АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А45-27370/2021А45-27370/2021

Резолютивная часть постановления объявлена  11 августа 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 августа 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Зиновьевой Т.А.,

 ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу администрации Новосибирского района Новосибирской области на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 01.02.2022 (судья ФИО2) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022 (судьи Бородулина И.И., Павлюк Т.В., Хайкина С.Н.) по делу № А45-27370/2021 по заявлениям индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 317547600091562), общества с ограниченной ответственностью «Энергосервис» (630005, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к администрации Новосибирского района Новосибирской области (630007, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании незаконными уведомлений. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области (630007, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), министерство строительства Новосибирской области (633209, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>). 

В заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО3, общества с ограниченной ответственностью «Энергосервис» - Вишняк Н.А. по доверенностям от 14.12.2021, от 30.06.2022, соответственно. 

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее –предприниматель), общество с ограниченной ответственностью «Энергосервис» (далее - ООО «Энергосервис», общество) обратились в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлениями о признании незаконными уведомлений администрации Новосибирского района Новосибирской области (далее – администрация) от 07.07.2021 № 8572/01-16/88, № 8574/01- 16/88, № 8579/01-16/88, № 8581/01-16/88, № 8582/01-16/88, № 8583/01- 16/88, № 8584/01-16/88, № 8585/01-16/88, № 8586/01-16/88, № 8587/01-16/88, № 8588/01-16/88, № 8589/01-16/88 о несоответствии указанных в уведомлениях о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметрам объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с кадастровым номером 54:19:072601:946.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее – департамент), министерство строительства Новосибирской области (далее – министерство).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 01.02.2022, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда                                 от 21.04.2022, заявленные требования удовлетворены. 

Не согласившись с решением и постановлением, администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

В обоснование жалобы заявитель приводит следующие доводы: предприниматель является ненадлежащим истцом, поскольку не является застройщиком земельного участка и оспариваемые уведомления выданы не ему, а ООО «Энергосервис»; уведомления                     о недопустимости размещения объектов являются законными, так как согласно Правилам землепользования и застройки Морского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, утвержденными Приказом Министерства строительства Новосибирской области от 29.01.2021 № 35 (далее также – ПЗЗ от 29.01.2021 № 35), земельный участок расположен в территориальной зоне «Зона застройки малоэтажными жилыми домами в границах земель населенных пунктов», в котором основным видом разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является малоэтажная многоквартирная жилая застройка, блокированная жилая застройка, а индивидуальное жилищное строительство и среднеэтажная жилая застройка отнесены                к условно разрешенным видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; удовлетворением заявленных требований суды фактически  разрешили строительство объектов капитального строительства, отнесенных к условно разрешенному виду использования земельного участка и объектов капитального строительства, в нарушение положений Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) о порядке изменения вида разрешенного использования земельного участка, минуя процедуру публичных слушаний; ссылка судов на положения пункта 6 Обзора практики по рассмотрению судами дел, связанных с применением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018 (Обзор от 14.11.2018), ошибочна, так как предметом настоящего спора является оспаривание законности действий уполномоченного органа при рассмотрении уведомления о планируемом строительстве индивидуальных жилых домов, а не требование о признании права собственности на самовольную постройку, кроме того, в приведенном Обзоре разъяснено, что изменение территориальной зоны в соответствии с утвержденным генеральным планом не препятствует эксплуатации существующих объектов недвижимости, при этом не содержится выводов о допустимости строительства новых объектов недвижимости,                            не соответствующих правилам землепользования и генеральному плану поселения; ссылка судов на градостроительный план земельного участка (далее также – ГПЗУ)                      от 21.08.2021, содержащий в перечне объектов основных видов разрешенного использования - индивидуальные жилые дома, в том числе с подземными, со встроенными или встроенно-пристроенными гаражами, автостоянками, является ошибочной, поскольку в составе документов, прилагаемых к уведомлению о планируемом строительстве, ГПЗУ не предусмотрен, поскольку он и не требуется в целях строительства объектов индивидуального жилищного строительства, а проверка соответствия указанных                           в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома проводится не применительно к ГПЗУ,                    а применительно к правилам землепользования и застройки, действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве.

Предприниматель в отзыве на кассационную жалобу просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Департамент в отзыве на кассационную жалобу указывает, что не является участником спорных правоотношений, не имеет полномочий в отношении проверки оснований для установления или несоответствия в уведомлениях о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения таких объектов, в связи с чем просит рассмотреть кассационную жалобу с учетом представленных сторонами доказательств, по наличию или отсутствию оснований для отмены принятых по делу судебных актов. 

В судебном заседании представитель предприниматель поддержала доводы отзыва на кассационную жалобу, от имени ООО «Энергосервис» представитель высказалась против удовлетворения жалобы администрации, выразила согласие с доводами отзыва, представленного предпринимателем. 

Учитывая надлежащее извещение администрации и департамента о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) 16.08.2019 между департаментом и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка № 17/14641 нов-19, по условиям которого предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:19:072601:946, категории земель – земли населенных пунктов общей площадью 133 869 кв. м, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Морской сельсовет, поселок Голубой залив, разрешенное использование: для строительства коттеджей.

Первоначальным арендатором указанного земельного участка являлось ООО Проектно-строительная фирма «Сибирь», которому без торгов предоставлен земельный участок с кадастровым номером 54:19:07 26 01: 0140 (далее – исходный земельный участок) площадью 252 431 кв. м на основании договора аренды от 23.06.2006 № 42                       с муниципальным образованием Морской сельсовет Новосибирского района Новосибирской области для строительства коттеджей.

Исходный земельный участок многократно делился, на нем осуществлялось строительство (построено две очереди малоэтажных жилых домов - микрорайон «Сибирский»), право аренды уступалось различным лицам, произошла смена арендодателя земельного участка (в силу перераспределения полномочий), договор аренды продлевался и в настоящее время заключен на неопределенный срок.

После заключения договора аренды между департаментом и предпринимателем на основании выданных администрацией разрешительных документов предпринимателем в 2019-2020 году на земельном участке построено два индивидуальных жилых дома                     с кадастровыми номерами 54:19:072601:1127, 54:19:072601:1130 (выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 17.11.2020, от 11.12.2020).

17.03.2021 на основании договора уступки прав и обязанностей № 1 предприниматель уступил право аренды земельного участка ООО «Энергосервис» по договору аренды от 16.08.2019 № 17/14641 нов-19.

Одновременно с уступкой права аренды между предпринимателем и обществом 17.03.2021 заключен договор купли-продажи будущей вещи, согласно которому общество обязалось в будущем передать в собственность предпринимателю 14 индивидуальных жилых домов, которые будут построены на земельном участке с кадастровым номером 54:19:072601:946. 

В соответствии с пунктами 1.4, 2.3 договора купли-продажи будущей вещи предприниматель обязался самостоятельно осуществить строительство жилых домов своими силами, за свой счет, при этом общество до перехода прав на жилые дома                 к покупателю будет являться титульным собственником жилых домов в связи с тем, что владеет правом аренды земельного участка.

В силу пункта 2.1 указанного договора общество обязалось оформить в отношении себя, как титульного застройщика, в уполномоченных органах документы, подать все заявления, необходимые для начала строительства, а также для ввода жилых домов в эксплуатацию.

28.06.2021 обществом направлены в администрацию уведомления о планируемом строительстве индивидуальных жилых домов на земельном участке.

07.07.2021 администрацией выдано 12 уведомлений № 8572/01-16/88,                         № 8574/01-16/88, № 8579/01-16/88, № 8581/01-16/88, № 8582/01-16/88, № 8583/01-16/88, № 8584/01-16/88, № 8585/01-16/88, № 8586/01-16/88, № 8587/01-16/88, № 8588/01-16/88, № 8589/01-16/88 о несоответствии указанных в уведомлениях о планируемом строительстве объектов индивидуального жилищного строительства установленным параметрам допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства в связи с тем, что согласно Правилам землепользования и застройки Морского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области от 29.01.2021 № 35, а также градостроительным регламентам, установленным в границах территориальной зоны, земельный участок расположен в территориальной зоне - зона застройки малоэтажными жилыми домами в границах земель населенных пунктов.

Не согласившись с уведомлениями, предприниматель и общество обратились в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением, рассмотренным в рамках настоящего дела.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанции руководствовались пунктом 1 статьи 13, пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), частью 8 статьи 36, статьями 51.1, 57.3 ГрК РФ, пунктом 4 статьи 85 ЗК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 6 Обзора                           от 14.11.2018, и исходили из того, что земельный участок с кадастровым номером 54:19:072601:946 сформирован, поставлен на кадастровый учет и предоставлен в аренду              в целях индивидуального жилищного строительства (коттеджи) до внесения изменений              в градостроительный регламент, следовательно, такой участок, вид разрешенного использования которого не соответствует градостроительному регламенту на дату подачи уведомления о планируемом строительстве жилых домов, может использоваться без установления срока приведения их в соответствие с изменившимся градостроительным регламентом.

Оснований для отмены обжалуемых администрацией судебных актов судом округа не установлено.

Согласно подпункту 1.1 пункта 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

Для указанных случаев положения части 1 статьи 51.1 ГрК РФ обязывают застройщиков направить в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (далее - ИЖС) или садового дома.

Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления проводит проверку соответствия указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным ГрК РФ, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве, а также допустимости размещения объекта в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, по результатам которой направляет застройщику уведомление о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта вышеперечисленным требованиям либо уведомление о их несоответствии и (или) недопустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке (часть 7 статьи 51.1 ГрК РФ).

Случаи, когда такое уведомление о несоответствии может быть направлено застройщику, исчерпывающе определены в части 10 статьи 51.1 ГрК РФ.

Уведомление о несоответствии направляется застройщику, в частности, в случае, если указанные в уведомлении о планируемом строительстве параметры объекта ИЖС или садового дома не соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным ГрК РФ, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве (пункт 1 части 10 статьи 51.1 ГрК РФ).

В соответствии с пунктом 2 части 10 статьи 51.1 ГрК РФ уведомление                           о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке направляется застройщику только в случае, если размещение указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта ИЖС или садового дома не допускается в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и (или) ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления уведомления о планируемом строительстве.

Из приведенных норм следует, что при поступлении уведомления о планируемом строительстве уполномоченный орган осуществляет проверку допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке и параметров объекта строительства с учетом территориального зонирования и градостроительного регламента, действующего на момент подачи уведомления о планируемом строительстве.

Согласно статье 30 ГрК РФ границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования;                                 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования                          и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 ГрК РФ).

Материалами дела установлено, что земельный участок, в отношении части которого обществом направлены уведомления о планируемом размещении на ней индивидуальных жилых домов, принадлежит заявителю на праве аренды с разрешенным видом использования – для строительства коттеджей (ИЖС).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса,                   за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи (пункт 1 статьи 41 ЗК РФ).

Возражая по предъявленному заявителями требованию, администрация указала на законность обжалуемых уведомлений в связи с тем, что для находящегося у общества в аренде земельного участка ПЗЗ от 29.01.2021 № 35 определяют индивидуальное жилищное строительство (количество надземных этажей не более трех) в качестве условно разрешенного вида использования, в связи с чем на момент направления обществом обращения ранее определенный предыдущими ПЗЗ как основной вид разрешенного использования земельного участка - ИЖС, изменен на условный,                         а к основным относится малоэтажная жилая застройка. 

Исходя из положений части 8 статьи 36 ГрК РФ, части 4 статьи 85 ЗК РФ, разъяснений, изложенных в пункте 6 Обзора от 14.11.2018, следует, что земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия. 

Как указано в Определении Конституционного Суда Российской Федерации                     от 26.03.2020 № 631-О, применительно к положениям части 8 статьи 36 ГрК РФ возможность принятия органом местного самоуправления решений об изменении градостроительного зонирования территорий и градостроительных регламентов должна быть уравновешена необходимыми гарантиями для лиц, которые на законных основаниях приобрели права на земельные участки до принятия и вступления в силу указанных изменений и вправе были рассчитывать, что их правовой статус, неразрывно связанный               с правовым режимом земельных участков, будет уважаться государством, а также органами местного самоуправления как неотъемлемой частью единого механизма управления делами государства.

Учитывая вышеизложенное, исходя из установленных судами первой и апелляционной инстанции фактических обстоятельств настоящего дела (заключение договора аренды земельного участка с предпринимателем на основании подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ с целевым использованием под коттеджную застройку; наличие у арендатора ГПЗУ от 21.08.2018, действующего на момент обращения                          в администрацию, определяющего разрешенное использования земельного участка – «индивидуальные жилые дома, в том числе с подземными, со встроенными или встроенно-пристроенными гаражами, автостоянками»; фактическое осуществление предпринимателем коттеджной застройки на участке с вводом в эксплуатацию индивидуальных жилых домов; единые параметры минимально и максимальной этажности объектов ИЖС и малоэтажной застройки согласно ПЗЗ от 29.01.2021 № 35); учитывая, что доводов и доказательств несоответствия указанных в уведомлении общества о планируемом строительстве параметров объектов ИЖС предельным параметрам разрешенного строительства, установленным действующим правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным ГрК РФ, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве, администрацией не приведено, суд кассационной инстанции полагает, что основания для отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Аргумент кассатора относительно безосновательной ссылки судов на ГПЗУ от 21.08.2018, отклоняется судом кассационной инстанции исходя из того, что указанный документ являлся обязательным к получению на дату его выдачи, учитывая, что нормативное требование о получении разрешения н строительство индивидуальных жилых домов исключено из ГрК РФ позднее выдачи указанного ГПЗУ.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 57.3 ГрК РФ градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

На основании пункта 2 статьи 57.3 ГрК РФ источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация но планировке территории, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Учитывая указанное, суды обеих инстанций обоснованно отметили, что при наличии действующего ГПЗУ застройщик вправе рассчитывать на имеющуюся в нем информацию. В частности относительно видов разрешенного использования земельного участка.

Мнение администрации о неправильном применении судами Обзора от 14.11.2018 не может быть учтено судом округа, поскольку заявитель безосновательно полагает, что соответствующие разъяснения даны в отношении объекта самовольного строительства.

Доводы заявителя кассационной жалобы о ненадлежащем заявителе по делу не могут быть приняты во внимание, поскольку наравне с предпринимателем созаявителем выступает общество, а также, учитывая заинтересованность предпринимателя в обжаловании решений администрации по направленным уведомлениям о планируемом размещении объектов ИЖС, исходя из условий заключенного между ним и обществом договора уступки права аренды земельного участка и договора купли-продажи будущей вещи – жилых домов.

Ссылаясь на необходимость изменения вида разрешенного использования земельного участка с условного – ИЖС на основной, администрация не обосновала невозможности инициирования соответствующей процедуры. Кроме того, сославшись                 в отзыве по заявленным требованиям на Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом Росреестра от 10.11.2020                № П/0412, администрация не привела доводов об отсутствии возможности приведения вида разрешенного использования рассматриваемого земельного участка в соответствие виду, определенному Классификатором.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанции по установленным при рассмотрении дела фактическим обстоятельствам.

Таким образом, доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Учитывая вышеизложенное, решение Арбитражного суда Новосибирской области от 01.02.2022 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022 подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 01.02.2022 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022 по делу № А45-27370/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

ПредседательствующийМ.А. Севастьянова

 

СудьиТ.А. Зиновьева

 

ФИО1