Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №

А21-5762/2019

г. Калининград

10 

декабря

2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 03.12.2019г. Полный текст изготовлен 10.12.2019г.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда по адресу: 236040, 

<

...>, дело по заявлению

заявление Общества с ограниченной ответственностью «Грандлидер» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

к Администрации ГО «Город Калининград» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо: Калининградское городское потребительское общество»

о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду,

при участии:

от заявителя: ФИО2, по доверенности, паспорту,   

от Администрации: ФИО3  по доверенности, удостоверению, 

от Комитета: ФИО3  по доверенности, удостоверению, 

от третьего лица: не явился, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Грандлидер» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация) и Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации  городского округа «Город Калининград»  (далее – Комитет) о признании незаконными отказов в предоставлении земельного участка в аренду, выраженные в письме Комитета от 08 февраля 2019 года № и-КМИ-07/2560 и письме Администрации от 18 марта 2019 года № 544 и обязании предоставить ООО «Грандлидер» в аренду на 49 лет  земельный участок с кадастровым номером 39:15:131703:29, общей площадью 13 522  кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под торгово-развлекательный комплекс, местоположение: 

<

...> 

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечено Калининградское городское потребительское общество (далее – Калининградское ГОРПО).

Заявитель в судебном заседании требования поддержал в полном объеме, представил дополнительные документы, графические материалы, пояснения. 

Заинтересованные лица с заявленными требованиями не согласны по доводам, изложенным в отзывах, представили дополнения к отзыву, дополнительные документы, фрагмент генерального плана, фрагмент проекта планировки. Представитель Администрации и Комитета просил в удовлетворении заявления отказать, ссылаясь на обоснованность отказа в предоставлении заявителю земельного участка в связи с нахождением его в двух  функциональных  зонах.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом.

Информация о месте и времени судебного заседания была размещена арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» в установленные законом сроки, согласно ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Судебное заседание проведено в отсутствие представителей ответчика в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ. 

Суд, заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, установил следующее.

Как следует из материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежит  торгово - развлекательный комплекса, площадью 21472,9 кв.м. Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 39:15:131703:29, общей площадью 13 522  кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под торгово-развлекательный комплекс, местоположение: 

<

...>

Земельный участок принадлежит ООО «ГрандЛидер» на праве аренды в соответствии с договором аренды от 19 ноября 2015 г. № 012589 со множественностью лиц на стороне арендатора  сроком до 19 ноября 2020 года (5 лет).

Вторым арендатором земельного участка является Калининградское ГОРПО.

31 января 2019 года ООО «Грандлидер» обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на 49 лет земельный участок с кадастровым 39:15:131703:29, без проведения торгов, для обслуживания существующего здания торгового центра на существующих в договоре аренды от 19 ноября 2015 г. № 012589 условиях.

Письмом от 08 февраля 2019 года № и-КМИ-07/2560 Комитет отказал  в предоставлении участка со ссылкой на п. 17 ст. 39.16 ЗК РФ в связи с  отсутствием  отказа второго арендатора Калининградского ГОРПО от действующего договора аренды, а также расположения земельного участка согласно Генеральному плану в двух функциональных зонах: общественно-деловой и уличной дорожной сети, и отсутствие заявления второго арендатора.

Администрацией  письмом от 18 марта 2019 года № 544-и  также отказала Обществу   в предоставлении участка в аренду со ссылкой на те же обстоятельства.

Общество,  не согласившись с принятыми заинтересованными лицами отказами в предоставлении земельного участка в аренду, выраженными  в письме Комитета от 08 февраля 2019 года № и-КМИ-07/2560 и письме Администрации от 18 марта 2019 года № 544и, полагая, что принятые решения исключают возможность приобретения на праве долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:29, общей площадью 13 522  кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под торгово-развлекательный комплекс, местоположение: 

<

...> указывая на   отсутствие доказательств отнесения спорного участка  к землям,  ограниченным в обороте, обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Суд считает заявление общества обоснованным и подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Из приведенного следует, что ненормативный правовой акт или действие (бездействие) государственных органов могут быть признаны арбитражным судом незаконными при наличии в совокупности следующих условий: несоответствия такого действия (бездействия) или акта требованиям действующего законодательства Российской Федерации и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

На основании ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование. 

Общий порядок предоставления без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен ст. 39.17 ЗК РФ. 

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение,  урегулированы ст. 39.20 ЗК РФ. 

В соответствии со ст. 39.17 ЗК РФ при поступлении заявления о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов с приложением необходимых документов, предусмотренных ЗК РФ, уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего кодекса, и направляет принятое решение заявителю.

 В указанном решении должны быть указаны все основания отказа. Указанными нормами установлен порядок рассмотрения и принятия решения о предоставлении земельного участка либо отказе в предоставлении и направления этого решения заявителю. 

На основании п. 2 ст. 1, п. 2. ч. 18 ст. 18 ГрК РФ территориальное планирование - планирование развития территорий, в том числе, для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий. 

Документами территориального планирования муниципальных образований являются генеральные планы поселений. 

Согласно п. 12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. 

Согласно п. 2 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не представляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

Подобный запрет предусмотрен также п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» согласно которому, отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель в частности общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и др.). 

В ходе рассмотрения дела заинтересованные лица указывали, что согласно  карте функциональных зон Генерального плана городского округа «Город Калининград», утвержденного решением городского Совета депутатов города Калининграда от 06.07.2016 г. № 225, спорный  земельный участок с кадастровым номером 39:15:131703:29 отнесен к общественно-деловой зоне и к зоне улично-дорожной сети. Кроме того,  Комитет и Администрация ссылались на то, что с заявлением о предоставлении земельного участка на 49 лет обратился только один из арендаторов земельного участка, предоставленного в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с подпунктом 3 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ. 

Согласно пункту 17 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган отказывает в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов;

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) к территориям общего пользования отнесены территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). 

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок с кадастровым номером 39:15:131703:29, общей площадью 13 522  кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под торгово-развлекательный комплекс, местоположение: 

<

...>  принадлежит обществу на праве аренды сроком на 5 лет  на основании договора от 19 ноября 2015 года № 012589 со множественностью лиц на стороне арендатора.

Участок используется Обществом в целях, соответствующих установленному виду разрешенного использования. На участке расположен принадлежащий  заявителю на праве собственности объект недвижимости. 

В соответствии с положениями статьи 9 и 18 ГрК РФ, генеральный план - это документ территориального планирования, определяющий долгосрочное развитие города, основная задача которого планирование социальной, экономической, градостроительной и другой деятельности с учётом её пространственной привязки. 

В соответствии со статьей 23 ГрК РФ,  генеральный план содержит карту функциональных зон поселения или городского округа.

В соответствии со статьей 1 ГрК РФ,   Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;

В соответствии со статьей 30 ГрК РФ, Правила землепользования и застройки включают в себя карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.

Таким образом, законодатель четко разделяет понятия «территориальное планирование» и входящие в его состав документы (Генеральный план), и «градостроительное зонирование»  и входящие в его состав документы (Правила землепользования и застройки).

Генплан - это документ территориального планирования, определяющий долгосрочное развитие города. В контексте действующего ГрК РФ,  в основу Правил землепользования и застройки  как самостоятельного документа градостроительного зонирования положена структура существующего землепользования, т. е. информация об оформленных земельных отношениях. 

При этом, Правила землепользования и застройки плотно взаимосвязаны  с генеральным планом, но,  по сути,  конкретизируют и дополняют его.

Именно в этой связи, положения ЗК РФ в части использования всех земель (статья 7 ЗК РФ) или земель населенных пунктов (статья 85) применяются во взаимосвязи с действующими  документами  градостроительного зонирования, т.е. Правилами  землепользования и застройки и принятых в их развитие проектов межевания.

Исходя из содержания понятия территории общего пользования, данного в пункте 12 статьи 1 ГрК РФ, и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы такой территории (как существующие, так и планируемые) должны быть установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства.

Установление границ территорий общего пользования в соответствии с частью 1 статьи 42 Градостроительного кодекса осуществляется при подготовке проектов планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются, в том числе красные линии (часть 3). Согласно части 6 статьи 43 Градостроительного кодекса на чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 этой статьи.

Согласно пункту 11 статьи 1 Градостроительного кодекса красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Заинтересованными лицами в материалы дела представлен фрагмент Проекта планировки территории с проектом межевания в его составе в границах ул. Горького – ул. Ракитная – ул. Госпитальная – озеро Верхнее - ул. Черняховского – ул. Пролетарская – ул. Проф. Баранова в Ленинградском районе, утвержденный Постановлением № 1081 от 19.07.2017,  участка;      Заявителем -  предоставлены графические материалы для сопоставления материалов генерального плана, проекта межевания и фактического состояния территории в отношении спорного участка.

Исследовав представленные документы, суд пришел к выводу о том, что красные линии, установленные   с целью определения  границ территории общего пользования, планируемой под размещение сквера (бульвара, парка) в соответствии с Генеральным планом в границах спорного земельного участка, и красные линии, определенные в соответствии с утвержденной документации по планировке территории (проект планировки, проект межевания) не совпадают. Указанное обстоятельство также  не оспаривается представителями сторон. 

Судом установлено, что Проектом планировки территории с проектом межевания в его составе в границах ул. Горького – ул. Ракитная – ул. Госпитальная – озеро Верхнее - ул. Черняховского – ул. Пролетарская – ул. Проф. Баранова в Ленинградском районе, утвержденным постановлением № 1081 от 19.07.2017,   установлены красные линии ул. Горького в районе границ земельного участка ООО «Грандлидер», в соответствии с которыми границы земельного участка находятся за красными линиями и не пересекают границы земель общего пользования.

В силу пункта 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. 

Таким образом, в отношении земельных участков, относящихся к территории общего пользования, предусмотрено ограничение в обороте в виде запрета на их предоставление. 

Исследовав представленные материалы, сопоставив материалы территориального планирования и градостроительного зонирования, суд пришел к выводу, что разграничение земель общего пользования от иных земель произведено в рамках специальной процедуры – формирования проекта планировки с проектом межевания в его составе в границах ул. Горького, при это указанная процедура во исполнение и в уточнение Генерального плана города Калининград и Правил землепользования и застройки  была проведена после  утверждения Генерального плана и Правил землепользования. 

Из изложенного следует, что  испрашиваемый ООО «Грандлидер» земельный участок согласно  документам  градостроительного зонирования и утвержденными  красными  линиями,  расположен за пределами уличной дорожной сети, правовые основания для отнесения части земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:29 к объектам местного значения (автомобильные дороги) отсутствуют.

Доказательств, свидетельствующих о фактическом использовании земельного участка в целях,  установленных Генеральным планом,  Администрацией не представлено. 

Согласно ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

В рамках рассмотрения дела, судом не установлено нарушений со стороны заявителя процедуры обращения в установленном ЗК РФ порядке. 

Отсутствие отказа второго арендатора Калининградского ГОРПО от действующего договора аренды, как основание для отказа в предоставлении в аренду, как основание для принятие оспариваемого решения, суд считает также несостоятельным.

В соответствии с п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ, в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 6 определено, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Таким образом, требование Заинтересованных лиц о необходимости одновременного предоставления заявлений всех правообладателей объекта недвижимого имущества, необоснованно.

Более того, как следует из материалов дела, заявителем обеспечена подача заявлений о предоставлении двумя арендаторами – ООО «Грандлидер» - заявление от 18 февраля 2019 года № 35 и Калининградское ГОРПО – заявление от 11 февраля 2019 года № 6. 

Отказ Калининградскому ГОРПО был оформлен письмом от 01 марта 2019 года № и-КМИ-07/4083, отказ ООО «Грандлидер» был оформлен письмом от 18 марта 2019 года № 544-и (обжалуемый).

В соответствии с положениями части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

Вопреки требованиям указанной нормы закона, заинтересованными лицами не представлено доказательств обоснованности принятия оспариваемого заявителем решения.

Руководствуясь статьями 167-170, 198-200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

Признать незаконными отказы в предоставлении обществу  с ограниченной ответственностью «Грандлидер» в аренду  земельного участка с  кадастровым   номером 39:15:131703:29, выраженные в письме  Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград»   от 08.02.2019 года № и-КМИ-07/2560 и письме Администрации городского округа «Город Калининград» от 18.03.2019 года № 544-и.

Обязать Администрацию городского округа «Город Калининград» предоставить обществу  с ограниченной ответственностью «Грандлидер»   в  аренду сроком  на 49  лет     земельный  участок  с  кадастровым   номером 39:15:131703:29, общей площадью 13 522   кв.м., категория земель - земли населенных пунктов,  вид разрешенного  использования  -  под торгово-развлекательный  комплекс, местоположение: 

<

...>

Взыскать с Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» и с Администрации городского округа «Город Калининград»    в пользу общества с ограниченной ответственностью «Грандлидер» по 3 000 рублей с каждого из ответчиков в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий одного месяца  со дня его принятия.

СудьяЕ.А. Талалас

 (подпись, фамилия)