Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-1359/2023

21 мая 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  16 мая 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  21 мая 2023 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Нартекс» (адрес:  Россия 196105, 

<

...>, стр.1, пом. 1-Н (ч.п.285); Россия 190121, Санкт-Петербург, наб. Канала ФИО2, д.130, лит.А, оф. 304, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Газпром комплектация» (адрес:  Россия 196105, Санкт-Петербург, Московский пр., д.139, корп.1, стр.1, пом. 1-Н (ч.п. 231) ОГРН: 

<

***>);

о взыскании штрафных санкций,

при участии: 

- от истца: ФИО3 (доверенность от 17.04.2023),

- от ответчика: ФИО4 (доверенность от 17.11.2022), 

 

установил:

ООО «Нартекс» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Газпром комплектация» (далее – ответчик) штрафа в размере 5 633 088,46 руб. за нарушение условий договора аренды № FT-ДА7-Б-А-1-21-1.1.-21.1ВН-2016/7/USZ-17426 от 28.02.2017, выразившихся в передаче арендуемых помещений в субаренду в отсутствие согласия истца.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика против удовлетворения требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве, в том числе указывал на то, что договором аренды не предусмотрен штраф за заключение договоров или сделок с иными лицами. В заседании представитель ответчика пояснил, что расчет неустойки должен учитывать только постоянную часть арендной платы, поскольку работы по подготовке помещения к разрешенному использованию ответчиком не приняты, акт не подписан, что исключает начисление увеличенной части арендной платы, предоставил контррасчет неустойки и заявил о применении ст.333 ГК РФ.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

28.02.2017 между ООО «Нартекс» (арендодатель) и ПАО «Газмпром» заключен договор аренды помещений №FT-ДА7-Б-А-1-21-1.1.-21.1ВН-2016/7/USZ-17426 (далее – договор аренды), расположенных в многофункциональном коммерческом комплекса по адресу Санкт-Петербург, Московский проспект, д.139, корпус 1, строение 1.

В пункте 3.2.9 договора аренды в редакции дополнительного соглашения №1 от 27.12.2017 стороны установили, что арендатор не вправе заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога, перенаём, безвозмездного пользования, договоров субаренды и др.) без письменного разрешения арендодателя и без письменного согласия залогодержателя.

В пункте 5.4. договора аренды установлено, что в случае нарушения арендатором обязанностей п.п. 3.2.3, 3.2.5, 3.2.6, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9, 3.2.10, 3.2.13, 3.2.16, 3.2.17, 3.2.18, 3.2.19 договора и неустранения их в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения соответствующего требования арендодателя, арендодатель вправе потребовать, а арендатор обязан уплатить штраф в размере 5% от арендной платы (всех ее составляющих, за исключением переменной части) за 1 месяц за каждое нарушение.

На основании трехстороннего соглашения от 01.02.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды, заключенного между истцом, ПАО «Газпром» и ответчиком, новым арендатором помещений  стал ответчик, приняв все обязательства ПАО «Газпром». При этом в пункте 3 соглашения от 01.02.2018 го передаче прав и обязанностей по договору аренды стороны установили, что новый арендатор принимает на себя права и обязанности по договору с 01.02.2018.

По акту от 01.02.2018 года в соответствии с условиями соглашения от 01.02.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды ответчик принял помещения с указанием, что на момент подписания настоящего акта помещение не готово к разрешенному использованию новым арендатором, состояние помещения соответствует указанному в приложении №7.2. к договору аренды  от 28.02.2017. Работы по подготовке помещения к разрешенному использованию арендодатель обязуется привести в соответствии с приложениями №7,7.1 к договору аренды.

Как указывает истец, письменного разрешения и согласия залогодержателя на передачу помещений в субаренду он арендатору не давал. Однако в нарушение условий договора ответчик передал помещения в субаренду. Так, истцом в материалы дела представлены: договор субаренды № 50-014/19-0756пр от 30.09.2019, заключенный между ООО «Газпром комплектация» и ООО «ГСП-Комплектация», согласно которому в субаренду переданы арендованные у истца помещения по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, Московский проспект, дом 139, корпус 1, строение 1; договор субаренды № 50-014/19-0801пр от 09.12.2019г., заключенный между ООО «Газпром комплектация» и АО «Газстройпром», согласно которому в субаренду переданы арендованные у истца помещения по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, Московский проспект, дом 139, корпус 1, строение 1; договор субаренды №50-014/20-0198пр от 11.08.2020г., заключенный между ООО «Газпром комплектация» и АО «Газпром диагностика», согласно которому в субаренду переданы арендованные у истца помещения по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, Московский проспект, дом 139, корпус 1, строение 1. Также истцом в материалы дела представлен  нотариальный протокол осмотра доказательств от 13.11.2022г., составленный нотариусом ФИО5, согласно которому, в арендованных Ответчиком помещениях по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 139, корп. 1, стр. 1, на дверях расположены таблички организации с наименованием ООО «ГСП-Комплектация», нотариальный протокол осмотра доказательств от 28.11.2022г., составленный нотариусом ФИО6, согласно которому, на сайте czn-gorod.ru размещены вакансии ООО «ГСП-Комплектация», где в качестве рабочего адреса указан: 

<

...>; Письмо ООО «Обит» № 01210/10 от 11.10.2022г., согласно которому оператор связи оказывает услуги связи в МКК «Форт Тауэр» (адрес: Санкт-Петербург, Московский проспект, дом 139, корпус 1, строение 1) ООО «ГСП-Комплектация» и АО «Газстройпром».

Ответчик представил в материалы дела копию договора №50-014/19-0756пр от 30.09.2019 между ответчиком и ООО «ГСП-Комплектация», копию договора №50-014/20-0198пр от 11.08.2020 между ответчиком и АО «Газпром диагностика», Копию договора №50-014/19-0801пр от 19.12.2019 между ответчиком и АО «Газстройпром» и информацию о произведенных по указанным договорам платежам, факт сдачи помещений, арендуемых по Договору аренды, в субаренду не оспаривал.

Письмами № 4-1534 от 20.08.2021 и № 4-1961 от 26.08.2021 ООО «НАРТЕКС» требовало прекратить сдачу помещений в субаренду без согласия арендодателя. Ввиду неустранения арендатором нарушения, истец письмом № 4-2523 от 20.09.2021 года направил требование о выплате штрафа в соответствии с п.5.4. договора аренды.

Поскольку указанное требование ответчиком добровольно не исполнено, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению частично в связи со следующим.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ под неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Истцом в материалы дела представлен расчёт неустойки за нарушение запрета на предоставление помещений в субаренду без согласия арендодателя на сумму 5 633 088,46 руб.

Ответчик оспаривал правильность расчета штрафа, ссылаясь на необоснованное включение в размер арендной платы, от которой произведено начисление, увеличенной части арендной платы.

Оценивая доводы сторон в указанной части суд исходит из следующего.

Согласно пункту 5.4. договора аренды штраф определяется в размере 5% от арендной платы (всех ее составляющих, за исключением переменной части) за 1 месяц за каждое нарушение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде среди прочего определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Согласно пункту 4.1. договора аренды, арендная плата включает в себя постоянную, увеличенную и переменную части.

Как указано в пункте 4.2. договора аренды (в редакции дополнительного соглашения №7 от 11.01.2020), постоянная часть арендной платы определяется ежемесячно расчетным методом - путем умножения ставки за 1 кв.м. на площадь переданных помещений. При этом в период, исчисляемый с 01.03.2021г. по 28.02.2022г. включительно ставка постоянной части арендной платы за офисное помещение составляет 2 055 (Две тысячи пятьдесят пять) рублей 07 копеек, плюс НДС, за 1 (Один) квадратный метр помещения в месяц, а ставка постоянной части арендной платы за террасы составляет 685 (Шестьсот восемьдесят пять) рублей 38 копеек, плюс НДС, за 1 (Один) квадратный метр террасы в месяц.

Согласно п. 1.1. Договора аренды (в редакции Дополнительного соглашения № 2 от 07.06.2018г.) Арендодатель передал, а арендатор принял в аренду офисные помещения общей площадью 13 775,9 кв.м., а также террасы общей площадью 535,2 кв.м.

Соответственно постоянная часть арендной платы за 1 месяц по состоянию на сентябрь 2022 составляет 34 412 705,03 рублей (2 055,07 х 1,2 х 13 775,9 + 685,38 х1,2 х 535,2).

Согласно п. 4.2.1 договора аренды, в редакции дополнительного соглашения № 2 от 07.06.2018, увеличенная часть арендной платы представляет собой плату арендатора арендодателю, рассчитываемую на основании затрат арендодателя на подготовку помещения к разрешенному использованию. Общая сумма увеличенной части арендной платы равняется общей стоимости работ по подготовке помещения к разрешенному использованию и определяется как сумма, полученная в результате сложения сумм, согласованных сторонами локальных смет, в порядке, предусмотренном приложением № 7 к договору.

Таким образом увеличенная часть представляет собой плату за подготовку помещения к разрешенному использованию, что не противоречит п. 2 ст. 614 ГК РФ.

Ответчик, возражая относительно включения в размер арендной платы указанной составляющей, ссылается на то, что акты о выполнении работ по подготовке помещения к разрешенному использованию сторонами не подписаны.

Между тем, из пункта 2.2.5 договора аренды в редакции дополнительного соглашения №6 от 22.10.2019, писем исх.№ 50-01/ЕК-013587 от 10.12.2020, исх.№ 50-01/ЕК-002076 от 29.01.2019, исх. № 50-01/ЕК-006142 от 25.02.2019, исх.№ 50-01/ЕК-008169  18.03.2019, исх.№ 50-01/ЕК-012788 от 26.04.2019, исх.№ 50-01/РС-013078 от 06.05.2019, следует, и не оспаривается ответчиком, что работы по подготовке помещения к разрешенному использованию завершены, а использование помещений в соответствии с разрешенным использованием начато работниками ответчика не позднее 01.06.2019. 

Из писем, представленных в материалы дела, в том числе из писем ООО «Газпром инвестгазификация» №ВН-11-01/4026 от 28.04.2018 и ООО «Газпром Комплектация» исх. 50-01/ЕК-001683 от 22.01.2019 следует, что по поручению Председателя ПАО «Газпром» А.Б. Миллера ООО «Газпром инвестгазификация» является единым техзаказчиком по проведению работ по перемещению дочерних обществ ООО «Газпром ПХГ», ООО «Газпром Комплектация» и ООО «Газпром Флот» в Санкт-Петербурге, в том числе выполняет технических надзор, осуществляет контроль расходов при обустройстве и определяет предельную стоимость закупок товаров, работ, услуг подрядчиков.

Для целей проверки сметной документации и определения общей итоговой стоимости работ стороны арендных отношений привлекли ООО «Газпром инвестгазификация», подписав между ООО «НАРТЕКС» и ООО «Газпром Комплектация» и ООО «Газпром инвестгазификация» порядок рассмотрения и согласования проектной и сметной документации при подготовке помещения к разрешенному использованию (далее –порядок).

В разделе 2 порядка установлено, что ООО «Газпром инвестгазификация» является лицом, осуществляющим проверку проектной и сметной документации в части соответствия утвержденному заданию и исходным данным на проектирование и техническим требованиям на обустройство помещений, ценовых параметров, указанных в сметной документации, предельной стоимости закупок товаров, работ, услуг подрядчиком при обустройстве помещений арендодателем в соответствии с условиями договора аренды.

Материалами дела (письма исх. б/н от 16.10.2020, исх.4-5881 от 17.12.2020, исх.10-5866 от 15.12.2020, исх.№50-01/ЕК-014587 от 10.12.2020, исх.№50-01-000234 от 13.01.2021, исх.4-0027 от 19.01.2021, исх.ВН-06-03/442 от 01.02.2021, исх.4-0112 от 02.02.21) подтверждается направление истцом в соответствии с условиями порядка и договора аренды согласованной ООО «Газпром Инвестгазификация» (далее – исполнитель) сметной документации в адрес ответчика и ведения сторонами переписки в отношении данной документации в период с ноября 2020 по февраль 2021 года.

Согласно отчету № 1 от 08.10.2020, подготовленному ООО «Газпром инвестгазификация» во исполнение порядка, последний согласовал общую итоговую стоимость выполненных ООО «НАРТЕКС» работ по подготовке помещения к разрешенному использованию в сумме 2 347 471 927 рублей, кроме того применимый НДС, а также, согласно п. 2, 3 отчета, проверил фактически выполненные работы на их соответствие заданию, проектной и сметной документации и техническим требованиям на обустройство помещений.

В материалы дела представлено вступившее в законную силу решение Дзержинского районного суда города Санкт-Петербурга по делу №2-46/21 от 19 марта 2021 года, согласно которому данный отчет среди прочих документов был исследован судом общей юрисдикции при участии в деле истца и ответчика, и был признан обоснованным, достоверным и выполненным в соответствии с договоренностями сторон. Кроме того, суд общей юрисдикции признал работы в помещениях выполненными на суммы, указанные в отчетах ООО «Газпром инвестгазификация».

При таких обстоятельствах обязательства ООО «Нартекс» по подготовке помещений к разрешенному использованию являются исполненными надлежащим образом, а общая сумма увеличенной части арендной платы равняется 2 816 966 312,4 руб., включая НДС, согласно п. 4.2.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 07.06.2018г).

Согласно п. 4.2.1. договора аренды, увеличенная часть арендной платы начисляется арендодателем арендатору ежемесячно равными частями с даты подписания акта о завершении работ по подготовке помещения к разрешенному использованию до даты окончания аренды по настоящему договору.

Как следует из материалов дела, истец неоднократно с апреля 2019 года направлял ответчику письма с предложением подписать акт завершения работ, что подтверждается представленными в материалы дела письмами. 

10.12.2020г. ответчик направил в адрес истца письмо № 50-01/ЕК-013587, обозначив, что начал использовать помещение с 01.06.2019, и предложил начислять увеличенную часть арендной платы с 01.01.2021.

Истец письмом № 4-0159 от 10.02.2021 направил в ООО «Газпром комплектация» акт завершения работ по подготовке помещения к разрешенному использованию с требованием о его подписании.

Согласно п. 3.2.19 договора аренды, арендатор обязуется в течение 14-ти календарных дней возвращать в администрацию МКК всю документацию, переданную арендодателем на подпись арендатору либо в указанный срок направить арендодателю мотивированные возражения относительно подписания арендатором документации, переданной арендодателем. 

Письмо № 4-0159 от 10.02.2021 получено ответчиком 19.02.2021. Мотивированных возражений относительно принятия работ в срок до 05.03.2021 истцу не направлено. Следовательно, акт о завершении работ по подготовке Помещения к разрешенному использованию считается подписанным сторонами с 05.03.2021.

Ответчик уклонился от подписания акта завершения работ, несмотря на то, что работы по объему и качеству проверены привлеченной по обоюдному согласию сторон организацией - ООО «Газпром инвестгазификация», а сам ответчик начал занимать арендуемые помещения не позднее чем с июня 2019 года и приступил к их сдаче в субаренду в последующие периоды.

Заявленные ответчиком в представленных в материалы дела письмах исх. №50-01/МШ-021265 от 14.08.2019, исх. №50-01/МШ-021931 от 22.08.2019 и исх. №50-01/МШ-004283 от 26.05.2020 недостатки работ не могли служить основанием для отказа в подписании акта выполненных работ и начала начисления увеличенной части арендной платы поскольку заявленные недостатки, носят преимущественно характер косметических дефектов и не препятствуют использованию помещения. О признании таких недостатков эксплуатационными самим ответчиком свидетельствуют письма последнего за исходящими номерами № 50-01/ЕК-013587 от 10.12.2020, № 50-01/МШ-001372 от 01.02.2021, №50-01/МШ-010767 от 14.05.2021.

Иные замечания ответчика, изложенные в письме исх.50-01-045859 от 21.10.2022 правомерно были отклонены ООО «Нартекс» исх.4-2568 от 29.11.22 г., поскольку не имеют никаких идентифицирующих признаков, заявлены за пределом установленного договором срока и противоречат отчету № 1 от 08.10.2020 г., подготовленному ООО «Газпром инвестгазификация».

С учетом изложенного увеличенная часть арендной платы подлежит начислению ежемесячно с марта 2021 года до окончания срока действия договора аренды 28.02.2024 года, и ежемесячный платеж составляет сумму в размере 78 249 064,23 рублей, в том числе НДС, а значит, истцом обоснованно применен указанный размер месячного платежа увеличенной части арендной платы для целей расчета штрафа в размере 5 % арендной платы (всех ее составляющих, за исключением переменной части) за 1 месяц, что составляет 5 633 088,46 рублей = (34 412 705,03 рублей + 78 249 064,23 рублей) х 0,05.

Согласно пункту 2 статьи 613 ГК РФ Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с пунктами 73, 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела. В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 13.01.2011 N 11680/10, учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

В связи с изложенным суд удовлетворяет ходатайство ответчика о снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. С учетом обстоятельств настоящего дела, свидетельствующих о явной несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства, уменьшает предъявленную ко взысканию неустойку до 3 000 000 руб., что соответствует принципам добросовестности, разумности и справедливости.

С учетом удовлетворения требований истца и снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, судебные расходы по оплате пошлины в полном объеме подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Газпром комплектация» в пользу ООО «Нартекс» штраф в размере 3 000 000 руб. за нарушение условий договора аренды № FT-ДА7-Б-А-1-21-1.1.-21.1ВН-2016/7/USZ-17426 от 28.02.2017, 51 165 руб. судебных расходов по уплате пошлины.

В остальной части иска отказать.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                                                   Вареникова А.О.