﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4188/2021

16 сентября 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Сецко А.Ю.

судей Никитина Е.О., Чумакова Е.С.

при участии:

от Администрации г. Владивостока в лице Управления муниципальной собственности г. Владивостока – Синявский А.В., представитель по доверенности от 25.12.2020

от Гордейца О.Г. – Полонский Д.Е., представитель по доверенности от 10.06.2020

от Пивень А.В. – Мартовод А.В., представитель по доверенности от 12.09.2019

рассмотрев в судебном онлайн-заседании кассационную жалобу Администрации г. Владивостока в лице Управления муниципальной собственности г. Владивостока

на определение от 18.02.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2021

по делу №  А51-6233/2018

Арбитражного суда Приморского края

по заявлению финансового управляющего имуществом Гордейца Олега Геннадьевича Запевалова Евгения Александровича

к Пивень Анне Валериевне

заинтересованные лица: Администрация г. Владивостока (ОГРН: 1032501280602, ИНН: 2536097608, адрес: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Западная, д. 15), Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (ОГРН: 1072540005724,                       ИНН: 2538111008, адрес: 690110, Приморский край, г. Владивосток,                       ул. Светланская, д. 22), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю                                 (ОГРН: 1042504382931, ИНН: 2540108490, адрес: 690090, Приморский край, г. Владивосток, ул. Посьетская, д. 48)

о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности

в рамках дела о признании Гордейца Олега Геннадьевича  (ИНН: 253908349007, дата рождения: 05.08.1966, место рождения: г. Биробиджан, адрес: 690039, Приморский край, г. Владивосток, ул. Енисейская, д. 9А, кв. 120) несостоятельным (банкротом)

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Приморского края от 19.04.2018 принято к производству заявление непубличного акционерного общества «Росдорснабжение» (далее – НАО «Росдорснабжение») о признании Гордейца Олега Геннадьевича (далее – должник) несостоятельным (банкротом).

Решением суда от 24.07.2018 Гордеец О.Г. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена реализация имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден Карнаушко Игорь Андреевич.

Определением суда от 09.04.2019 Карнаушко И.А. освобожден              от исполнения обязанностей финансового управляющего имуществом должника, финансовым управляющим утвержден Запевалов Евгений Александрович.

В рамках настоящего дела о банкротстве в арбитражный суд 08.07.2019 поступило заявление (с учетом принятого судом уточнения) финансового управляющего о признании заключенного между Гордейцем О.Г. и Пивень Анной Валериевной (далее – ответчик)  соглашения от 09.09.2017 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 30.10.2001 № 6388 недействительной сделкой и применении последствий ее недействительности сделки в виде: возврата в конкурсную массу Гордейца О.Г. права аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050035:720; признания за Пивень А.В. права требования к Гордейцу О.Г. в размере 10 000 руб.

К участию в рассмотрении обособленного спора привлечены Администрация г. Владивостока (далее – Администрация, заявитель), Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Определением суда от 18.02.2021, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2021,       в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе Администрация просит указанные определение суда от 18.02.2021, апелляционное постановление от 01.06.2021 отменить, удовлетворить требования финансового управляющего. В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает, что обжалуемые судебные акты вынесены с нарушением норм материального и процессуального права, выводы судов обеих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам обособленного спора. Администрацией приведен довод                 о том, что оспариваемая сделка при наличии спроса на спорный объект аренды в любом случае не может быть совершена без взимания дополнительной платы за вступление Пивень А.В. в договор в качестве арендатора. В обоснование своей позиции Администрация указывает на положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регулирующие арендные правоотношения, пункта 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017. Кроме того, заявитель ссылается на экспертное заключение от 13.08.2020 № 568, в соответствии с которым стоимость права аренды определена в размере 3 500 000 руб., что подтверждает заинтересованность ответчика в покупке права аренды и необходимость оплаты рыночной стоимости актива.

Определением от 15.07.2021 кассационная жалоба принята к производству Арбитражного суда Дальневосточного округа и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 17.08.2021 на 12:00.

Определением от 17.08.2021 рассмотрение кассационной жалобы отложено на 13.09.2021 на 15:30.

Определением от 10.09.2021 произведена замена судьи Кушнаревой И.Ф., участвовавшей 17.08.2021 в рассмотрении кассационной жалобы, на судью Никитина Е.О.; сформирован следующий состав суда для ее рассмотрения: Сецко А.Ю., Никитин Е.О., Чумаков Е.С.

В материалы обособленного спора поступили письменные возражения должника и ответчика относительно доводов кассационной жалобы.

В судебном заседании представители Администрации, Гордейца О.Г., Пивень А.В. настаивали на доводах кассационной жалобы и письменных возражениях соответственно.

Иные лица, участвующие в обособленном споре, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет», не прибыли, что в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, исходя из доводов кассационной жалобы, на основании статей 284, 286 АПК РФ суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов обособленного спора и установлено судами, Гордейцу О.Г. принадлежало право аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050035:720 общей площадью 1 100 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир – жилой дом, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, пер. Крылатый, д. 9 (далее – земельный участок).

Право аренды земельного участка возникло у должника на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 30.01.2014, в котором указано на заключение с администрацией г. Владивостока договора аренды земельного участка от 30.10.2001 № 6338.

Впоследствии, 09.09.2017 между Гордейцем О.Г. и Пивень А.В. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора                по договору аренды земельного участка от 30.10.2001 № 6388 (далее –  соглашение от 09.09.2017); стоимость уступки составила 10 000 руб.

В настоящее время право аренды земельного участка зарегистрировано за Пивень А.В.

Полагая, что соглашение от 09.09.2017 отвечает признакам недействительной сделки по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), финансовый управляющий обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ и пункту 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Особенности банкротства гражданина установлены параграфом 1.1 главы X Закона о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 213.1 Закона о банкротстве отношения, связанные с банкротством граждан и не урегулированные настоящей главой, регулируются главами I - III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI настоящего Федерального закона.

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в названном Федеральном законе.

Пунктом 1 статьи 213.32 Закона о банкротстве установлено, что заявление об оспаривании сделки должника-гражданина по основаниям, предусмотренным статьей 61.2 или 61.3 настоящего Федерального закона, может быть подано, в том числе, финансовым управляющим.

В силу пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее –  Постановление № 63), в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется (абзац второй пункта 9 Постановления № 63).

Оспариваемое соглашение заключено 09.09.2017, т.е. в течение одного года до принятия судом заявления о признании должника банкротом (19.04.2018) и в пределах периода подозрительности, установленного пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В качестве доказательства неравноценности встречного исполнения обязательств по оспариваемой сделке финансовый управляющий представил отчет от 18.07.2019 № 1165-2019 (26105) об оценке земельного участка, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «ИНДУСТРИЯ-Р», которым установлено, что по состоянию на дату ее совершения (09.09.2017) рыночная стоимость права аренды земельного участка составляла 3 738 000 руб.

Для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка при рассмотрении обособленного спора в суде первой инстанциипо ходатайству должника назначалась судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту – индивидуальному предпринимателю Безугловой Марине Борисовне.

Согласно заключению эксперта от 13.08.2020 № 568 рыночная стоимость права аренды земельного участка по состоянию на дату совершения оспариваемой сделки (09.09.2017) составляла округленно             3 500 000 руб.

Указанные обстоятельства позволили судам первой и апелляционной инстанций прийти к верному выводу о том, что на момент совершения оспариваемой сделки действительная рыночная стоимость права аренды земельного участка многократно превосходила стоимость уступки права аренды земельного участка, согласованную по соглашению от 09.09.2017.

При установлении наличия (отсутствия) в совершенной сделке критерия неравноценности встречного предоставления суды, учитывая положения статей 392.3, 606, 614 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ, пришли к выводу, что в результате заключения соглашения от 09.09.2017 Пивень А.В. не только приобрела права арендатора по договору аренды земельного участка от 30.10.2001 № 6338, но и стала солидарным должником по уже имеющимся обязательствам по уплате арендной платы на общую сумму 2 851 788,36 руб.

Наличие изложенных обстоятельств позволило судам прийти к выводу         о том, что после реституции задолженность перед Администрацией                по выплате арендной платы, с учетом возникших обязательств по уплате текущих платежей, возникает в сумме, существенно превышающей сумму продажи права аренды, что повлечет уменьшение конкурсной массы должника.

Между тем судами не учтено следующее.

Соглашение о перенайме (пункт 2 статьи 615 ГК РФ) предусматривает одновременную передачу бывшим арендатором новому всех прав и обязанностей по договору аренды и потому представляет собою сделку по передаче договора (статья 392.3 ГК РФ).

В силу установленной пунктом 3 статьи 423 ГК РФ презумпции названная договорная конструкция является возмездной. При этом встречность предоставления нового арендатора состоит в том числе в освобождении бывшего арендатора от бремени по внесению арендной платы.

Оценивая такую сделку применительно к положениям пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, следует проанализировать, позиция какой из сторон договора аренды обладает большей коммерческой ценностью,               и в связи с этим необходимо ли взимать с нового арендатора дополнительную плату за передачу договора.

По смыслу статьи 606 ГК РФ предполагается, что соглашение об аренде является взаимным и, в целом, предполагает обмен равными ценностями. Вместе с тем, в каждом конкретном случае во внимание должно приниматься, что передача прав и обязанностей осуществляется по уже исполняемому договору.

Кроме того, следует учитывать и специфику возникновения арендных отношений, в силу которых арендодатель с желающих принять имущество в аренду участников гражданского оборота может взимать платуза вступление с ним в хозяйственные отношения по поводу конкретного предмета пользования. Возможность установления подобного рода платы зависит, прежде всего, от экономических законов спроса и предложения, то есть от того, что в конкретный момент времени более ценно – деньги как наиболее ликвидный актив либо право пользования определенной вещью.

В рамках настоящего спора финансовый управляющий представил            отчет об оценке, а также по результатам проведения судебной экспертизы имеется заключение, из которых следует, что в городе Владивостоке сформирован рынок продажи земельных участков, находящихся в аренде, по своим характеристикам схожих со спорным участком, при этом по цене, значительно превышающую стоимость, установленную в соглашении от 09.09.2017.

Таким образом, вопреки выводам судов первой и апелляционной инстанций, учитывая наличие спроса на спорный объект аренды, перенаем      в любом случае не мог быть осуществлен без взимания с ответчика дополнительной платы за вступление в отношения с Администрацией             в качестве арендатора.

Само по себе обстоятельство, что при заключении договора перенайма арендатор освобождается от внесения арендной платы на будущий период, не является основанием для отказа в удовлетворении требования о признании такой сделки недействительной в силу положений пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Учитывая изложенное, суд округа приходит к выводу, что условия оспариваемой сделки, не предусматривающие соответствующей платы, в значительно худшую для должника сторону отличались от условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, в связи с чем соглашение от 09.09.2017 подлежит признанию недействительным как неравноценное.

Заявляя возражения относительно выводов эксперта, ответчик и должник сослались на недостатки в экспертном заключении, касающиеся выбора аналогов для проведения экспертизы.

Однако суд округа не усматривает в заключении эксперта от 13.08.2020 № 568 какие-либо противоречия в его выводах, неясности и неполноты, неоднозначного толкования заключения. Экспертное заключение содержит необходимые сведения и информацию, соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», включая ссылку на примененные при его выполнении стандарты оценки.

Кроме того, доказательств недостоверности выводов эксперта               не представлено, ходатайств о проведении по делу повторной судебной экспертизы сторонами также не заявлялось.

По правилам статьи 167 ГК РФ последствием признания сделки недействительной является возвращение сторон в первоначальное положение.

В силу пункта 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с главой III.1 названного Закона, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями ГК РФ об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22                «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

С учетом изложенного, право аренды спорного земельного участка подлежит восстановлению за Гордейцем О.Г. и возврату в конкурную массу должника. В свою очередь у Пивень А.В. возникает право требования 10 000 руб., уплаченных по соглашению от 09.09.2017

Судебные расходы в виде государственной пошлины за рассмотрение спора в судах первой, апелляционной и кассационной инстанциях согласно части 1 статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Приморского края от 18.02.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2021 по делу №  А51-6233/2018 отменить.

Признать недействительным соглашение от 09.09.2017 о передаче прав       и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка                от 30.10.2001 № 6388, заключенное между Гордейцем Олегом Геннадьевичем и Пивень Анной Валериевной.

Восстановить Гордейцу Олегу Геннадьевичу  право аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050035:720 общей площадью 1 100 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир – жилой дом, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, пер. Крылатый, д. 9.

Восстановить Пивень Анне Валериевне право требования к Гордейцу Олегу Геннадьевичу в размере 10 000 руб.

Взыскать с Пивень Анны Валериевны в конкурсную массу Гордейца Олега Геннадьевича судебные расходы по уплате  государственной пошлины в размере 9 000 руб.

Взыскать с Пивень Анны Валериевны в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб. за рассмотрение кассационной жалобы.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                А.Ю. Сецко

 

Судьи                                                                                        Е.О. Никитин

 

Е.С. Чумаков