ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-231725/21

03 апреля 2023 года

город Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2023 года 

Полный текст постановления изготовлен 03 апреля 2023 года 

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Борсовой Ж.П., Кольцовой Н.Н.,

при участии в заседании: 

от заявителя: Департамента городского имущества города Москвы ФИО1 по дов. от 22.12.2022,

от заинтересованного лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве – ФИО2 по дов. от 24.01.2023, 

от третьих лиц: Правительства Москвы – ФИО1 по дов. от 09.08.2022,

открытого акционерного общества «Восток» - ФИО3 конкурсный управляющий по решению АС г. Москвы от 30.09.2019 по делу № А40-23400/16,

общества с ограниченной ответственностью «Бэст Консалтинг» - неявка, извещено,

рассмотрев 27 марта 2023 года в судебном заседании кассационные жалобы открытого акционерного общества «Восток» в лице конкурсного управляющего и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

на решение от 13 октября 2022 года

Арбитражного суда города Москвы

и постановление от 23 декабря 2022 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

о признании незаконным решения об отказе во внесении в ЕГРН сведений о прекращении договора аренды,

третьи лица: Правительство Москвы, открытое акционерное общество «Восток», общество с ограниченной ответственностью «Бэст Консалтинг»,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – заявитель, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Москве) с заявлением о признании незаконным решения от 24.08.2021 № КУВД-001/2021-19554918/4. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, открытое акционерное общество «Восток», общество с ограниченной ответственностью «Бэст Консалтинг» (далее - ОАО «Восток», ООО «Бэст Консалтинг»).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 октября 2022 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2022 года, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Управление Росреестра по Москве и ОАО «Восток» в лице конкурсного управляющего обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых просят названные решение и постановление отменить и принять по делу новый судебных акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов Управление указывает, что договор аренды зарегистрирован для целей строительства, при этом запись в ЕГРН об ипотеке (залоге права аренды земельного участка), возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в настоящее время не погашена; между Департаментом и ОАО «Восток» имеются многочисленные судебные разбирательства в отношении спорного земельного участка, при этом судами не учтены обстоятельства, установленные судами по делам № А40-109850/11 и № А40-173299/18.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов конкурсный управляющий ОАО «Восток» указывает, что судами не учтены обстоятельства, установленные судами по делам № А40-109850/11, № А40-12949/12, № А40-173299/18; Департаментом не соблюден порядок расторжения договора, установленный положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования о погашении задолженности по арендной плате и уведомление от 02.04.2021 № ДГИ-И-23719/21 об отказе от договора аренды в связи существенными нарушениями условий договора в адрес конкурсного управляющего ОАО «Восток» не направлялись.

Отзывы на кассационные жалобы не поступили.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель регистрирующего органа и конкурсный управляющий ОАО «Восток» поддержали доводы и требования кассационных жалоб.

Представитель Департамента и Правительства Москвы возражала против доводов кассационных жалоб, указывая на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

ООО «Бэст Консалтинг», надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Обсудив доводы кассационных жалоб, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Московским земельным комитетом (правопредшественником Департамента) и ОАО «Восток» был заключен договор аренды от 30.05.2001 № М-01-018413 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004024:1007, расположенного по адресу: 

<

...>, с целью эксплуатации находящегося на данном участке и принадлежащего ОАО «Восток» на праве собственности здания общежития.

Дополнительными соглашениями от 24.08.2010 и от 28.01.2011в указанный договор аренды были внесены изменения о том, что на основании инвестиционного проекта указанный земельный участок предоставлен арендатору для проектирования и строительства жилого комплекса с подземной автостоянкой.

Распоряжением Правительства Москвы от 06.12.2011 № 954-рп было принято решение о прекращении реализации инвестиционного проекта строительства жилого комплекса с подземной автостоянкой по адресу: Большой Тишинский пер., вл.43А, стр.1 с расторжением договора аренды земельного участка от 30.05.2011 № М-01-018413 путем направления арендатору земельного участка ОАО «Восток» уведомления об отказе от договора аренды. 

Департаментом в адрес ОАО «Восток» было направлено уведомление от 02.04.2021 № ДГИ-И-23719/21 об отказе от договора аренды от 30.05.2001 № М-01-018413, после чего Департамент обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением от 17.05.2021 № КУВД-001/2021-19554918 о внесении в ЕГРН сведений о прекращении договора аренды 30.05.2001 № М-01-018413 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004024:1007.

По результатам рассмотрения Управлением Росреестра по Москве указанного заявления, уведомлением от 24.05.2021 регистрирующий орган известил Департамент о приостановлении регистрационных действий, ввиду непредставления заявителем всех необходимых документов для их совершения, а  уведомлением от 24.08.2021 регистрирующий орган отказал во внесении в ЕГРН сведений о прекращении договора аренды 30.05.2001 № М-01-018413, с указанием на не устранение заявителем причин невозможности совершения регистрационных действий, а также в связи с наличием в ЕГРН актуальной записи об ипотеке (залоге) права аренды в силу закона.

Полагая отказ в государственной регистрации в ЕГРН прекращения договора аренды неправомерным, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Разрешая спор и удовлетворяя заявление, суды обеих инстанций, исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 131, 334, 352, 450, 453, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 14, 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статьями 12.1, 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статьями 25, 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исходили из того, что Департаментом на государственную регистрацию были предоставлены все необходимые документы для осуществления регистрационных действий, Управлением необоснованно были затребованы у заявителя дополнительные документы, и у Управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды. 

Кассационная коллегия не может согласиться с выводами судов обеих инстанций в связи со следующим.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 28.07.2012 по делу № А40-12949/12 признано недействительным распоряжение Правительства Москвы от 06.12.2011 № 954-РП «О прекращении реализации инвестиционного проекта по адресу: Большой Тишинский пер., вл. 43А, стр. 1», суд также обязал Правительство Москвы в течение 15 дней с даты вступления решения арбитражного суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ОАО «Восток».

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 18.04.2013 по делу № А40-109850/11 признаны недействительными односторонний отказ города Москвы в лице Департамента земельных ресурсов города Москвы от исполнения договора аренды земельного участка от 30.05.2011 № М-01-018413, выраженный в уведомлении от 19.07.2011 № 33-ИТ0-304/11, а также распоряжение Департамента земельных ресурсов города Москвы от 09.08.2011 № 3678 «О разделе земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004024:1007», являющегося предметом договора аренды 30.05.2001 № М-01-018413 в редакции дополнительного соглашения от 28.01.2011. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 15.02.2019 по делу № А40-173299/18 суд обязал Управление Росреестра по Москве снять с государственного кадастрового учета земельные участки: кадастровый номер 77:01:0004024:1012 общей площадью 805 кв.м. (+/- 10 кв.м.); кадастровый номер 77:01:0004024:1013 общей площадью 3 258 кв.м. (+/- 20 кв.м.); кадастровый номер 77:01:0004024:1014 общей площадью 137 кв.м. (+/- 4 кв.м.) и имеющие адресные ориентиры: 

<

...> восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения об исходном земельном участке с кадастровым номером 77:01:0004024:1007, общей площадью 4200 кв.м., имеющим адресные ориентиры: 

<

...>, восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004024:1007 на основании договора аренды от 30.05.2001 № М-01-018413 (запись в ЕГРП от 12.09.2001), а также дополнительных соглашений к нему от 24.08.2010 и от 28.01.2011.

Как явствует из материалов дела, направленное в адрес ОАО «Восток» уведомление Департамента от 02.04.2021 № ДГИ-И-23719/21 об отказе от договора аренды от 30.05.2001 № М-01-018413 мотивировано существенным нарушением арендатором условий договора, в частности, неисполнения последним обязательств по внесению арендной платы по договору и наличием непогашенной задолженности в размере более 23 млн. руб., а также указанием на то, что последний платеж по арендной плате поступил 12.07.2011.

Вместе с тем, из вышеупомянутого договора аренды (в редакции дополнительных соглашений от 24.08.2010 и от 28.01.2011) следует, что спорный земельный участок предоставлен арендатору для проектирования и строительства жилого комплекса с подземной автостоянкой, при этом из указанных дополнительных соглашений к договору аренды не усматривается прекращение аренды спорного участка в целях эксплуатации принадлежащего арендатору здания общежития, и судами обеих инстанций не установлены все фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для настоящего дела, а именно: 

- в каком размере и за какой период подлежала уплате арендатором арендная плата за пользование земельным участком в целях эксплуатации принадлежащего арендатору объекта недвижимости; 

- в каком размере и за какой период подлежала уплате арендатором арендная плата за пользование земельным участком в целях проектирования и строительства жилого комплекса с подземной автостоянкой;

- за какое пользование арендатором земельным участком и за какой период Департаментом начислена указанная в уведомлении от 02.04.2021 № ДГИ-И-23719/21 задолженность по арендной плате в размере 23 455 357,03 руб. и пени в размере 928 704,04 руб.;

- должен ли был арендатор исполнять обязательства по уплате арендных платежей в период, когда арендуемый земельный участок был незаконно, что установлено вышеназванным решением суда, размежеван арендодателем на три самостоятельных земельных участка;

- какое право аренды земельного участка является имуществом арендатора, включенным в конкурсную массу (аренда с целью эксплуатации существующего здания или аренда в целях строительства);

- соответствует ли нормам действующего законодательства, в том числе, нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», уведомление Департамента от 02.04.2021 № ДГИ-И-23719/21, и является ли договор аренды досрочно расторгнутым на основании данного уведомления;

- влияет ли на досрочное расторжение договора аренды наличие актуальной записи в ЕГРН об ипотеке (залоге права аренды земельного участка) в силу закона, установленной в интересах третьего лица (участника долевого строительства), а также какой нормативно установленный порядок прекращения такого обременения;

- влияет ли на стоимость принадлежащего арендатору здания наличие действующего договора аренды земельного участка, на котором данное здание расположено, учитывая, что арендатор с 2016 года находится в процедурах банкротства.     

Все вышеприведенные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения настоящего дела, при этом, учитывая, что предметом судебной деятельности в настоящем споре является проверка законности отказа регистрирующего органа в совершении регистрационных действий, в текстах обжалуемых судебных актов судами не указано, какие конкретно нормы Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», других законов и нормативных актов, были нарушены Управлением Росреестра по Москве в настоящем случае, и чем объективируются данные нарушения.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения дела и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение и постановление в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. 

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное и установить все существенные обстоятельства дела, дать оценку доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, установить на основании подлежащих применению к спорным правоотношениям нормах материального права все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, и определить наличие/отсутствие оснований для удовлетворения заявления. 

Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость и достоверность всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств. 

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 13 октября 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2022 года по делу № А40-231725/21 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

 

Председательствующий-судья                                                 В.В. Кобылянский

 

Судьи:                                                                                             Ж.П. Борсова

 

                                                                                                          Н.Н. Кольцова