АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-14379/2018

29 августа 2023 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2023 года, полный текст решения изготовлен 29 августа 2023 года.

 

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания до перерыва помощником судьи Бартель Е.В., после перерыва попощником судьи Лихопавло М.В. и секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании 16, 22 и 29 августа 2023 года дело по иску

Муниципального образования муниципального района «Корткеросский» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) – правопреемнику Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО10, ФИО4, Администрация МОСП «Додзь»

о взыскании задолженности и пени,

от ответчика: ФИО5 – по доверенности от 02.03.2022,

установил:

Администрация муниципального образования муниципального района «Корткеросский» (Истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО6 (Ответчик, Предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №8-41/08 от 06.08.2008 в сумме 1 700 521 руб. 06 коп. за период с 01.01.2016 по 30.06.2018 и пени в сумме 263 536 руб. 67 коп. за период с 26.03.2016 по 29.08.2018.

Ответчик отклонил исковые требования Истца в полном объёме.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрацию МОСП «Додзь», ФИО10, ФИО4.

Определением от 09.08.2021 по ходатайству истца производство по делу № А29-14379/2018 было приостановлено до определения правопреемника ФИО8, выбывшей из судебного процесса в связи со смертью.

04.04.2022 от нотариуса ФИО7 поступили сведения о наследниках. В соответствии с наследственным делом №161/2021, открытым к имуществу ФИО8, по состоянию на 27.03.2022, единственным наследником, принявшим наследство, является дочь – ФИО2 (адрес: 

<

...>).

Определением от 04.05.2022 производство по делу возобновлено.

Представитель истца поддержал заявленные требования, просил произвести замену ответчика на основании ст. 48 АПК РФ на наследника ФИО2.

Определением от 04.05.2022 суд удовлетворил ходатайство истца и произвел замену стороны с ИП ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) на его правопреемника – ФИО2. 

Судом установлено, что с 18.04.2022 у ФИО2 имеется статус Индивидуального предпринимателя (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>).

ИП ФИО3 было заявлено ходатайство от 30.06.2021 о назначении по делу экспертизы по определению рыночной стоимости земельных участков, просила проведении экспертизы поручить индивидуальному предпринимателю ФИО9.

В качестве подтверждения внесения на депозитный счет Арбитражного суда Республики Коми ответчиком представлено платежное поручение № 28 от 26.07.2021 на сумму 20 000 руб.

Определением от 17.08.2022 ходатайство о назначении экспертизы судом удовлетворено, установлен срок для проведения экспертизы и представления заключения в Арбитражный суд Республики Коми - 30.09.2022, судебное разбирательство отложено на 10.10.2022.

03.10.2022 от индивидуального предпринимателя ФИО9 поступило экспертное заключение.

Впоследствии судебное заседание неоднократно откладывалось для представления дополнительных документов, доказательств.

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 16.08.2023 объявлялся перерыв до 22.08.2023, затем до 29.08.2023. После перерыва судебное заседание продолжено.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя Ответчика, судом установлено следующее.

На основании постановления Администрации муниципального района «Корткеросский» от 04 февраля 2008 № 164 Предпринимателю без образования юридического лица ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) был предоставлен в аренду земельный участок и сторонами был подписан договор аренды земельного участка № 8-41/08 от 06.08.2008 с дополнительными соглашениями от 01.04.2010 и от 12.04.2010 на земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для строительства и обслуживания «Базы отдыха», общей площадью 118528 кв.м, по адресу: Республика Коми, Корткеросский район, с. Додзь, местечко «Турбаза»; кадастровый номер земельного участка № 11:06:0401001:484.

Договор заключен сроком на 20 лет на период с 04.02.2008 по 04.02.2028, зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы в Республике Коми № 11-11-01/006/2010-654. Участок передан ответчику по акту от 04.02.2008.

Согласно п. 4.4.3 арендатор обязан уплачивать арендную плату по следующим срокам: 25 марта, 25 июня, 25 сентября, 25 декабря. 

Истец указал, что за период с 01.01.2016 по 30.06.2018 задолженность по арендным платежам составила 1 700 521 руб. 06 коп. и начислены пени за несвоевременное внесение арендных платежей в сумме 263 536 руб. 67 коп., направил Ответчику претензию №1589 от 29.08.2018 (получена 12.09.2018). В отсутствие ответа на претензию Истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании с Предпринимателя в доход бюджета Администрации муниципального района «Корткеросский» указанной выше суммы задолженности и пени.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п. 3.1 Договора, годовой размер арендной платы за Участок на момент заключения Договора составил 3 851 руб. 25 коп.

Условиями Договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется Арендодателем в порядке, предусмотренном законодательством, но не чаще одного раза в год (п. 3.3. договора). В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется со дня получения им нового расчёта.

Истец указал, что письмом от 25.02.2016 Администрация уведомила Предпринимателя об изменении арендной платы, согласно которому в 2016 году размер арендной платы составил 6 093 187 руб. 86 коп.

Ответчик с иском не согласен, считает, что Истцом игнорируются следующие обстоятельства:

1. факт регистрации права собственности на объект недвижимости за третьим лицом (ФИО10) в марте 2016 года.

2. наличие общей совместной собственности ФИО8 и ФИО10 на объекты недвижимости на спорном земельном участке, подтвержденной вступившими в силу решениями судов: Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РК от 18.05.2015 г. по делу № 33-2865/2015. Решение Сыктывкарского городского суда от 22.12.2016 г. по делу № 2-14615/2016.

3. невозможность пользования Ответчиком земельным участком по назначению в силу истечения срока действия Разрешения на строительство (№ РУ11512000-22-12-10 от 23.12.2010 г. выдано Администрацией МО МР «Корткеросекий» сроком действия до 24.12.2013 г.), а также ввиду пользования объектами и пропорциональной частью земельного участка третьими лицам!) (согласно заявлению ФИО4 в адрес Ответчика, отзыву ИП ФИО10 II. по настоящему делу).

4. положения статьи 35 ЗК РФ. а также позиции ВС РФ и ВАС РФ: Постановление Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 № 8611/09 по делу № А335-7422/08-СЗ. п. п. 13. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.03.2019 по деду N 305-ЭС18-22413. А41-80395/2017. п. 31 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).

Истец также указывает, что надлежащий расчет арендной платы, на основании которого заявлены исковые требования направлялся Ответчику и доказательства отправки приложены к возражениям на отзыв от 10.01.2019. считает, что отсутствуют доказательства направления (нет оттиска почтового штемпеля, реестра отправлений с оттиском почтового штемпеля, либо расписки в получении на руки Ответчиком). 

Ссылка Истца на направление расчета арендной платы за 2016 год в сумме 6 093 187 руб. 86 коп. в феврале 2016 года является несостоятельным, поскольку данный расчет не предъявлен Истцом в рамках настоящего дела. Более того. Истец сам указывает, что расчет за 2016 год был произведен только в ноябре 2016 года. Заявление Истца на вручение расчета за 2016 год ФИО11 25 ноября 2016 года сделано без доказательств вручения. Считает, что единственным доказательством направления расчета за 2016 — 2018 годы является письмо Администрации от 19.10.2018 № 1779. 

Ответчик указал на следующие обстоятельства:

1. Договор аренды заключен ИП ФИО12 в 2008 году, в период ее брака с ФИО10. для строительства базы отдыха.

2. с 2008 до 2013 года на арендуемом участке были построены 5 объектов недвижимости, которые по иску ФИО10 были признаны совместно нажитым имуществом и разделены между супругами в период с 2015 по 2016.

3. В 2016 году, между К-выми при участии Истца, было разделено судом право собственности в равных долях по '/з на 2 гостевых дома с кад. №№ 11:06:0401001:603. 11:06:0401001:604, площадью 42.5 и 24.0 кв.м. соответственно (вступило в силу в январе 2017 г.)

4. Администрация МР «Корткеросский» в 2016 году была осведомлена о регистрации права на один из домов за ФИО10, а также о разделе в равных долях двух других гостевых домов, и соответственно о законных основаниях ФИО10 пользоваться и владеть частью арендуемого земельного участка, пропорционально площади застройки, что приводит к возникновению у него обязанности по уплате соразмерной части арендной платы, в силу ст. 35 ЗК РФ.

5. Право аренды к ФИО10 перешло в силу закона, изменение договора не требовалось.

6. Одновременно ФИО8 выбыла из договора аренды в той части, в которой ФИО10 вступил в договор на стороне арендатора с момента возникновения у него права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном   земельном участке.

7. ФИО10 бездействовал в определении размера земельного участка.

8. ФИО8, была лишена возможности пользоваться частью земельного участка, занятого и необходимого для обслуживания гостевого дома, площадью 275.5 кв.м.. кад. № 11:06:0401001:663. т. к. этим домом и соответственно, земельным участком пользовалась ФИО4 и члены ее семьи с 2015 года в отсутствие правовых оснований.

9. Исходя из того, что во владении Ответчика имелся объект незавершенного строительством со степенью готовности 41%. а гостевые дома №№ 15а. 156 по фактическому назначению — бани, которыми пользовались 3-й лица в собственных нуждах без ведома и согласия Ответчика, использование этих объектов в предпринимательских   целях   не   представлялось   возможным,  а соглашение о порядке пользования земельным участком между сторонами отсутствует, в связи с чем обязанность по внесению арендной платы Ответчиком носит долевой характер.

Считает, что с учетом общей площади застройки 890,5 кв.м. Ответчик имела возможность реализовать право аренды только в отношении части земельного участка, соразмерного 224,95 кв.м. застройки, что составляет 0,253 доли в нраве аренды.

10. Принимая во внимание, что в результате длительного бездействия Истца, спорный земельный участок не попал в государственную переоценку земель, как земли населенных пунктов, проводимой в РК в 2015 году: категория земель изменена 21 августа 2014 года, а сведения об актуальной категории внесены в ЕГРН лишь 10 ноября 2016 года.

Учитывая выводы суда в деле №А29-10684/2019, Предприниматель вправе заявлять возражения в случае взыскания в судебном порядке этой платы по иску Администрации», Ответчик считает, что арендная плата подлежит расчету. исходя из стоимости земельного участка в 14 340 000 руб., и с учетом доли Ответчика в реализованном праве аренды участка в спорный период размер арендной платы составляет: 160 975, 25 руб.

11. Истцом не представлены доказательства направления расчета арендной платы.

12. Предъявление требования об оплате аренды исключительно ФИО8. не соответствует ее объему прав и обязанностей на стороне арендатора по Договору, противоречит принципу платности пользования землей, установленной ст. 1. ст. 65. а также ст. 35 ЗК РФ.

На основании чего требования, по мнению Ответчика, не подлежат удовлетворению.

В дополнениях к возражению на отзыв в марте 2021 года Истец не согласен с доводами Ответчика, в том числе и в части определения ставки арендной платы, указывает, что у спорного земельного участка не была определена территориальная зона, а также, что Ответчику не был присвоен соответствующий ОКВЭД,

Данный довод не обоснован, противоречит нормам действующего законодательства, актам органов местного самоуправления СП «Додзь», где расположен земельный участок, а также ранней позиции самого Истца. Считает, что на момент заключения договора при установлении целевого назначения земельного участка и вида его разрешенного использования Администрация не могла применить несуществующий ОКВЭД.

В Постановлении Администрации СП «Додзь» № 184 от 27.06.2016 и Уведомлении Администрации МР «Корткеросский» № 503 от 04.03.2019 указано, что спорный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-1 (зона жилой застройки). Согласно ст. 40 Правил землепользования и застройки СП «Додзь», утвержденным Решением Совета СП «Додзь» № 3-20/1 от 21.08.2014, к основным видам разрешенного использования земельных участков в зоне Ж-1 относятся в том числе и гостиницы. Базы отдыха и иные объекты рекреации не включены в виды разрешенного использования в данной территориальной зоне. Ответчик считает надлежащим применение ставки арендной платы в размере 0,015, определенной в п. 1.6 Порядка определения размера арендной платы, утв. Постановлением Правительства РК от 01.03.2015 № 90.

Указывает, что Администрация согласилась с данным обстоятельства, однако на протяжении последующих двух лет, Истец бездействовал и направил спорный расчет за 2016 — 2018 годы уже после подачи подачи настоящего иска и требования ФИО13 о направлении ей расчета арендной платы.

После получения спорного расчета. Порошкииа повторно обратилась с заявлением об утверждении той же схемы расположения земельных участков, что была утверждена в 2016 году, в связи с истечением срока действия Постановления № 184. Однако, Администрация МР «Корткеросский» отказала в утверждении схемы, уведомлением от 04.03.2019 №503. ФИО13 еще трижды в течение 2019 года обращалась в Администрацию с заявлением об утверждении схемы земельных участков из состава спорного, в июне и августе Истец утвердил вновь образованные участки под объектами недвижимости, зарегистрированными за ФИО8, при этом отказался прекращать договорные отношения на основании незаконного отказа в образовании земельного участка, площадью 2844 кв.м., (Решение Корткеросского районного суда РК от 24.08.2020 г. по делу № 2а-158/2020). Незаконные отказы и бездействие Истца на протяжении нескольких лет, многочисленные нарушения прав ФИО8 со стороны Администрации МР «Корткеросский» влекут для Ответчика риск убытков вследствие уплаты аренды по неосновательному требованию.

Считаю, что Истец при разрешении споров по данному договору аренды занимал избирательную и противоречивую позицию.

Считает, что Третьи лица, приобретя право собственности на расположенные объекты недвижимости на спорном земельном участке, не выразили намерений возложить на себя бремя платы за землю, доподлинно зная, что к ним перешли права и обязанности аренды на земельные участки, они бездействуют до настоящего времени, а Истец, также обладая этой информацией, требует платы за пользование землей с ФИО8

Ответчик просит отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Эксперт ИП ФИО9 определила, что 

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 11:06:0401001:484, площадью 118528 кв.м, в составе земель населенных пунктов. территориальная зона Ж-1 (зона жилой застройки) по состоянию на 01.01.2016 составляет: 8 890 000 рублей;

рыночная стоимость земельного участка: ЗУ-1. площадью 2254.28 кв.м.. образованного из состава земельного участка с кадастровым номером 11:06:0401001:484. площадью 118528 кв.м, в составе земель населенных пунктов, в соответствии со схемой размещения земельных участков, утвержденной Постановлением Администрации СП «Додзь» № 184 от 27.06.2016 по состоянию на 11.07.2016 составляет: 185 000 рублей;

рыночная стоимость земельного участка: ЗУ-4. площадью 105859.16 кв.м., образованного    из    состава    земельного    участка    с    кадастровым    номером 11:06:0401001:484. площадью 118528 кв.м. в составе земель населенных пунктов, в соответствии со схемой размещения земельных участков, утвержденной Постановлением Администрации СП «Додзь» № 184 от 27.06.2016 по состоянию на 11.07.2016 составляет: 8363000 рублей:

рыночная стоимость земельною участка: ЗУ-5, площадью 3297.41 кв.м.. образованного из става земельного участка с кадастровым номером11:06:0401001:484, площадью 118528 кв.м. в составе земель населенных пунктов, всоответствии со схемой размещения земельных участков, утвержденнойПостановлением Администрации СП «Додзь» № 184 от 27.06.2016 по состоянию на 11.07.2016 составляет: 270 000 рублей.

В результате Расчет арендной платы земельного участка с кадастровым номером 11:06:0401001:484, площадью 118528 кв.м, в составе земель населенных пунктов, территориальная зона Ж-1 (зона жилой застройки) с рыночной стоимостью 8 890 000 рублей:

Размер арендной платы за 2016 год: 8890000,00х0.017х1х 1,064=160 802.32 руб., где: 8890000,00 - рыночная стоимость земельного участка; 0.017 - ставка арендной платы; 1 - коэффициент, отражающий категорию арендатора; 1.064 - коэффициент инфляции.

Размер арендной платы за 2017 год: 8890000.00x0.017х1х 1,10032=166 291,36 руб., где: 8890000.00 - рыночная стоимость земельного участка; 0.017 - ставка арендной платы; 1 - коэффициент, отражающий категорию арендатора; 1,10032 - коэффициент инфляции.

Размер арендной платы за 1 полугодие 2018 года: 8890000.00x0.017х1х 1,13553024/4x2=85 806,34 руб., где: 8890000.00 - рыночная стоимость земельного участка; 0.017 - ставка арендной платы; 1 - коэффициент, отражающий категорию арендатора: 1,13553024 - коэффициент инфляции.

В этом случае размер задолженности по арендной плате за период с 01. 01. 2016 по 30. 06. 2018 составляет: 160 802.32 + 166 291,36 + 85 806,34 = 412 900 руб. 02 коп.

Согласно статьи 1102 Гражданского кодекса РФ, статьей 24.19. статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также разъяснениям, данным в абзаце втором пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» для определения арендной платы исчисляемой из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Однако Ответчик считает, что поскольку решение Государственного бюджетного учреждения Республики Коми «Республиканского учреждения технической инвентаризации и кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка равной его рыночной стоимости не принималось, основания для перерасчета арендой платы за пользование земельным участком в м. Турбаза с. Додзь за период с 01 января 2016 года по июнь 2018 года отсутствуют, считает возможным применить определенный экспертом рыночный размер арендной платы.

По расчёту Ответчика, Ответчик сохранила за собой обязательства по оплате аренды спорного (исходного) земельного участка, площадью 118528 кв.м, в период с 01 января 2016 до 05 августа 2016 пропорционально плошади недвижимости, принадлежащей Ответчику от общей плошали застройки, арендная плата подлежит расчету, исходя из ставки 0,015, задолженность составляет 35 745,56 руб. за спорный период.

В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно требованиям пункта 3 статьи 607 ГК РФ площадь земельного участка относится к данным, позволяющим определенно установить предмет аренды, и является существенным условием договора. Поэтому изменение площади арендуемого земельного участка относится к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Судом установлено наличие трёх судебных актов, затрагивающих спорные обстоятельства.

В силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу норм и принципов, содержащихся в положениях пункта 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, части 3 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57, пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010, суд при рассмотрении дела обязан учитывать выводы, сделанные судами в рамках иных дел.

Так, (1) Предприниматель, не согласившись с размером арендной платы на 2016 год, обращался в суд с иском о расторжении договора аренды. Определением от 02.08.2016 по делу А29-4162/2016 требования Предпринимателя были оставлены без рассмотрения. Доказательств повторного/иного обращения в суд с аналогичными требованиями Предпринимателем в настоящее дело не представлено.

 

Впоследствии, (2) Индивидуальный предприниматель ФИО8 обращалась в Арбитражный суд Республики Коми с иском к Администрации муниципального образования муниципального района "Корткеросский" и к Индивидуальному предпринимателю ФИО10 об обязании заключить дополнительное соглашение о присоединении на стороне арендатора к договору аренды N 8-41/08 от 06.08.2008 на условиях, предложенных истцом.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 25.03.2020 по делу А29-10896/2019, вступившим в законную силу в соответствии с Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 16.07.2020, ИП ФИО8 в удовлетворении иска отказано.

В указанном деле А29-10896/2019 Предприниматель указывала, что данный договор был заключен с целью строительства и обслуживания объекта "База отдыха" в период нахождения истца в браке с ответчиком - ИП ФИО10; в период брака на арендуемом земельном участке было построено несколько объектов недвижимости - гостевые дома.

В 2016 году была произведена государственная регистрация перехода права собственности к ИП ФИО10 на один из объектов - гостевой дом, кадастровый N 11:06:0401001:671, расположенный на спорном земельном участке, что подтверждается выпиской Управления Росреестра по Республике Коми от 29.04.2016 N 11/001/002/2016-6197.

Вступившим в законную силу решением Сыктывкарского городского суда РК от 22.12.2016 по делу N 2-14615/2016 произведен раздел совместно нажитого имущества супругов в период брака: гостевых домов, расположенных на арендуемом земельном участке по адресу: Корткеросский район, с. Додзь, местечко Турбаза, дом 15а и дом 15б. Решением суда гостевые дома признаны совместно нажитым имуществом и признано право собственности по 1/2 доли за каждым из супругов, на основании чего Истец требовал обязать Администрацию и ФИО10 заключить дополнительное соглашение о присоединении на стороне арендатора к договору аренды N8-41/08 от 06.08.2008 на условиях, предложенных Предпринимателем, а именно:

"Администрация (Арендодатель), с одной стороны, и ИП ФИО14 (Арендатор-1), ИП ФИО10 (Арендатор-2), совместно именуемые "Арендаторы", с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

Арендодатель предоставляет, а Арендаторы принимают и используют на условиях аренды совместно с другими собственниками (пользователями) недвижимого имущества (его части), а именно:

объект незавершенного строительства кадастровый номер 11:06:0401001:672 (право собственности зарегистрировано 11.11.2011, N записи 11-11-06/017/2011-120), гостевой дом кадастровый номер 11:06:0401001:663 (право собственности зарегистрировано 16.06.2012, N записи 11-11-06/003/2012-998) - Арендатор-1,

объект незавершенного строительства кадастровый номер 11:06:0401001:671 - Арендатор-2 (право собственности зарегистрировано 10.03.2016 N записи 11-11/001-11/001/014/2016-4207/2), расположенного на земельном участке, земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 118 528 кв. м, с кадастровым номером 11:06:0401001:484, расположенный по адресу: Республика Коми, Корткеросский район, с. Додзь, местечко "Турбаза" для обслуживания гостевых домов объекта "База отдыха" (далее - участок).

2. Ограничения по участку: публичный сервитут для прохода или проезда через земельный участок на площади 1500 кв. м, установлен договором аренды N 8-41/08 от 06.08.2008, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Коми 26.05.2010, N государственной регистрации 11-11-01/006/2010-654.

3. Условиями использования указанного в пункте 1 настоящего Соглашения земельного участка стороны признают условия договора аренды земельного участка N 8-41/08 от 06.08.2008, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республики Коми 26.05.2010, N государственной регистрации 11-11-01/006/2010-654 в равных частях (долях):

3.1. за Арендатором-1 - 1/2 доли земельного участка, что соответствует 59 264 кв.м,

3.2. за Арендатором-2 - 1/2 доли земельного участка, что соответствует 59 264 кв.м.

4. Индивидуальный расчет арендной платы (приложение N 1 к Соглашению) за земельный участок выдается Арендаторам на площадь, указанную в пункте 2 настоящего Соглашения с учетом применения к базовой ставке арендной платы коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка и категорию Арендаторов, и является неотъемлемой частью настоящего Соглашения.

5. Условия, предусмотренные разделом 3 договора, распространяются на отношения сторон, возникшие с 01 января 2016 года.

6. Настоящее Соглашение действует по 04.02.2028 (по срок окончания договора аренды земельного участка N 8-41/08 от 06.08.2008) и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Республике Коми.

Основным условием дополнительного соглашения в редакции Предпринимателя было определение объема прав и обязанностей во владении и пользовании спорным земельным участком.

Решением Сыктывкарского городского суда по делу N 2-1461/2016 от 22.12.2016, вступившим в законную силу 24.01.2017, установлено, что 24.12.2010, т.е. в период брака истца и ответчика, Администрацией было выдано ИП ФИО12 разрешение на строительство гостевых домиков в количестве 14 зданий, общей площадью 1 485,1 кв. м в местечке "Турбаза" села Додзь Корткеросского района.

Постановлением Администрации сельского поселения "Додзь" от 15.08.2013 двум гостевым домам, были присвоены адреса: Республика Коми, р-н Корткеросский, с. Додзь, м. Турбаза, дом 15а и дом 15б. Строительство вышеуказанного недвижимого имущества было произведено в период брака, дома являются общей совместной собственностью истца и ответчика.

В отношении иных объектов недвижимости, построенных на арендуемом земельном участке и поименованных в дополнительном соглашении, определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РК от 18.06.2015 по делу N 33-2865/2015 также установлено, что они являются общей совместной собственностью истца и ИП ФИО10

Предприниматель указывала, что ИП ФИО8 и ИП ФИО10 осуществляли права и обязанности арендатора по договору аренды N 8-41/08 от 06.08.2008 в силу закона в равных частях как собственники объектов недвижимости, совместно построенных на арендуемом земельном участке, указывала, что арендная плата за спорный земельный участок в период до 2016 года вносилась за счет общих средств супругов.

Согласно статье 11.2 ЗК РФ раздел земельного участка является одной из форм образования земельных участков.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера (пункт 1 статьи 11.10 ЗК РФ).

В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить; а также копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 7 статьи 11.4 ЗК РФ).

В силу пункта 8 статьи 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 статьи 39.20 настоящего Кодекса правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

При этом положения пунктов 2 - 4 статьи 39.20 ЗК РФ распространяются на случаи, при которых неделимый земельный участок находится в пользовании нескольких лиц, владеющих на вещных правах объектами недвижимости, расположенными на данном земельном участке.

ИП ФИО8 была извещена о возможности формирования земельного участка меньшим размером путем проведения кадастровых работ по разделу земельного участка. Доказательства того что спорный участок является неделимым, отсутствуют.

Судом в деле А29-10896/2019 исследованы указанные документы, отражено, что для уменьшения площади арендуемого земельного участка и исключения площади под объектом, не принадлежащим истцу, необходимо было произвести его раздел в вышеуказанном порядке и обратиться в уполномоченный орган с заявлением для решения вопроса о внесении изменений в предмет договора (исключении площади).

Доказательств того, что ИП ФИО8, как и её правопреемник, обращалась в Администрацию в установленном законодательством порядке, в соответствии с которым возможно изменение условий договора аренды, ИП ФИО8 ни в материалы дела А29-10896/2019, ни в настоящее дело представлено не было.

 

Кроме того, (3) индивидуальный предприниматель ФИО8 обращалась в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением о признании незаконным и отмене решения Администрации муниципального образования муниципального района "Корткеросский" от 01.07.2019 N 01-21-620 об отказе в перерасчете размера арендной платы за 2016-2018 годы, а также об обязании ответчика произвести перерасчет размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 06.08.2008 N 8-41/08, исходя из установленной кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 14 340 000 рублей за период с 2016 года по 2018 год.

Решением Арбитражного суда Республики Коми по делу А29-10684/2019 от 28.10.2019, вступившим в законную силу в соответствии с постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 14.02.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В указанном решении также исследовано и отражено, что Решениями Совета МР "Корткеросский" от 31.03.2015 N V-37/5, от 28.03.2018 N VI-26/27, и от 17.10.2018 N VI-32/19 установлено, что годовая арендная плата рассчитывается исходя из перемножения размера кадастровой стоимости земельного участка на ставку арендной платы земельного участка и на коэффициент, отражающий категорию арендатора.

10.11.2016 уполномоченным органом кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 36 613 299 рублей 20 копеек. Арендодателем произведен перерасчет размера арендной платы за период с 01.01.2016 по 31.12.2018 в соответствии с указанной суммой.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми от 10.04.2019 N 114 кадастровая стоимость арендуемого земельного участка определена в сумме 14 340 000 рублей.

ИП ФИО8 письмами от 22.04.2019 N 10 и от 14.06.2019 N 18 обратилась к Администрации с заявлением о перерасчете размера арендной платы за период с 2016 по 2018 годы, исходя из вновь установленной кадастровой стоимости земельного участка.

Администрацией в ответе от 01.07.2019 N 01-21-620 в удовлетворении заявления отказано, поскольку отсутствуют основания для производства перерасчета размера арендной платы за 2016-2018 годы. Администрация указала, что решение комиссии от 10.04.2019 N 114 об определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости не обязывает арендодателя произвести перерасчет за предшествовавший принятию указанного решения период 2016-2018 года. Перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 06.08.2008 N 8-41/08 произведен с 10.04.2019.

Судом также указано на то, что заявление ИП ФИО8 к ответчику о производстве перерасчета за 2016-2018 годы с учетом конкретных обстоятельств дела прямо противоречит абзацу 5 статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ.

Помимо изложенного, учитывая положения статьи 39.7, пункта 1 статьи 65 ЗК РФ, абзаца 5 статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ, разъяснения, приведенные в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", установив, что с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка Предприниматель обратился 13.03.2019, судами сделан вывод о том, что в данном случае заявитель вправе требовать пересмотра арендной платы, рассчитанной на основании кадастровой стоимости, только с 01.01.2019.

В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно требованиям пункта 3 статьи 607 ГК РФ площадь земельного участка относится к данным, позволяющим определенно установить предмет аренды, и является существенным условием договора. Поэтому изменение площади арендуемого земельного участка относится к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Администрация сообщила подробности расчёта арендной платы.

Расчет размера арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды от 06.08.2008 № 8-41/08 (далее по тексту - договор аренды) с 01.01.2016 по 28.06.2018 регламентирован Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставляемые в аренду без торгов утвержденного Решением Совета муниципального района «Корткеросский» от 31.03.2015 № У-37/5, Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального района "Корткеросский", и земельные участки на территории Корткеросского района, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Решением Совета МО муниципального района "Корткеросский" от 28.03.2018 № У1-26/27 и Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Коми, и земельные участки на территории Республики Коми, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Правительства РК> от 01. 03.2015 № 90 (далее по тексту - Порядок определения размера арендной платы за земельные участки).

Расчет размера арендной платы за пользование земельным участком:

- с 01.01.2016 по 28.03.2018 регламентирован решением Совета муниципального района «Корткеросский» от 31.03.2015 № V-37/5 «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставленные в аренду без торгов», 

- с 28.03.2018 по 30.06.2018 регламентирован решением Совета муниципального района «Корткеросский» от 28.03.2018 № VI-26/27 «О Порядке определения размера арендной платы, за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального района «Корткеросский», и земельные участки на территории Корткеросского района, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов»

Согласно п. 6 вышеуказанного решения годовая арендная плата рассчитывается по следующей формуле:

А=КС х С х К, где: А - годовой размер арендной платы (руб.);

КС - кадастровая стоимость земельного участка (руб.);

С - ставка арендной платы земельного участка; 

К - коэффициент, отражающий категорию арендатора.

Истец заявил о расчёте арендной платы исходя из

КС – 36 613 299,20 руб. на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

С - 0,017 согласно п. 1.8 приложения к Положению о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставляемые в аренду без торгов (Порядок) (утв. Решением Совета муниципального района «Корткеросский» от 31.03.2015 № V-37/5) «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения» (ст. 98 ЗК РФ).

К - 1 согласно п. 6.2 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставляемые в аренду без торгов.

36 13 299,20*0,017*1 = 622 426,09 руб.

Кроме того, в соответствии с п. 9 Порядка при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на условиях, установленных пунктами 5 и 6 настоящего Порядка, арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

Согласно федерального закона от 14. 12. 2015 № 359-ФЗ «О федеральном бюджете на 2016 год» на начало 2016 года уровень инфляции составлял 6,4 % (1,064), на конец 2016 года уровень инфляции составлял 5,8 % (1,058).

Согласно федерального закона от 19. 12. 2016 № 415-ФЗ «О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов на начало 2017 года уровень инфляции составлял 4 % (1,04), на конец 2017 года уровень инфляции составлял 3,2 % (1,032).

Согласно федерального закона от 05. 12. 2017 № 362-ФЗ «О федеральном бюджете на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов» на начало 2018 года уровень инфляции составлял 4 % (1,04), на конец 2018 года уровень инфляции 3,4 % (1,034).

По расчёту Истца, коэффициент инфляции расчитан следующим образом:

- на 2016 год коэффициент инфляции брался на основании уровня инфляции, установленного на начало 2016 года в размере 6,4 % и составлял 1,064.

- на 2017 год коэффициент инфляции брался на основании уровня инфляции, установленного на конец 2016 года в размере 5,8 %, на начало 2017 года в размере 4 % и определялся путем их умножения (1,058 х 1,04) и составлял 1,10032

- на 2018 год коэффициент инфляции брался на основании уровня инфляции, установленного на конец 2016 года в размере 5,8 %, на конец 2017 года в размере3,2 %, на начало 2018 года в размере 4 % и определялся путем их умножения (1,058х 1,032 х 1,04) и составлял 1,13553024

Согласно п. 4.4.3 Договора аренды земельного участка № 8-41/08 от 06.08.2008 арендатор обязан уплачивать арендную плату по следующим срокам: 25 марта, 25 июня, 25 сентября, 25 декабря.

Исходя из изложенного, размер арендной платы за 2016 составил по расчёту Истца

622 426,09* 1,064=662 261,36 руб. - годовой;

662 261,36/4=165 565,34 руб. - поквартальный.

Размер арендной платы за 2017 год по расчёту Истца составил:

622 426,09*1,10032=684 867,87 руб. - годовой; 

684                 7,87/4=171 216,97 руб. - поквартальный..

Размер арендной платы за 1 и 2 квартал 2018 год составил по расчёту Истца:622 426,09*1,13553024=706 783,64 руб. - годовой; 176 695,91 руб. - поквартальный. 

176 695,91*2=353 391,83 руб. - за 1 и 2 квартал 2018 г

Таким образом, задолженность Предпринимателя по оплате арендных платежей по договору аренды за 2016 год, 2017 год и 1 полугодие 2018 год составила 1 700 521 рублей 06 коп. (662 261,36 + 684 867,87 + 353 391,83).

Данные расчеты по оплате арендных платежей по договору аренды за 2016 год, 2017 год и 1 полугодие 2018 администрация муниципального района «Корткеросский» перепроверила с использованием автоматизированной системы «Учет и управление объектами государственной собственности Республики Коми и муниципальной собственности» (АСУС).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

С учётом того обстоятельства, что доводы Ответчика получили оценку в указанных выше делах, отсутствием оснований для применения иных ставок и площади земельного участка, с учетом отсутствия оснований для применения в расчёте рыночной стоимости арендной платы за муниципальные земли, несвоевременное оспаривание Ответчиком кадастровой стоимости земельного участка, суд считает возможным согласиться с порядком формирования арендной платы, исходя из размера 622 426 руб. 09 коп. в 2016 году.

В соответствии с пунктом 6.3. Постановления правительства Республики Коми №90 01.03.2015 коэффициент инфляции (КИ) определяется как произведение (П) ежегодных коэффициентов инфляции начиная со второго года применения утвержденных результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Учитывая изложенное, коэффициент инфляции, установленный на 2016 год не может быть применен арендодателем при расчете размера арендной платы на 2016 год в рассматриваемом случае.

По расчёту суда, размер арендной платы для спорного земельного участка составляет:

В 2016 году 622 426 руб. 09 коп.;

В 2017 году с применением коэффициента 1,04 – 647 323 руб. 13 коп., и

В 2018 году с применением коэффициента 1,073 – 667 863 руб. 19 коп. (за два квартала 2018 года – 333 931 руб. 59 коп.).

В указанном размере требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В связи с отсутствием оплаты Истцом также рассчитаны пени в сумме 263 536 рублей 67 коп. за период с 26.03.2016 по 29.08.2018.

Ссылаясь не неполучение расчётов, Ответчик подтвердил своевременное получение уведомления от 25.02.2016, в том числе, подачей в Арбитражный суд Республики Коми22.04.2016 искового заявления в деле А29-4162/2016.

Администрация в пояснениях от 10,01.2019 подтвердила, что расчёта арендной платы направлялись Ответчику 25.02.2016, 15.03.2017 и 19.0.2018).

Сроки внесения платежей, предусмотренные Договором аренды – 25 числа последнего месяца каждого квартала, не изменялись, сохранены с момента заключения договора в 2008 году.

На основании изложенного имеются основания для начисления неустойки в связи с несвоевременным внесением платежей.

Пунктом 5.2. Договора предусмотрена ответственность арендатора в размере 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.

По расчёту суда, с учётом договорных сроков внесения платежей и ст. 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, пени за период с 26.03.2016 по 29.08.2018 составляют 210 407 руб. 90 коп.

На основании вышеизложенного суд удовлетворяет исковые требования частично, с отнесением на Ответчика расходов по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) в пользу Муниципального образования муниципального района «Корткеросский» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) задолженность в сумме 1 603 680 руб. 81 коп. и пени в сумме 210 407 руб. 90 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) в доход федерального бюджета 30 149 рублей государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Бухгалтерии Арбитражного суда перечислить с депозитного счёта суда 20 000 рублей за проведение судебной экспертизы по делу ИП ФИО9 по реквизитам, указанным в счёте на оплату №23 от 30.09.2022.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

 

Судья                                                                            Е.С. Скрипина