АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-877/24 

Екатеринбург

18 апреля 2024 г.

 

Дело № А07-6673/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 апреля 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Суспициной Л.А., Краснобаевой И.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление - 36» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.09.2023 по делу № А07-6673/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) представители:

общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление 36"  - ФИО1 (доверенность от 02.04.2024);

индивидуального предпринимателя ФИО2 -  ФИО3 (доверенность от 09.09.2023).

Обществом «СУ-36» заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела следующих документов: копии дополнительного соглашения от 29.11.202019 к соглашению о переводе  обязательств  по арендной платы от 13.09.2019, копии согласия ИП ФИО4  о переводе части обязательств  по оплате арендной платы от 29.11.2019, платежных поручений  № 88, 69, 90, 64, 111, а также представлены в суд кассационной инстанции в качестве приложения к дополнению к кассационной жалобе следующие документы: копия письма № 278/П от 31.05.2019, копия договора № 2021-7825 от 15.07.2021, копия сметы № 7825/216 от 01.06.2021, копия акта приемки геодезической разбивочной основы для строительства №7825/216 от 27.07.2021, копия письма исх. № 283/П от 17.06.2021, копия письма № 86-04-04269 от 21.06.2021, копия договора № 311/Р/2021 от 25.06.2021, копия накладной № 12 от 27.09.2021, копия договора подряда № 07/07-21 от 02.07.2021, копия формы КС-3, КС-2 от 31.08.2021, копия письма исх. № 290/П от 12.07.2021, копия ответа № 74-04-02988 от 27.07.2021.

Указанные документы не могут быть приобщены к делу, поскольку в силу ч. 1 ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) сбор и оценка дополнительных доказательств не входят в компетенцию суда кассационной инстанции, который проверяет законность принятых судебных актов на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных и оцененных судами первой и апелляционной инстанций. В удовлетворении заявленного ходатайства следует отказать.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "СУ-36") о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 02:55:050229:579 по договору аренды N 10/579 от 13 367 741, 95 руб., пеней в размере 509 362 руб. (с учетом принятых уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО4.

Определением суда от 08.06.2023 принято встречное исковое заявление общества "СУ-36" к предпринимателю ФИО2 о взыскании неосновательно полученных денежных средств в размере 23 419 руб.

Решением суда от 25.09.2023 первоначальные  исковые требования и встречное исковое заявление удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2023 решение суда от 25.09.2023 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «СУ-36» просит указанные судебные акты отменить в части удовлетворения исковых требований предпринимателя ФИО2 к обществу  «СУ-36», ссылаясь на то, что в   нарушение судами  статьей 71, 170  АПК РФ суды не дали оценку доводам  общества «СУ-36» о невозможности  осуществлять  строительство  на спором земельном участке. Как пояснил заявитель жалобы, земельный участок невозможно использовать по целевому назначению из-за действий арендодателя. Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.11.2021 по делу N А07-30314/2021 установлены обеспечительные меры в виде запрета на регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:050229:579. Согласно пункту 1.2 существенным условием договора аренды земельного участка было условие о возможности строительства многоквартирных многоэтажных жилых домов. В соответствии с ответом ПАО "Сбербанк" от 22.05.2023 N УБ-38-исх/б/н ПАО "Сбербанк" предоставляет застройщикам целевые кредиты на строительство объектов жилой недвижимости только на условиях залога земельного участка, предназначенного для строительства соответствующего объекта. Привлечение денежных средств участников долевого строительства возможно только при получении у банка соответствующего кредита на осуществление строительства (проектное финансирование). У общества "СУ-36" отсутствовала возможность строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке. Арбитражным судом Республики Башкортостан в Решении от 29 .11.2022 по делу N А07-30314/2021 установлено, что предприниматель ФИО2 допустил просрочку по оплате по договору купли-продажи земельного участка б/н от 20.12.2019, в результате чего образовалась задолженность. Предприниматель ФИО2 своими действиями препятствовал строительству, так как вследствие его действий был наложен арест, который не позволял обществу "СУ-36" как застройщику получить проектное финансирование для строительства в рамках Федерального  закона № 214-ФЗ. Кроме того, выводы судов о том, что общество «СУ-36»  не имело возможности обеспечить проектное финансирование, так как оно открывается  в результате привлечения  денежных средств  участников долевого строительства  через эскроу-счета, противоречит  документации, размещенной  самим же ответчиком  на официальном сайте, не соответствует обстоятельствам дела.

В дополнении к кассационной жалобе общество «СУ-36» ссылается на  неверное определение судами периода взыскания арендных платежей, полагает, что поскольку переход права собственности  на земельный участок  за предпринимателем ФИО2  зарегистрирован  05.03.2020, то право получения арендных платежей у предпринимателя ФИО2 возникает с 05.03.2020.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель ФИО2 просит указанные судебные  акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 16.04.2018 между предпринимателем  ФИО4 (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 11/579, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование земельный участок, со следующими характеристиками:

- кадастровый номер: 02:55:050229:579;

- адрес (описание местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Ленинский, ул. Молодежная;

- категория земель: земли населенных пунктов;

- разрешенное использование: многоквартирные многоэтажные жилые дома;

- площадь 5 752 кв. м (далее - Земельный участок) и оплачивать за него арендную плату, установленную на условиях настоящего договора.

Согласно пункту 1.2 договора целью договора является создание арендатором на земельном участке арендодателя объектов недвижимости (многоквартирный жилой дом и другие объекты инфраструктуры) в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, действующим на момент заключения настоящего договора, с последующим переходом права собственности/долевой собственности на земельный участок юридическим и (или) физическим лицам, приобретшим права собственности/долевой собственности в отношении построенного на земельном участке объекта (части объекта) на основании части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер ежемесячной арендной платы за земельный участок составляет 700 000,00 руб. 00 коп.

Общий размер арендной платы за весь период пользования земельным участком составляет 42 000 000,00 руб. 00 коп.

Согласно пункту 2.2 договора арендная плата начисляется с 01.05.2018 и вносится арендатором ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за расчетным.

В соответствии с пунктом 5.4 договора за нарушение арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты пени в размере 0,01% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки исполнения обязательства, но не более 10% от неоплаченной в срок суммы.

Земельный участок передан предпринимателю ФИО2 по акту приема-передачи от 16.04.2018.

Между ФИО2 (сторона-1) и обществом "СУ-36" (сторона-2) 26.04.2018 заключено соглашение о внесении права аренды по договору аренды земельного участка N 11/579 от 16.04.2018 в Уставный капитал общества, по условиям которого в соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации и на основании протокола общего собрания участников ООО "СУ-36" N 8 от 25.04.2018 сторона-1 вносит в уставный капитал стороны-2 право аренды по договору аренды земельного участка, заключенному между стороной-1 и предпринимателем ФИО4 (арендодатель).

По договору аренды стороне-1 передан в аренду сроком до 30.04.2023 земельный участок с кадастровым номером 02:55:050229:579.

Согласно пункту 2 соглашения права и обязанности стороны-2 по договору аренды возникают с момента государственной регистрации настоящего соглашения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

Сторона-2 становится ответственной перед арендодателем по договору аренды земельного участка по всем обязательствам, предусмотренным договором аренды, в том числе и по арендным платежам, с момента государственной регистрации настоящего соглашения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

В соответствии с пунктом 4 соглашения право аренды земельного участка передается стороной-1 стороне-2 в качестве вклада в уставный капитал стороны-2. Рыночная стоимость права аренды определена независимым оценщиком и составляет 35 701 480,00 рублей (отчет N 3-18 от 19.04.2018 года).

Земельный участок передан предпринимателем обществу по акту приема-передачи от 26.04.2018.

Между предпринимателем ФИО4 (продавец) и предпринимателем ФИО2 (покупатель) 20.12.2019 заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в порядке, размере и сроки, установленные настоящим договором, на момент совершения настоящего договора земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 26.03.2018 б/н, запись о регистрации: 02:55:050229:57902/101/2018-1 от 10.04.2018 (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора цена земельного участка, определенная по соглашению продавца и покупателя, составляет 27 900 000 руб.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 04.03.2020 (номер регистрации 02:55:050229:579-02/101/2020-15).

По акту приема-передачи от 20.12.2019 земельный участок с кадастровым номером 02:55:050229:579 передан покупателю.

Дополнительным соглашением от 30.03.2020 стороны снизили цену земельного участка до 26 532 258 руб. 05 коп. и изменили график внесения платежей по договору.

Ссылаясь на то, что покупателем допущена просрочка исполнения обязательства по перечислению денежных средств, предприниматель ФИО4 направила в адрес предпринимателя ФИО2 претензии, в которых, ссылаясь на пункт 5.1 договора и пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, просила считать вышеуказанные договоры расторгнутыми в одностороннем порядке по истечении 30 дней со дня получения ответчиком настоящих уведомлений, а также вернуть земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:050229:578, 02:55:050229:579 по акту приема-передачи.

Оставление ответчиком без удовлетворения требований истца, изложенных в претензиях, послужило основанием для обращения предпринимателя ФИО4 в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.11.2022 по делу N А07-30314/2021 исковые требования предпринимателя ФИО4 удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2023 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 07.07.2023 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.11.2022 по делу N А07-30314/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2023 по тому же делу изменены. Резолютивная часть решения суда первой инстанции дополнена абзацем следующего содержания: "взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 денежные средства в размере 18 041 935 рублей 45 копеек, уплаченные в счет оплаты стоимости земельных участков".

Ссылаясь на наличие у общества "СУ-36" задолженности за период с декабрь 2019 г. по октябрь 2022 г. в размере 13 367 741, 95 руб. с учетом оплат, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь общество "СУ-36" обратилось в суд со встречными требованиями к предпринимателю ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 041 935, 50 руб.

Как следует из материалов дела, 01.11.2016 между предпринимателем  ФИО2 (арендодатель) и обществом"СУ-36" (арендатор) заключен договор N 1/525 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050229:525 площадью 7304 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка.

Ориентир жилое здание. Участок находится примерно в 280 м от ориентира по направлению на юго-восток.

Почтовый адрес ориентира: г. Уфа, р-н Ленинский, ул. Молодежная, д. 2/д у автодороги "Уфа - пос.8 Марта".

Целью договора аренды является создание арендатором (ответчик) на земельном участке арендодателя (истец) объектов недвижимости в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, действующим на момент заключения договора, с последующим переходом права собственности на земельный участок юридическим и (или) физическим лицам, приобретшим права в отношении построенного на земельном участке объекта (части объекта) (п. 1.2 договора).

В соответствии с п. 1.5 договора срок аренды начинает течь в дату подписания акта приема-передачи и истекает через 6 лет с момента государственной регистрации договора.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды размер ежемесячной арендной платы составил 5 000 000 руб.

Пунктом 5.6 договора предусмотрено, что в случае окончания строительства объекта и получения арендатором разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до окончания срока действия настоящего договора, цель настоящего договора считается достигнутой, а настоящий договор прекращает свое действие со дня получения арендатором разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Арендатор обязуется вернуть земельный участок по правилам пункта 6.1 настоящего договора. Согласно пункту 6.1 по истечении срока договора или в случае досрочного расторжения договора на любом основании, арендатор обязуется передать земельный участок арендодателю в 30-дневный срок с момента наступления соответствующего события.

По акту приема-передачи от 01.11.2016 земельный участок передан арендатору.

Сторонами 16.08.2018 подписано дополнительное соглашение, которым размер ежемесячных арендных платежей составил 1 200 000 руб.

Общество "СУ-36" в период с 01.11.2016 по 17.03.2021 перечислило арендные платежи за земельный участок предпринимателю  ФИО2 в сумме 105 900 000 руб.

Между тем общий размер арендных платежей за указанный период с 01.11.2016 по 01.10.2017 составил 104 858 064, 5 руб., из которых:

- 55 000 000 руб. за период с 01.11.2016 по 01.10.2017;

- 49 858 064, 5 за период 01.10.2017 по 17.03.2021.

Общество "СУ-36" указывает, что на стороне предпринимателя  ФИО2 в связи с переплатой арендных платежей возникло неосновательное обогащение в сумме 1 041 935, 50 руб.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суды исходили из отсутствия в материалах дела доказательств погашения задолженности в заявленный истцом период, а также из доказанности обществом "СУ-36" обстоятельств, для удовлетворения требования о взыскании неосновательного обогащения.

Суд кассационной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не находит оснований для их отмены.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства по  правилам статьи 71 АПК РФ,  установив, что ответчик, подписав договор аренды, принял на себя обязательство по внесению арендной платы за пользование земельным участком, проверив расчет задолженности, произведенный предпринимателем ФИО2 в сумме  13 367 741, 95 руб., и признав его правильным,  учитывая, что ответчиком  доказательства оплаты долга в нарушение статьи 65 АПК РФ суду не представлены, суды обоснованно взыскали с ответчика задолженность по  арендной плате в размере 13 367 741 руб. 95 коп. за период с декабря 2019 года по октябрь 2022 года.

Довод общества «СУ-36» об отсутствии у него возможности осуществлять строительство на земельном участке был предметом исследования обеих инстанций и получил надлежащую правовую оценку.

Действительно, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.11.2021 по делу N А07-30314/2021 заявление предпринимателя ФИО4 об обеспечении иска было удовлетворено, приняты обеспечительные меры в виде запрета осуществлять любые регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:050229:579.

Однако, как верно указано судом первой инстанции, ответчиком не представлено достоверных доказательств того, что с ноября 2021 года общество "СУ-36" в результате запрета на регистрационные действия на земельный участок не могло осуществлять строительство, поскольку сам по себе запрет на регистрационные действия в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан не влечет невозможность осуществления застройщиком строительных работ на земельном участке, которые начались в 2018 году еще до принятия обеспечительных мер, не исключает пользования им и продолжения строительства, что подтверждается, в частности уведомлением о строительстве, размещенным на официальном сайте застройщика - общества "СУ-36".

Общество «СУ-36» не представило доказательств, что за период с момента наложения запрета на регистрационные действия в отношении спорного земельного участка с 19.11.2021 по 30.10.2022 ответчик  предпринимал попытки получения в кредитной организации соответствующего финансового целевого кредита на строительство на данном земельном участке и ему было отказано в выдаче такого кредита по причине невозможности регистрации залога земельного участка.

Ссылка общества «СУ-36» в дополнении к кассационной жалобе на неверное определение судами периода взыскания арендных платежей, в обоснование чего им в суд округа представлены дополнительные доказательства, судом кассационной инстанции отклоняется, исходя из следующего.

Данный довод был впервые заявлен ответчиком лишь в третьей инстанции в дополнении к кассационной жалобе. Исходя из материалов дела, процессуального поведения ответчика и третьего лица ФИО4 не усматривается, что довод о неверном определении периода взыскания арендных платежей обществом «СУ-36» заявлялся ранее в судах первой или апелляционной инстанций, соответственно, доказательств и контррасчетов в обоснование данного довода в материалы дела также не представлялось.

При этом обществом «СУ-36» не представлено в суды первой или апелляционной инстанций документов, свидетельствующих о том, что ответчиком производились кому-либо арендные платежи за спорные месяцы. В то же время факт владения и пользования ответчиком на праве аренды земельным участком с кадастровым номером 02:55:050229:579 в спорный период подтвержден материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Предприниматель ФИО4, привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, будучи надлежащим образом извещенной о процессе, явку в суды не обеспечила, возражения на исковое заявление предпринимателя ФИО2, в том числе в части периода взыскания, не представила.

Как разъяснено в пункте 30 постановления  Пленума Верховного Суда  Российской Федерации  от  30.06.2020 № 13 «О применении  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 156 АПК РФ предусматривают, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений, и несет риск непредставления доказательств.

Новые и (или) дополнительные доказательства, имеющие отношение к установлению обстоятельств по делу, судом кассационной инстанции не принимаются.

Если лицо, участвующее в деле, представило в суд кассационной инстанции дополнительные доказательства, не представленные им в суд первой, апелляционной инстанции, в том числе вместе с отзывом на кассационную жалобу, то такие доказательства судом кассационной инстанции к материалам дела не приобщаются и при необходимости возвращаются, о чем выносится определение. Суд кассационной инстанции вправе вынести такое определение совместно с определением о принятии кассационной жалобы к производству.

Доводы лиц, участвующих в деле, относительно фактических обстоятельств, на которые такие лица ранее не ссылались, которые не подтверждаются имеющимися в деле доказательствами и судами первой и апелляционной инстанций не устанавливались, не принимаются во внимание и не могут быть положены в основу постановления суда кассационной инстанции.

Судами первой и апелляционной обеих инстанций полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства дела, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, дана надлежащая оценка представленным в материалы дела доказательствам, доводам и возражениям сторон. Доводы заявителя жалобы не подтверждают неправильного применения судами норм материального и процессуального права, направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судами при рассмотрении данного дела, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.09.2023 по делу № А07-6673/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление - 36» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               А.С. Полуяктов 

 

Судьи                                                                            Л.А. Суспицина

 

                                                                                             И.А. Краснобаева