Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-138493/17-125-1064

г. Москва

11 июля 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена 03 июля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 11 июля 2018 года

Арбитражный суд в составе судьи Смыслова Л. А., 

при ведении протокола секретарем ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО «ЕвроТул Тверь»

к ответчику – ООО «Квадрат» о расторжении договора инвестирования в создание нежилого здания № 1 от 18.03.2016г. и взыскании 30 555 979,79 руб.

по встречному иску ООО «Квадрат» к ООО «ЕвроТул Тверь» о взыскании 12 030 000 рублей задолженности по договору инвестирования в создание нежилого здания от 18.03.2016 № 1.

при участии представителей: 

от истца – ФИО2 (доверенность от 12.05.2017 № б/н)

от ответчика – ФИО3 (доверенность от 06.07.2017 № б/н), ФИО4 (доверенность от 01.11.2016)

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЕвроТул Тверь» обратилось в суд с требованием о взыскании с ООО «Квадрат» 23 000 000 рублей - неосновательного обогащения, 2 500 379 рублей - убытков, 5 055 600 рублей - упущенной выгоды и о расторжении договора инвестирования в создание нежилого здания № 1 от 18.03.2016г.

Судом принят к рассмотрению для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречный иск ООО «Квадрат» к ООО «ЕвроТул Тверь» о взыскании с последнего 12 030 000 рублей - задолженности.

Заслушав представителей сторон, рассмотрев представленные документы, судом установлено следующее.

Между спорящими сторонами заключен договор инвестирования в создание нежилого здания № 1 от 18.03.2016г., согласно которому ООО «ЕвроТул Тверь» (далее - Инвестор)  обязуется  осуществлять инвестирование  денежных средств в создание нежилого здания по адресу 

<

...> а ООО «Квадрат»  (далее - Заказчик)  обязуется в предусмотренный договором срок  своими силами и (или с привлечением  других лиц построить  (создать) объект недвижимости и после получения на ввод в эксплуатацию  объекта недвижимости передать Инвестору  результат инвестиций: помещение  проектной площадью 600 кв.м., расположенное в подвале объекта недвижимости и помещение проектной площадью  621 кв. м, расположенное  на первом этаже  объекта недвижимости (п. 1.2 договора инвестирования).

Ориентировочный  срок ввода  объекта в эксплуатацию - 01.10.2016, срок передачи помещений Инвестору - не позднее 30 рабочих дней с момента ввода объекта в эксплуатацию (п. 1.6 и 1.7 договора).

Фактически объект введен в эксплуатацию 28.12.2016, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию № 69-ru69304000-88-2016, соответственно, с учетом условий договора, срок передачи объекта инвестирования Инвестору - не позднее 13.02.2017.

В соответствии с п. 4.1 договора объем вкладываемых Инвестором инвестиций составляет 35 030 000 рублей, при этом, сторонами согласован график (сроки)  платежей, а также предусмотрено, что инвестиционным вкладом является также объект недвижимости (кадастровый номер 69:40:0100150:76), принадлежащий Инвестору на праве собственности, расположенный по адресу 

<

...> площадью 144, 6 кв. м, при этом, стороны определили  стоимость  инвестиционного вклада в этой части в денежном выражении составляет 11 000 000 рублей, срок передачи  Заказчику объекта недвижимости - до 30.12.2016г.

Основанием  для расторжения инвестиционного договора  Инвестором указано на ч. 2 ст. 450 ГК РФ: нарушение Заказчиком срока передачи результата инвестирования (не передан до настоящего времени), а также  наличие  зарегистрированного Заказчиком права собственности на весь объект, в том числе, и на объект, принадлежащий передаче Инвестору, что, по мнению последнего, является препятствием для  выполнения Заказчиком  обязательств по передаче  объекта инвестирования  Инвестору.

При этом, Заказчик, заявляя о расторжении контракта, указал на утрату интереса к получению нежилого помещения в связи с нарушением срока  передачи помещения. 

Основанием  требований о  взыскании  с Заказчика 23 000 000 рублей в виде неосновательного обогащения Инвестором указано на то, что такое обогащение возникло на стороне Заказчика с момента  направления ему уведомления о расторжении договора инвестирования, по мнению Инвестора, с направлением им Заказчику уведомления о расторжении договора  и требованием о возврате уплаченных инвестиционных взносов, неисполнение такого требования  повлекло неосновательное удержание  Заказчиком денежных средств. 

В обоснование  требований о взыскании с Заказчика упущенной выгоды  - 5 055 600 рублей  Инвестором указано на то, что  им был заключен предварительный договор аренды от 1.07.2016  на помещение, которое он должен был получить  от Заказчика по договору инвестирования.

Согласно  предварительного договора Инвестор (Арендодатель, в данном случае) принял на себя обязательства передать Арендатору  нежилое помещение, расположенное по адресу 

<

...>. 621 кв. м., при этом, условия предварительного договора предусматривают срок заключения основного договора - 1.12.2016, срок его действия - до 1.11.2017 (п. 4.1),  размер ежемесячной арендной платы- 459 600 рублей (в том числе коммунальные услуги, услуги САХ, оплата электроэнергии).

Учитывая, что помещение Заказчиком не передано,  Инвестором договор аренды не заключен в связи с отсутствием у него  предмета аренды, соответственно, Инвестор  определяет  предъявляемые ко взысканию убытки (в виде упущенной выгоды) как сумму  арендных платежей, которые он получил бы  от Арендатора  при условии заключения с ним договора аренды на условиях, оговоренных в предварительном договоре.

В обоснование  требований о взыскании убытков на  сумму 2 500 379,79 рублей  в виде  оплаченных  процентов по кредитному соглашению № 721/4351-0000404 -  Инвестор  указал на то, что  такие убытки возникли ввиду его оплаты процентов по кредитному соглашению, в соответствии с которым Инвестор  получил от кредитора денежные средства для  оплаты инвестиционного взноса по инвестиционному договору.  

Заказчик, оспаривая  предъявленные к нему требования, указал на  неисполнение Инвестором  своих обязательств  по оплате инвестиционных платежей в срок, предусмотренный договором, несостоятельность доводов последнего относительно невозможности передачи нежилого помещения ввиду зарегистрированного на него права собственности Заказчика, считает, что данные основания не могут являться основанием для расторжения инвестиционного контракта в смысле ст. 450 ГК РФ, считает договор действующим, обязательства Заказчика по  оплате инвестиционного взноса не прекратившимися, все доводы изложены  в отзыве и представленных дополнительных пояснениях.

 Предметом встречного иска Заказчика к Инвестору  является  требование о взыскании с последнего неоплаченного инвестиционного взноса в сумме 12 030 000 рублей.

Основанием настоящего требования является неисполнение  Инвестором обязательств  по оплате взноса  в  сумме, согласованной сторонами, при этом, указано, что с учетом истечения срока на передачу  Инвестором нежилого помещения  , с одной стороны, и  завершением объекта  строительства Заказчиком с другой стороны, необходимость в  заключении между сторонами сделки по передаче недвижимости ( в качестве инвестиционного взноса) отпала, вместе с тем, обязательства по оплате инвестиционного взноса  Инвестором не исполнены.

Инвестор, оспаривая предъявленные к нему встречные требования, заявил доводы, аналогичные доводам искового заявления в части взыскания с Заказчика  неосновательного обогащения. 

Заслушав представителей сторон, рассмотрев и оценив представленные документы, судом установлено следующее. 

Как следует из материалов дела, между ООО «ЕвроТул Тверь» (Инвестор) и ООО «Квадрат» (Заказчик) был заключен договор инвестирования в создание нежилого здания №1 от 18.03.2016.

Согласно п. 1.1 договора инвестирования Инвестор обязуется осуществлять инвестирование денежных средств в создание нежилого здания по адресу: 

<

...> (Объект недвижимости) в размере и сроки, которые предусмотрены Договором, а Заказчик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) указанный Объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости передать Инвестору в собственность результат инвестиций - Помещения.

Согласно п. 1.2. Договора Помещения, передаваемые Инвестору: № по проекту 1, проектная площадь - 600 кв.м., расположено в подвале Объекта недвижимости; № по проекту 2, проектная площадь - 621 кв.м., расположено на первом этаже Объекта недвижимости.

В силу п. 3.1.2. Договора Заказчик в процессе инвестиционной деятельности выполняет строительство Объекта недвижимости в полном объеме в соответствии с проектной документацией в установленные сроки, используя инвестиционные средства Инвестора.

Стороны согласовали ориентировочный срок ввода Объекта в эксплуатацию -01.10.2016 (п. 1.6. Договора).   

Согласно п. 3.1.5. заказчик передает инвестору Помещения по передаточному акту.

Стороны определили срок передачи Помещений Инвестору Заказчиком - не позднее 30-ти рабочих дней с момента ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию.

При этом , как предусмотрено п. 3.2.3. Договора Инвестор в течение 10-ти дней с момента получения уведомления от Заказчика о вводе Объекта недвижимости в эксплуатацию и готовности к передаче, при условии выполнения Инвестором своих обязательств по финансированию проекта, принимает от Заказчика по передаточному акту Помещения.

Объект недвижимости введен в эксплуатацию 28.12.2016, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №69-ш69304000-88-2016 от 28.12.2016.

Истец по первоначальному иску ( Инвестор) ссылается на то, что срок на передачу ему Помещений истек 13.02.2017, однако в указанный срок Помещения переданы не были, уведомление о готовности  передачи  объекта ему  не направлялось.

Как следует из материалов дела, размер инвестиций Инвестора в создание Объекта недвижимости (цена договора) составляет 35 030 000 рублей (п.4.1. Договора), Инвестор обязуется внести свой вклад в строительство в следующем порядке: 10 000 000 рублей денежными средствами в срок до 21.03.2016; 5 000 000 рублей денежными средствами в срок до 31.05.2016; 6 000 000 рублей денежными средствами в срок до 21.07.2016; 3 030 000 денежными средствами в срок до 30.12.2016, 11 000 000 путем передачи в собственность Заказчика нежилого помещения в соответствии с договором, заключаемым между инвестором и Заказчиком в срок до 30 декабря 2016; при этом в п. 4.4. Договора стороны согласовали, что таковым помещением является нежилое помещение, общей площадью 144,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> кадастровым номером 69:40:0100150:76.

Истец перечислил Ответчику 23 000 000 рублей, что подтверждается следующими платежными поручениями №№324 от 21.03.2016 на сумму 10 000 000 рублей; 483 от 04.05.2016 на сумму 1 000 000 рублей; 525 от 16.05.2016 на сумму 1 000 000 рублей; 528 от 17.05.2016 на сумму 1 500 000 рублей; 555 от 20.05.2016 на сумму 500 000 рублей; 605 от 02.06.2016 на сумму 1 000 000 рублей; 967 от 02.09.2016 на сумму 1 000 000 рублей; 968 от 02.09.2016 на сумму 1 000 000 рублей; 1094 от 27.09.2016 на сумму 2 000 000 рублей; 1444 от 26.12.2016 на сумму 1 500 000 рублей; 1448 от 27.12.2016 на сумму 500 000 рублей; 57 от 12.01.2017 на сумму 1 500 000 рублей; 58 от 12.01.2017 на сумму 500 000 рублей.

В силу п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ввиду того, что ориентировочный срок ввода Объекта в эксплуатацию был пропущен, передача Инвестором в собственность Заказчика  своего собственного объекта недвижимости была приостановлена, до настоящего времени такая передача не осуществлена.

Как следует из п. 3.1.6. Заказчик подготавливает пакет документов, необходимый для оформления права собственности Инвестора на Помещения в Управлении Росреестра по Тверской области. _

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Инвестор  ссылается на то, что Заказчик  зарегистрировал право собственности на Объект за собой (запись в ЕГРН № 69:40:0100150:136-69/000/2017-1) без выделения в нем Помещений.

Как усматривается из п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В связи с чем, ссылаясь на то, что Заказчик  нарушил сроки, согласованные в Договоре, зарегистрировал право собственности на Объект недвижимости за собой, Инвестор  лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (на регистрацию за ним права собственности на Помещения), данные обстоятельства, по мнению Инвестора , являются основанием для расторжения договора в судебном порядке.

В связи с чем, истец считает, что перечисленный Истцом аванс в сумме 23 000 000 рублей подлежит взысканию при расторжении Договора как неосновательное обогащение на основании ст.ст. 1102,1103 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Как следует из ст. 1103 ГК РФ правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Также истцом указано на то, что между Истцом (Заемщик) и Банк ВТБ 24 (ПАО) (Кредитор) было заключено кредитное соглашение №721/4351-0000404 от 17.03.2016.

В соответствии с условиями Кредитного соглашения Кредитор обязуется предоставить Заемщику кредит, а Заемщик обязуется возвратить кредит, уплатить проценты по нему и выполнить иные обязательства в сроки, предусмотренные Кредитным соглашением.

Сумма кредита составляет 10 000 000 рублей, срок кредита - 35 месяцев (п. 1.2. и 1.3. Кредитного соглашения).

Целью кредита является приобретение недвижимости (п. 1.5. Кредитного соглашения).

В обоснование требований о взыскании убытков  - 2 500 379, 79 рублей Инвестор ссылается на то, что полученные кредитные средства были использованы для исполнения его обязательств по финансированию строительства Объекта недвижимости, при этом, как усматривается из текста Кредитного соглашения, возможность одностороннего отказа от его исполнения (досрочного погашения задолженности) не предусмотрена.

Размер процентов уплачиваемых Заемщиком за пользование указанными средствами за период составляет 2 430 379,79 рублей, размер комиссии по кредиту -70 000 рублей, соответственно, всего 2 500 379, 79 рублей.

В связи с чем, ссылаясь на ст. 15 ГК РФ, указывая, что данная сумма является для Инвестора  реальный ущерб, так как он не получает то, на что рассчитывал по Договору, но при этом несет бремя выплаты процентов банку, указывая на нарушения Ответчиком его обязательств по Договору, влекущих его расторжение, истец просит взыскать с ответчика убытки в виде реального ущерба в размере 2 500 379, 79 рублей.

Также в обоснование исковых требований истец ссылается на то, что между Истцом (Арендодатель) и ООО «Системы гидропроводов» (Арендатор) был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения от 01.07.2016, в соответствии с условиями которого Арендодатель обязуется заключить с 01.12.2016 договор аренды - основной договор с целью предоставления помещения площадью 621 кв.м. по адресу 

<

...> во временное владение и пользование нежилое Арендатору, срок действия основного договора аренды установлен 11 месяцев: с 01.12.2016 по 11.11.2017, арендная плата согласована в размере 459 600 рублей в месяц.

В силу п. 3 и п. 4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а так же срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что указанный договор содержит все существенные условия будущего договора аренды, указанные действия были направлены истцом на получение прибыли, однако ввиду нарушения Ответчиком его обязательств из Договора исполнение вышеуказанной сделки для истца становиться невозможным.

В силу п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Ссылаясь на то, что Истец не сможет получить в собственность Помещения, он не имеет возможности распорядится ими для получения дохода от их использования, на который он мог бы рассчитывать при надлежащем исполнении Ответчиком своих обязательств, при этом упущенная прибыль состоит из недополученной арендной платы за 11 месяцев несостоявшейся аренды 11*459 600 рублей = 5 055 600 рублей, ссылаясь на нарушения Ответчиком его обязательств по Договору, влекущих его расторжение, истец просит взыскать с ответчика убытки виде упущенной выгоды, образовавшиеся в связи его ненадлежащим исполнением Ответчиком в сумме 5 055 600 рублей.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатить задолженность, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд, оценив доводы  Инвестора относительно каждого из заявленным им требований, считает  их несостоятельными, исходя и руководствуясь следующим.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Утверждения Инвестора о том  , что регистрация  Заказчиком за собой  права собственности на помещения лишило его возможности получения  от последнего  помещений, т.е.  того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, безосновательны.

Так согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не Могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Таким образом, заключенный между ответчиком и истцом инвестиционный договор и осуществление истцом финансирования строительства объекта, не наделяют истца правом собственности на помещения в возводимом объекте недвижимости, соответственно и право собственности на помещения на основании указанного договора за истцом зарегистрировано быть не может.

В соответствии со статьями 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в срок. В тоже время истцом не исполнены обязательства в части финансирования строительства объекта, как по срокам, так и по размерам оплаты.

Согласно пункту 3.2.1. договора Инвестор осуществляет инвестирование строительства Объекта недвижимости в сроки и порядке, которые установлены в настоящем Договоре.

Согласно пункту 3.2.6. договор обязательства Инвестора по настоящему Договору считаются исполненными в полном объеме с момента уплаты в полном объеме денежных средств, указанных в Договоре, и подписания сторонами Акта реализации.

В соответствии с пунктом 4.2. договора инвестирования Инвестор обязуется внести свой вклад в строительство Объекта недвижимости в следующем порядке: 1 000 000 руб. оплачивается денежными средствами в срок до 21 марта 2016 года; 5000 000  руб. оплачивается денежными средствами в срок до 31 мая 2016 года; 6 000 000 руб. оплачивается денежными средствами в срок до 31 июля 2016 года; 11 000 000 руб. оплачивается путем передачи в собственность Заказчика нежилого помещения в соответствии с договором, заключаемым между Инвестором и Заказчиком в срок до 30 декабря 2016 года; 3 030 000 руб. оплачивается денежными средствами в срок до 30 декабря 2016 года.

Оплата по сроку 31.05.2016г. просрочена истцом на 3 дня (оплата произведена 02.06.2016 г.)

Оплата по сроку 31.07.2016г. просрочена истцом на 148 дней (оплата произведена 27.12.2016 г.)

Оплата по сроку 30.12.2016г. просрочена истцом на 271 день (до настоящего времени не оплачено 1 030 000 руб.).

Также истцом до настоящего времени не исполнены обязательства по передаче в собственность ответчика нежилого помещения согласно пунктам 4.2.4, 4.4 договора инвестирования.

Согласно пункту 3.2.3. договора в течение десяти дней с момента получения уведомления от Заказчика о вводе Объекта недвижимости в эксплуатацию и готовности к передаче, при условии выполнения Инвестором своих обязательств по финансированию проекта, принимает от Заказчика по передаточному акту Помещения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, ответчик вправе приостановить передачу помещений истцу в связи с не исполнением последним своих обязательств по договору инвестирования в части оплаты.

Исходя из вышеизложенного, суд считает, что Инвестором  не доказан как факт существенного нарушения Заказчиком  условий договора инвестирования с точки зрения абзаца 3 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и наличие уважительных причин расторжения договора инвестирования.

Учитывая, что заключенный между спорящими сторонами  договор инвестирования является смешанным договором, на него распространяются,  в т.ч. правила главы 37 ГК РФ о подряде.

Согласно статье 712 ГК РФ при неисполнении заказчиком обязанности уплатить установленную цену либо иную сумму, причитающуюся подрядчику в связи с выполнением договора подряда, подрядчик имеет право на удержание в соответствии со статьями 359 и 360 настоящего Кодекса результата работ, а также принадлежащих заказчику оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи, остатка неиспользованного материала и другого оказавшегося у него имущества заказчика до уплаты заказчиком соответствующих сумм.

Согласно статье 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Как следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 20.04.2010 г. №17811/09 по делу №А51-13785/20082-340/27 по смыслу ст. 359 ГК РФ изложенные в ней правила применяются при наличии между должником и кредитором вытекающих из сделки обязательственных правоотношений.

Таким образом, основываясь на указанных нормах ГК РФ, ответчик вправе не передавать помещения по договору инвестирования истцу до исполнения последним обязательства по оплате в полном объеме.

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

С 12 января 2017 года Инвестор  прекратил финансирование по договору инвестирования, его задолженность перед Заказчиком  по финансированию объекта строительства составляет 12 030 000 рублей. 

Суд учитывает  также, что помещение, планируемое к передаче Заказчику в качестве инвестиционного взноса, до настоящего времени  находится в ипотеке у кредитной организации ( банка) , что подтверждается  выпиской из ЕГРН по состоянию на 17.04.2018г, соответственно,  это помещение,  несмотря на принятые  на себя Инвестором обязательства по его передаче, не могло быть передано в собственность  Заказчика в силу норм закона , статьей 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что, если иное не установлено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Инвестор не доказал , что им предпринимались какие либо меры  для получения согласия залогодержателя  на отчуждение предмета залога с целью исполнения своих инвестиционных обязательств. 

Таким образом, с учетом вышеизложенных обстоятельств , суд приходит к выводу о том, что действия Инвестора  по расторжению договора инвестирования , направлены на  избежание исполнения своих обязательств, принятых по договору, а именно выплаты причитающихся ответчику денежных средств.

Требования Инвестора  о взыскании реального ущерба в размере 2 500 379 руб. 79 коп. судом также признаны  необоснованными, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено,  произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пункту 5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

В обоснование подтверждения убытков истец ссылается на кредитный договор, заключенный им с Банком ВТБ24 17.03.2016 г., с целью кредита - приобретение недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В тоже время между истцом и ответчиком заключен договор инвестирования, по условиям которого Инвестор обязуется осуществлять инвестирование денежных средств в создание нежилого здания по адресу: 

<

...> дом №83а (далее по тексту - Объект недвижимости) в размере и сроки, которые предусмотрены Договором, а Заказчик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости передать Инвестору результат инвестиций - Помещения, указанные в п. 1.2 договора.

Договор инвестирования не предусматривает условий, что финансирование строительства объекта осуществляется за счет кредитных денежных средств, привлекаемых истцом.

Кредитный договор заключен истцом 17 марта 2016 г., т.е. до заключения договора инвестирования от 18 марта 2016 г., кроме того, согласно п. 1.5 кредитного соглашения цель кредитования- приобретение  недвижимости, что, исходя из буквального прочтения  не идентично понятию вложения инвестиций с целью  последующего получения  недвижимости. 

Что касается   взыскиваемой Инвестором денежной суммы в виде  упущенной выгоды на сумму 5 055 600 рублей, суд также отклоняет  доводы последнего, поскольку, как было указано выше, невозможность передачи в аренду   помещения обусловлена  неисполнением  обязательств со стороны Инвестора по оплате инвестиционного взноса.

Требования истца о взыскании упущенной прибыли, состоящей из неполученной арендной платы по предварительному договору аренды от 01.07.2016 г. являются не обоснованными.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

В пункте 3 Постановления N 7 разъяснено, что при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При взыскании упущенной выгоды истец должен доказать, что им были предприняты необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение обязательства (носящее предполагаемый характер) явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.

В подтверждение обязательности получения дохода Истец ссылается на предварительный договор аренды от 01.07.2016 г.

По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации договор о намерениях не порождает каких-либо прав и обязанностей для его сторон, кроме обязанности заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях.

Предварительный договор аренды, заключенный сторонами, является лишь ступенью к заключению основного договора, и в силу предварительного договора стороны лишены возможности требовать от контрагента реального исполнения обязательства, в том числе передачи в пользование объекта аренды, которое только предполагается включить в основной договор.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По смыслу данной нормы не предварительный договор, а только заключенный договор аренды предполагает пользование арендатором имуществом арендодателя.

Кроме того, сам факт заключения договора аренды не свидетельствует о неминуемости получения прибыли до момента окончания срока договора. Кроме того, при определении размера упущенной выгоды истцом не учтены разумные расходы при получении доходов от аренды.

К тому же договор инвестирования №1 от 18.03.2016 г. предполагает передачу истцу (инвестору) помещений без чистовой отделки (п. 1.4.1. - 1.4.2.) некоторых устройств и оборудования, что исключало немедленную сдачу помещений в аренду.

Следовательно, истцом не доказана причинная связь между нарушением ответчиком обязательства (который ответчик оспаривает) и неполучением истцом доходов в результате предполагаемой деятельности по сдаче в аренду имущества, а также что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим истцу получить упущенную выгоду; остальные необходимые приготовления для ее получения он сделал и, как следствие, не доказана совокупность элементов, необходимых для применения к ответчику ответственности в виде взыскания убытков - наличие и размер упущенной выгоды, что исключает удовлетворение иска.

Также Истец, заключив предварительный договор аренды 01.07.2016 г., впоследствии нарушал свои обязательства по договору инвестирования в части сроков оплаты и тем самым своими действиями способствовал невозможности передачи помещений в предусмотренный договором срок.

В соответствии с пунктом 6.2. договора инвестирования Сторона, нарушившая свои обязательства по Договору, освобождается от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, если они вызваны причинами, за которые отвечает другая сторона. Учитывая, что истцом не исполнены обязательства по оплате договора инвестирования, на ответчика не может быть возложена обязанность по возмещению заявленных истцом убытков.

Таким образом, учитывая установленный  инвестиционным соглашением  ориентировочный срок  сдачи (ввода) объекта в эксплуатацию, а, соответственно, исчисляемый от этой даты срок передачи помещения Заказчиком Инвестору, а также срок, необходимый  для оформления прав  на помещение, предполагаемое к сдаче в аренду, установление в предварительном договоре аренды срока сдачи помещения  - до 1.12.2016 суд расценивает как принятые на себя коммерческие  риски, кроме того, Инвестор не доказал невозможность  сдачи помещения в аренду по истечении  срока, установленного предварительным договором. 

Данные обстоятельства  не позволяют суду  сделать вывод об обоснованности  заявленных  Инвестором требований. 

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

На основании ст. 71 АПК РФ  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле обстоятельств.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ  обстоятельства, на которые стороны ссылается  в обоснование своих требований или возражений,  считаются признанными  другой стороной, если они ею прямо не оспорены  или несогласия с такими обстоятельствами не  вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные  возражения относительно  существа заявленных требований

Арбитражный процессуальным законодательством  установлены критерии оценки доказательств в качестве  подтверждающих фактов наличия  тех или иных обстоятельств.

Признак  допустимости доказательств  предусмотрен положениями ст. 68 АПК РФ, в соответствии с которой  обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены  определенными доказательствами, не могут подтверждаться  в арбитражном суде  иными доказательствами.

Достаточность  доказательств  можно определить как наличие необходимого количества сведений, достоверно подтверждающих те или иные обстоятельства спора.

Отсутствие хотя бы одного  из указанных признаков  является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

Отсутствие хотя бы одного  из указанных признаков  является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле , должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, неся, в противном случае, бремя негативных для себя последствий. 

На основании вышеизложенного, суд считает  исковые требования ООО «ЕвроТул Тверь» к ООО «Квадрат» о взыскании 23 000 000 рублей - неосновательного обогащения, 2 500 379 рублей - убытков, 5 055 600 рублей - упущенной выгоды и о расторжении договора инвестирования в создание нежилого здания № 1 от 18.03.2016г. не подлежащими удовлетворению.

Оценивая   требования, заявленные встречным иском, суд приходит к следующим выводам.

Как было указано выше, между Истцом и Ответчиком заключен договор инвестирования в создание нежилого здания от 18.03.2016 г. №1, по условиям которого Инвестор обязуется осуществлять инвестирование денежных средств в создание нежилого здания по адресу: 

<

...> дом №83а в размере и сроки, которые предусмотрены Договором, а Заказчик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости передать Инвестору результат инвестиций - Помещения, указанные в п. 1.2 настоящего Договора.

В соответствии с пунктом 3.2.1. договора Инвестор осуществляет инвестирование строительства Объекта недвижимости в сроки и порядке, которые установлены в настоящем Договоре.

В соответствии с пунктом 4.1. Размер инвестиций Инвестора в создание Объекта недвижимости (цена договора) составляет 35 030 000 руб. 

В соответствии с пунктом 4.2. договора инвестирования Инвестор обязуется внести свой вклад в строительство Объекта недвижимости в следующем порядке: 24 030 000 рублей денежными средствами (10 000 000 руб. до 21 марта 2016 года; 5 000 000 руб. до 31 мая 2016 года; 6 000 000 руб. до 31 июля 2016 года; 3 030 000 руб. до 30 декабря 2016 года.) и 11 000 000 руб. путем передачи в собственность Заказчика нежилого помещения в соответствии с договором, заключаемым между Инвестором и Заказчиком в срок до 30 декабря 2016 года.

К настоящему времени Ответчиком по договору инвестирования оплачено денежными средствами 23 000 000 рублей.

Также ответчиком не исполнена обязанность по передаче в собственность истца нежилого помещения.

В соответствии с пунктами 4.2.4, 4.4. договора инвестирования Инвестор обязался внести свой вклад в строительство Объекта в сумме 11 000 000 рублей путем передачи в собственность  Заказчика (истца)  нежилого помещения в соответствии  с договором, заключаемым между Инвестором и Заказчиком в срок до 30 декабря 2016 го да; Договор, указанный в пункте 4.2.4., заключается между Инвестором и Заказчиком на следующих существенных условиях: Объект - нежилое помещение №Х, общей площадью 144,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый №69:40:0100150:76; Стоимость помещения - 11 000 000 рублей; Помещение передается со всеми отделимыми и неотделимыми улучшениями по состоянию на день заключения настоящего Договора (приложение №2 к настоящему договору); инвестору предоставляется отсрочка освобождения помещения сроком на 4 (четыре) месяца со дня подписания договора с обязательством Инвестора оплачивать коммунальные услуги и услуги по содержанию за Помещение за данный период.

В соответствии с ч. 3 ст. 421 ГК РФ Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условие, согласованное сторонами в части оплаты суммы инвестирования в размере 11 000 рублей путем передачи в собственность объекта недвижимого имущества содержит в себе элементы предварительного договора, в соответствии с которым основной договор должен был быть заключен сторонами до 30 декабря 2016 года. К указанной дате основной договор заключен не был.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, обязательства сторон по заключению договора купли-продажи нежилого помещения стоимостью 11 000 000 рублей прекратились, поскольку ни одна из сторон в срок до 30.12.2016 года не направила другой стороне предложение заключить основной договор. При этом обязательства по оплате Ответчиком по встречному иску суммы инвестирования в полном объеме сохранились.

Истец по встречному иску завершил строительство объекта инвестирования и 24.08.2017 г. направил Ответчику по встречному иску уведомление с просьбой заключить договор, предусмотренный пунктами 4.2.4, 4.4. договора инвестирования, либо оплатить свой вклад денежными средствами в сумме 12 030 000 рублей. Указанное письмо оставлено без ответа. Встречных предложений по заключению договора со стороны Ответчика Истцу не поступало.

Со своей стороны Истцом выполнены обязательства по договору инвестирования №1 от 18.03.2016 г. в части строительства и ввода в эксплуатацию Объекта недвижимости - нежилого здания по адресу: 

<

...> дом №83а. Помещения, причитающиеся Ответчику готовы к передаче, о чем Ответчик был уведомлен письмом от 19.07.2017 г., но для подписания актов приема-передачи не явился.

В соответствии со статьями 309. 310, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании вышеизложенного, ООО «Квадрат» обратилось с встречным иском о взыскании с ООО «ЕвроТул Тверь» 12 030 000 рублей задолженности по договору инвестирования в создание нежилого здания от 18.03.2016 г. №1

Обязательства по оплате Ответчиком суммы инвестирования в полном объеме сохранились, размер инвестиций определен п. 4.1. договора в размере 35 030 000 руб., ответчиком оплачено 23 000 000 руб., таким образом задолженность по оплате составляет 12 030 000 руб.

В соответствии с п.2. ст. 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении

24.08.2017 г. направил Ответчику по встречному иску уведомление с просьбой заключить договор, предусмотренный пунктами 4.2.4, 4.4. договора инвестирования, либо оплатить свой вклад денежными средствами в сумме 12 030 000 рублей. Указанное письмо оставлено без ответа. Встречных предложений по заключению договора со стороны Ответчика Истцу не поступало, денежные средства до настоящего времени не оплачены.

В соответствии с разъяснениями пленума ВС РФ (постановление от 23.06.2015 г. №25) по смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Учитывая вышеизложенное, требования о взыскании с ООО «ЕвроТул Тверь» в пользу ООО «Квадрат» 12 030 000 рублей задолженности по договору инвестирования в создание нежилого здания от 18.03.2016 г. №1 обоснованы и подтверждены материалами дела.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении  встречного иска  с отнесением расходов по госпошлине  на ответчика  по встречному иску  по правилам ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170 АПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении  исковых требований ООО «ЕвроТул Тверь» к ООО «Квадрат» о взыскании  23 000 000 рублей - неосновательного обогащения, 2 500 379 рублей - убытков, 5 055 600 рублей - упущенной выгоды и о расторжении договора инвестирования в создание нежилого здания № 1 от 18.03.2016г. отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Взыскать с ООО «ЕвроТул Тверь» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ООО «Квадрат» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность в размере  12 030 000 руб., а также расходы по оплате госпошлины  в размере 83 150 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Л.А. Смыслова