Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-42424/20

19 ноября 2020 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 28 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 19 ноября 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе: судьи О.В. Анисимовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ к ООО "ВИЗАВИ" 

о взыскании денежных средств

третье лицо: ООО "СБМ-ИНВЕСТ"

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – Администрация го Химки, администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью «ВИЗАВИ» (далее – ООО «Визави», общество, ответчик) о взыскании задолженности по дополнительному соглашению № 2 в соответствии с п. 2 соглашения в размере 60 000 000 руб. и неустойки в соответствии с п. 7.2 соглашения за период с 4 квартала 2018 года по 31 мая 2020 года в размере 520642,40 руб., и о расторжении соглашения о реализации инвестиционного проекта № ДС-182 от 26.11.2015 в связи с неисполнением ООО «Визави» взятых на себя обязательств.

В качестве третьего лица в деле приняло участие общество с ограниченной ответственностью «СБМ-Инвест»  (далее – третье лицо).

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска. Ходатайствовал об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении соглашения, о снижении размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ. 

Ходатайство об оставлении иска без рассмотрения судом отклонено, поскольку истцом представлена в материалы дела претензия с требованием расторгнуть соглашение с доказательствами ее направления в адрес ответчика.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ при отсутствии надлежащим образом извещенного третьего лица.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Между Администрацией городского округа Химки (администрация) и ООО «Визави» (застройщик) заключено соглашение о реализации инвестиционного проекта № ДС-182 от 26.11.2015 (далее – соглашение, л.д. 34 т.2).

В соответствии с пунктом 1.1 Соглашения (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 26.09.2016, л.д. 41 т.2) предметом инвестиционного проекта является строительство жилого комплекса с сопутствующей инфраструктурой в составе:

- 3- х жилых домов переменной этажности 6-8 этажей общей надземной площадью 54 530 кв.м из них: 

- кабинет семейного врача на два кабинета – 79 кв. м. (социальный объект);

- открытые автостоянки вместимостью 208 машиномест;

- 1 дошкольное образовательное учреждение с оборудованием на 85 мест (социальный объект);

- 7-ми этажный торгово-офисный центр общей площадью 10 000 кв.м.;

- и другая сопутствующая инфраструктура (благоустройство, инженерные сети и т.д.).

Пунктом 1.2 соглашения установлен ориентировочный объем инвестиций инвестиционного проекта в размере 2 603 212 000 рублей 00 копеек.

В соответствии с разделом 2 соглашения администрация приняла на себя обязательство по обеспечению за счет собственных или привлеченных средств проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию жилых объектов, проектирования, строительства и оборудование социальных объектов, проектированию и строительству объектов дорожно-транспортной и инженерной инфраструктуры, в том числе парковочных мест, объектов благоустройства в целях создания комфортных условий проживания граждан в соответствии с утвержденным проектом планировки территории в объеме, порядке и сроки в соответствии с разделом 3 соглашения.

В соответствии с разделом 3 соглашения (в редакции допсоглашения № 1) срок завершения строительства:

- жилых домов (корпус 1а, 1б, 2) с нежилыми помещениями – третий квартал 2018г.;

- дошкольно-образовательного учреждения с оборудованием на 85 мест – третий квартал 2018г.;

- улично-дорожной сети (с элементами обустройства) – третий квартал 2018 г.;

- объектов инженерной инфраструктуры (водозаборный узел,  локальные очистные сооружения,  объекты электро- и газоснабжения) – первый квартал 2018 года.

Как поясняет истец, фактически по настоящее время строительство не ведется, в установленные соглашением сроки разрешение на строительство не получено, социальные объекты на баланс городского округа Химки не переданы, акты о реализации инвестиционного проекта в отношении социальных объектов не подписаны.

Также, в соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения от 09.10.2018 № 2 к соглашению (далее – допсоглашение № 2, л.д. 45 т.2), общество обязалась перечислить на расчетный счет администрации денежные средства в размере 60 000 000,00 руб. в целях финансирования реконструкции муниципального общеобразовательного учреждения на территории городского округа Химки. 

Однако, по настоящее время финансирование строительства общеобразовательного учреждения в размере 60 000 000,00 руб. не произведено, что является нарушением условий инвестиционного соглашения.

Пунктом 4.2 соглашения установлено, что оформление имущественных прав муниципального образования на объекты капитального строительства, осуществляются на основании оформленного акта о частичной реализации.

В соответствии с п. 7.1 соглашения стороны несут ответственность по своим обязательствам в соответствии с действующим законодательством РФ.

Таким образом, по расчетам истца за ответчиком числится задолженность в размере 60000000 руб. по допсоглашению № 2 к соглашению.

На указанную задолженность истцом начислена неустойка в порядке, предусмотренном п. 7.2 соглашения. Расчет неустойки: период просрочки: с 4 квартала 2018 г. по 31 мая 2020 года, всего 20 мес.; размер неустойки за один месяц – 2 603 212 000,00 / 100 * 0,001 = 26 032,21 руб.; размер неустойки за 20 мес. – 26 032,12 * 18 = 520 642,4 руб.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 08.06.2020 с требованием уплатить сумму задолженности и сумму неустойки, а также с требованием расторгнуть соглашение в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств.

Поскольку претензия осталась без удовлетворения, истец обратился в суд с заявленными требованиями.

Возражая против исковых требований, ответчик указал, что предусмотренный соглашением срок исполнения обязательства по выплате целевого финансирования не наступил, обязательство ответчиком не нарушено. В отношении требования о расторжении соглашения ответчик пояснил, что исполняет обязательства, предусмотренные соглашением, а задержка их исполнения возникла в связи с неисполнением администрацией обязанностей предусмотренных соглашением и законом.

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно п. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 327.1 ГК РФ исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

Статьей 328 ГК РФ предусмотрено, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

В силу п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

13.04.2009 между администрацией (арендодатель) и ООО «Визави» (арендатор) заключен договор аренды № ЮА-49 земельного участка с КН 50:10:0020802:11 площадью 54525 кв.м. по адресу 

<

...> в районе квартала Клязьма, для использования в целях «для строительства и эксплуатации многофункционального административно-офисного центра и апартаментов», сроком на 49 лет (л.д. 23 т.1).

24.11.2014 сторонами заключено дополнительное соглашение № 205 к договору аренды, в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка с                       КН 50:10:0020802:11 на «для размещения объектов спортивного назначения, гостиниц и многоквартирных домов» (л.д. 37 т.1).

19.01.2009 между администрацией (арендодатель) и ООО «Визави» (арендатор, на основании договоров о передаче прав и обязанностей арендатора от 19.04.2010 и  перенайма № 15-1 от 17.04.2015) заключен договор аренды № ЮА-03 земельного участка с                                КН 50:10:0020802:8 площадью 9900 кв.м. категории «земли населенных пунктов» по адресу 

<

...> в районе квартала Клязьма», сроком на 49 лет (л.д. 115, 130, 137 т.1).

Оспариваемое соглашение о реализации инвестиционного проекта заключено в ноябре 2015 года.

Согласно соглашению, строительство осуществляется на принадлежащих застройщику на основании договора аренды № ЮА-49 от 13.04.2009 земельном участке с КН 50:10:0020802:11 площадью 54525 кв.м. и на основании договора № ЮА-03                               от 19.01.2009 земельном участке с КН 50:10:0020802:8 площадью 9900 кв.м.

Ориентировочные сроки реализации инвестиционного проекта установлены с 01.08.2015 по 30.09.2020.

В соответствии с соглашением, застройщик (ответчик) обязался обеспечить за счет собственных или привлеченных средств проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию жилых объектов, проектирование, строительство и оборудование социальных объектов, проектирование и строительство объектов дорожно-транспортной и инженерной инфраструктуры, в том числе парковочных мест, объектов благоустройства в целях создания комфортных условий проживания граждан в соответствии с утвержденным проектом планировки территории в объеме, порядке и сроки в соответствии с разделом 3 соглашения.

Пунктом 2.2 соглашения администрация обязалась: в пределах своей компетенции обеспечивать в установленном порядке исполнение контрольных функций при реализации инвестиционного проекта; оказывать информационную, организационную поддержку застройщику, предусмотренную законодательством РФ и Московской области; оказывать необходимое содействие в реализации инвестиционного проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации.

В соответствии с п. 3  соглашения, график строительства объектов (со сроками завершения – первый квартал 2018, третий квартал 2020), является ориентировочный, сроки строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов могут быть перенесены.

Согласно п. 1 ст. 1 ГрК РФ, градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции, сноса объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений, благоустройства территорий.

В силу ч. 3 ст. 8 ГрК РФ к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относятся: 1) подготовка и утверждение документов территориального планирования городских округов; 2) утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городских округов; 3) утверждение правил землепользования и застройки городских округов; 4) утверждение документации по планировке территории в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом; 5) выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов.

Как поясняет ответчик, после заключения соглашения он осуществлял в установленном порядке деятельность по реализации инвестиционного проекта.  Так, решением Градостроительного совета Московской области от 24.05.2016 с учетом положительного мнения истца была одобрена разработка проекта планировки территории для строительства жилого комплекса с нежилыми помещениями, пристроенным ДОУ и подземной автостоянкой по адресу го Химки мкр Клязьма-Старбеево, квартал Клязьма (выписка из протокола № 17 от 24.05.2016).

По инициативе ответчика Распоряжением Минстроя Московской области от 15.06.2016 № П63/1774 «О подготовке проекта планировки территории по адресу Московская область, г.о. Химки, мкр. Клязьма-Старбеево, квартал Клязьма» обществу в соответствии с ГрК РФ в целях обеспечения устойчивого развития территорий было разрешено подготовить Проект планировки.

В период 2016-2018 годов ответчик обеспечил проведение необходимых подготовительных и проектных работ, включающих разработку документации по планировке территории, включающей земельные участка с КН 50:10:0020802:8 и 50:10:0020802:11, а именно проект планировки территории жилого комплекса с нежилыми помещениями и пристроенным дошкольным учреждением.

В отношении разработанного ответчиком проекта планировки в марте 2017 года были проведены публичные слушания и подготовлено заключение о результатах публичных слушаний, утвержденное заместителем Главы администрации го Химки.

В дальнейшем ответчик в порядке, установленном Постановлением Правительства Московской области от 17.08.2018 № 542/29 «Об утверждении положения о порядке принятия решения об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории в Московской области» неоднократно обращался в уполномоченные органы в целях согласования и утверждения проекта планировки (письмо в Минстрой от 17.09.2018, письмо в Минжилполитики от 17.01.2019), подавал заявления через личный кабинет на портале госуслуг Московской области.

26.03.2020 общество обратилось в Минжилполитики с заявлением о принятии решения об утверждении проекта планировки, однако решением от 22.05.2020 проект был направлен на доработку, как поясняет ответчик, не по его вине, а в связи с ненадлежащим исполнением своих обязательств истцом как органом местного самоуправления. Так, в решении указано на несоответствие градостроительным регламентом, в том числе нарушение порядка формирования земельного участка (часть участка расположена в границах береговой полосы реки Клязьма), несоответствие региональным нормативам градостроительного проектирования в части обеспечения планируемого населения местами в общеобразовательных организация, поскольку отсутствует соответствующее подтверждение от органа местного самоуправления.

В связи с отклонением проекта планировки, истец 18.06.2020 направил ответчику проект допсоглашения к соглашению № 3, предусматривающий, в частности, изменение сроков реализации инвестиционного проекта на период до 2025 года в соответствии со скорректированным графиком строительства, с учетом возможной даты утверждения проекта планировки и выдачи разрешения на строительство. 

Допсоглашение № 3 ответчиком не подписано по причине неисполнения истцом обязательств по соглашению, отсутствия подтверждения со стороны истца возможности доработки и утверждения проекта планировки территории. 

Также ответчиком с 2013 года приняты меры по освоению земельных участков, по подготовке к проектированию и строительству жилого комплекса. По заказу ответчика проведены инженерные изыскания, для подготовки проектной документации, получены технические условия на присоединение к сетям инженерного обеспечения, выполнены работы по очистке территории, отдельные работы по технологическому присоединению и проложены кабельные линии, разработана проектная документация для строительства жилого комплекса. В отношении проектной документации получены положительное заключение экспертизы № 50-1-4-0140-15 от 23.03.2015 и положительное заключение экспертизы № 50-1-1-2-0184-16 от 11.03.2016.

Доказательства принятия ответчиком мер по исполнению соглашения представлены в материалы дела (л.д. 59-148 т.2).

Администрацией указанные обстоятельства не оспорены.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о недоказанности того, что неисполнение/ненадлежащее исполнение ответчиком соглашения о реализации инвестиционного проекта имеет место по односторонней вине ответчика и в связи с существенным нарушением ответчиком условий соглашения.

Доказательств выполнения мероприятий, предусмотренных контрактом и нормами Градостроительного кодекса РФ, в части градостроительного зонирования (утверждения правил землепользования и застройки, отвечающим регламенту в пределах соответствующей градостроительной зоны, в том числе в отношении имеющихся ограничений использования земельных участков), предоставления необходимых согласований, сделавших возможным утверждение проекта планировки территории, не представлено.

Только после этого будет возможным получение разрешения на строительство и начало строительства объекта, предусмотренного оспариваемым соглашением.

Суд также отмечает, что возможность продления сроков выполнения соглашения предусмотрена в самом соглашении.

В данном случае оснований для расторжения соглашения в судебном порядке по инициативе администрации судом не установлено.

В части требования о взыскании задолженности в размере 60 000 000 руб. по допсоглашению № 3 к соглашению о реализации инвестиционного проекта и начисленной на нее неустойки, судом установлено, что в соответствии с п. 2 допсоглашения № 3 обязанность ответчика по перечислению указанной суммы возникает после получения застройщиком первого разрешения на строительство объекта, в течение 30 дней (л.д. 45 т.2).

Ввиду отсутствия разрешения на строительство срок исполнения данной обязанности не наступил.

Таким образом, указанная сумма не является задолженностью ответчика, взысканию в судебном порядке не подлежит, оснований для начисления на нее неустойки также не имеется.

При изложенных обстоятельствах в иске следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья                                                                                                        О.В. Анисимова