﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8346/21 

Екатеринбург

29 ноября 2021 г.

Дело № А07-32597/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 ноября 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Лазарева С.В., Столярова А.А., 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятие «Сатор» (далее – общество, ответчик) на решение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.04.2021 по делу № А07-32597/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества – Оськин В.П. (директор, выписка).

	Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу о взыскании  3 660 860 руб. 02 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 1764-13 от 23.12.2013 за период 02.08.2018 по 31.12.2020, 1 125 660 руб. 41 коп. неустойки за период 11.03.2016 по 31.12.2020 (с учетом уточнения размера исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Решением суда от 29.04.2021 иск удовлетворен.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда                 от 16.07.2021 решение  суда оставлено без изменения.

   	В кассационной жалобе и уточнения к ней общество просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на  нарушение судами норм материального и процессуального права. Заявитель отмечает, что им не были получены уточнения исковых требований, в связи с чем он был лишен возможности подать возражения, заявить ходатайства. Ответчик не согласен с расчетом задолженности по арендной плате, произведенным применительно к виду разрешенного использования земельного участка - «магазины, бытовое обслуживание, деловое управление, для иных видов жилой застройки», отмечает, что в границах земельного участка расположено капитальное многоэтажное административное здание, права на которое зарегистрировано как незавершенный строительством объект. Поскольку назначение здания не установлено, заявитель считает, что вид разрешенного использования должен соответствовать его целевому назначению. Заявитель указывает на ничтожность договора.	

	Как установлено судами, между Управлением (арендодатель) и обществом  (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1764-13 от 23.12.2013, согласно п. 1.1 которого на основании постановления Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан № 5598 от 05.11.2013 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020416:65, расположенный по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по ул. Индустриальное шоссе, 112/1 (далее – участок), для завершения строительства производственного здания, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, общей площадью 4570 кв. м.

В силу п. 3.1. договора срок аренды устанавливается с 05.11.2013 по 05.11.2016.

На основании п. 4.1. договора размер годовой арендной платы за участок на момент заключения договора составляет 260 202 руб. 02 коп.

В соответствии с п. 4.2.1 договора размер арендной платы с 01.01.2008 исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом (объектом недвижимости или временным объектом), принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект (объект недвижимости или временный объект) или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В п. 4.7 договора стороны установили, что арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее 10 числа текущего месяца.

Согласно п. 7.1. договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

По акту приема-передачи от 23.12.2013 земельный участок с кадастровым номером 02:55:020416:65, расположенный по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по ул. Индустриальное шоссе, 112/1, общей площадью 4570 кв. м передан в арендное пользование обществу.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 11.11.2013 № 02/13/1-888081 разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:020416:65 изначально был установлен «для завершения строительства производственного здания».

По результатам осмотра земельного участка с кадастровым номером 02:55:020416:65 расположенного по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Индустриальное шоссе, 112/1, общей площадью 4570 кв. м, был составлен акт осмотра и установления фактического использования земельного участка (территории) № 960/о от 19.04.2018, согласно которому на огороженном земельном участке расположено капитальное многоэтажное торгово- административное здание, на первом этаже которого располагаются: столовая, автосервис, шиномонтаж, административные и подсобные помещения, на  втором – офисы, подсобные и производственные помещения, на третьем и четвертом – офисы, часть из которых пустует, склады, спортзал, медпункт.

Решением Управления от 16.07.2018 № 1413рз вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:020416:65, площадью 4570 кв. м, изменен с «для завершения строительства производственного здания» на «магазины, бытовое обслуживание, деловое управление».

Аналогичные изменения в вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:020416:65 внесены в ЕГРН, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 17.09.2020 № КУВИ-002/2020-21369027.

Согласно указанной выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 02:55:0000000:33219, 02:55:020416:1231, 02:55:020416:292, 05:55:020416:527, 02:55:020416:530.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 12.10.2020 № КУВИ-002/2020-27408476 право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020416:1231 зарегистрировано 30.03.2001 за обществом.  

Объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:0000000:33219 является линейным сооружением связи. Объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:020416:292 обозначен как шестиэтажное здание, право собственности на которое не зарегистрировано. Объекты недвижимости с кадастровыми номерами 05:55:020416:527, 02:55:020416:530 являются котельными, право собственности на которые не зарегистрировано.

	Управление направило в адрес общества претензию от 08.04.2020 № УЗ 3299 с требованием в течение 30 дней с момента направления претензии оплатить задолженность по арендной плате по договору за период с 19.07.2018 по 30.04.2020 в размере 3 241 632 руб. 42 коп., пени за период с 11.03.2016 по 08.04.2020 в размере 667 959 руб. 63 коп. 

Поскольку требования оставлены без удовлетворения, Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

	Удовлетворяя иск, суды исходили из следующего.

	Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621).

Учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:020416:65 после истечения срока действия договора аренды земельного участка № 1764-13 от 23.12.2013, не был возвращен Управлению, на указанном земельном участке располагается объект недвижимости, принадлежащий ответчику, суды установили, что договор возобновлен на неопределенный срок.

   В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

          Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

   На основании п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

На основании п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным, формами платы являются земельный налог и арендная плата.

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержится разъяснение о том, что согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

	В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

	В соответствии с подп. 2 п.3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

	Из п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды

Расчет задолженности выполнен Управлением в соответствии с решением Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» с учетом изменения с 01.08.2018 вида разрешенного использования земельного участка.

	В силу ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением. Пункт 3 ст. 85 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

	Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии

с тем назначением, которое указано в договоре.

	В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

	Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в кадастр.

	В случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует фактическому, плата за пользование земельным участком подлежит определению исходя из фактического вида его использования.

 В силу п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

 Таким образом, использование арендатором земельного участка в соответствии с иным видом разрешенного использования, то есть для иных целей, без внесения изменений в договор в установленном порядке, не освобождает его от обязанности оплаты пользования земельным участком в размере, который определяется в установленном порядке, то есть в размере, соответствующем доходности этого земельного участка исходя из фактического вида использования.

 В случае, когда плата за фактический вид использования земельного участка меньше платы, установленной для вида разрешенного использования, предусмотренного договором, учитывая, что при заключении договора арендодатель рассчитывал на получение в течение определенного периода арендной платы исходя из тех условий, которые согласованы сторонами в договоре, соответственно, в этом случае арендная плата подлежит взысканию в размере, который предусмотрен договором, что также следует из установленного п. 4 ст. 1 ГК РФ принципа недопустимости извлечения нарушителем обязательства преимущества из своего недобросовестного поведения.

	Судами установлено, что  в аренду ответчику предоставлен земельный участок «для завершения строительства производственного здания».

 По результатам осмотра земельного участка с кадастровым номером 02:55:020416:65 установлено, на огороженном земельном участке расположено капитальное многоэтажное торгово-административное здание, на первом этаже которого располагаются: столовая, автосервис, шиномонтаж, административные и подсобные помещения, на втором – офисы, подсобные и производственные помещения, на третьем и четвертом – офисы, часть из которых пустует, склады, спортзал, медпункт.

Таким образом, ответчиком был самостоятельно, без внесения изменений в договор аренды изменен вид фактического использования земельного участка.

	С учетом выявленного противоречия между установленным в ЕГРН видом разрешенного использования земельного участка и фактическим использованием ответчиком данного земельного участка решением Управления от 16.07.2018 № 1413рз вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:020416:65, площадью 4570 кв. м, изменен с «для завершения строительства производственного здания» на «магазины, бытовое обслуживание, деловое управление».  

Аналогичные изменения в вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:020416:65 внесены в ЕГРН, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 17.09.2020 № КУВИ-002/2020-21369027

Решением Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» установлены ставки арендной платы за землю на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Согласно пункту 19.1 указанного решения для земельных участков, используемых не по целевому назначению, в соответствии с разрешенным видом использования арендная плата подлежит определению, исходя из фактического вида использования. В случае осуществления на земельном участке нескольких видов нецелевой фактической деятельности при расчете арендной платы устанавливается наибольший размер ставки арендной платы из применяемых в отношении каждого вида нецелевой деятельности ставок арендной платы к общей площади земельного участка.

	С учетом изложенного расчет задолженности, исходя из вида разрешенного использования земельного участка - «магазины, бытовое обслуживание, деловое управление», является правомерным.

	Установив факт наличия задолженности по арендной плате, суды правомерно взыскали 3 600 86 руб. 02 коп. долга,  1 125 660 руб. 41 коп. неустойки (ст. 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

	Довод  ответчика о том, что ему не направлялось уточнение к иску, в связи с чем он не мог подготовить возражения и заявить ходатайства, являлся предметом исследования апелляционного суда, и ему дана надлежащая правовая оценка. 

В материалы дела представлены доказательства направления ответчику уточненного расчета задолженности по рассматриваемому иску (л.д. 56).

Пунктами 2, 3 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования).

 Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа. В едином государственном реестре юридических лиц должен быть указан адрес юридического лица.

Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Согласно пункту 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

На основании пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации РФ от 30.07.2013 № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица» юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по

этому адресу своего представителя.

	Иные доводы заявителя жалобы направлены на переоценку установленных судами обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, были предметом рассмотрения судов и им дана надлежащая правовая оценка.

 Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

  С учетом изложенного оснований для отмены решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Рассмотрев заявление общества о вынесении частного определения в порядке части 4 статьи 188.1 АПК РФ, изучив обжалуемые акты, а также материалы настоящего дела, суд округа не находит оснований для его удовлетворения, при этом принятие указанного судебного акта является правом, а не обязанностью суда.

К кассационной жалобе приложены дополнительные документы, указанные в приложении в дополнении к кассационной жалобе.

Указанные документы к материалам дела не приобщаются, подлежат возврату заявителю, поскольку в силу части 1 статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сбор и оценка дополнительных доказательств не входят в компетенцию суда кассационной инстанции, который проверяет законность принятых судебных актов на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных и оцененных судами первой и апелляционной инстанций.

  Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.04.2021 по делу № А07-32597/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятие «САТОР»  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           В.А. Купреенков 

Судьи					           С.В.Лазарев

                                                                                             А.А.Столяров