Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-101831/2023

25 декабря 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  17 декабря 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  25 декабря 2024 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: акционерное общество «Группа компаний «Титан» (адрес:  Россия 644035, 

<

...>, ОГРН 

<

***>);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191124, 

<

...>, лит.А, пом. 2-Н, ОГРН:  

<

***>);

третье лицо: ФИО1 (адрес:  Россия 197371, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, Комендантский 

<

...>),

о признании имущества общим,

при участии: 

- от истца: ФИО2 (доверенность от 04.03.2024),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 29.12.2023),

- от третьего лица: не явился, извещен;

установил:

Акционерное общество «Группа компаний «Титан» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик) о признании помещений 5Н, 7Н, 6Н, 9Н, 8Н-13Н, 12Н, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бульвар, д.3, местами общего пользования, о признании отсутствующим права собственности г. Санкт-Петербурга на указанные помещения и прекращении права собственности г. Санкт-Петербурга на помещения, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бульвар, д.3, помещение 5Н, 7Н, 6Н, 9Н, 8Н-13Н, 12Н.

Дело принято к производству судьей Целищевой Н.Е.

Распоряжением Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области ФИО4 от 24.11.2023 в связи с назначением Целищевой Н.Е. на должность судьи Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, дело А56-101831/2023 передано для рассмотрения в производство судье Варениковой А.О.

До вынесения решения по существу иска Общество в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса (АПК РФ), уточнило требования и просило признать общим имуществом здания по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бульвар, д.3, литера А, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений в здании, помещения 5-Н, 6-Н, 9-Н, 7-Н (части помещений 1, площадью 24,8 кв.м., примыкающей к ч.п.2 и расположенной при входе из холла здания, а также в части ч.п.2, 15-18), 12-Н.

Уточнение требований принято судом 24.09.2024.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО1.

В судебном заседании представитель Общества поддержал заявленные требования, пояснил, что иск является негаторным, поскольку спорные помещения являются местами, где находятся общие коммуникации здания, собственники помещений никогда не лишались владения спорными объектами и несли бремя их содержания, ввиду чего срок исковой давности на исковые требования Общества не распространяется.

Комитет возражал на иск, ссылаясь на то, что право собственности на помещения было зарегистрировано за Санкт-Петербургом в 2002 году, помещения сдавались в аренду, ввиду чего Обществом пропущен срок исковой давности.

ФИО1 в судебное заседание не явился, однако направил отзыв на иск, в котором поддержал исковые требования Общества.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Общество является собственником помещений 24-Н, площадью 519,4 кв.м., 25-Н, 27-Н, площадью 541,6 кв.м., 26-Н, площадью 551,3 кв.м., расположенных в здании по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бульвар, дом 3, литера А.

ФИО1 является собственником помещений 8-Н и 13-Н.

Собственником остальных помещений в здании (5-Н, 6-Н, 9-Н, 7-Н, 12-Н) является город Санкт-Петербург.

До 1994 года здание являлось жилым домом с коммунальными квартирами. В период с 1994 по 1998 годы квартиры были приватизированы и проданы компании с ограниченной ответственностью «Эксплойтати-Мацхапей БИМ Б.В.», которая произвела реконструкцию здания с целью его переоборудования в офисные помещения. По итогам реконструкции квартиры были переведены в нежилой фонд и учтены как помещения 24-Н, 25-Н, 26-Н, 27-Н, которые используются под офисы. В последующем помещения были проданы ООО «Ладкрафт Лимитед», которая в 2022 году продала указанные помещения истцу.

В 2002 году было зарегистрировано право собственности города Санкт-Петербурга на помещение 5-Н, помещение 6-Н, 9-Н, помещение 7-Н, помещение 8-Н, 13-Н. В 2022 году зарегистрировано право собственности города Санкт-Петербурга на помещение 12-Н.

В 2024 году город Санкт-Петербург продал помещение 8-Н, 13-Н ФИО1

Однако, как указывает истец, помещения 6-Н, 9-Н, 7-Н, 12-Н, 5-Н фактически относятся к общему имуществу здания, поскольку в них расположены общие коммуникации и они используются для обслуживания здания в целом. Истец обращался в Комитет с заявлением о переводе помещений в состав общего имущества, однако Комитет письмом от 01.06.2023 отказал в переводе помещений в состав общего имущества.

Изложенное послужило основанием для обращения Общества в суд с настоящим иском.

Оценив представленные сторонами доказательства в совокупности и взаимосвязи в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению частично ввиду следующего.

Согласно положениям статьи 259.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

В пункте 3 этой же статьи указано, что состав общего имущества может быть определен в соответствии с законом.

В пунктах 1 и 3 статьи 259.3 ГК РФ указано, что каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом.

Недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону.

В статье 287.5 ГК РФ отмечено, что собственникам помещений, машино-мест принадлежат доли в праве общей собственности на общее имущество (пункт 1 статьи 259.1). Предназначение имущества для удовлетворения общих потребностей собственников помещений, машино-мест может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест о приобретении, создании или об образовании общего имущества.

К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом.

Как указано в пунктах 2-3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

В пункте 9 названного Постановления Пленума указано, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

С целью установления юридически-значимых обстоятельств по делу судом по ходатайству истца было назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы по вопросам:

1) Относятся ли имеющиеся в спорных помещениях (6-Н, 7-Н, 9-Н, 12-Н, 5-Н, 8-Н. 13Н) коммуникации и оборудование к инженерному оборудованию общего пользования, обслуживающему более 1 помещения в здании, и требуется ли постоянный и открытый доступ к ним?

2) При наличии в соответствующем помещении инженерных коммуникаций и оборудования, относящихся к общему имуществе здания и требующих постоянного открытого доступа для их эксплуатации и контроля, установить, какая часть помещения необходима для из использования и для доступа к ним (с определением площади соответствующей части помещения)?

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Городское учреждение судебной экспертизы» ФИО5.

По результатам экспертизы в материалы дела поступило заключение эксперта №397/16, согласно которому к инженерному оборудованию общего пользования, обслуживающему более одного помещения в здании, к которым требуется постоянный и открытый доступ, относятся инженерные коммуникации и оборудование, расположенные в помещениях 5-Н, 6-Н, 7-Н (ч.п.1-2, ч.п. 15-18), 9-Н, 12-Н. Инженерные коммуникации, расположенные в иных частях помещения 7-Н, 8-Н, 13-Н не требуют постоянного и открытого доступа для их эксплуатации и контроля.

При этом помщения 5-Н, площадью 62 кв.м., 6-Н, площадью 31,8 кв.м., 7-Н (части 1 и 2, площадью 29,4 кв.м., 15-18, площадью 11,76 кв.м.), 9-Н, площадью 31,3 кв.м., 12-Н, площадью 33,1 кв.м.  полностью необходимы для использования общего имущества здания.

Обоснованных опровержений выводов эксперта, либо доказательств невозможности использования помещений для целей, указанных экспертом, недостоверности приведенных в экспертном заключении выводов, суду не представлено.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Комитет, возражая на иск, ссылается на то, что на помещение 5-Н право государственной собственности Санкт-Петербурга зарегистрировано 02.10.2001 № 78-01-191/2001-572.1. В отношении части помещения 5-Н площадью 45,5 кв.м (из общей площади помещения 5-Н, составляющей 62,5 кв.м) Комитетом был заключен договор аренды № 11-А297040 от 29.12.2000 с иностранным юридическим лицом - Частной компанией с ограниченной ответственностью обычной структуры «Экспойтати-Мацхапей БИМ Б.В.» (Нидердланды). Договор был заключен для использования под нежилые цели сроком на 5 лет и по истечении срока действовал как заключенный на неопределенный срок. Договор прекращен 28.12.2018 в связи с прекращением юридического лица-арендатора. Актом обследования объекта от 07.06.2022, составленным Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, установлено, что помещение 5-Н используется сторонним пользователем - ООО «ТМГ-Групп» под офис. Актом обследования объекта от 24.08.2022, составленным Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, установлено, что помещение 5-Н используется без правоустанавливающих документов сторонним пользователем филиалом ООО «Ландкрафт лимитед» под офис. Актом СПб ГКУ «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» от 14.10.2022 № 06-02-763/22 установлено, что помещение 5-Н освобождено в добровольном порядке. Актом обследования от 19.02.2024, составленным СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» при проведении обследования помещения 5-Н совместно с представителем Истца, установлено, что помещение 5-Н не используется, свободно от имущества третьих лиц, в помещении проходят транзитные трубы с измерительными приборами.

Помещение 6-Н, 9-Н расположено на цокольном этаже. Право государственной собственности Санкт-Петербурга зарегистрировано 08.06.2002 № 78-01-48/2002-193.1. В отношении этого помещения между Комитетом и иностранным юридическим лицом - Частной компанией с ограниченной ответственностью обычной структуры «Экспойтати-Мацхапей БИМ Б.В.» (Нидердланды) были заключены договоры аренды № 11-А293544 от 03.12.1996 (прекращен 20.01.2000), № 11-А295016 от 19.04.2000 (прекращен 28.12.2018 в связи с прекращением юридического лица-арендатора). Актом обследования объекта от 07.06.2022, составленным Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, установлено, что помещение 6-Н, 9-Н используется сторонним пользователем филиалом ООО «Ландкрафт лимитед» под теплоцентр (пом.6-Н) и дизельгенераторную (пом.9-Н). Актом СПб ГКУ «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» от 03.03.2023 № 06-02-172/23 установлено, что помещение 6-Н, 9-Н освобождено в добровольном порядке.

Актом обследования от 19.02.2024, составленным СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» при проведении обследования помещения 6-Н, 9-Н совместно с представителем Истца, установлено, что помещение 6-Н,9-Н не используется, свободно от имущества третьих лиц, захламлено, в помещении проходят транзитные трубы.

Помещение 7-Н  расположено на 1 этаже. Право государственной собственности Санкт-Петербурга зарегистрировано 01.02.2002 № 78-01-269/2001-688.2. Помещение 7-Н являлось объектом аренды по договорам аренды, заключенным Комитетом с Фирмой «Квинта» (№ 11-А002054 от 13.05.1994), расторгнут 24.10.1995, №11-А294624 от 03.08.1999 с иностранным юридическим лицом - Частной компанией с ограниченной ответственностью обычной структуры «Экспойтати-Мацхапей БИМ Б.В.» (Нидердланды) (расторгнут 08.02.2005), № 11-А289322 от 08.02.2005 с иностранным юридическим лицом - Частной компанией с ограниченной ответственностью обычной структуры «Экспойтати-Мацхапей БИМ Б.В.» (Нидердланды), для использования под нежилые цели, был заключен сроком на три года, по истечении срока действовал как заключенный на неопределенный срок, договор прекращен 28.12.2018 в связи с прекращением юридического лица-арендатора. Актом обследования объекта от 07.06.2022, составленным Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, установлено, что помещение 7-Н используется сторонними пользователями филиалом ООО «Ландкрафт лимитед», ИП ФИО6 под офис. Актом обследования объекта от 24.08.2022, составленным Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, установлено, что помещение 7-Н используется сторонним пользователем филиалом ООО «Ландкрафт лимитед» под офис.  Актом СПб ГКУ «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» от 14.10.2022 № 06-02-764/22 установлено, что помещение 7-Н освобождено в добровольном порядке. Актом обследования от 19.02.2024, составленным СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» при проведении обследования помещения 7-Н совместно с представителем Истца, установлено, что в ч.п.2 помещения расположен водомерный узел, в ч.п.18 на стене расположены электрические щиты, ч.п.1-14 и ч.п.19 помещения 7-Н не используются, свободны от имущества третьих лиц, ч.п.15-18 помещения 7-Н используются третьими лицами. Из приложенных к акту фотографий следует, что помещение имеет чистовую отделку, окна.

Помещение 12-Н с кадастровым номером 78:32:0001090:3309, расположено на 1 этаже. Право государственной собственности Санкт-Петербурга зарегистрировано 16.09.2022 № 78:32:0001090:3309-78/011/2022-1.

Помещение 12-Н являлось объектом аренды по договору аренды 11 -А292745 от 18.12.1995, заключенному Комитетом с ФИО7, договор расторгнут 12.12.2005.

Также Комитет указал, что фактически право собственности Санкт-Петербурга на все спорные Помещения возникло в силу закона в 1992 году, поскольку по состоянию на 27.12.1991 единственным собственником всех помещений как жилого, так и нежилого фонда являлась Российская Федерация. Государственная регистрация права собственности Санкт-Петербурга на Помещения носит правоподтверждающий характер, поскольку право собственности Санкт-Петербурга на него возникло до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Истцом не представлено доказательств того, что спорные Помещения на дату приватизации первого помещения в доме были предназначены, учтены, сформированы для использования в целях обслуживания дома и фактически использовались в целях обслуживания дома.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Также ответчик указал, что к общему имуществу собственников помещений в здании относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в здании, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение (такие как коридоры, лестничные клетки и пр.), а также технологические помещения, имеющие единственное назначение - размещение технологического оборудования, предназначенного для обслуживания указанного здания. Существование в части помещения транзитных инженерных коммуникаций, в том числе, снабженных запорной арматурой, влечет лишь обязанность собственника или иного владельца такого помещения обеспечить доступ к нему для соответствующего обслуживания, однако не препятствует самостоятельному использованию помещения для целей, не связанных с обслуживанием МКД (определение Санкт-Петербургского городского суда от 16.11.2010 N 33-15443/2010).

Оспаривая доводы ответчика, Общество ссылается на то, что спорные помещения никогда не выбывали из фактического владения собственников помещений в здании, всегда обслуживались ими и именно Общество и его правопредшественники несли расходы на содержание и ремонт этих объектов.

В ходе судебного разбирательства на основании представленных технических паспортов объектов, инвентарных дел и справок ПИБ «Центральное» департамента кадастровой деятельности ГБУ ГУИОН, фотоматериалов судом установлено следующее.

Помещение 5-Н до приватизации первой квартиры использовалась под котельную. На момент рассмотрения дела помещение 5-Н представляет собой объект, в котором расположены трубы систем теплоснабжения здания с запорной арматурой и измерительными приборами. Трубы систем теплоснабжения здания проходят посередине помещения на высоте 185 см от пола (для крепления труб используются металлические балки).

Под помещением расположены трубопроводы тепловых сетей Ду-125мм, находящиеся на балансовой и эксплуатационной ответственности АО «Теплосеть Санкт-Петербурга».

Согласно письму АО «Теплосеть Санкт-Петербурга» 28.11.2024 для возможности осуществления безопасной эксплуатации к указанному оборудованию необходим круглосуточный и беспрепятственный доступ. В этом же письме АО «Теплосеть Санкт-Петербурга» предупреждает о рисках порчи имущества и причинения ущерба для здоровья третьих лиц, находящихся вблизи охранной зоны тепловой сети, в случае возникновения технологических нарушений на трубопроводах тепловых сетей, расположенных по указанному адресу.

Помещение 7-Н по данным первичной инвентаризации 1998 года (после реконструкции здания) учтено как объект площадью 263,5 кв.м, нежилого назначения – офиса. В помещении расположение оборудование, предназначенное для обслуживания дома: ч.п. 4 - щитовая, ч.п. 8 - т/ц.

По данным текущей инвентаризации 1999 года помещение 7-Н учтено площадью 222,5 кв.м, назначение – нежилое, использование – офис, кадастровый (условный) номер: 78:1090:0:2:6. В помещении расположено оборудование, предназначенное для обслуживания дома: ч.п. 4 - щитовая, ч.п. 8 - т/ц.

По данным инвентаризации 2005 площадь объекта 217,1 кв.м назначение - нежилое использование. В помещении расположено оборудование, предназначенное для обслуживания дома:  ч.п.  2- т/ц, ч.п. 18 - щитовая.

Помещение 12-Н на момент приватизации было учтено как гараж и использовалось в самостоятельных целях. После реконструкции 1998 года помещение не имеет самостоятельного входа и въезда в связи с постройкой соседнего здания. Вход и выход в помещение возможен только через помещение 5-Н. Помещение 12-Н не имело и не имеет окон. Вдоль стен помещения расположены трубы тепловой системы здания, устроен земляной пол, а в центре помещения расположена открытая яма - приямок для доступа к участку тепловой сети АО «Теплосеть Санкт-Петербурга». Под помещением расположены трубопроводы тепловых сетей Ду-125мм, находящиеся на балансовой и эксплуатационной ответственности АО «Теплосеть Санкт-Петербурга». Согласно письму АО «Теплосеть Санкт-Петербурга» 28.11.2024 для возможности осуществления безопасной эксплуатации к указанному оборудованию необходим круглосуточный и беспрепятственный доступ. 

Помещение 6-Н, 9-Н до приватизации первой квартиры использовались как складское для общедомовых целей. После реконструкции 1998 года в помещении расположен индивидуальный тепловой пункт, дизельгенераторная и вентилляционное оборудование, что подтверждается также фотоматериалами, представленными в дело.

Из представленных документов в совокупности с заключением эксперта усматривается, что помещения 6-Н, 9-Н, помещение 5-Н и части 1-2, 15-18 помещения 7-Н заняты оборудованием, обслуживающим все здание, к которому необходим постоянный и круглосуточный доступ.

В частности, в соответствии с Правилами технической эксплуатации тепловых энергоустановок (приказ Минэнерго России от 24.03.2003 № 115) тепловые пункты периодически не реже 1 раза в неделю осматриваются управленческим персоналом и специалистами организации (пункт 9.1.55).

В этих же Правилах указано, что в процессе эксплуатации систем отопления следует осматривать элементы систем, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов на чердаках, в подвалах и каналах), не реже 1 раза в месяц; осматривать наиболее ответственные элементы системы (насосы, запорную арматуру, контрольно-измерительные приборы и автоматические устройства) не реже 1 раза в неделю; очищать наружную поверхность нагревательных приборов от пыли и грязи не реже 1 раза в неделю; вести ежедневный контроль за параметрами теплоносителя (давление, температура, расход), прогревом отопительных приборов и температурой внутри помещений в контрольных точках с записью в оперативном журнале, а также за утеплением отапливаемых помещений (состояние фрамуг, окон, дверей, ворот, ограждающих конструкций и др.) (пункт 9.3.22).

В соответствии с Правилами технической эксплуатации электроустановок потребителей электрической энергии (утв. Приказом Минэнерго России от 12.08.2022 № 811) потребитель должен обеспечить проведение технического обслуживания и ремонтов оборудования и устройств электроустановок (пункт 23), административно-технический персонал потребителя в соответствии с графиками осмотров и обходов должен осуществлять обходы и осмотры оборудования, зданий и сооружений и обеспечивать принятие мер по устранению выявленных нарушений (пункт 37).

Осмотр систем водоснабжения и канализации осуществляется по мере необходимости (приложение №1 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170), с общими осмотрами здания целиком два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона) (пункт 2.1.1 этих же Правил).

В соответствии с пунктом 3.4.4 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем России) аварийно-ремонтная служба вправе требовать от всех обслуживаемых потребителей, в том числе арендаторов нежилых помещений, свободного доступа аварийной бригады к объектам производства работ (подвал, водомерный узел, электрощитовая, тепловой пункт и т.д.).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 16 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.09.2020 № 1479, на объектах защиты запрещается: использовать чердаки, технические, подвальные, подземные и цокольные этажи, подполья, вентиляционные камеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов, за исключением случаев, установленных нормативными документами по пожарной безопасности.

Следовательно, утверждение истца о том, что помещения 6-Н, 9-Н, помещение 5-Н и части 1-2, 15-18 помещения 7-Н относятся к общему имуществу собственников здания является обоснованным.

В то же время, помещение 12-Н, несмотря на то, что не имеет самостоятельного входа и под ним расположены теплотрассы, не обладает признаками общего имущества, поскольку в нем не находится объектов, обслуживающих здание в целом. Необходимость доступа в помещение сотрудникам теплоснабжающей организации не свидетельствует о том, что данное помещение относится к общему имуществу, поскольку обслуживание коммуникаций, находящихся в этом помещении, не относится к компетенции сотрудников самого здания. Кроме того, назначение этого помещения, существовавшее на момент приватизации квартир – «гараж», также не свидетельствует о том, что помещение относилось к общему имуществу здания и использовалось всеми собственниками дома.

Что касается применения сроков исковой давности.

Как уже было указано выше, характер заявленного требования определяется тем, были ли собственники лишены доступа к объектам, составляющим общее имущество здания или нет.

Комитет полагает, что поскольку часть спорных объектов сдавалась им в аренду, следовательно, собственники были лишены возможности использовать эти объекты, ввиду чего на заявленное требование распространяется срок исковой давности.

Между тем, в данном случае необходимо учитывать, что помещение сдавалось в аренду не постороннему лицу, а собственнику помещений в здании - компании «Эксплойтати-Мацхапей БИМ Б.В.», которая, в частности, выполнила реконструкцию объекта, в том числе создав новые системы отопления и водоотведения на объекте.

Согласно пункту 4 статьи 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с пунктом 7 постановления №64 по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, вопреки позиции ответчика, передача помещения в аренду сама по себе не является доказательством того, что помещение является самостоятельным объектом, и не предназначено для удовлетворения общих потребностей собственников помещений в здании.

При фактическом использовании помещения одновременно для общих потребностей собственников и для нужд арендатора помещение все равно остается общим имуществом.

Более того, из представленных в материалы дела актов обследования спорных помещений усматривается, что эти помещение в отсутствие договоров фактически использовались и предыдущим, и нынешним собственником здания, у которого имеется неограниченный доступ к объектам и в настоящее время, что не оспаривается самим Комитетом.

Как указывает истец, на протяжении всего периода эксплуатации здания собственники отдельных помещений всегда имели свободный доступ к спорным помещениям и расположенному в них инженерному оборудованию. Истец также имеет постоянный доступ к помещениям, имеет все ключи от помещений, производит осмотр, эксплуатацию и ремонт оборудования, установленного в помещениях, заключает договоры на обслуживание с энергоснабжающими организациями в отношении всего здания. При этом с 2018 года после прекращения договоров аренды с Комитетом помещения и расположенное в них оборудование использовались и содержались исключительно Обществом и его правопредшественниками, что подтверждается актами осмотра, составленными ККИ. Доказательств обратного Комитетом в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного следует признать, что Комитет не доказал, что помещения, занятые инженерным оборудованием, находятся или находились во владении ответчика, а доступ Общества и его правопредшественников на эти объекты был ограничен.

Следовательно, заявленный иск является негаторным, на который исковая давность не распространяется в силу пункта 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»).

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению в части признания помещения 5-Н, помещений 6-Н, 9-Н, частей 1-2, 15-18 помещения 7-Н общим имуществом здания, находящимся в общей собственности собственников помещений здания. В отношении помещения 12-Н требования удовлетворению не подлежат.

Что касается судебных расходов на оплату экспертизы. С учетом специфики спора и распределения бремени доказывания, именно на истца возложена обязанность доказать факт нахождения в спорных помещениях оборудования, относящегося к общему имуществу здания, ввиду чего указанные расходы с учетом частичного удовлетворения иска в полном объеме относятся на истца. При этом судебные расходы по уплате пошлины в размере 6 000 руб., принимая во внимание активную позицию Комитета, подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Иск удовлетворить частично. Признать помещение 5-Н (кадастровый номер 78:32:0001090:3316), помещение 6-Н, 9-Н (кадастровый номер 78:32:0001090:3317), части помещения 1-2, площадью 24,8 кв.м. и 15-18 помещения 7-Н (кадастровый номер 78:32:0001090:3318) общим имуществом здания по адресу: Санкт-Петерубрг, Конногвардейский бульвар, д.3, лит.А, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений в здании.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений в пользу акционерного общества «Группа компаний «Титан» 6 000 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья                                                                                                  Вареникова А.О.