Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-31682/2020

15 июля 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  08 июля 2021 года

Полный текст решения изготовлен  15 июля 2021 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению):

истец: ФИО2, 

ответчики: 

1). Общество с ограниченной ответственностью «Леонтина», 

2). ФИО3, 

3). ФИО4, 

4). ФИО5, 

5). ФИО6,

6). ФИО7, 

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, 

о признании недействительными договоров купли-продажи, 

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 08.07.2021;

установил:

ФИО2 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Леонтина», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 (далее – ответчики) с требованиями: 

1. Признать недействительным Договор купли-продажи от 18 января 2018 года между ООО «Леонтина» и ФИО4, заключенный в отношении нежилого помещения 23-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:4902, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А;

Признать недействительным Договор купли-продажи от 05 февраля 2018 года между ФИО4 и ФИО3, заключенный в отношении нежилого помещения 23-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:4902, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А и применить последствия недействительности сделки, в виде обязания ФИО3 возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Леонтина» нежилое помещение 23-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:4902, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А;

2. Признать недействительным Договор купли-продажи от 18 января 2018 года между ООО «Леонтина» и ФИО4, заключенный в отношении нежилого помещения 32-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:4921, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А;

Признать недействительным Договор купли-продажи нежилого помещения от 18 марта 2018 года между ФИО4 и ФИО5, заключенный в отношении нежилого помещения 32-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:4921, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А и применить последствия недействительности сделки, в виде обязания ФИО5 возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Леонтина» нежилое помещение 32-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:4921, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А;

3. Признать недействительным Договор купли-продажи нежилого помещения от 18 января 2018 года между ООО «Леонтина» и ФИО4, заключенный в отношении нежилого помещения 41-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:4932, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А;

Признать недействительным Договор купли-продажи нежилого помещения от 31 мая 2018 года между ФИО4 и ФИО6,  заключенный в отношении нежилого помещения 41-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:4932, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А и применить последствия недействительности сделки, в виде обязания ФИО6 возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Леонтина» нежилое помещение 41-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:4932, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А;

4. Признать недействительным Договор купли-продажи нежилого помещения от 10 апреля 2018 года между ООО «Леонтина» и ФИО4, заключенный в отношении нежилого помещения 47-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:5026, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А; 

Признать недействительным Договор купли-продажи нежилого помещения от 31 мая 2018 года между ФИО4 и ФИО6, заключенный в отношении нежилого помещения 47-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:5026, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А и применить последствия недействительности сделки, в виде обязания ФИО6 возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Леонтина» нежилое помещение 47-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:5026, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А;

5. Признать недействительным Договор купли-продажи нежилого помещения от 10 сентября 2018 года между ООО «Леонтина», ФИО4 и ФИО5, заключенный в отношении нежилого помещения 34-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:4923, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А;

Признать недействительным Договор купли-продажи нежилого помещения 78 АБ № 6404122 от 21 января 2019 года между ФИО4, ФИО5 и ФИО6, заключенный в отношении нежилого помещения 34-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:4923, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А и применить последствия недействительности сделки, в виде обязания ФИО6 возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Леонтина» нежилое помещение 34-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:4923, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А

6. Признать недействительным Договор купли-продажи от 13 сентября 2018 года между ООО «Леонтина» и ФИО4, заключенный в отношении нежилого помещения 35-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:4924, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А;

Признать недействительным Договор купли-продажи от 18 октября 2018 года между ФИО4 и ФИО5,  заключенный в отношении нежилого помещения 35-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:4924, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А;

Признать недействительным Договор купли-продажи долей нежилого помещения от 04 июня 2019 года между ФИО4, ФИО7 и ФИО5,  заключенный в отношении нежилого помещения 35-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:4924, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А  и применить последствия недействительности сделки, в виде обязания ФИО5 и ФИО7 возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Леонтина» нежилое помещение 35-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:4924, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А

7. Признать недействительным Договор купли-продажи нежилого помещения от 30 ноября 2018 года между ООО «Леонтина» и ФИО4, заключенный в отношении нежилого помещения 51-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:5034, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А и применить последствий недействительности сделки, в виде обязания ФИО4 возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Леонтина» нежилое помещение 51-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:5034, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А.

8. Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 20 000 рублей в возмещение расходов на уплату госпошлины.

9. Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 20 000 рублей в возмещение расходов на уплату госпошлины.

10. Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО2 2 000 рублей в возмещение расходов на уплату госпошлины (с учетом уточнения исковых требований в редакции от 11.03.2021, принятого судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу. 

Определением суда от 16.11.2020 производство по делу приостановлено в связи с проведением экспертизы в ООО «Городской центр оценки». 

В связи с поступлением в суд экспертного заключения №346/2020-э от 14.12.2020, определением от 18.12.2020 производство по делу возобновлено.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.04.2021 эксперт ООО «Городской центр оценки» ФИО8 вызван в судебное заседание для дачи пояснений по экспертному заключению и письменным вопросам сторон.

В судебном заседании 21.06.2021 эксперт ФИО8 поддержал экспертное заключение, дал подробные пояснения по вопросам сторон, что отражено на аудиопротоколе судебного заседания. Письменные пояснения приобщены к материалам дела.

В судебном заседании 08.07.2021 представитель Истца поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Протокольным определением заявленное ходатайство отклонено, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 87 АПК РФ.

Представитель Истца настаивал на удовлетворении иска.

Представители Ответчиков против удовлетворения иска возражали.

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзывов на него, заслушав мнения участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

ФИО2 является участницей ООО «Леонтина», владеющей 22,5 % долей в Уставном капитале Общества, ГРН 9177847643338 дата внесения 10 ноября 2017 года.

Собственником 55 % долей в Уставном капитале Общества и одновременно Генеральным директором Общества является ФИО3.

Основным видом деятельности ООО «Леонтина» является и являлась сдача в аренду нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности самому Обществу.

Как указывает ФИО2, после получения в октябре 2019 года выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости - нежилые помещения, принадлежавшие на праве собственности ООО «Леонтина», ей стало известно, что помещения 23-Н, 32-Н, 34-Н, 35-Н, 41-Н, 47-Н, 51-Н,расположенные по адресу: Санкт- Петербург, пр. Непокороенных, д. 2, лит. А, отчуждены, их собственниками являются физические лица, в том числе и ФИО3.

07.11.2019 и повторно 09.12.2019 Истец обратилась в ООО «Леонтина» с       просьбой   предоставить  копии  договоров  об отчуждении   вышеуказанных помещений.

Как следует из представленных Истцу 11.02.2020 документов, генеральный директор ООО «Леонтина» - ФИО3 заключила следующие договоры на помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, лит. А: 

18 января 2018 года между ООО «Леонтина» и ФИО4 был заключен Договора купли-продажи нежилого помещения 23-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:4902, площадью 109, 6 кв.м., стоимость 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек;

18 января 2018 года между ООО «Леонтина» и ФИО4 был заключен Договор купли-продажи нежилого помещения 32-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:4921, площадью 6, 7 кв.м., стоимость 400 000 (четыреста тысяч) рублей 00 копеек;

18 января 2018 года между ООО «Леонтина» и ФИО4 был заключен Договор купли-продажи нежилого помещения 41-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:4932,  площадью 9,  2 кв.м., стоимость 550 000 (пятьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек;

10 апреля 2018 года между ООО «Леонтина» и ФИО4 был заключен Договор купли-продажи нежилого помещения 47-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:5026, площадью 16, 3 кв.м., стоимость 1 000 000 (один миллион) рублей 00 копеек;

10 сентября 2018 года между ООО «Леонтина», ФИО4 и ФИО5 был заключен Договор купли-продажи нежилого помещения 34-Н в общую долевую собственность по 1/2 доле каждому, кадастровый номер 78:10:0005205:4923,  площадью 34,  9 кв.м., стоимость 2 290 000 (два миллиона двести девяносто тысяч) рублей 00 копеек;

13 сентября 2018 года между ООО «Леонтина» и ФИО4 был заключен Договор купли-продажи нежилого помещения 35-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:4924, площадью 29, 2 кв.м., стоимость 1 915 000 (один миллион девятьсот пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек;

30 ноября 2018 года между ООО «Леонтина» и ФИО4 был заключен Договор купли-продажи нежилого помещения 51-11, кадастровый номер 78:10:0005205:5034, площадью 13, 1 кв.м., стоимость 850 000 (восемьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Как указывает Истец, о заключении вышеуказанных договоров до момента получения копий договоров, она не знала и согласия на отчуждение вышеуказанных объектов недвижимости не давала.

Ссылаясь на положения п. 2 ст. 174 ГК Российской Федерации, п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.14г. № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью», п. 93 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.15г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Истец указала на то, что совершением спорных сделок ООО «Леонтина»  причинен  значительный  ущерб,  поскольку  имущество  было реализовано по цене, в 2,5 раза ниже его рыночной стоимости, что подтверждается отчетом N 263/2020, выполненным ООО "СевЗапОценка», согласно которому рыночная стоимость на даты подписания договоров составляет:

помещение 23-Н - 16 630 000 (шестнадцать миллионов шестьсот тридцать тысяч) рублей;

помещение 32-Н - 1 080 000 (один миллион восемьдесят тысяч) рублей;

помещение 34-Н - 4 430 000 (четыре миллиона четыреста тридцать тысяч) рублей;

помещение 35-Н - 3 750 000 (три миллиона семьсот пятьдесят тысяч)

рублей;

помещение 41-Н -1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей; помещение 47-Н - 3160 ООО (три миллиона сто шестьдесят тысяч) рублей;

помещение 51-Н - 2 020 000 (два миллиона двадцать тысяч) рублей. 

По мнению Истца, сумма фактически полученных денежных средств       составила 14 005 000 (четырнадцать миллионов пять тысяч) рублей, в то время как реальная продажная стоимость составила 32 570 000 тридцать два миллиона        пятьсот семьдесят тысяч) рублей.

Учитывая изложенное Истец полагает, что генеральный директор ООО «Леонтина» при заключении вышеуказанных договоров не руководствовалась интересами  Общества  и преследовала своей целью вывод ликвидного имущества, что должно было породить у ФИО4 и ФИО5 разумные сомнения относительно действительности сделки.

В свою очередь, утрата Обществом части своих активов лишила Истца, как участника Общества, возможности получать больший доход от доли ввиду уменьшения прибыли Общества от использования отчужденного имущества.

Ссылаясь на то, что в действиях генерального директора ООО «Леонтина», ФИО3, имеются признаки злоупотребления правом в виде действий вопреки интересам ООО «Леонтина» по выводу ликвидных активов по существенно заниженной цене, что в силу изложенного выше, является основанием, для признания спорных сделок недействительными (ничтожными), ФИО2 обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В отзыве на исковое заявление ФИО4 и ФИО5 против его удовлетворения возражали по следующим основаниям. 

Как указывают ответчики, при совершении сделок согласие на отчуждение имущества от Истца не требовалось. В соответствии с п. 4 ст. 40 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» порядок деятельности единоличного исполнительного органа общества и принятия им решений устанавливается уставом общества, внутренними документами общества, а также договором, заключенным между обществом    и   лицом,    осуществляющим   функции    его   единоличного исполнительного органа. Полномочия Генерального директора также определены       главой 17 Устава Общества - Единоличный исполнительный орган общества.

В отношении каждой сделки генеральным директором Общества были выданы справки о том, что данные сделки не являются крупными. 

Также ответчикам был  представлен для обозрения протокол общего собрания участников ООО «Леонтина» № 3 от 20.04.2018, решением которого помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, лит. А, 44-Н, 45-Н и 48-Н, площадью 115,7 кв.м, 110,6 кв.м и 53.3 кв.м реализованы за 500 000 руб., 500 000 руб. и 300 000 руб., соответственно. Данный протокол подписан Истцом ФИО2  в качестве секретаря собрания,  а также в качестве представителя   несовершеннолетнего   ФИО9,   в   пользу   которого   отчуждалось два помещения из трех. 

По расчету ответчиков стоимость одного квадратного метра по данным договорам составляла от 4 321 руб. до 5629 руб. При этом средняя стоимость одного квадратного метра оспариваемых помещений больше чем в 11 раз и составляет 65 000 руб.

Кроме того, ответчики указали на то, что каждое помещение имеет свои особенности, которые должны быть учтены при обосновании цены. Так, только одно помещение подключено к городской системе водоснабжения (23Н) и имеет канализацию; помещения 41Н, 32Н, 34Н, 35Н расположены на втором этаже и не имеют отдельного входа с улицы; помещение 51Н не имеет окон и полностью расположено  во  дворе.   По  мнению  ответчиков,   помещения  с такими характеристиками (без окон, без отдельного входа с улицы, без водоснабжения, без канализации) сложно назвать ликвидными и продать за сумму, обозначенную в Отчете № 263/2020 от 20.03.2020 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений.

Также ответчики указали, что основная часть помещений, принадлежащих Обществу, сдается в аренду, что соответствует основному виду деятельности Общества.

Ответчики сослались на то, что согласно справке № 41 от 16.06.2020, выданной генеральным директором Общества на основании адвокатского запроса, за период с 01.01.2015 по 31.12.2017 Обществом было продано 5 (пять) помещений, что является сопоставимым с количеством оспариваемых сделок и свидетельствует о том, что заключение договоров купли-продажи нежилых помещений, принадлежащих  Обществу,   является  обычной   хозяйственной деятельностью для него.

Кроме того, ответчики  выразили несогласие с отчетом об оценке №263/2020 от 20.03.2020, указав, что оценка выполнены на разные даты 2018 года; при проведении оценки использовался сравнительный подход, а затратный и доходный подходы не использовались; при проведении расчетов в рамках сравнительного   подхода   определена   стоимость   «эталонного   объекта», обладающего наилучшими характеристиками по состоянию на март 2020 года, далее применены поправки на торг, на динамику рынка, на физические отличия оцениваемых помещений от эталонного объекта; попользованные объекты аналоги датированы 2020 годом, при оценке недвижимого имущества обратная индексация не допускается; применена недопустимая модель зависимости стоимости помещения офисно-торгового назначения от его площади; нарушены положения  п.  22  ФСО  № 7,  а также положения  п.  5 ФСО  № 3, предусматривающего, что содержание отчета об оценке не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. 

Также ответчики указали, что кроме помещения 23-Н, ни один из оцениваемых объектов не соответствует по площади наиболее востребованным типам помещений, пригодных для размещения бизнесов, формирующих основной спрос на встроенные помещения. И только помещение 23Н подключено к системе водоснабжения и водоотведения. Ни в одном другом оцениваемом помещении нет водоснабжения и канализации, что делает невозможным использовать их под салоны красоты, парикмахерские и медицинские    центры,    указанные   оценщиком    в    качестве    наиболее востребованных. 

По мнению ответчиков, в анализируемом отчете на стр. 49 приводится описание принципов отбора аналогов, в котором не конкретизированы критерии отбора и не обоснован отказ от использования всего массива предложений, приведенных в таблице № 7 на стр. 45-49; корректировки на различия в качестве объектов оценки и аналогов не проводились, состояние всех объектов - и объектов оценки, и аналогов, - принято сходным. При этом, на стр. 43 отчета об оценке факторы обеспеченности помещения коммуникациями и состояния здания относятся к основным ценообразующим факторам.

С учетом доводов о рыночной стоимости помещений ответчики указали на отсутствие ущерба для Общества в результате совершения оспариваемых сделок, что, по мнению ответчиков, исключает признание их недействительными по п. 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также ответчики полагали неподтвержденными документально доводы об уменьшении прибыли участника Общества в результате оспариваемых сделок, представили расчет окупаемости вложений в объекты недвижимости исходя из справки о размере арендной платы за помещения, в результате чего пришли к выводу о том, что цена покупки превышает среднерыночную, уменьшение прибыли Общества от использования отчужденного имущество компенсировано разовой выплатой, возможность получения которой, исходя из стоимости арендной платы, появилась бы по прошествии многих лет.

Кроме того, ответчики обратили внимание на то, что Истец не просит применить последствия недействительности в отношении части сделок, поскольку права собственности на отдельные помещения перешли к иным лицам.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации   (далее  -   ГК  РФ)   сделка   недействительна   по  основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно абзацем первому и третьему пункта 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2018 N 27 "Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность" (далее - Постановление N 27) в соответствии с пунктом 1 статьи 81 Закона об акционерных обществах и пунктом 1 статьи 45 Закона N 208-ФЗ лица, указанные в данных положениях закона, признаются заинтересованными в совершении обществом сделки, в том числе если они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) подконтрольные им организации являются выгодоприобретателем в сделке либо    контролирующими    лицами    юридического    лица,    являющегося выгодоприобретателем в сделке, либо занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося выгодоприобретателем в сделке, а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица.

Невозможность квалификации сделки в качестве сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, не препятствует признанию судом такой сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса, а также по другим основаниям.

Из пункта 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что   пунктом   2   статьи   174   ГК   РФ   предусмотрены   два   основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно  невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Наличие    решения    общего    собрания    участников    (акционеров) хозяйственного общества об одобрении сделки в порядке, установленном для одобрения крупных сделок и сделок с заинтересованностью, не препятствует признанию соответствующей сделки общества, совершенной в ущерб его интересам, недействительной, если будут доказаны обстоятельства, указанные в пункте 2 статьи 174 ГК РФ.

Таким образом, для удовлетворения заявленных требований необходимо установить, что в результате совершения оспариваемой сделки Обществу причинен явный ущерб, о чем ответчики знали или должны были знать, либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителей сторон сделки в ущерб интересам Общества.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.11.2020 по делу была назначена оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости отчужденных объектов недвижимости.

Как следует из заключения эксперта ООО «Городской центр оценки» ФИО8 № 346/2020-Э от 14.12.2020,

- Рыночная стоимость объекта нежилого фонда - помещения 23-Н, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, кадастровый номер 78:10:0005205:4902, площадь 109,6 кв.м, по состоянию на 18 января 2018 года. составляет 8 883 000 руб. с учетом НДС.

-  Рыночная стоимость объекта нежилого фонда - помещения 32-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:4921, площадь 6,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, по состоянию на 18 января 2018 года составляет 408 000 руб. с учетом НДС.

- Рыночная стоимость объекта нежилого фонда - помещения 41-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:4932, площадь 9,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, по состоянию на 18 января 2018 года составляет 560 000 руб. с учетом НДС.

- Рыночная стоимость объекта нежилого фонда - помещения 47-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:5026, площадь 16,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, по состоянию на 10 апреля 2018 года составляет 1 250 000 руб. с учетом НДС.

- Рыночная стоимость объекта нежилого фонда - помещения 34-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:4923, площадь 34,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, по состоянию на 10 сентября 2018 года составляет 2 276 000 руб. с учетом НДС.

- Рыночная стоимость объекта нежилого фонда - помещения 35-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:4924, площадь 29,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, по состоянию на 13 сентября 2018 года составляет 1 906 000 руб. с учетом НДС.

- Рыночная стоимость объекта нежилого фонда - помещения 51-Н, кадастровый номер 78:10:0005205:5034, площадь 13,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, по состоянию на 30 ноября 2018 года составляет 1 213 000 руб. с учетом НДС.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)" (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018), в силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. В соответствии с абзацами вторым и третьим части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

Исходя из положений части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и  статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу указанных правовых норм повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Как следует из разъяснений судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, арбитражный суд вправе воспользоваться одним из изложенных процессуальных прав, исходя из конкретных обстоятельств дела.

В рассматриваемом случае эксперт ФИО8 поддержал экспертное заключение, экспертом даны подробные пояснения по результатам исследования. В частности указано, что доходный подход к определению рыночной стоимости объектов оценки не применялся, поскольку объекты исследования представляют собой встроенные помещения торгово-сервисного назначения класса С, преимущественно малой площади, редко представленной на рынке аренды. Информация по уровню загрузки, операционным расходам и ставкам капитализации, которая представлена аналитическими агентствами, касается объектов класса А и В, к которым в основном относятся торговые и торгово-развлекательные центры. Применение показателей, относящихся к сегментам торгово-сервисной недвижимости класса А и В, приведет к искажению результатов доходного подхода. 

Эксперт пояснил, что объекты исследования расположены во                             встроенно-пристроенном помещении к многоквартирному жилому дому. Помещения не обеспечены сетями водоснабжения и водоотведения. Класс качества торговых помещения соответствует классу С и ниже. 5-ть помещений из 7-ми имеют малую площадь, нетипичную для рынка торгово-сервисной недвижимости.                          Объекты-исследования №№ 1-6 имеют класс конструктивной системы КС-6 (стены из ЛМК - легких металлоконструкций), что также является нетипичным для рынка встроенных помещений в многоквартирных жилых домах. Подобные помещения обычно предлагаются в аренду в крупных торговых комплексах. Однако помещения в крупных торговых комплексах относятся к иному сегменту рынка торговой недвижимости и не являются объектами-аналогами объектов исследования. Учитывая ретроспективную дату определения стоимости, эксперту не удалось подобрать объекты-аналоги, предлагаемые к сдаче в аренду, которые соответствовали бы по местоположению, классу качества и сегменту рынка объектам исследования, в связи с чем эксперт был вынужден использовать в качестве аналогов помещения, расположенные в других районах города и имеющих различия в характеристиках с объектами исследования, с дальнейшим проведением корректировок, учитывающих данные отличия. Для нивелирования отличий по площади объектов, обусловленных особенностями помещений, экспертом также была проведена корректировка, учитывающая данное отличие, корректировка на местоположение также была произведена с учетом расстояния от станций метрополитена.

Таким образом, отсутствие инженерных сетей и различия в классе конструктивных систем и приводят к значительной корректировке, которая понижает стоимость объектов исследования по сравнению с объектами-аналогами.

Эксперт также указал на то, что цены предложений не равные ценам сделок, существует поправка на торг, которую учитывал оценщик в расчетах (10%, стр.48 Заключения эксперта). 

Учитывая пояснения эксперта, доводы Истца о некорректном подборе объектов аналогов, неприменении доходного подхода и ошибках в сравнительном, не могут быть признаны обоснованными.

Также при оценке экспертного заключения судом учтены иные имеющиеся в материалах дела доказательства.

Представленные в материалы дела  акт исследования АНО «Абсолют судебная экспертиза»  №АР-ЗС-20-21, а также возражения АНО «Абсолют судебная экспертиза» от 05.07.2021 не опровергаю достоверности судебной экспертизы, поскольку приведенные в них сведения находятся в пределах усмотрения оценщика.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, выражая несогласие с выводами эксперта, Истец доказательств, достаточных для опровержения сделанных выводов, в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил.

Заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. 

Подбор и анализ объектов-аналогов произведены руководствуясь наибольшим соответствием объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. 

Произведенные экспертом корректировки, в том числе на местоположение спорных помещений и их аналогов, использование объективных характеристик объектов оцениваются судом как обоснованные. 

В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 АПК РФ, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, сторонами не представлено. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства Российской Федерации, а также подтверждающие наличие существенных нарушений при его составлении, которые могли бы повлиять на выводы эксперта. Экспертное заключение является мотивированным и содержит все перечисленные в статье 86 АПК РФ сведения.

Таким образом, суд считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объектов недвижимости.

Поскольку  в материалах дела отсутствуют доказательства причинения Обществу ущерба в результате оспариваемых сделок, правовых оснований для признания их недействительными по основаниям, указанным истцом, не имеется.

Не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.04.2021 по делу № А56-46047/2020, которым  с ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Леонтина» взыскано 11 550 500 руб. убытков, выводов, подтверждающих недействительность оспариваемых сделок, не содержит. 

Учитывая изложенное, в удовлетворении иска следует отказать.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бугорская Н.А.