АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-44613/2022

г. Краснодар

31 августа 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца – общества с ограниченной ответственностью «Фирма "Интерьер"» (ИНН 

<

***>), ответчиков: администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2023 по делу № А32-44613/2022, установил следующее.

ООО «Фирма "Интерьер"» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – администрация), департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – департамент) о возложении на администрацию в лице департамента обязанности по заключению с обществом дополнительного соглашения от 09.08.2022 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 28.04.2004 № 4900003127 земельного участка общей площадью 1602 кв. м с кадастровым номером 23:49:0201006:71, изложив пункт 1 соглашения в следующей редакции: Пункт 2.2. «Размер годовой арендной платы за участок составляет: кадастровая стоимость земельного участка 29 331 690 рублей 84 копейки; налоговая ставка 1,2%; 29 331 690 рублей 84 копейки * 1,2% = 351 980 рублей 29 копеек и устанавливается в соответствии с подпунктом «г» пункта 3 «Правил определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582, Правила). Арендная плата за земельный участок изменяется с изменением его кадастровой стоимости.

Решением от 28.03.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 19.05.2023, заявленные требования удовлетворены: на администрацию в лице департамента возложена обязанность заключить с обществом дополнительное соглашение от 09.08.2022 к договору аренды от 28.04.2004 № 4900003127, изложив пункт 1 данного соглашения в следующей редакции: пункт 2.2. «Размер годовой арендной платы за участок составляет: Кадастровая стоимость земельного участка 29 331 690 рублей 84 копейки. Налоговая ставка 1,2%; 29 331 690 рублей 84 копейки * 1,2% = 351 980 рублей 29 копеек и устанавливается в соответствии с подпунктом «г» пункта 3 Правил. Арендная плата за земельный участок изменяется с изменением его кадастровой стоимости; с администрации в пользу общества взыскано 6 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 421, 422, 445, 446, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьями 1, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и постановлением № 582, указав, что арендная плата за находящийся в муниципальной собственности земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201006:71 является регулируемой (статья 424 Гражданского кодекса, статья 39.7 Земельного кодекса). На данном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий обществу на праве собственности; участок является ограниченным в обороте, так как расположен в первой и второй зонах округа горно-санитарной охраны курорта, а также в первой зоне санитарно-защитной охраны скважины № 3-р «Мамайка». Арендная плата по данному договору подлежит определению согласно подпункту «г» пункта 3 Правил, согласно которому в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5% в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах «а» – «в» пункта 3 и пункте 5 Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. Согласно подпункту 2.9 пункта 2 решения Городского собрания Сочи от 26.11.2020 № 58 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи», налоговая ставка в отношении земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц, кемпингов, домов отдыха, пансионатов, а также иных зданий, используемых в целях извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них составляет 1,2%. Исходя из установленных обстоятельств, суды пришли к выводу о том, что требования общества о понуждении органа местного самоуправления к заключению дополнительного соглашения к договору аренды от 28.04.2004 № 4900003127 подлежит удовлетворению. 

В кассационной жалобе администрация и департамент просят решение от 28.03.2023 и постановление апелляционного суда от 19.05.2023 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что размер годовой арендной платы по договору аренды от 28.04.2004 № 4900003127 установлен в соответствии постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее – постановление № 1699), на основании отчета об оценке величины (размера) годовой арендной платы за земельный участок от 19.09.2017 № 453/17 и составляет с учетом инфляции 2018 – 2020 годов – 690 095 рублей 75 копеек в год. Использование земельных участков на территории населенного пункта, включенного в состав особо охраняемой природной территории, должно осуществляться с учетом режима особой охраны этой природной территории. До принятия Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых территориях» (далее – Закон № 406-ФЗ) лечебно-оздоровительные местности и курорты имели статус особо охраняемых природных территорий, а земельные участки в их границах ограничивались в обороте в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях и земельным законодательством. За земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Сочи, порядок определения размера арендной платы установлен постановлением № 1699 и рассчитывается на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, указывая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Согласно материалам дела, администрация (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключили договор от 28.04.2004 № 4900003127 аренды земельного участка площадью 1602 кв. м с кадастровым номером 23:49:0020010006:71, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Полтавская. Участок из категории земель населенных пунктов расположен в первой зоне санитарно-защитной охраны скважины № 3-р «Мамайка» и предоставлен для обеспечения эксплуатации административного здания с перепрофилированием его под оздоровительный центр по ул. Полтавской, 32-б, в Центральном районе г. Сочи. Срок действия договора установлен по 01.09.2051 (л. д. 9 – 11).

Условия договора аренды распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 01.09.2004 (пункт 2.1). Исчисление арендной платы устанавливается с 01.05.2004 до 01.09.2051 (пункт 2.1). Размер годовой арендной платы за участок определен в соответствии с отчетом об оценке величины годовой арендной платы от 19.09.2017 № 453/17 и составляет 617 667 рублей 12 копеек в год (в соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения от 19.10.2017 к договору от 28.04.2004 № 4900003127). Внесение арендной платы в бюджет осуществляется отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения пятнадцатого дня последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4-й квартал производится до 15-го ноября текущего года (пункт 2.3). Согласно пункту 2.4 договора размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2, может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых ставок (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее вышесказанных базовых (исходных) ставок.

ФИО1 (цедент) и общество (цессионарий) заключили договор от 18.06.2004 уступки прав и обязанностей по договору аренды от 28.04.2004 № 4900003127 (прошел процедуру государственной регистрации).

По сведениям ЕГРН на земельном участке 23:49:0020010006:71 расположено нежилое здание площадью 1572,8 кв. м с кадастровым номером 23:49:0201006:1833, принадлежащее обществу на праве собственности.

Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0020010006:71 зарегистрировано 09.02.2013.

Истец в обоснование заявленных требований указывает, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201006:71 ограничен в обороте, так как входит во вторую зону округа горно-санитарной охраны курорта, на данном участке расположен объект капитального строительства – нежилое здание (пансионат) площадью 1572,8 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0201006:1833, следовательно, арендная плата на основании отчета об оценке от 19.09.2017 № 453/17 определена с нарушением действующего законодательства.

Поскольку согласно пункту 2.4 договора аренды изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением), обществом подготовлен и направлен в адрес администрации проект дополнительного соглашения к договору аренды, по которому размер арендной платы установлен в соответствии с подпунктом "г" пункта 3 Правил.

Поскольку проект дополнительного соглашения не подписан, общество обратилось с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 данного кодекса).

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Исходя из положений статьи 450 Гражданского кодекса, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 указано, что в подобной ситуации стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Таким образом, требование общества основано на приведенных разъяснениях, обусловленных регулируемым характером арендной платы за участок, и направлено на создание правовой определенности во взаимоотношениях сторон.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201006:71 расположен в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения. На земельном участке находится принадлежащий обществу объект недвижимости.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса, если сторона, для которой в соответствии с данным кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно приведенным нормам суд, разрешая спор о понуждении к заключению договора на определенных условиях, должен оценить его условия на предмет соответствия их законодательству.

Постановлением № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и Правила.

Постановлением Правительства Российской Федерации № 531, применяемым с 12.08.2017, основные принципы дополнены принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399 сформулирована следующая правовая позиция. Поскольку основные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Рассматривая спор об урегулировании разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора в соответствии с действующим законодательством.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды первой и апелляционной инстанций установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201006:71 является ограниченным в обороте (не может быть предоставлен в частную собственность), поскольку находится в границах курорта федерального значения. На территории данного земельного участка расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий обществу на праве собственности. Размер арендной платы в соответствии с принципом № 7, утвержденным постановлением № 582, не должен превышать размер ставки земельного налога (действующей в соответствующие периоды). Применительно к обстоятельствам настоящего дела суды признали обоснованными требования общества в части заключения дополнительного соглашения к договору аренды, устанавливающего размер арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога в размере 1,2%, установленной решением Городского собрания Сочи от 26.11.2020 № 58 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи».

Доводы кассационной жалобы администрации и департамента суд округа отклоняет, поскольку в рамках настоящего дела установлено, что арендная плата за участок является регулируемой; методику ее расчета суды определили исходя из подлежащего применению нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу.

В обжалуемых судебных актах приведены мотивы, по которым суды пришли к своим выводам с указанием на определенные доказательства, исследованные и оцененные в совокупности по правилам статьи 71 Кодекса. Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Кодекса).

Поскольку нормы материального и процессуального права суды применили правильно, а выводы, содержащиеся в судебных актах, основаны на представленных в дело доказательствах, условия для отмены решения и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Администрация и департамент освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2023 по делу № А32-44613/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

А.И. Мещерин