца оплачиваемого календарного квартала, начиная с квартала, следующим за кварталом, в котором была произведена оплата первого платежа. 

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка и подлежащую перечислению в оплачиваемом квартале, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования распоряжения об условиях приватизации объекта в газете «Рабочий край» и составляющей 8 процентов годовых, за период времени со дня подписания договора до даты очередного платежа, установленной в договоре (Приложение № 1). 

Согласно пункту 2.4 договора стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, в случае если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя при наличии документов, подтверждающих расходы, и с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Покупатель обязуется оплачивать арендную плату и выполнять иные обязанности, установленные договором аренды, до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект в регистрирующем органе (пункт 3.2.9 договора). 

В соответствии с пунктом 3.3 претензии по техническому состоянию объекта у сторон отсутствуют, сведения об объекте, изложенные в договоре и приложениях к нему, а также передаваемые покупателю документы об объекте являются достаточными. 

Право собственности на объект переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в регистрирующем органе (пункт 5.1 договора). 

В приложении № 1 к договору стороны согласовали график оплаты стоимости нежилого помещения на период с 23.06.2012 по 15.02.2017. 

В связи с просрочкой оплат по договору купли-продажи от 25.05.2012 Комитет обратился в Арбитражный суд Ивановской области с иском о взыскании с Общества                  13 533 550 рублей 34 копеек, в том числе 9 707 422 рублей задолженности, образовавшейся с 16.11.2012 по 09.02.2016, 1 688 473 рублей 40 копеек процентов и 2 137 654 рублей             94 копеек пеней. 

Определением от 12.02.2016 по делу № А17-4982/2015 утверждено мировое соглашение, производство по делу прекращено. 

Исполнительный лист серии ФС № 007383478 на принудительное исполнение определения суда об утверждении мирового соглашения выдан 23.08.2016. 

Общество с целью капитального ремонта приобретенного помещения заключило договор подряда от 23.09.2005 № 7/2005 с обществом с ограниченной ответственностью «Ивановская строительная компания» (подрядчик), в соответствии с условиями которого подрядчиком были выполнены работы по капитальному ремонту нежилых помещений, что подтверждается справками по форме № КС-3, а также актами о приемке выполненных работ по форме № КС-2 за 2005-2006 годы. 

В письмах от 12.09.2012, 15.11.2013 и 18.02.2014 истец обращался к ответчику с заявлением о зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений, однако ответчиком зачет суммы не был произведен со ссылкой на отсутствие согласования неотделимых улучшений и недостоверность представленных документов. 

Посчитав, что произведенные неотделимые улучшения арендованного имущества подлежат зачету в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимости по договору купли-продажи, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункты 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Исходя из названных норм права основанием для зачета в счет оплаты приобретаемого имущества стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений арендуемого объекта недвижимости является, в частности, согласование с арендодателем проведения таких улучшений.

Оценив представленную в материалы дела доказательственную базу по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обе судебные инстанции пришли к выводу о недоказанности наличия надлежащего согласия арендодателя на проведение работ по производству улучшений арендованного имущества.

Указания в договоре аренды на целевой характер аренды (для осуществления медицинской деятельности), а также в акте приема-передачи имущества на необходимость проведения ремонтных работ сами по себе не свидетельствуют о согласии Комитета на производство неотделимых улучшений объекта недвижимости. Акт приема-передачи от 01.11.2005 не содержит информации о согласии арендодателя о производстве конкретных работ, а лишь фиксирует техническое состояние объекта.

Доказательств согласования стоимости произведенных улучшений и составления сметы расходов с участием Комитета, извещения ответчика о необходимости принять выполненные работы и принятия последним результата выполненных в помещении работ в материалы дела не представлено.

Таким образом, указанные документы не подтверждают предварительную осведомленность арендодателя об объеме и стоимости предполагаемых работ.

При этом в пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Контрагенты в пункте 3.1.7 договора аренды определили, что такая обязанность возлагается на арендатора, а именно арендатор обязан производить за свой счет капитальный ремонт арендуемого помещения, мест общего пользования, коммуникаций в соответствии с правилами и нормами эксплуатации жилого и нежилого фонда.

Безусловная обязанность по компенсации произведенных арендатором затрат на капитальный ремонт арендуемого помещения на арендодателя не возложена.

Следовательно, сторонами согласовано условие сделки о возложении на арендатора (Общество) обязанности по осуществлению капитального ремонта объекта аренды, что не противоречит статьям 421 и 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Закона № 159-ФЗ устанавливает возможность зачета стоимости неотделимых улучшений при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора или путем внесения изменений в него.

Вместе с тем, заключая договор купли-продажи от 25.05.2012 № 10, стороны согласовали все его условия, в том числе по цене выкупаемого имущества. Договор купли-продажи подписан со стороны истца без замечаний и возражений; стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая, по мнению Общества зачету, в цену продажи имущества, покупателем при заключении договора не заявлена; с соответствующим заявлением по преддоговорному спору о порядке оплаты и зачете в цену приобретаемого имущества стоимости произведенных неотделимых улучшений до заключения сделки истец не обращался. 

При названных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, в рассмотренном случае возмещению не подлежит, в связи с чем правомерно не усмотрели правовых оснований для удовлетворения заявленного иска.

Кроме того, Комитет в суде первой инстанции указал пропуске Обществом срока исковой давности для предъявления заявленного требования.

Заявитель указывает, что срок для защиты нарушенного права не пропущен и должен исчисляться с момента, когда Общество не получило в установленный законом срок ответ на требование о зачете затрат по ремонту помещения.

По общему правилу, закрепленному в части 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Поскольку исковые требования основаны на положениях Закона № 159-ФЗ, устанавливающих возможность зачета стоимости неотделимых улучшений приобретаемого арендуемого имущества при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора или путем внесения изменений в него, то срок исковой давности по указанному требованию должен исчисляться с момента возникновения такого права, то есть с момента заключения сторонами договора купли-продажи.

Данное обстоятельство согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 № 2842/10.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (второй абзац пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Исходя из изложенного о возможном зачете стоимости неотделимых улучшений приобретаемого арендуемого имущества Общество должно было знать на стадии заключения сторонами договора купли-продажи от 25.05.2012 № 10, а потому с учетом обращения истца в арбитражный суд (26.05.2016), то есть с пропуском установленного законом трехлетнего срока исковой давности, судебные инстанции при наличии заявления ответчика правомерно отказали в удовлетворении иска и по этому основанию.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводов судов, основанных на установленных обстоятельствах и исследованных доказательствах. Несогласие заявителя с выводами судов первой и апелляционной инстанций, основанными на оценке доказательств и нормах права, не свидетельствует о наличии в принятых судебных актов нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущение судебной ошибки.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по пересмотру фактических обстоятельств дела, установленных судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено. 

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 04.09.2017 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.11.2017 по делу № А17-4073/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ИВМЕДСЕРВИС» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

           Председательствующий

 

С.В. Бабаев

 Судьи

В.Ю. Павлов

Д.В. Чернышов