ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-4725/2017

г. Вологда

22 ноября 2017 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2017 года.

В полном объёме постановление изготовлено 22 ноября 2017 года.

 

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и               Черединой Н.В. 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1 

при участии от администрации муниципального образования «Город Архангельск» ФИО2 по доверенности от 20.12.2016, от общества с ограниченной ответственностью «МЕДИКОМ» ФИО3 по доверенности от 05.04.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МЕДИКОМ» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 18 августа 2017 года по делу                 № А05-4725/2017 (судья Шашков А.Х.), 

 

у с т а н о в и л:

администрация муниципального образования «Город Архангельск» (место нахождения: 163000, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «МЕДИКОМ» (место нахождения: 163060, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее - Общество) взыскании 1 123 763 руб. 83 коп., в том числе:

- 1 060 885 руб. 15 коп. задолженности по внесению арендной платы по договору аренды от 23.10.2015 № 160/15Л, из которых 1 046 233 руб. долга за пользование зданием за период с 01.11.2016 по 28.02.2017 и 14 652 руб.                15 коп. долга за пользование земельным участком за период с 01.11.2016 по 28.02.2017; 

- 62 878 руб. 68 коп. пеней, из которых 62 214 руб. 03 коп. пеней, начисленных за несвоевременное внесение арендной платы за здание за период с 11.11.2016 по 28.02.2017, 664 руб. 65 коп. пеней, начисленных за несвоевременное внесение арендной платы за земельный участок за период с 11.11.2016 по 28.02.2017.

Решением суда от 18 августа 2017 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. 

Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы указывает, что истцом необоснованно увеличен размер арендной платы. Наличие договоров субаренды основанием для увеличения платы не является. Отчет об оценке не может служить допустимым доказательством  по делу, поскольку судом не дана ему правовая оценка. Суд не принял во внимание довод ответчика о том, что фактически истец изменил порядок расчета арендной платы, предусмотренный договором.

В судебном заседании представитель апеллянта  поддержал изложенные в жалобе доводы.

Представитель Администрации в судебном заседании просит апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.10.2015 муниципальным образованием «Город Архангельск» (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды № 160/15Л на срок 20 лет с момента государственной регистрации, по условиям которого ответчику во временное владение и пользование за плату было предоставлено муниципальное имущество - нежилое здание общей площадью 1313,1 кв. м (помещение № 9 согласно поэтажному плану) с земельным участком площадью 1101 кв. м по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 2.2.3 договора плата по договору должна вноситься ежемесячно, не позднее 10-го числа за текущий месяц. Размер арендной платы в месяц составляет 70 686 руб. 40 коп. без НДС, в том числе             62 933 руб. 40 коп. за здание и 7753 руб. за земельный участок (пункты 3.1 и 3.2 договора). 

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер платы за здание может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год. Об изменении размера платы за здание по настоящему договору арендодатель предупреждает арендатора письменно не позднее, чем за один месяц  до момента, с которого изменяется размер арендной платы. Подписание дополнительного соглашения в данном случае не требуется.

Письмом от 20.09.2016 № 003-07/1096 истец уведомил ответчика о повышении размера ежемесячной арендной платы с 06.11.2016 до                    366 186 руб. 44 коп. за здание (с учетом льготы 10 % составляет 329 567 руб.  80 коп.)  и 12 000 руб. за земельный участок (10 800 руб. с учетом льготы). Письмо получено ответчиком 04.10.2016. 

Общество, не согласившись с увеличением размера арендной платы, ежемесячные платежи производило в размере, предусмотренном договором.  

Поскольку  арендные платежи ответчик вносил не в полном объеме, образовалась задолженность в размере, означенном в исковом заявлении. 

Требование о погашении долга оставлено ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

При принятии обжалуемого решения суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 настоящего Кодекса).

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно положениям статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998                   № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Из материалов дела усматривается, что по заказу истца произведена независимая оценка рыночной стоимости месячной арендной платы за пользованием спорным зданием и земельным участком.

Согласно отчету от 22.07.2016 № 780/5-16рс, выполненному оценщиком ООО «Проф-оценка» рыночная стоимость месячной арендной платы за пользование зданием площадью 1313,1 кв. м составляет 432 100 руб., земельным участком площадью 1101 кв.м. - 12 000 руб. Всего 444 100 руб. с НДС.

Установленная рыночная стоимость объектов аренды по договору, с учетом положений пункта 3.4 договора, послужила основанием для перерасчета размера арендной платы со стороны истца.

При этом, истец исключил из размера арендной платы НДС и применил льготу, предусмотренную пунктом 3.1.1 договора аренды (10 % от цены), установив арендную плату в размере 329 567 руб. 80 коп. за здание и                          10 800 руб. за земельный участок.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, закрепленное в договоре, не означает, что арендатор, не согласный с такими изменениями, не может доказывать, что одностороннее изменение договорных условий нарушает баланс прав и обязанностей сторон, противоречит обычаям делового оборота либо иным образом нарушает основополагающие частно-правовые принципы разумности и добросовестности.

Как следствие, в такой ситуации арендодатель должен доказать основания для изменения ставки арендной платы, а арендатор - тот факт, что изменение ставки нарушает разумный баланс прав и обязанностей сторон, противоречит принципу добросовестности.

В соответствии с пунктом 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

 

В рассматриваемом случае изменение арендодателем размера арендной платы не было произвольным, истец при перерасчете арендной платы руководствовался данными отчета об оценке от 22.07.2016 № 780/5-16рс.

В признании данного отчета недействительным Обществу вступившим в законную силу решением суда по делу №А05-10475/2017  отказано.

Наличие злоупотреблений со стороны Администрации, с учетом предоставленных в суд первой инстанции сведений о цене, установленной ответчиком в договорах субаренды, которая даже с учетом увеличения истцом размера арендных платежей по спорному договору, превышает их в 3 раза, апелляционным судом не установлено.

Суд апелляционной инстанции считает, что Администрация, увеличивая размер арендной платы на основании отчета об оценке от 22.07.2016                          № 780/5-16рс, реализовывала свое право, предоставленное договором и доказала наличие обстоятельств, с которыми по условиям договора связана возможность одностороннего изменения размера арендной платы. Нарушения процедуры уведомления арендатора судом не установлено.

Таким образом, оснований для отказа в иске в части взыскания долга у суда первой инстанции не имелось. Требования удовлетворены обоснованно.

Также истцом заявлено требование о взыскании пеней в размере                    62 878 руб. 68 коп. за период с 11.11.2016 по 28.02.2017.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.1 договора предусмотрена ответственность в виде начисления неустойки (пени) за несвоевременное внесение арендной платы в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Расчет пеней судом проверен и признан верным.

По существу, доводы заявителя апелляционной жалобы повторяют позицию Общества при рассмотрении дела в суде первой инстанции, не опровергают выводы суда первой инстанции, основаны на неверном толковании положений действующего законодательства и не свидетельствуют о нарушении судом норм материального права. Иное толкование положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств дела не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

С учетом изложенного, принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что правовых оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями  268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 18 августа               2017 года по делу № А05-4725/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МЕДИКОМ» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

         А.Н. Шадрина

 

Судьи

         А.Я. Зайцева

 

         Н.В. Чередина