Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, 

<

...>

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

 

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-12451/2024

«24»

июня

2025 года 

«16» июня 2025 года оглашена резолютивная часть решения 

         Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Гурьевой И.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем Грозной К.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

ИП ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Администрации МО «Черняховский МО Калининградской области» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании права собственности на самовольную постройку, 

а также по исковому заявлению 

Администрации МО «Черняховский МО Калининградской области» к ИП ФИО1 о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, признании расторгнутым договора; 

при участии:  

от предпринимателя – ФИО2 по доверенности, ФИО3 по доверенности,

от Администрации – ФИО4 по доверенности;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, ИП ФИО1) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Администрации МО «Черняховский МО Калининградской области» (далее - Администрация) о признании права собственности на самовольную постройку - торговый павильон, общей площадью 60 кв.м., размером 12:5 м, расположенный по адресу: Калининградская область, 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 39:13:010316:70; об обязании Администрации сформировать земельный участок на кадастровом плане территории, утвердить схему расположения земельного участка по адресу: Калининградская область, Черняховский муниципальный округ, 

<

...>, с условным номером 13:010316:3У1, расположенный в кадастровом квартале 39:13:010316 и предоставить в аренду ИП ФИО1 без проведения торгов; об обязании Администрации заключить с ИП ФИО1 договор аренды земельного участка по адресу: Калининградская область, Черняховский муниципальный округ, 

<

...>., площадью 100 кв.м.

В свою очередь Администрация обратилась в суд с иском, также уточненным в ходе судебного разбирательства, к ИП ФИО1 о признании самовольной постройкой объекта капитального строительства – торгового павильона, общей площадью 60 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 39:13:010316:70; об обязании ИП ФИО1 в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет произвести снос самовольной постройки; о признании расторгнутым договора №12-НТО/2017 от 30.06.2017 на размещение нестационарного торгового объекта на земельном участке, заключенного между управлением муниципального имущества, земельных отношений и архитектуры администрации муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» и индивидуальным предпринимателем ФИО1; об обязании ИП ФИО1 возвратить по акту приема-передачи управлению муниципального имущества, земельных отношений и архитектуры администрации муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» земельный участок с кадастровым номером 39:13:010316:70, площадью 84 кв.м., по адресу: 

<

...>, свободный от зданий и сооружений, в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу. 

В судебном заседании  представитель администрации, ссылаясь на отсутствие разрешительной документации, просила встречные удовлетворить требования.

Представители предпринимателя, ссылаясь на имеющиеся в деле доказательства, исковые требования поддержали, указав на соблюдение градостроительных норм, ходатайствовали о применении срока исковой давности в отношении встречных требований.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд  заключил следующее.

Как следует из первоначального искового заявления, ИП ФИО1 на праве собственности принадлежит торговый павильон, общей площадью 60 кв.м., размером 12:5 м, расположенный по адресу: Калининградская область, 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 39:13:010316:70.

Указанный павильон был приобретен предпринимателем в 2011 у ФИО5 по договору купли-продажи без государственной регистрации.

Постановлением Администрации от 22.05.2012 была согласована передача прав и обязанностей арендатора от ФИО5 к ИП ФИО1 по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 39:13:010316:70 площадью 84,3 кв.м. до 01.04.2015 для обслуживания торгового павильона.

На основании постановления Администрации от 28.06.2017, 30.06.2017 между Администрацией и ИП ФИО1 заключен договор № 12-НТО/2017 на размещение НТО на земельном участке с кадастровым номером 39:13:010316:70 до 23.06.2024.

В связи с указанным, предприниматель заявила требования о признании права собственности на объект, а Администрация, ссылаясь на отсутствие разрешительной документации, нарушение строительных норм и правил, обратилась в суд со встречным иском. 

Согласно статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

         В соответствии со статьей 51 Градостроительного Кодекса РФ (далее – ГрК РФ), строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство; выдача разрешений на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные размеры разрешенного строительства, реконструкции. установленные градостроительным регламентом.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

  Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Практика применения статьи 222 ГК РФ разъясняется в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума № 44 статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяется на объекты, которые в силу прямого указания закона подчинены режиму недвижимых вещей, но не являются таковыми в силу своих природных свойств (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), объекты движимого имущества (например, нестационарные торговые объекты), неотделимые улучшения земельного участка (в том числе, замощения, ограждения).

Вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, может быть разрешен с учетом характеристик этого объекта и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие отношения.

Из искового заявления следует и заключением специалиста ООО «Бенефит-Запад»  подтверждается, что спорный павильон является объектом капитального строительства.

В пункте 38 Постановления № 25 разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. 

При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Признание тесно связанного с землей объекта недвижимым имуществом невозможно в случае, если этот объект обладает полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка. 

К объектам капитального строительства законодатель относит здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 6 статьи 2 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» нестационарный торговый объект – торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение.

Суд полагает, что в данном случае, учитывая установленное наличие признаков капитальности, нормы о сносе самовольной постройки могут быть применены по аналогии права и в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.

Согласно п. 39, 40 Постановления Пленума № 44, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование  самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Доказательств обращения в уполномоченные органы за разрешением на строительство спорного объекта как объекта недвижимости (статьи 51-52 Градостроительного кодекса Российской Федерации) в материалы дела не представлено.

Разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию предпринимателю не выдавались.

В материалы дела также не представлено доказательств соответствия объекта градостроительным нормам и правилам, отсутствие угрозы безопасности и т.д. 

Кроме того, в данном случае отсутствие необходимых разрешений и согласований является не единственным признаком самовольной постройки.

Земельный участок с кадастровым номером 39:13:010316:70 для целей строительства никогда не предоставлялся, а на дату обращения с данными исковыми требованиями права на земельный участок вовсе отсутствуют в связи со следующим.

Представленный ИП ФИО1 договор заключен на размещение нестационарного торгового объекта с характеристиками, указанными в договоре.

Положениями статей 39.1, 39.33, 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации законодательно установлена возможность выбора порядка пользования земельными участками для размещения нестационарного торгового объекта (НТО):

с предоставлением земельного участка, при котором права субъектов, осуществляющих деятельность в НТО, на использование земель должны быть оформлены посредством заключения договора аренды,

либо без предоставления земельного участка - с заключением договора на размещение конкретного нестационарного торгового объекта.

Ни договор на размещение НТО, ни ранее заключенный договор аренды сами по себе не предоставляет арендатору или оператору права на возведение объектов недвижимости, такое волеизъявление собственника участка должно быть специально оговорено и недвусмысленно выражено.

Кроме того, срок договора на размещение НТО истек 23.06.2024.

28.05.2024 Администрация направила в адрес предпринимателя уведомление о расторжении договора на размещение НТО с приложением соглашения о расторжении и акта приема-передач, указав на окончания срока договора и невозможность его дальнейшего продления в связи с изменением зонирования. 

Судом установлено, что Администрация действовала в полном соответствии с положениями действующего законодательства и договора.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В настоящем случае основанием для прекращения действия договора указаны как окончание срока его действия, так и изменения документации по планировке территории муниципалитета.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает договор на размещение НТО расторгнутым с момента истечения срока его действия.

Учитывая отсутствие разрешения на строительства, отсутствие доказательств соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также принимая во внимание отсутствие прав на строительство на земельном участке и на сам земельный участок, суд считает требование о признании объекта недвижимости – торгового павильона, самовольной постройкой правомерным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Поскольку не доказано иное, суд признает обоснованным требование истца об обязании предпринимателя произвести снос самовольной постройки в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет. 

Предпринимателем заявлено о пропуске Администрацией исковой давности по требованию о признании объекта самовольной постройкой и ее сносе.

Как следует из правовой позиции, приведенной в п. 15 Постановления Пленума Верховного № 44, к требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником - арендодателем или ссудодателем земельного участка, начинает течь с момента, когда арендатор или ссудополучатель должен был возвратить переданный ему земельный участок (абзац второй пункта 2 статьи 200, пункт 2 статьи 610, статья 622, пункт 1 статьи 689, статья 699 ГК РФ). В случае возвращения земельного участка арендатором или ссудополучателем собственнику с возведенной (созданной) на нем самовольной постройкой срок исковой давности по требованию собственника земельного участка о сносе такой постройки начинает течь не позднее момента возврата земельного участка.

На требования о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Также исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца объекта недвижимости (например, земельного участка, владения которым истец не лишен, либо земельного участка, смежного с земельным участком, на котором возведена самовольная постройка) о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, направленные на устранение нарушений права, не связанных с лишением владения (абзац пятый статьи 208 ГК РФ).

Поскольку в материалы дела не представлено доказательств как безопасности объекта, так и осуществления возврата земельного участка, срок исковой давности Администрацией не пропущен. 

Использование предпринимателем спорного земельного участка в отсутствие на то законных оснований свидетельствует о нарушении прав Администрации. 

Доказательств, свидетельствующих о наличии у предпринимателя права на владение и пользование спорным земельным участком по иным правовым основаниям, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. 

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (пункт 4 части 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что спорный объект расположен без законных оснований, в отсутствии прав на земельный участок, требования Администрации об освобождении земельного участка подлежат удовлетворению.

Требования предпринимателя от Администрации сформировать земельный участок, утвердить схему расположения земельного участка, предоставить его в аренду ИП ФИО1 без проведения торгов, а также заключить с ИП ФИО1 договор аренды земельного участка площадью 100 кв.м. не основаны на действующем законодательстве.

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). 

В отдельных случаях договор аренды заключается без проведения торгов, в частности:

- при предоставлении земельного участка в случаях, перечисленных в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ;

- при заключении нового договора аренды с арендатором, если соблюдаются условия, установленные пп. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ;

- при однократном заключении нового договора аренды земельного участка, предоставленного до 1 марта 2015 г., сроком на пять лет, если невозможно заключение нового договора аренды по основаниям, установленным пп. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ, и если соблюдаются иные условия, установленные п. 21.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ;

- при предоставлении земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ;

- в случаях, установленных Правительством РФ, которому в 2022-2024 гг. предоставлено специальное полномочие - дополнительно определять случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Однако доказательств наличия основания для предоставления участка без проведения торгов не представлено.

Правового обоснования для обязания Администрации формировать новый земельный участок площадью 100 кв.м. судом не установлено.

Таким образом, в удовлетворении требований предпринимателя суд отказывает в полном объеме.

         В соответствии со статьей 110 АПК РФ с ИП ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина в доход федерального бюджета.

         Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать. 

Встречный иск администрации муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» удовлетворить. 

Признать самовольной постройкой объект капитального строительства – торговый павильон, общей площадью 60 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 39:13:010316:70. 

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет произвести снос самовольной постройки - торгового павильона, общей площадью 60 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 39:13:010316:70. 

Признать расторгнутым договор №12-НТО/2017 от 30.06.2017 на размещение нестационарного торгового объекта на земельном участке, заключенный между управлением муниципального имущества, земельных отношений и архитектуры администрации муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» и индивидуальным предпринимателем ФИО1. 

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 возвратить по акту приема-передачи управлению муниципального имущества, земельных отношений и архитектуры администрации муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» земельный участок с кадастровым номером 39:13:010316:70, площадью 84 кв.м., по адресу: 

<

...>, свободный от зданий и сооружений, в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 30 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                         И. Л. Гурьева