АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1815/18 

Екатеринбург

12 апреля 2019 г.

 

Дело № А07-8563/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 апреля 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Столярова А.А., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СтройБирь» (далее – общество «СтройБирь»)  на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.10.2018 по делу № А07-8563/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Прокуратуры Республики Башкортостан  – Поль К.В. по доверенности от 28.12.2018 № 8/2-10-2018. 

Администрация муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу «СтройБирь» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 272 580 руб. 82 коп. и пеней в сумме 17 044 руб. 11 коп.

Общество «СтройБирь» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к администрации о признании недействительной сделкой договора аренды земельного участка от 15.01.2015 № 2-15-47зем и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде приведения сторон договора в первоначальное состояние (с учетом объединения дела № А07-8563/2016 и дела № А07-30079/2017 в одно производство и уточнения исковых требований обществом «СтройБирь»).

В порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в дело вступил Прокурор Республики Башкортостан.

Решением суда от 01.10.2018 (судья Харисов А.Ф.) требования по первоначальному иску удовлетворены частично: с общества «СтройБирь» в пользу администрации  взыскана задолженность по арендной плате в размере              1 272 580 руб. 82 коп. и пени в размере  13 915 руб. 64 коп., в удовлетворении остальной части иска отказано. В удовлетворении исковых требований общества «СтройБирь» отказано в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2018 (судьи Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю., Тимохин О.Б.) решение суда оставлено без изменения. 

 В кассационной жалобе общество «СтройБирь» просит  обжалуемые судебные акты отменить в полном объеме, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неприменение судами статьи 8 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998  «Об оценке и оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке), применение неподлежащих применению  статей 10, 166  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), нарушение норм процессуального права. Заявитель указывает, что при определении начального размера арендной платы не была проведена рыночная оценка размера годовой арендной платы при заключении оспариваемого договора, основой для определения цены при проведении торгов  был отчет № 062/2014-1, выполненный оценщиком Гарифуллиной Л.Р. для постороннего лица, то есть торги, по его мнению, проведены в нарушение установленного публичного порядка, что свидетельствует о ничтожности договора аренды. Заявитель ссылается на отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о том, что поведение общества «СтройБирь» после заключения сделки давало основание арендодателю полагаться на  действительность сделки. Кроме того, судом апелляционной инстанции не получил оценки довод истца о том, что отчет об оценке содержит сведения не о размере годовой арендной платы земельного участка, а о его рыночной стоимости в нарушение пункта 7 статьи 38.1 Земельного кодекса российской Федерации (далее – ЗК РФ), 

В отзыве на кассационную жалобу Прокуратура Республики Башкортостан  с доводами заявителя не согласна, считает их необоснованными, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения. 

Администрация в возражениях на кассационную жалобу считает доводы, изложенные в кассационной жалобе несостоятельными, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 АПК РФ, в пределах доводов кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, 10.04.2014 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 02:13:000000:1029 (кадастровый номер предыдущего земельного участка 02:13:120204:22). Общая площадь земельного участка составляет 76 965 +/- 97 кв. м. Категория земель «земли населенных пунктов». Вид разрешенного использования «для строительства многоквартирных жилых домов». Местоположение земельного участка: Республика Башкортостан, Бирский район, город Бирск, с. Пономаревка, уч. 2.

Согласно отчету от 16.09.2014 № 062/2014-1, выполненному оценщиком Гайфуллиной Л.Р., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:13:000000:1029 по состоянию на 29 августа 2014 года составляет 2 504 000 рублей. Также из отчета следует, что целью оценки является определение расчетным путем наиболее вероятной цены на дату оценки рыночной ставки арендной платы за пользование объектом оценки.

Администрацией вынесено постановление № 3358 от 18.11.2014 «О проведении аукциона», в соответствии с пунктом 1 которого орган местного самоуправления объявил о проведении торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды в том числе земельного участка с кадастровым номером 02:13:000000:1029.

Условия предоставления названного участка: срок аренды - 7 лет; для строительства многоквартирных жилых домов, а именно - 15 (пятнадцать) трехэтажных жилых домов (по 36 квартир в каждом) и 10 (десять) двухэтажных таунхаусов; начальная стоимость годовой арендной платы - 2 504 000 рублей; величина повышения размера арендной платы ("шаг аукциона") - 125 200 рублей.

29 декабря 2014 года проведены торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:13:000000:1029 и составлен протокол заседания соответствующей комиссии № 16.

Из протокола аукциона следует, что к участию в торгах в части лота № 2 (земельный участок с кадастровым номером 02:13:000000:1029) допущено и признано участником торгов только общество «СтройБирь».

На основании подпункта «а» пункта 6.1 Положения об организации и проведении торгов... (утв. решением Совета муниципального района Бирский район Республики Башкортостан от 04.06.2007 № 358) торги признаны несостоявшимися (менее двух участников).

На основании постановления от 18.11.2014 № 3358 и протокола от 29.12.2014 № 16 между муниципальным районом «Бирский район Республики Башкортостан» (арендодатель) и обществом «СтройБирь» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка, предоставленного по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка (за исключением аукциона по предоставлению земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства) от 15.01.2015 № 2-15-47зем, по условиям которого в аренду должен быть передан земельный участок с кадастровым номером 02:13:000000:1029. Срок аренды - с 29.12.2014 по 29.12.2021. Цель предоставления земли - для строительства многоквартирных жилых домов (пункты 1.1, 2 договора аренды). Арендная плата устанавливается в соответствии с постановлением от 18.11.2014 № 3358 и по результатам торгов (протокол от 29.12.2014 № 16), и составляет 2 504 000 рублей в год (пункт 3.1 договора аренды).

Дополнительным соглашением от 27.02.2015 № 1 стороны внесли изменения в договор аренды от 15.01.2015 № 2-15-47зем: вместо одного первоначального земельного участка в аренду переданы семь земельных участков меньшей площади.

09 апреля 2015 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации дополнительного соглашения от 27.02.2015 № 1 к договору аренды от 15.01.2015 № 2-15-47зем.

Ссылаясь на наличие у общества «СтройБирь» задолженности по арендной плате, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Общество «СтройБирь» обратилось со встречным иском, в котором указало на ничтожность заключенной сделки в силу нарушения порядка определения начальной цены аукциона, по которой в силу признания аукциона несостоявшимся был заключен договор аренды от 15.01.2015 № 2-15-47зем, и противоречие в этой связи договора статье  38.1 ЗК РФ и статье 8 Закона об оценке, а также несоответствие выставленного на аукцион на право заключения договора аренды земельного участка в силу отсутствия технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.

Признавая требования истца по первоначальному иску обоснованными, суды первой и апелляционной инстанций исходили из принципа платности землепользования, отсутствия в материалах дела доказательств исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка. 

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды первой и апелляционной инстанций  расценили  подачу истцом такого иска как злоупотребление правом с целью освобождения от уплаты арендных платежей.  Судами принято во внимание, что условие об арендной плате согласовано в договоре по обоюдному соглашению сторон, на основании условий признанного несостоявшимся аукциона, и оснований для изменения арендной платы в силу ее определения в порядке объявленного аукциона не имеется; общество «СтройБирь» приняло в аукционе участие добровольно, впоследствии при исполнении договора давало основания полагать, что договор является действующим.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. 

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно статье 166  ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Из содержания статьи 168 ГК РФ следует, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.

Из разъяснений, изложенных в пункте 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Из материалов дела следует, что  договор аренды земельного участка от 15.01.2015 № 2-15-47зем заключен между сторонами спора по результатам аукциона в силу  статьи 39.6 ЗК РФ. 

Договор аренды заключен по начальной цене аукциона, которая составила  2 504 000 руб. за один год аренды. Размер арендной платы определен расчетным путем наиболее вероятной цены на дату оценки рыночной ставки арендной платы за пользование объектом оценки на основании выполненного индивидуальным предпринимателем Гайфуллиной Л.Р. отчета от 16.09.2014 № 062/2014-1 о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:13:000000:1029 по состоянию на 29.08.2014,

  При этом судами принято во внимание вступившее в законную силу  постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2017 по делу  № А07-12011/2016, которым  обществу «СтройБирь» отказано в удовлетворении исковых требований об изменении пункта 3.1 договора аренды земельного участка № 2-15-47зем. от 15.01.2015 и установлено, что заключение договора аренды № 2-15-47зем. от 15.01.2015 по начальной цене аукциона соответствует требованиям пункта 27 статьи 38.1 ЗК РФ, и в силу положений пункта 8 статьи 448 ГК РФ условие о размере годовой арендной платы, определенной таким образом, не может быть изменено сторонами, поскольку при обратном нарушаются конкурентные процедуры предоставления земельного участка в аренду из категории публичных земель (ст.  16 АПК РФ). 

   Судами также учтено, что условие об арендной плате  согласовано в договоре по обоюдному соглашению сторон, на основании условий  признанного несостоявшимся аукциона.  Общество «СтройБирь» приняло в аукционе участие  добровольно. 

   Доказательств недостоверности размера арендной платы, определенной на основании отчета об оценке от 16.09.2014 № 062/2014-1, выполненного Гайфуллиной Л.Р, обществом «СтройБирь» не представлено.

   Наряду с этим следует отметить, что из содержания отчета об оценке усматривается, что оценщиком произведен расчет стоимости рыночной ставки арендной платы за пользование объектами оценки 

    Иной размер платы за пользование земельным участком ответчиком не доказан.

     Согласно пункту 1 и пункту 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом); в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

    Учитывая обстоятельства настоящего дела, суды обоснованно указали, что ответчик, добровольно исполняя договорное обязательство в соответствии с условиями договора аренды, полагая себя связанными договорным обязательством и давая тем самым своему контрагенту, рассчитывавшему на надлежащее исполнение договора, основания полагаться на добросовестность ответчика, не вправе впоследствии отрицать совершенные им юридически значимые действия по исполнению обязательства путем оспаривания действительности заключенной сделки.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций приходят к выводу об отсутствии оснований полагать, что права общества «СтройБирь» нарушенными в силу несоответствия порядка определения арендной платы по договору, в силу чего  правомерно отказали в удовлетворении иска общества «СтройБирь» о признании договора аренды № 2-15-47зем от 15.01.2015 недействительным и применении последствий ее недействительности.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Общество «СтройБирь» осуществляло использование земельного участка, являющегося предметом договора аренды № 2-15-47зем. от 15.01.2015, в силу чего должно возместить истцу стоимость землепользования

С учетом того, что обществом «СтройБирь» суду не представлено доказательств отсутствия задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере, требования администрации района о взыскании задолженности по арендной плате и пеней удовлетворены судами обоснованно. 

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов обеих инстанций, им  дана надлежащая правовая оценка. Кроме того, указанные доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

 С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

 

                                   П О С Т А Н О В И Л:

 

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.10.2018 по делу  № А07-8563/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью  «СтройБирь» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

 

Председательствующий                                             А.С. Полуяктов 

 

Судьи                                                                          А.А. Столяров 

 

                                                                                      В.А. Купреенков