﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-50452/2019

Дело № А49-8578/2018

г. Казань

14 августа 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Закировой И.Ш.,

судей Савкиной М.А., Сибгатуллина Э.Т.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сан-Лико-Инвест» 

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 26.02.2019 (судья Дудорова Н.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2019 (председательствующий судья Бажан П.В., судьи Лихоманенко О.А., Корнилов А.Б.)

по делу № А49-8578/2018

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сан-Лико-Инвест» к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области о признании незаконным решения об отказе во внесении в ЕГРН записи о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 23.06.2015 № 104-1-2015, с участием третьего лица - Яшиной Натальи Петровны,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Сан-Лико-Инвест» (далее – заявитель, общество, ООО «Сан-Лико-Инвест») обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее – Управление Росреестра по Пензенской области, регистрирующий орган) о признании незаконным решения об отказе во внесении в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записи о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 23.06.2015 № 104-1-2015.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 26.02.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2019 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «Сан-Лико-Инвест», ссылаясь на неправильное применение судами норм права, а также несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В отзыве на кассационную жалобу регистрирующий орган просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Стороны о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», однако явку своих представителей в суд не обеспечили. 

Принимая во внимание наличие надлежащего уведомления лиц, участвующих в деле, основываясь на положениях части 3 статьи 284  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд счел возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие не явившихся сторон.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, правильность применения судами норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, судебная коллегия установила следующее.

По делу оспаривается решение Управления Росреестра по Пензенской области об отказе во внесении в ЕГРН записи о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 23.06.2015 № 104-1-2015.

Основанием для отказа в государственной регистрации послужил факт непредставления заявителем доказательства надлежащего предупреждения участника долевого строительства (ООО «СтройИндустрия») о необходимости погашения задолженности и о последствиях неисполнения такого требования.

В ходе судебного разбирательства судами установлено, что между ООО «»Сан-Лико-Инсест» (застройщик) и ООО «СтройИндустрия» (участник долевого строительства) 23.07.2015 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 104-1-2015 (далее – договор от 23.07.2015 № 104-1-2015), по условиям которого застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц построить жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома и полной оплаты участником долевого строительства (ООО «Стройиндустрия») цены договора передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - однокомнатную квартиру № 104 общей площадью 34,37 кв.м, однокомнатную квартиру № 85 общей площадью 39,88 кв.м, однокомнатную квартиру № 91 общей площадью 41,16 кв.м. Участник долевого строительства принял на себя обязательство уплатить застройщику цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

28.07.2015 регистрирующим органом произведена государственная регистрация договора от 23.07.2015 № 104-1-2015.

29.11.2017 общество обратилось в Управление Росреестра по Пензенской области с заявлением о государственной регистрации расторжения указанного договора.

13.12.2017 Управлением Росреестра по Пензенской области принято решение о приостановлении государственной регистрации до 13.03.2018 по основаниям, указанным в пунктах 5 и 7 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о госрегистрации недвижимости), не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации

28.12.2017 регистрирующим органом в связи с поступлением в регистрирующий орган определения Арбитражного суда Пензенской области от 25.12.2017 по делу № А49-775/2017 о принятии обеспечительных мер в виде запрета на совершение регистрационных действий по расторжению договора, государственная регистрация была приостановлена до снятия ареста.

21.05.2018 обеспечительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий по расторжению договора от 23.07.2015 № 104-1-2015 сняты на основании определения суда от 12.04.2018.

Поскольку в установленный срок ООО «САН-Лико-Инвест» не устранены обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации по его обращению, а именно: не представлены доказательства надлежащего предупреждения участника долевого строительства о необходимости погашения задолженности и о последствиях неисполнения такого требования, регистрирующим органом 22.05.2018 принято решение об отказе в государственной регистрации.

Полагая данное решение регистрирующего органа незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителя, общество обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с настоящим заявлением. 

Исследовав представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции признал оспариваемое решение соответствующим закону и не нарушающим права и интересы общества.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда нижестоящей инстанции.

Кассационная инстанция признает выводы судов соответствующими обстоятельствам спора и основанными на правильном применении норм права.

В силу части 1 статьи 14 Закона о госрегистрации недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом порядке.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 18 Закона о госрегистрации недвижимости к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН.

По правилам статьи 27 Закона о госрегистрации недвижимости в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона.

В статье 48 Закона о госрегистрации недвижимости определены особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства. 

Заявление о внесении в ЕГРН сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора (часть 8 указанной статьи).

В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.

Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре. При отсутствии в договоре адреса электронной почты уведомление направляется в письменной форме посредством почтового отправления. 

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, урегулированы нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве). 

Согласно части 1 статьи 4 данного Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Согласно части 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Законом. 

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона о госрегистрации в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частью 4 и 5 статьи 5, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 названного Закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. 

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с части 4 настоящей статьи. 

Согласно части 4 статьи 9 Закона о госрегистрации недвижимости  в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, и указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. 

Согласно статьей 5 Закона о гсрегистрации недвижимости в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона (часть 4); в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Закона (часть 5). 

Исходя из нормы части 4 статьи 8 Закона о госрегистрации недвижимости применительно к нормам статьи 9 названного Закона предупреждение участника долевого строительства о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования должно быть направлено застройщиком по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

Судами установлено и подтверждается материалами дела, решением Арбитражного суда Пензенской области от 04.09.2017 ООО «СтройИндустрия» признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утвержден Макаров Александр Владимирович.

В силу пункта 2 статьи 126, пункта 1 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) с момента признания ООО «СтройИндустрия» банкротом (04.09.2017) единственным единоличным органом управления, правомочным действовать от имени данного юридического лица является конкурсный управляющий – Макаров Александр Владимирович.

В качестве основания для государственной регистрации расторжения договора от 23.07.2015 № 104-1-2015 заявитель представил в регистрирующий орган уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и расторжении договора долевого участия от 25.09.2017 № 13/09, адресованное генеральному директору ООО «СтройИндустрия» Клепинину К.Л. 

Согласно данному уведомлению, заявитель уведомляет участника долевого строительства (ООО «СтройИндустрия») об имеющейся задолженности по договору в сумме 302 659 руб., о размере неустойки на дату уведомления 64 539,47 руб.; разъясняет имеющееся у застройщика право на односторонний отказ от исполнения договора через тридцать дней после предупреждения о необходимости погашения задолженности, а также уведомляет об одностороннем отказе от исполнения договора и его расторжении в случае неуплаты задолженности и неустойки в течение 30 дней с момента получения данного уведомления. 

В подтверждение факта направления уведомления в адрес ООО «СтройИндустрия» заявителем представлены: опись вложения в почтовое отправление, а также уведомление о вручении почтового отправления. 

Указанное почтовое уведомление свидетельствует о доставке почтового отправления по адресу: 440000, г. Пенза, ул. Суворова, 111, оф. 206. 

Вместе с тем судами установлено, что ООО «СтройИндустрия» ликвидировано на основании определения суда о завершении конкурсного производства, его деятельность прекращена, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц 27.04.2018 внесена соответствующая запись.

Таким образом, представленное заявителем судам уведомление от 25.09.2017 № 13/09, адресовано бывшему генеральному директору ООО «СтройИндустрия», а не конкурсному управляющему.

Обратного в материалы дела обществом не представлено.

Кроме того, судами принято во внимание, что информация о введении конкурсного производства, об адресах конкурсного управляющего и СРО, членом которой он состоит, размещена в общедоступном информационном ресурсе - Единый федеральный реестр сведений о банкротстве 04.09.2017.

Учитывая вышеизложенное, суды пришли к выводу, что представленные заявителем доказательства не подтверждают факта направления в адрес участника долевого строительства (конкурсному управляющему ООО «СтройИндустрия») предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования, предусмотренного статьей 9 Закона об участии в долевом строительстве.

Отсутствие такого документа расценивается как основание для приостановления государственной регистрации, а затем и для отказа в регистрации.

Проанализировав обстоятельства дела в совокупности с исследованными судом доказательствами и положениями статей 65, 198, 200, 201 АПК РФ, статей 1, 5, 9, 14, 18, 26, 27, 48 Закона о госрегистрации, статей 4, 8, 9 Закона об участии в долевом строительстве, статей 126, 129 Закона о банкротстве, а также, приняв во внимание позицию Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 26.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательных и их исполнении», суды согласились с позицией административного органа, в связи с чем отказали в удовлетворении заявленных требований. 

Доводы общества, изложенные в кассационной жалобе, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. 

Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых ими доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286, частью 2 статьи 287 АПК РФ.

Поскольку доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, суд кассационной инстанции в силу вышеуказанной нормы права считает обжалуемые судебные акты подлежащими оставлению без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 26.02.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2019 по делу № А49-8578/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья					И.Ш. Закирова

 

Судьи									М.А. Савкина

 

Э.Т. Сибгатуллин