АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-8263/2020

г. Ярославль

22 января 2021 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Секериной С.Е. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к  Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

3-и лица: Департамент градостроительства мэрии города Ярославля, Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля

о признании аукциона недействительным,

о возврате денежных средств,

о признании недействительным договора аренды земельного участка,

о взыскании убытков, процентов за пользование денежными средствами и возмещении судебных расходов

при участии:

от истца – Крайняя Т.В. – по дов. от 14.07.2016

специалист: ФИО3 – паспорт

от ответчика – ФИО4 – по дов. от 09.01.2020

от 3-го лица 1 – ФИО5 – по дов. от 13.08.2019

специалисты – ФИО6 – паспорт, ФИО7 - паспорт

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением  к  Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля о признании аукциона от 10.07.2019 недействительным, о возврате денежных средств за аукцион в сумме 414 326 рублей, о признании договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, Дзержинский р-н, ул. Брагинская (у д. 13), участок № 2 от 10 июля 2019 года № 20А/2019, недействительным, о взыскании убытков в сумме 23 000 рубля, о взыскании процентов за пользование денежными средствами в сумме 23 573,73 руб., о взыскании  расходов на оплату услуг представителя в сумме 20 000 рублей и расходов по оплате госпошлины.

      Определением суда от 10.09.2020 принято уточнение исковых требований, в котором истец просит:

- признать аукцион от 10.07.2019  недействительным,

- произвести возврат денежных средств за аукцион в сумме 414 326 рублей,

- признать договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, Дзержинский р-н, ул. Брагинская (у д. 13), участок № 2 от 10 июля 2019 года № 20А/2019, недействительным,

- взыскать убытки в сумме 23 000 рубля,

- взыскать проценты за пользование денежными средствами в сумме 23 573,73 руб., с 19.05.2020 продолжить начисление процентов по день фактической оплаты,

- взыскать расходы на оплату услуг представителя в сумме 20 000 рублей и расходы по оплате госпошлины.

       Представитель истца  иск поддержал, представил дополнительные документы.

       Ответчик против иска возражал по доводам отзыва.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент градостроительства мэрии города Ярославля, Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля.

       Департамент градостроительства мэрии города Ярославля, представил письменные возражения на иск.

       При рассмотрении дела судом по ходатайству сторон заслушаны специалисты в порядке ст.87.1 АПК РФ (профильное образование подтверждено): 

 -  ФИО8  (главный инженер проекта, работник ИП ФИО9), ФИО3 (директор ООО «ИНТПРОЕКТ») (поддержавшие доводы истца).

– ФИО6  (главный специалист отдела инженерных коммуникаций управления градостроительства департамента градостроительства мэрии города Ярославля) и  ФИО7 (главный специалист отдела регулирования застройки управления градостроительства департамента градостроительства мэрии города Ярославля) (поддержавшие доводы ответчика и третьего лица Департамента).

      Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля в письменном ходатайстве поддержал  правовую позицию Агентства, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие (ходатайство удовлетворено).  

         Дело рассмотрено при имеющейся явке в соответствии со ст.156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, заслушав участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

10.07.2019 ФИО2 приобрела на аукционе земельный участок на праве аренды, расположенный по адресу: 

<

...> (у д. 13), участок № 2, с кадастровым номером 76:23:010406:1197 общей площадью 730 кв.м. Ежегодный размер арендной платы составляет 414 326 рублей, срок 36 месяцев.

Документация по аукциону  размещена на официальном портале мэрии города Ярославля (http://city-yaroslavl.ru).

10 июля 2019 года между истцом и ответчиком  был подписан договор аренды № 20А/2019, согласно которому Арендодатель в лице Агентства предоставляет за плату, а Арендатор ФИО2 принимает в аренду и использует 730 кв.м земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:010406:1197, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, Дзержинский р-н, ул. Брагинская (у д. 13), участок № 2. Разрешенное использование земельного участка: отделения и пункты связи, почтовые отделения; объект бытового обслуживания (приемные пункты химчистки и прачечных, парикмахерские, салоны красоты, ателье, обувные мастерские, фотоателье, пункты проката и другие подобные объекты), в том числе встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные.

После подписания договора аренды предпринимателем получен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 76:23:010406:1197, где отражено, что через земельный участок проходят транзитные магистрали: газопровод, ливневая канализация, водопровод, фекальная канализация, а так же проходят сети теплоснабжения (теплотрасса).

Обратившись к архитектору с целью проектирования объекта недвижимости коммерческого назначения, соответствующего условиям аукциона, с площадью застройки 50 % земельного участка истцом было выяснено, что, по мнению специалиста, на указанном земельном участке невозможно разместить объект с площадью застройки более 10%, то есть до 73 кв.м строительной площади, а полезной площади еще меньше, примерно 60 кв.м., что не соответствует аукционной документации, и градостроительному плану, указанного земельного участка, в связи с прохождением через земельный участок транзитных магистралей и нахождением рядом с земельным участком объектов, требующих охранную зону.

Согласно градостроительному плану земельного участка общей площадью 730 кв.м с кадастровым номером 76:63:010406:1197 минимальная площадь застройки земельного участка для разрешенного вида деятельности: объекты бытового обслуживания предусмотрена 100 кв.м (стр.7 ГПЗУ)   (т.1 л/д 29-37).

14 августа 2019 года истец обратился с претензией в Агентство с требованиями:

- признать аукцион от 10.07.2019 на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, Дзержинский р-н, ул, Брагинская (у д. 13), участок № 2, недействительным;

- признать договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, Дзержинский р-н, ул. Брагинская (у д. 13), участок № 2 от 10 июля 2019 года № 20А/2019, незаключенным;

-произвести возврат, уплаченных мной денежных средств за аукцион в сумме  414 326  рублей. 

Претензия оставлена без удовлетворения.

Истец обратился в специализированные организации с целью получения заключения о возможности проектирования и строительства объекта капитального строительства на земельном участке.

После акта обследования специалистами проектной группы ООО «ИНТПРОЕКТ» участка предполагаемого строительства (акт №04-20ПП от 12.02.2020) сделан вывод, что размещение здания исходно-разрешительной документации не соответствует (т.1 л/д  42-47).

Истец полагает,  что в отношении земельного участка имеются ограничения в использовании, которые не были оговорены в договоре аренды. Полагает, что истец при участии в аукционе и подписании договора аренды был введен в заблуждение относительно предмета договора, выразившиеся в существенном заблуждении арендатора относительно предмета договора аренды - наличие многочисленных коммуникаций и их охранных зон не позволяющих произвести строительство здания в соответствии с исходно-разрешительной документацией» как следствие получение в аренду участка не соответствующего аукционной документации и договору аренды. В результате заблуждения истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при участии в аукционе и подписании договора аренды.

По мнению истца, ему передан земельный участок с существенными недостатками, которые препятствуют его использованию по целевому назначению, которые не были известны арендатору при подписании Договора аренды, и которые препятствуют (делают невозможным) использование указанного земельного участка по его целевому назначению. Истец указал, что если бы ему было известно с самого начала о том, что на данном участке невозможно строить объект капитального строительства» площадью от 100 кв.м. площади застройки, то он не принял бы участия  в аукционе и не подписывал бы договор аренды.

Согласно п.1. ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов в случае если были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи. Согласно п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 года №50 публичные торги могут быть признаны судом недействительными в течение одного года со дня их проведения, если они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (п.1 ст. 449, ГК РФ). Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований не является исчерпывающим. Такими основаниями, по мнению истца,  могут быть несообщение информации о существующих обременениях имущества. Основанием к отмене торгов могут быть нарушения, допущенные организатором публичных торгов, если они привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Правовая позиция истца состоит в том, что договор аренды земельного участка № 20А/2019 от 10 июля 2019 года  не отвечает признакам сделки, установленным ст. 153 ГК РФ, и является недействительной (ничтожной) сделкой. В обоснование истец приводит наличие  на земельном участке инженерных коммуникаций, которые истец рассматривает как обременение земельного участка, а отсутствие таких сведений в договоре истец считает существенным нарушением прав арендатора.

Ссылаясь на ст. 612 ГК РФ, статьи 166, 167, 168, 178 ГК РФ истец считает аукцион от 10.07.2019  на право заключения договора аренды земельного участка  недействительным.

Указанное явилось основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

Возражая против исковых требований, Агентство в отзыве указало, что основания для признания торгов недействительными отсутствуют. Истцом не доказана невозможность  строительства на арендованном земельном участке. Вся необходимая информация, в том числе о прохождении через участок  сетей,  размещена в аукционной документации и ГПЗУ.

Департамент  привел письменную правовую  позицию в опровержение доводов истца, указав, что истец за разрешением на строительство не обращался, о невозможности строительства на данном земельном участке из соответствующий органов информация не поступала, по сведениям департамента  

Рассмотрев представленные в дело доказательства, заслушав участвующих в деле лиц, в том числе специалистов со стороны истца и ответчика, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 3 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов. 

Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). 

Организатор аукциона обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона (п.20 ст.39.11 ЗК РФ).

Пункт 21 статьи 39.11 ЗК РФ содержит перечень сведений, которые должны содержаться в извещении или сообщении о проведении аукциона. 

В частности установлено требование о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженернотехнического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженернотехнического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения. 

В извещении о проведении аукциона по рассматриваемому земельному участку необходимая информация  по перечню пп.4 п.21 ст.39.11 ЗК РФ содержалась.

В соответствии со ст. 56 ГрК РФ государственные информационные системы обеспечения градостроительной деятельности - создаваемые и эксплуатируемые в соответствии с требованиями указанного Кодекса информационные системы, содержащие сведения, документы, материалы о развитии территорий, об их застройке, о существующих и планируемых к размещению объектах капитального строительства и иные необходимые для осуществления градостроительной деятельности сведения.

Целью ведения государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности является обеспечение органов государственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц достоверными сведениями, необходимыми для осуществления градостроительной деятельности.

В рамках компетенции департамента градостроительства мэрии г. Ярославля была предоставлена информация, что по земельному участку с кадастровым номером 76:23:010406:1197 по ул. Брагинской (у д 13) участок № 2 проходят существующие сети инженерно-технического обеспечения: водопровод, канализация, газопровод низкого давления, теплотрасса, ливневая канализация.

Данные сведения о сетях инженерно-технического обеспечения указаны в градостроительном плане на данный земельный участок.

Таким образом в силу ст. 56 ГрК РФ информация о нахождении на земельном участке сетей инженерно-технического обеспечения была предоставлена Агентством участникам аукциона.

В отношении сетей инженерно-технического обеспечения действуют нормативные расстояния.

Согласно "СП 62.13330.2011*. Свод правил. Газораспределительные системы. Актуализированная редакция СНиП 42-01-2002" (утв. Приказом Минрегиона России от 27.12.2010 N 780) (ред. от 20.11.2019) в таблице В.1 нормативное расстояние от фундаментов зданий и сооружений до сетей газопровода низкого давления составляет 2 метра.

В соответствии с таблицей 12.5 "СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2016 N 1034/пр) (ред. от 19.12.2019) нормативное расстояние от фундаментов зданий и сооружений до сетей: водопровода - 5 метров, фекальной канализации - 3 метра, тепловые сети - 2 метра.

Департамент указал, что на основании вышеизложенного с учетом всех нормативных расстояний на земельном участке допустимо расположение капитального объекта. 

Доводы истца о препятствиях к проектированию и дальнейшему строительству, выраженных в наличии охранной зоны теплотрассы, наличием контейнерной площадки в непосредственной  близости к арендованному участку, недостаточности места  допустимого размещения опровергаются представленной  Департаментом градостроительства  документацией,  устными и письменными пояснениями (письменные возражения и пояснения  от 25.11.2020 №0305/618, от 25.11.2020 №03-05/621, от 15.12.2020 №03-05/665, от 22.12.2020 №03-05/681).

Согласно Карте градостроительного зонирования города Ярославля (границы территориальных зон) в составе Правил землепользования и застройки города Ярославля (далее - Правила), утвержденных решением муниципалитета города Ярославля от 17.09.2009 № 201, земельный участок по ул. Брагинская (у д. 13), участок № 2 расположен в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.1), градостроительный регламент (правовой режим земель) которой установлен ст. 36 Правил.

В соответствии с требованиями ст. 36 Правил землепользования и застройки города Ярославля минимальная площадь застройки для объектов бытового обслуживания (отдельно стоящие) составляет - 100 кв.м.

Суд  учитывает письмо от 26.11.2020 за подписью заместителя директора департамента - главного архитектора города, где содержится ответ на обращение ФИО2 о том, что вышеуказанный земельный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Ярославля расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.1). Требования регламента данной территориальной зоны относительно минимального процента застройки в границах земельного участка (25%) и минимальной площади застройки для объектов бытового обслуживания (100 кв.м) не противоречат друг другу, а дополняют друг друга. Площадь застройки должна соответствовать обоим условиям. В данном случае минимальная площадь застройки земельного участка площади  730 кв.м составляет 182,5 кв.м и соответствует обоим условиям. Минимальная площадь земельного участка (100 кв.м) внесена в градостроительный план земельного участка на основании Правил землепользования и застройки города Ярославля  и применяется для земельных участков площадью мене  400 кв.м.

В результате рассмотрения спора суд пришел к выводу, что истец не представил в материалы дела доказательств того, что спорный земельный участок невозможно использовать в соответствии с условиями договора аренды,

На основании вышеизложенного доводы истца о предоставлении арендодателем земельного участка с существенными недостатками и невозможности его использования по назначению указанному в договоре аренды судом отклоняются.

В силу пунктов 1, 2 статьи 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Нарушения правил проведения торгов  (аукциона)  судом не установлено.

Наличие оснований для признания недействительным как аукциона, так и договора аренды  истцом не доказано. В связи с чем отсутствуют основания для возврата предпринимателю  денежных средств за аукцион в сумме 414 326 рублей.

Возникновение у истца убытков и права на получение процентов за пользование денежными средствами  не доказано.

Суд, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, в соответствии с положениями ст.71, 67, 68 АПК РФ, пришел к выводу об отсутствии оснований удовлетворения исковых требований. 

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со статьей 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) с учетом статей 333.21, 333.22, 333.41 НК РФ. 

В соответствии со статьей 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. 

На основании части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме, суд относит на истца оплату государственной пошлины. Остальные судебные расходы  истца также не подлежат возмещению  ответчиком в связи с отказом в иске.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Секерина С.Е.