АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А75-1347/2017

Резолютивная часть постановления объявлена  09 ноября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  10 ноября 2017 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Сириной В.В.

судей							Севастьяновой М.А.

								Тихомирова В.В.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации Сургутского района на постановление от 28.07.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Солодкевич Ю.М., Кудрина Е.Н., Тетерина Н.В.) по делу № А75-1347/2017 по иску администрации Сургутского района (628408, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, ул. Энгельса, д. 10, ОГРН 1028600615207, ИНН 8617011350) к закрытому акционерному обществу «Альянстрансстрой» (113093, г. Москва, ул. Люсиновская, 36, 2, ОГРН 1037739035454, ИНН 7705399919) об обязании освободить земельный участок.

В заседании приняли участие представители: 

от администрации Сургутского района – Зайцева М.А. по доверенности от 09.01.2017 № 14;

от закрытого акционерного общества «Альянстрансстрой» – Торкин Д.А. по доверенности от 03.05.2017 № 4.

Суд установил:

администрация Сургутского района (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к открытому акционерному обществу «Альянстрансстрой» (далее – ЗАО «Альянстрансстрой», общество, ответчик) об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 86:03:0020202:385, по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, с.п. Ульт-Ягун (далее – земельный участок), от расположенного на нем имущества: свайного поля, контрольно-пропускного пункта, вагонов-бытовок, навеса для хранения строительных материалов (далее – имущество), и передать администрации по акту приема-передачи в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу; в случае неисполнения ЗАО «Альянстрансстрой» решения суда в установленный срок предоставить администрации право осуществить действия по освобождению земельного участка от расположенного на нем имущества собственными силами с последующим отнесением на ЗАО «Альянстрансстрой» понесенных расходов.

Исковые требования администрации об освобождении земельного участка и его возврате со ссылкой на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы прекращением действия договора аренды земельного участка.

Решением от 31.03.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (судья Голубева Е.А.) исковое заявление администрации удовлетворено. На ЗАО «Альянстрансстрой» возложена обязанность освободить земельный участок от расположенного на нем имущества и передать администрации по акту приема-передачи в течение трех месяцев с даты вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения ЗАО «Альянстрансстрой» решения суда в установленный срок предоставить администрации право осуществить действия по освобождению земельного участка от расположенного на нем имущества собственными силами с последующим отнесением на ЗАО «Альянстрансстрой» понесенных расходов. С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Постановлением от 28.07.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 31.03.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры отменено, принят новый судебный акт. В удовлетворении иска отказано. С администрации в пользу общества взысканы расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит постановление от 28.07.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда отменить, решение от 31.03.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры оставить в силе.

По мнению подателя жалобы, срок действия договора истек 01.10.2015, следовательно, у ответчика возникла обязанность вернуть арендованный участок арендодателю в соответствии с пунктом 4.2.7 договора; материалы дела не содержат доказательств того, что строительство детского сада велось на законных основаниях; доказательств возведения объектов незавершенного строительства на земельном участке ответчиком не представлено; ЗАО «Альянстрансстрой» длительное время не осуществляет строительство на арендованном земельном участке; доказательств того, что на участке возведен объект, обладающий признаками, присущими недвижимому имуществу, так как имеет все элементы фундамента (сваи, ростверки), функционально завершен, материалы дела не содержат.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит постановление от 28.07.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным. 

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов в указанном акте установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованное постановление подлежит оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ВИНГС» (арендатор) 10.08.2012 заключен договор № 16 аренды земельного участка с кадастровым номером 86:03:0020202:385, по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, с.п. Ульт-Ягун, в целях использования для строительства детского сада, сроком на 3 года с момента государственной регистрации (пункты 1.1 – 1.4 договора).

По договору от 12.12.2012 № АТ-77-12 с согласия арендодателя права и обязанности арендатора, предусмотренные договором аренды земельного участка от 10.08.2012 № 16, переданы ЗАО «Альянстрансстрой», которым на земельном участке возведен объект до уровня первого этажа. Строительство детского сада велось на законных основаниях, что истцом не оспаривается.

Государственную регистрацию договор прошел 01.10.2012.

Срок действия договора аренды земельного участка от 10.08.2012 № 16 прекратился 01.10.2015 в связи с истечением срока аренды.

Администрация 17.11.2015 направила в адрес ЗАО «Альянстрансстрой» письмо, в котором требовала до 05.01.2016 освободить занимаемый участок от всего имущества и сдать арендодателю по акту приема-передачи. Указанное письмо получено обществом 08.12.2016.

Поскольку земельный участок после прекращения действия договора ответчиком не был освобожден, администрация обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу. 

Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 3 статьи 3, статьями 22, 35, 42, пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьями 606, 622, пунктом 1 статьи 610, пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, правовыми позициями, изложенными в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, от 20.06.2011 № ВАС-6947/11, учитывая, что договор аренды прекратил свое действие, поскольку доказательств возведения объектов незавершенного строительства на земельном участке в материалы дела не представлено, исходя из того, что свайное поле не следует относить к объектам недвижимости, принимая во внимание, что ЗАО «Альянстрансстрой» длительное время не осуществляет строительство на арендованном земельном участке, доказательств того, что цель, в соответствии с которой заявителю был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат, пришел к выводу об обязанности ответчика освободить и возвратить по передаточному акту земельный участок администрации.

Учитывая волю сторон, выраженную при заключении договора аренды в пункте 4.1.7 договора, суд счел возможным установить ответчику срок для добровольного исполнения судебного акта в течение трех месяцев со дня вступления настоящего решения в законную силу, а по истечении данного срока в случае неисполнения ответчиком судебного акта разрешить истцу освободить земельные участки своими силами и за свой счет с последующим взысканием понесенных расходов с ответчика.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, исходил из следующего. 

Руководствуясь пунктом 1 статьи 130, пунктом 1 статьи 133, статьей 271 ГК РФ, подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), правовыми позициями, изложенными в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, от 15.02.2011 № 14381/10, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773, учитывая, что имеющийся на участке объект обладает признаками, присущими недвижимому имуществу, так как имеет все элементы фундамента (сваи, ростверки), функционально завершен, перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, следовательно, возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) независимо от государственной регистрации прав на нее и степени строительства, апелляционный суд пришел к выводу, что если на спорном земельном участке находится не завершенный строительством объект недвижимости, статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на ЗАО «Альянстрансстрой» обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того, что прекращен договор аренды земельного участка, в связи с чем требования администрации об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение ЗАО «Альянстрансстрой» права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства в соответствии с пунктом 4 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

Принимая во внимание, что в настоящее время в отношении ЗАО «Альянстрансстрой» введена процедура конкурсного производства и объект незавершенного строительства, возведенный на законных основаниях, подлежит включению в конкурсную массу общества в целях расчетов с его кредиторами, суд апелляционной инстанции указал, что снос данного объекта незавершенного строительства и возврат земельного участка влечет нарушение прав и законных интересов общества, а также его кредиторов и неопределенного круга лиц ввиду строительства социально значимого объекта, что является недопустимым.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Пунктом 38 Постановления № 25 разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Оценив представленный в материалы дела акт визуального обследования земельного участка от 24.05.2016 № 81 и приложенные к нему фотоматериалы, письмо от 17.09.2014 № 67, в котором ЗАО «Альянстрансстрой» сообщало администрации о том, что в ходе строительства забиты сваи, выполнены работы по устройству ростверков, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что имеющийся на земельном участке объект обладает признаками, присущими недвижимому имуществу, так как имеет все элементы фундамента (сваи, ростверки), функционально завершен, его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. 	При этом доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено (статья 65 АПК РФ).

Следовательно, является несостоятельным, опровергающимся имеющимися в материалах дела доказательствами довод заявителя жалобы об отсутствии доказательств возведения на участке объекта, обладающего признаками, присущими недвижимому имуществу.

Кроме того, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что исковые требования администрации обоснованы положениями статьи 622 ГК РФ, а не 222 ГК РФ, то есть истец не оспаривает, что ЗАО «Альянстрансстрой» на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство возвело на участке указанный объект.

Таким образом, поскольку обществом на законных основаниях возведен объект, являющийся недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) независимо от государственной регистрации прав на нее, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что если на спорном земельном участке находится не завершенный строительством объект недвижимости, статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на ЗАО «Альянстрансстрой» обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 Постановления № 73 истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что требования администрации об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение общества права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства в соответствии с пунктом 4 статьи 25 Закона № 122-ФЗ.

Кроме того, суд апелляционной обоснованно принял во внимание, что в настоящее время в отношении ЗАО «Альянстрансстрой» введена процедура конкурсного производства и объект незавершенного строительства, возведенный на законных основаниях, вошел в конкурсную массу общества в целях расчетов с его кредиторами, при таких обстоятельствах снос данного объекта незавершенного строительства и возврат земельного участка влечет нарушение прав и законных интересов кредиторов ответчика и неопределенного круга лиц ввиду строительства социально значимого объекта.

Таким образом, доводы истца не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебного акта. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 28.07.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-1347/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					В.В. Сирина

Судьи									М.А. Севастьянова

										В.В. Тихомиров