АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-52079/2023

г. Краснодар

10 февраля 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2026 года. Постановление в полном объеме изготовлено 10 февраля 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Авдяковой В.А. и Малыхиной М.Н., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Инфотехника» (ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 01.12.2025), ФИО2 (доверенность от 25.08.2022), в отсутствие администрации муниципального образования город Новороссийск, извещенной о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инфотехника» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2025 по делу № А32-52079/2023, установил следующее.

ООО «Инфотехника» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Новороссийск (далее – администрация) о возложении на администрацию обязанности в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:47:0304001:13, расположенного по адресу: 

<

...>, с установлением выкупной стоимости в размере 439 905 рублей 18 копеек (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, содержащейся в Государственном кадастре недвижимости, по состоянию на момент подачи заявления).

Решением от 14.03.2025, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 07.08.2025, разрешен преддоговорный спор, урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:47:0304001:13, расположенного по адресу: 

<

...>, в части выкупной стоимости; пункт 2.1 договора

изложен в следующей редакции: «Цена выкупа участка определена на основании Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (далее – Закон № 532-КЗ), постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 и решения городской Думы муниципального образования город Новороссийск от 22.12.2015 № 39 и других правовых актов Российской Федерации, Краснодарского края, муниципального образования, на территории которого расположен участок, и составляет 24 906 000 рублей». Суды установили, что земельный участок площадью 0,143 га, расположенный по адресу: 

<

...> изначально отведен в долгосрочную аренду на 20 лет АОЗТ «Инфотехника, ЛТД» (в настоящее время – общество). В последующем общество и администрация заключили договор от 31.11.2021 № 4700007513 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:47:0304001:13 площадью 1430 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>. На указанном земельном участке расположены строения, принадлежащие обществу на праве собственности. Позиция администрации о том, что расположенное на рассматриваемом земельном участке здание – жилой дом с кадастровым номером 23:47:0304001:60 площадью 345,2 кв. м не было отчуждено из государственной собственности, опровергнута материалами дела. Вместе с тем общество не подтвердило право на льготную ставку цены выкупа земельного участка с кадастровым номером 23:47:0304001:13, поскольку не представило документы, подтверждающие факт предоставления данного земельного участка обществу (его правопредшественникам) на праве постоянного (бессрочного) пользования и переоформления указанного права на право аренды в период со дня вступления в силу Закона № 137-ФЗ до 01.07.2012. В этой связи, при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка судом принята редакция администрации спорного условия, касающегося размера выкупной цены (пункт 2.1 договора). Иных разногласий при заключении договора купли-продажи у сторон не возникло.

В кассационной жалобе с дополнениями общество просит решение от 14.03.2025 и постановление апелляционного суда от 07.08.2025 отменить, дело направить на новое рассмотрение, указывая, что правоотношения между сторонами по выкупу земельного участка возникают с момента подачи собственником объекта недвижимости заявления о выкупе земельного участка с приложением необходимых документов. В этом случае выкупная цена определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка,

действующей на дату подачи заявления. Цена земельного участка с кадастровым номером 23:47:0304001:13, указанная в резолютивной части решения по настоящему делу, значительно превышает кадастровую стоимость земельного участка на день подачи заявления общества о выкупе, а именно на 7 309 792,8 рублей, что составляет 30% разницы в сторону увеличения. Судебные инстанции не дали оценки выпискам о кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на день подачи заявления. На основании пункта 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом, в рассматриваемом случае иной размер цены земельного участка не установлен. На день подачи заявления кадастровая стоимость земельного участка составляла 17 596 207,2 рубля; цена, определенная Отчетом об оценке от 10.04.2023 № 0850-Н – 24 906 000 рублей, то есть превысила кадастровую стоимость; исходя из положений статьи 39.4 Земельного кодекса, договор купли-продажи должен быть заключен по кадастровой стоимости земельного участка 17 596 207,2 рубля. Кроме того, общество доказало факт нахождения земельного участка под принадлежащим ему зданием на праве постоянного (бессрочного) пользования. На основании государственного акта о выкупе имущества государственного предприятия от 01.08.1991 общество стало собственником объектов недвижимости, построенных на испрашиваемом земельном участке, в связи с чем согласно статье 87 Земельного кодекса РСФСР 1970 года, статьям 12, 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 года к обществу перешло вещное право на указанный земельный участок (право безвозмездного пользования). Постановлением главы администрации города Новороссийска от 07.06.1994 № 2289 земельный участок площадью 0,143 га по ул. ФИО3, 27 отведен в долгосрочную аренду на 20 лет АОЗТ «Инфотехника, ЛТД» (в настоящее время – общество). Указанное постановление издано в период действия Закона РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 «О земельной реформе», статьей 7 которого закреплялась необходимость юридического оформления земельных участков предприятиями, учреждениями и организациями, имеющими ранее установленное право пользования земельными участками, по сути, переоформления права пользования. В пункте 4.6 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01.07.1994, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 22.07.1994 № 1535, также предусмотрено, что собственники приватизированных (государственных) предприятий, иные собственники зданий, сооружений, помещений имеют

исключительное право по своему выбору приобрести в собственность занимаемые указанными объектами нежилого фонда земельные участки (долю земельного участка) либо взять их в долгосрочную аренду. Последующее земельное законодательство закрепило правило о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок для лиц, не перечисленных в статье 20 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса (в действующей редакции). Отсутствие в договоре аренды сведений о его заключении в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не исключает соответствующего переоформления. При заключении договора аренды в 1994 году обществом фактически осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды (до 01.07.2012), следовательно, общество как собственник расположенных на земельном участке зданий, сооружений вправе приобрести такой участок в собственность по цене выкупа согласно пункту 1 статьи 2 Закона № 137-Ф3 (пункт 2.2 статьи 3 Закона № 137-Ф3).

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены.

Определением от 16.12.2026 судебное разбирательство по кассационной жалобе откладывалось до 12 часов 20 минут 28.01.2026; в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено с участием представителей общества.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы, приведенные в кассационной жалобе. Администрация явку в окружной суд не обеспечила, извещена в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы настоящего дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе с дополнениями, выслушав представителей общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 31.11.2021 № 4700007513 общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:47:0304001:13 площадью 1430 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, под существующим зданием (т. 1, л. 

<

...>).

На арендованном земельном участке расположены строения, принадлежащие на праве собственности обществу: нежилое здание (литера А) с кадастровым номером 23:47:0304001:60 площадью 345,2 кв. м, гараж (литера В) площадью 38,15 кв. м, склад

(литера Д) площадью 46,9 кв. м, сарай (литера Г2) площадью 49,72 кв. м, навес (литера Б) площадью 21,28 кв. м.

19 декабря 2022 года общество как собственник объектов, руководствуясь статьей 39.20 Земельного кодекса, обратилось с заявлением в администрацию о выкупе земельного участка с кадастровым номером 23:47:0304001:13, расположенного по адресу: 

<

...>.

Администрация подготовила и подписала проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:47:0304001:13, указав выкупную стоимость данного участка в размере 100% его кадастровой стоимости, руководствуясь пунктом 3.1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 226 от 25.03.2015 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края», которая составила 24 906 000 рублей.

Не согласившись с условием договора купли-продажи о выкупной стоимости земельного участка, общество направило в администрацию протокол разногласий, указав цену выкупа, равной 2,5% кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 19.12.2022, ссылаясь на льготу, предусмотренную статьей 2 Закона № 137-ФЗ.

В письме от 30.05.2023 № 08.05-2295/23 администрация отказала заявителю в подписании протокола разногласий, мотивируя тем, что расположенное на испрашиваемом участке нежилое здание с кадастровым номером 23:47:0304001:60 не было отчуждено из государственной или муниципальной собственности; общество не доказало факт предоставления ему земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а также переоформление данного права на право аренды в период со дня вступления в силу Закона № 137-ФЗ до 01.07.2012.

Полагая, что цена выкупа подлежит определению с учетом применения ставки 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением об урегулировании разногласий при заключении договора.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав

является обеспечение восстановления нарушенного права заинтересованного лица (пункт 1 статьи 1 данного Кодекса).

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса).

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

Настоящий спор возник вследствие разногласий сторон относительно условия договора купли-продажи о цене приобретения земельного участка с кадастровым номером 23:47:0304001:13.

Администрация, руководствуясь пунктом 3.1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края», полагает, что испрашиваемый земельный участок может быть приобретен по цене в размере 100%

его кадастровой стоимости. Общество претендует на льготный расчет выкупной цены (2,5% от кадастровой стоимости), ссылаясь на положения Закона № 137-ФЗ.

Суды обеих инстанций поддержали позицию администрации, мотивируя тем, что обществом не представлены доказательства предоставления спорного земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование и факта переоформления данного права на право аренды в период со дня вступления в силу Закона № 137-ФЗ до 01.07.2012; и приняли Отчет от 10.04.2023 № 0850-Н об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:47:0304001:13 на дату 07.04.2023, установив цену выкупа в размере 24 906 000 рублей.

Кассационная коллегия полагает, что обжалуемые судебные акты состоялись без учета следующего.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 2 статьи 39.4 данного Кодекса).

На основании пункта 3 статьи 39.4 Земельного кодекса при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент его обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган (пункт 6 Обзора судебной практики Верховного Суда

Российской Федерации № 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017).

С учетом приведенных правовых норм и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации правоотношения между сторонами по выкупу земельного участка возникают с момента подачи собственником объекта недвижимости заявления о выкупе земельного участка с приложением необходимых документов. В этом случае выкупная цена определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, действующей на дату подачи заявления о выкупе. Таким образом, для расчета выкупной стоимости земельного участка подлежит применению именно кадастровая стоимость земельного участка, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости и действующая на момент обращения (19.12.2022) общества с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 23:47:0304001:13.

Судебные инстанции не дали оценки выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости выкупаемого обществом земельного участка по состоянию на день подачи заявления, руководствовались Отчетом от 10.04.2023 № 0850-Н об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:47:0304001:13 на дату 07.04.2023, что не может быть признано обоснованным.

Относительно возможности применения льготной ставки (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка) суд округа считает необходимым указать следующее.

По смыслу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 № 1129-О-О, определяя выкупную цену публичного земельного участка, стороны должны руководствоваться, в том числе Законом № 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ установлены критерии применения льготных цен при выкупе земельного участка. До 01.07.2012 допускалась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения (абзац 2); юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных

участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (абзац 4).

В определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 № 310-КГ14-5503, от 18.01.2021 № 306-ЭС20-21074 сформулирована правовая позиция, согласно которой исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ приобрести в собственность земельный участок, на котором расположена недвижимость, на льготных условиях, предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Из материалов дела следует, что согласно инвентарному делу жилой дом по адресу: 

<

...> возведен в 1917 году, что подтверждается записями в техническом паспорте от 10.05.1978. Декретом ВЦИК 20.08.1918 национализирована вся городская недвижимость. В собственность государства переданы земли, примышленные предприятия, банки, транспорт и другое имущество, принадлежащее частным лицам. После 1917 года в России государство взяло под свой контроль 100% всего, что построено в Российской Империи. В регистрационном удостоверении от 1947 года указано, что домовладение по ул. ФИО3 является государственной собственностью (т. 1, л. д. 160).

Распоряжением Новороссийского горсовета депутатов трудящихся от 11.07.1979 № 324-р жилой дом № 27 по ул. ФИО3, после переселения всех жильцов на другую жилую площадь, передан в аренду Ростовскому заводу по техническому обслуживанию и ремонту вычислительной техники.

В письме от 14.08.1991 № 3-1-25 Государственная ассоциация «Систем ВТИ» подтверждает право собственности коллектива Краснодарского арендного предприятия ВТИ согласно Государственному акту о выкупе имущества государственного предприятия от 01.08.1991. Также из государственного акта от 01.08.1991 следует, что денежные средства в счет выкупа имущества внесены в союзный бюджет (т. 1, л. 

<

...>).

На основании государственного акта от 01.08.1991 ТОО «Интерфейс» выдано свидетельство о регистрации сделки в отношении имущества, находящегося в ведении Краснодарского краевого Совета народных депутатов в фонде госимущества Краснодарского края от 31.03.1994 № 103ф (т. 1, л. д. 83).

В соответствии с расшифровкой от 14.04.1994 страницы 010 баланса Краснодарского предприятия ВТИ по состоянию на 01.04.1991 на балансе предприятия

находилось здание в городе Новороссийске, которое передано коллективу ТОО «Инфотехника».

Постановлением главы администрации города Новороссийска от 07.06.1994 № 2289 на основании вышеперечисленных документов АОЗТ «Инфотехника, ЛТД» в долгосрочную аренду на 20 лет отведен земельный участок площадью 0,143 га по ул. ФИО3, 27 (т. 1, л. д. 48).

Постановлением администрации от 24.11.2021 № 7129 обществу предоставлен земельный участок площадью 1430 кв. м в 

<

...>, под существующим зданием. Сторонами оформлен договор аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения от 30.11.2021 № 4700007513 (т. 1, л. д. 34 – 37).

Таким образом, объект недвижимости по адресу: 

<

...>, ранее отчужден из государственной собственности, право аренды на земельный участок оформлено до 01.07.2012.

Учитывая изложенное, коллегия полагает, что вывод судебных инстанций о том, что общество не имеет право на выкуп спорного земельного участка по льготной цене на основании пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, поскольку не доказало факт предоставления земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование и факт переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в период со дня вступления в силу Закона № 137-ФЗ до 01.07.2012, носит преждевременный характер. Кроме того, суды руководствовались Отчетом от 10.04.2023 № 0850-Н об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:47:0304001:13 на дату 07.04.2023, что не соответствует требованиям закона.

Поскольку для принятия законного и обоснованного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, коллегия считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении дела суду необходимо дать полную и всестороннюю оценку имеющимся в материалах дела доказательствам и доводам сторон в соответствии с требованиями главы 7 Кодекса, дать исчерпывающую оценку доводу общества, касающемуся применения льготы при расчете выкупной стоимости земельного участка, применить нормы права, подлежащие применению, вынести законный и обоснованный судебный акт.

Согласно части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебных актов с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2025 по делу № А32-52079/2023 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Сидорова

Судьи В.А. Авдякова

М.Н. Малыхина