АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-4055/2021

Дело № А65-10337/2020

г. Казань

06 июля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен  06 июля 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,

судей Александрова В.В., Нафиковой Р.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу  муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» 

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.11.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2021

по делу № А65-10337/2020

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», об определении достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – МП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – МКЗ ««Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»», ответчик, заявитель) об определении достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 68,5кв.м. (помещения №1-6,8, совокупности которых присвоен № 1000), кадастровый номер 16:50:070106:691, изложив п. 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 2 982 000 рублей».

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.11.2020. оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2021, исковые требования удовлетворены.

Обжалуя принятые судебные акты в кассационном порядке, ответчик просит их отменить, мотивируя кассационную жалобу нарушением судебными инстанциями норм материального права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судом и следует из материалов дела, преюдициально установлено решением по делу № А65-31501/2018, индивидуальный предприниматель ФИО1 с 13.09.2016 являлся арендатором нежилых помещений первого этажа общей площадью 68,5 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>, используемых под торговлю, бытовое обслуживание населения, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, офис, склад.

Между заявителем и Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани по результатам открытых аукционных торгов, проведенных 26.08.2016, заключен соответствующий договор аренды от 13.09.2016 №8698-95 сроком на 5 лет (по 12.09.2021).

Помещения переданы ответчиком заявителю по акту приема-передачи от 13.09.2016.

Истец обратился в Комитет с заявлением о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Письмом от 03.10.2018 №12866/КЗИО-ИСХ ответчик отказал заявителю в предоставлении в собственность арендуемых нежилых помещений, указав, что договор аренды заключен с физическим лицом ФИО2

Истец, считая данный отказ незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в суд с заявлением по делу № А65-31501/2018.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда РТ от 25.12.2018 по делу № А65-31501/2018 заявление удовлетворено, решение муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» об отказе в реализации преимущественного права предпринимателя на приобретение в собственность спорных помещений, изложенное в письме от 03.10.2018 №12866/КЗИО-ИСХ, признано незаконным, установлена обязанность муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения в месячный срок действий по реализации преимущественного права индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань, на приобретение нежилых помещений общей площадью 68,5 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>.

Во исполнение вступившего в законную силу судебного акта по делу № А65-31501/2018, ответчиком направлен в адрес истца проект договора купли-продажи арендуемого имущества (т. 1 л.д. 17-22), согласно которому ответчик (продавец) продает, а истец (покупатель) приобретает в собственность объект недвижимости: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 68,5кв.м. (помещения №1-6,8, совокупности которых присвоен № 1000), кадастровый номер 16:50:070106:691, по цене 4 074 700 рублей.

Истец, не согласившись с ценой выкупа данных помещений, на основании отчета об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений № 02/04-20 от 30.04.2020 (т. 1 л.д. 23-115), направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи с установлением цены спорных нежилых помещений в размере 2 982 000 рублей.

Ответчиком протокол разногласий к договору купли-продажи арендуемого имущества не подписан, как и не направлен отказ от подписания договора купли-продажи в редакции протокола разногласий.

Поскольку стороны не пришли к согласию по пункту 2.1. договора купли-продажи арендуемого имущества, устанавливающего цену его продажи, истец обратился с иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования и определяя условие пункта 2.1 договора купли-продажи о цене объекта продажи в размере 3 387 734 руб., суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь пунктом 2 статьи 445, пунктом 1 статьи 422, пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьями 12, 13 Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», исходил из выводов назначенной им экспертизы, изложенных в заключении эксперта от 12.10.2020.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.

При этом суд апелляционной инстанции не признал достоверным представленный Комитетом отчет ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» от 17.03.2020 N 021-20-ОТ об оценке рыночной стоимости объекта продажи, поскольку в нем рыночная стоимость объекта продажи определена не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.

Доводы кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции в силу следующего.

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать непосредственно достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 9 названного закона оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума ВАС РФ N 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Учитывая указанные нормы права, назначение судом первой инстанции судебной экспертизы для определения рыночной стоимости арендуемого имущества на дату обращения с заявлением о выкупе – 14.09.2018 является обоснованным.

Поскольку в нарушение статьи 9 Закона N 159-ФЗ рыночная стоимость арендованного имущества, используемая в проекте договора купли-продажи, представленного ответчиком, определена оценщиком на дату составления отчета, установление судом цены выкупаемого объекта в размере, определенном на основании выводов судебной экспертизы на дату подачи заявления истцом (14.09.2018), является правомерным.

Доводы кассационной жалобы основаны на неверном толковании норм права и не являются основанием для отмены судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.11.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2021 по делу № А65-10337/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья         Э.Р. Галиуллин

Судьи           Р.А. Нафикова

        В.В. Александров