018/2018-34898(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А61-4686/2017

г. Краснодар

31 августа 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2018 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2018 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Рыжкова Ю.В., судей Кухаря В.Ф. и Чесняк Н.В., при участии от истца – общества с  ограниченной ответственностью «Торговый дом "Агроторг"» (ИНН 7704537299,  ОГРН 1047796863916) – Павленко К.А. (доверенность от 15.11.2017), от третьего лица –  общества с ограниченной ответственностью «Аметист» (ИНН 1503003289,  ОГРН 1021500673369) – Гиоева Ю.Ю. (доверенность от 09.01.2018), в отсутствие  ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Финансово-промышленно- строительная компания "Ирстройинвест"» (ИНН 1502020475, ОГРН 1021500575403) и  третьих лиц – общества с ограниченной ответственностью «Алания Ойл»  (ИНН 1503015340, ОГРН 1021500675844), акционерного общества «Российский  сельскохозяйственный банк» (ИНН 7725114488, ОГРН 1027700342890), федерального  бюджетного учреждения «Кадастровая палата по Республике Северная Осетия – Алания»  (ИНН 1502022955, ОГРН 1021500577603), извещенных о времени и месте судебного  заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте  арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»,  рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Торговый  дом "Агроторг"» и общества с ограниченной ответственностью «Аметист» на  постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2018 по делу   № А61-4686/2017 (судьи Егорченко И.Н., Марченко О.В., Сулейманов З.М.), установил  следующее.  

ООО «Торговый дом "Агроторг"» (далее – торговый дом) обратилось в  Арбитражный суд Республики Северная Осетия – Алания с иском к ООО «Финансово- промышленно-строительная компания "Ирстройинвест"» (далее – компания) о признании  права залога (ипотеки) на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Республика  Северная Осетия – Алания, г. Владикавказ, Архонское шоссе, 3, а именно: нежилое здание  

(боксы) с кадастровым номером 15:09:0041005:121 площадью 193,2 кв. м; нежилое здание  (сторожевая) с кадастровым номером 15:09:0041005:119 площадью 4,5 кв. м; нежилое  сооружение с кадастровым номером 15:09:0041005:174 (забор) протяженностью 668 м.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Аметист» (далее –  общество), ООО «Алания Ойл», АО «Российский сельскохозяйственный банк» в лице  Северо – Осетинского регионального филиала (далее – банк), ФБУ «Кадастровая палата  по Республике Северная Осетия – Алания» (далее – учреждение).  

Решением от 22.01.2018 (судья Ясиновская Т.Д.) иск удовлетворен. Суд исходил из  того, что в отношении спорных объектов право залога возникло в силу закона. Срок  исковой давности, о применении которой заявил ответчик, не пропущен.  

Постановлением апелляционного суда от 23.05.2018 решение от 22.01.2018  изменено, признано право залога на нежилое здание (боксы) с кадастровым номером  15:09:0041005:121 и на нежилое здание (сторожевая) с кадастровым номером  15:09:0041005:119, в остальной части в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что  у забора отсутствуют качества самостоятельного объекта недвижимости, а регистрация на  него права собственности не может служить безусловным основанием для отнесения его к  объектам недвижимого имущества.  

В кассационной жалобе и дополнении к ней торговый дом просит отменить  постановление и оставить в силе решение. По мнению заявителя, регистрация права  собственности на нежилое сооружение с кадастровым номером 15:09:0041005:174 (забор)  является подтверждением того, что забор обладает всеми признаками недвижимого  имущества. В судебном порядке право собственности на забор, как на недвижимое  имущество, не оспаривалось. Законодательство, действовавшее на момент создания и  регистрации права собственности на забор, признавало в качестве объектов недвижимости  строения и сооружения вспомогательного использования. Суд не выяснил, является ли  спорное сооружение движимым или недвижимым имуществом. Забор является объектом  капитального строительства.  

В кассационной жалобе общество также просит отменить постановление и  оставить в силе решение. Заявитель ссылается на то, что законодательство, действовавшее  на момент создания и регистрации права собственности на забор, признавало в качестве  объектов недвижимости строения и сооружения вспомогательного использования. Право  собственности может быть зарегистрировано только в отношении объектов  недвижимости. В судебном порядке право собственности на забор, как на недвижимое  имущество, не оспаривалось.  

Отзыв на жалобы в суд не поступил. 

Изучив материалы дела и выслушав стороны, Арбитражный суд Северо- Кавказского округа считает, что постановление надлежит отменить в обжалуемой части.  

Как видно из материалов дела, 02.08.2012 банк (кредитор) и ООО «Алания Ойл»  (заемщик) заключили договор об открытии кредитной линии № 122600/0002 (далее –  кредитный договор), по условиям которого кредитор обязался предоставить заемщику в  кредит 165 млн рублей под 12,3% годовых на срок по 29.07.2013.  

Банк перечислил ООО «Алания Ойл» 165 млн рублей, что подтверждается  документально и не опровергается сторонами.  

В обеспечение исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору банк  (залогодержатель) и компания (залогодатель) заключили договор об ипотеке (залоге)  объекта незавершенного строительства от 02.08.2012 № 122600/0002-7.8 (далее – договор  залога № 122600/0002-7.8). В пункте 1.1 договора предусмотрено, что залогодатель,  обеспечивая надлежащее исполнение обязательств заемщика по кредитному договору,  передает залогодержателю в залог в совокупности имущество: объекты незавершенного  строительства (незавершенные строительством здания), конкретный перечень,  характеристики и залоговая стоимость которых определены в статье 3 договора об  ипотеке (залоге); земельный участок, на котором расположены названные объекты  незавершенного строительства, категория земель: земли населенных пунктов,  разрешенное использование: для содержания и эксплуатации помещения завода, общая  площадь 19 589 кв. м, кадастровый номер 15:09:041005:21, адрес объекта: Республика  Северная Осетия – Алания, г. Владикавказ, Архонское шоссе, 3. В соответствии с пунктом  3.2 договора залоговая стоимость имущества составляет 133 695 750 рублей.  

В обеспечение исполнения обязательств ООО «Алания Ойл» по кредитному  договору банк (залогодержатель) и компания (залогодатель) также заключили договор об  ипотеке (залоге) земельного участка от 02.08.2012 № 122600/0002-7.10 (далее – договор  залога № 122600/0002-7.10). В пункте 1.1 договора предусмотрено, что залогодатель,  обеспечивая надлежащее исполнение обязательств заемщика по кредитному договору,  передает залогодержателю в залог земельные участки, свободные от расположенных на  них объектов недвижимого имущества, характеристики и залоговая стоимость которых  определены в статье 3 договора. Предметом залога являются: земельный участок,  категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для  содержания и эксплуатации помещений завода, общая площадь 10 999 кв. м, кадастровый  номер 15:09:041005:23, адрес объекта: Республика Северная Осетия – Алания,  г. Владикавказ, Архонское шоссе, 3; земельный участок, категория земель: земли  

населенных пунктов, разрешенное использование: для содержания и эксплуатации  помещений завода, общая площадь 8917 кв. м, кадастровый номер 15:09:041005:22, адрес  объекта: Республика Северная Осетия – Алания, г. Владикавказ, Архонское шоссе, 3. В  пункте 3.2 договора стороны согласовали, что право залогодержателя (право залога)  распространяется также на здания (сооружения), возведенные залогодателем на  земельном участке в период действия договора, с соблюдением требований,  установленных пунктом 1.2 договора. Залогодатель обязуется в срок не позднее двух  рабочих дней с момента получения в органе, осуществляющем государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – регистрирующий  орган), документов, подтверждающих факт государственной регистрации права  собственности на возведенные на земельном участке в период действия договора здания  (сооружения), предоставить залогодержателю нотариально заверенные копии таких  документов и заключить с залогодержателем соответствующее дополнительное  соглашение к договору, предусматривающее изменение положений последнего,  касающихся предмета ипотеки.  

Дополнительным соглашением от 29.08.2014 № 7 к кредитному договору стороны  договорились пункт 1.6 кредитного договора изложить в следующей редакции:  «Погашение (возврат) кредита (основного долга) осуществляется согласно графику:  24.02.2015 – 55 млн рублей, 24.02.2015 – 55 млн рублей, 24.02.2015 – 54 635 490 рублей  89 копеек».  

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда  г. Владикавказа от 09.07.2015 по делу № 2-2559/15 в пользу банка взыскано солидарно с  ООО «Алания Ойл» (заемщика) и его поручителей 201 850 148 рублей 19 копеек по  кредитному договору, из которых 164 635 490 рублей 80 копеек – основной долг,  35 843 446 рублей 73 копейки – проценты и 1 371 210 рублей 66 копеек – комиссия.  

28 июня 2016 года банк (кредитор) и торговый дом (новый кредитор) заключили  договор уступки прав (требований) № 160000/0014, по условиям которого кредитор в  полном объеме передает (уступает), а новый кредитор принимает в полном объеме права  (требования) к юридическим лицам по кредитным договорам, перечисленным в  приложении № 1, и по договорам, заключенным в обеспечение обязательств должников,  перечисленных в приложении № 2. Согласно приложениям № 1, 2 новому кредитору  передано право требования по спорному кредитному договору и названным договорам  залога.  

Определением Советского районного суда г. Владикавказа от 25.08.2016 по делу   № 2-2559/15 произведено процессуальное правопреемство банка на торговый дом.  

Таким образом, права требования по кредитному договору и договорам залога   № 122600/0002-7.8 и 122600/0002-7.10 перешли к торговому дому.  

Ссылаясь на то, что спорные объекты находятся на земельном участке, который  передан компанией залогодержателю по договору залога № 122600/0002-7.10, торговый  дом обратился в арбитражный суд с иском о признании на них права залога.  

Установив, что нежилое здание с кадастровым номером 15:09:0041005:121,  площадью 193,2 кв. м, нежилое здание с кадастровым номером 15:09:0041005:119  (сторожевая), площадью 4,5 кв. м, нежилое сооружение (забор) с кадастровым номером  15:09:0041005:174, протяженностью 668 м, расположенные по адресу: Республика  Северная Осетия – Алания, г. Владикавказ, Архонское шоссе, 3, являются объектами  недвижимости, которые находятся на земельном участке, переданном компанией  залогодержателю по договору залога № 122600/0002-7.10, суд первой инстанции пришел к  выводу о том, что в отношении спорных объектов ипотека возникла в силу закона.  Руководствуясь частью 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ  «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ), согласно которой при  ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или  возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не  предусмотрено иное условие, суд признал право залога торгового дома (новый кредитор)  на спорные объекты.  

Изменяя решение, суд апелляционной инстанции указал на невозможность  отнесения забора протяженностью 668 м к объектам недвижимого имущества. Забор, как  сооружение, необходим для определения границ земельных участков, создания  пропускного режима и предотвращения несанкционированного доступа посторонних лиц.  При этом забор не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является  отдельным объектом гражданского оборота, выполняет лишь обслуживающую функцию  по отношению к земельным участкам с кадастровыми номерами 15:09:0041005:21,  15:09:0041005:22 и 15:09:0041005:23, а также находящимся на них объектам  недвижимости. Суд пришел к выводу о том, что удовлетворение требований о признании  права залога возможно лишь в отношении недвижимости, как категории гражданского  права. При этом суд руководствовался правовой позицией, выработанной в постановлении  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013   № 1160/13 по делу № А76-1598/2012.  

Подобная позиция отражена и в определении Верховного Суда Российской  Федерации (определение от 30.09.2015 по делу № 303-ЭС15-5520), в том числе и в  отношении имущества, прошедшего государственную регистрацию права собственности,  

но которое в действительности не обладает соответствующими признаками недвижимой  вещи.  

Вместе с тем апелляционный суд не учел следующего. 

Во-первых, признавая забор принадлежностью земельных участков, выполняющей  лишь обслуживающую функцию, суд не учел, что обращение взыскания на земельные  участки без указанной принадлежности влечет правовую неопределенность, затруднение  пользования данными земельными участками.  

Во-вторых, в соответствии с пунктом 3.2 договора залога № 122600/0002-7.10  право залогодержателя (право залога) распространяется на здания и сооружения,  возведенные залогодателем на земельном участке. Таким образом, договором установлено  распространение права залога на все здания и сооружения, а не только на объекты  недвижимости, поэтому отнесение забора к объекту недвижимости не имеет правового  значения для разрешения спора. Включение в договор ипотеки подобного условия не  противоречит закону (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Кроме того, рассматривая требование о признании права залога на нежилое  сооружение (забор) с кадастровым номером 15:09:0041005:174 протяженностью 668 м,  суды обеих инстанций не учли, что на спорной территории, огороженной забором,  расположены земельные участки, принадлежащие на праве собственности иным лицам.  

Суды не приняли во внимание решения Арбитражного суда Республики Северная  Осетия – Алания от 13.09.2013 по делу № А61-2149/2012 и Советского районного суда  г. Владикавказа от 09.07.2015 по делу № 2-2559/15. В рамках названных дел установлено,  что на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0041005:22 расположены объекты  недвижимости (литеры В и З), принадлежащие на праве собственности обществу и  ООО «НПО "Стройполимертекс"». В границах указанного участка под названные объекты  недвижимости выделен земельный участок с кадастровым номером 15:09:0041005:ЗУ1  площадью 5313 кв. м. Суды не выяснили границы прохождения забора, ограничивает ли  он (либо его часть) земельный участок с кадастровым номером 15:09:0041005:ЗУ1, не  является ли в соответствующей части общим имуществом собственников смежных  участков и может ли на данную часть обращено взыскание.  

Поскольку суды не исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение  для принятия решения в отношении признании права залога на нежилое сооружение  (забор) протяженностью 668 м, решение и постановление в соответствующей части  надлежит отменить, дело – направить на новое рассмотрение для устранения названных  нарушений.  

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 22.01.2018 и  постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2018 по делу  А61-4686/2017 в части рассмотрения требований о признании права залога (ипотеки)  ООО «Торговый дом "Агроторг"» на нежилое сооружение (забор) с кадастровым номером  15:09:0041005:174 протяженностью 668 м, расположенное по адресу: Республика  Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, Архонское шоссе, 3, и распределения расходов  по уплате государственной пошлины отменить, дело направить на новое рассмотрение в  Арбитражный суд Республики Северная Осетия – Алания.  

В остальной части названные решение и постановление оставить без изменения.  Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.  

Председательствующий Ю.В. Рыжков  

Судьи В.Ф. Кухарь   Н.В. Чесняк