АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

05 апреля 2025 года

Дело №

А56-133620/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Рудницкого Г.М., Чуватиной Е.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга –ФИО1 (доверенность от 05.02.2025), от закрытого акционерного общества «Аврора Инвест» - ФИО2 (доверенность от 24.04.2024),

рассмотрев 27.03.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.03.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2024 по делу № А56-133620/2022, 

у с т а н о в и л:

Закрытое акционерное общество «Аврора Инвест» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) о взыскании с казны Санкт-Петербурга убытков в размере 135 615 809 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных со дня вступления в законную силу решения суда до момента его фактического исполнения за каждый день просрочки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета с пора, привлечено Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение).

Решением суда первой инстанции от 20.03.2024 иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением апелляционного суда от 02.11.2024 принят отказ Общества от иска в части взыскания 3 459 599 руб.; решение суда первой инстанции в этой части отменено, производство по делу прекращено; с Комитета в пользу Общества взыскано 132 156 210 руб. в возмещение убытков, проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), со дня вступления судебного акта в законную силу до момента его фактического исполнения.

В кассационной жалобе Комитет, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными. 

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Общества ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.

Учреждение, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направило, что в силу положений статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета, арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью (ООО) «Форма-Сервис» (арендатором) был заключен договор аренды от 06.10.2000 № 20-В052077 части объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: 

<

...> 1-Н, лит. А, общей площадью 7300,1 кв. м, подвал - 1-2 этаж, кадастровый номер 78:1039:1:2:3, а именно: части помещения 35, 144, подвал площадью 93,2 кв. м, 1-го этажа площадью 67,7 кв. м; общая площадь сдаваемых по данному договору в аренду помещений составила 160,9 кв. м.

Дополнительным соглашением от 01.06.2007 № 07 к данному договору была произведена замена арендатора на ООО «Мальцевский рынок»; в пункте 5 соглашения стороны уточнили предмет договора аренды, установив, что в аренду передается часть здания 1Н (34, 35, 39) площадью 91,2 кв. м, подвал, а также часть здания 1Н (часть ч/п 119) площадью 65,7 кв. м, 1-й этаж, расположенные по адресу: 

<

...>, лит. А, с кадастровым номером 78:31:1039:1:2; общая площадь сдаваемых в аренду помещений составила 156,9 кв. м.

На основании дополнительного соглашения от 13.01.2011 № 10 договору права арендатора в рамках уступки прав и обязанностей перешли к Обществу.

Помимо этого, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета, арендодателем) и ООО «Мальцевский рынок» (арендатором) заключен договор от 19.12.1997 № 20/В055869 аренды объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. Б, пом. 1Н - 8Н, здания целиком; общая площадь сдаваемых в аренду помещений составила 1 257 кв. м.

В дополнительном соглашении от 15.09.1998 к этому договору стороны определили, что в аренду передается нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. Б, пом. 1Н, 2Н, 3Н, 4Н, 5Н, 6Н, 7Н, 8Н, площадью 1 257 кв. м.

Дополнительным соглашением от 18.02.2007 стороны вновь уточнили предмет этого же договора, указав, что в аренду передается здание площадью 1 234,1 кв. м с кадастровым номером 78:31:1039:1:6, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. Б.

Дополнительным соглашением от 13.11.2011 права и обязанности арендатора по данному договору приняло на себя Общество.

Кроме того, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета, арендодателем) и ООО «Мальцевский рынок» (арендатором) был заключен договор от 09.10.2000 № 20-В055868 аренды части помещений 1-34, 36-143, 145-160 площадью 7139,2 кв. м, пом. 2-Н, подвал, площадью 49,4 кв. м, пом. 3-Н, подвал, площадью 28,2 кв. м, расположенных в здании по адресу: 

<

...> 1-Н, лит. А.

В дополнительном соглашении от 12.02.2007 № 013 стороны уточнили, что по данному договору в аренду передаются помещения в здании по адресу: 

<

...>, лит. А, а именно часть здания 1Н (111-118, ч/п 119, 120 - 154) площадью 2 620,9 кв. м, 1-й этаж, часть здания 2Н, 3Н, 5Н, 1Н (1-33, 36-38, 40-110) площадью 2 445,2 кв. м, подвал, часть здания 1Н (155-195) площадью 2 094,1 кв. м, 2-й этаж, общей арендуемой площадью 7 160,2 кв. м.

На основании дополнительного соглашения от 13.01.2011 № 16 права и обязанности арендатора по данному договору приняло на себя Общество.

Также Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета, арендодателем) и ООО «Мальцевский рынок» (арендатором) был заключен договор от 01.10.1999 № 20/ЗД-01655 аренды земельного участка с кадастровым номером 78:1039:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, площадью 5488 кв. м, для размещения Мальцевского рынка.

На основании дополнительного соглашения от 13.01.2011 № 3 права арендатора по этому договору перешли к Обществу.

Распоряжением Комитета от 16.08.2017 № 174-р «Об использовании объектов недвижимости по адресам: Санкт-Петербург, улица Некрасова, д. 52, литера А; Санкт-Петербург, улица Некрасова, д. 52, литера Б» (далее - Распоряжение № 174-р) нежилое здание площадью 7317,1 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001039:2006 и нежилое здание площадью 1234,1 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001039:2007 закреплены за Учреждением на праве оперативного управления. Государственная регистрация права оперативного управления осуществлена 08.09.2017.

Общество, ссылаясь на положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), обратилось в Комитет с заявлением от 21.08.2017 о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда. Данное заявление получено Комитетом 21.08.2017.

В своем уведомлении от 20.09.2017 Комитет отказал Обществу в реализации преимущественного права на выкуп объектов недвижимости, сославшись на то, что на основании Распоряжения № 174-р испрашиваемые нежилые здания закреплены за Учреждением на праве оперативного управления.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.06.2021 (с учетом определения от 27.08.2021 об исправлении технической ошибки) по делу № А56-95018/2017 признано недействительным Распоряжение № 174-р; признано отсутствующим право оперативного управления Учреждения на нежилые здания с кадастровыми номерами 78:31:0001039:2006, 78:31:001039:2007; признаны недействительными сделки по одностороннему отказу Комитета от договоров аренды от 09.10.2000 № 20-В055868, от 06.10.2000 № 20-В052077, от 19.12.1997 № 20/В055869, от 01.10.1999 № 20/ЗД01655, выраженные в уведомлениях от 16.08.2017 исх. № 82812, № 82813, № 82814 и от 17.11.2017 № 14619-25/17, а указанные договоры аренды признаны действующими; признан незаконным выраженный в письме от 20.09.2017 № 93347-25 отказ Комитета в удовлетворении заявления Общества о реализации преимущественного права на приобретение в собственность зданий с кадастровыми номерами 78:31:0001039:2006, 78:31:001039:2007 совместно с земельным участком с кадастровым номером 78:31:0001039:1; на Комитет возложена обязанность в срок не позднее 30 календарных дней с даты вступления в силу судебного акта заключить с Обществом договор купли-продажи зданий с кадастровыми номерами 78:31:0001039:2006, 78:31:001039:2007 совместно с земельным участком с кадастровым номером 78:31:0001039:1 на условиях типовой формы договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, утвержденной распоряжением Комитета от 03.08.2006 № 233-р, с указанием цены продажи здания с кадастровым номером 78:31:0001039:2006 в размере 59 576 838 руб., здания с кадастровым номером 78:31:0001039:2007 - 28 643 162 руб., земельного участка с кадастровым номером 78:31:0001039:1; 217 780 000 руб.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.01.2022 данное решение оставлено без изменения и вступило в законную силу.

Как указало Общество в обоснование иска, с момента направления Комитетом отказа в заключении договора купли-продажи по дату фактического заключения договора купли-продажи Общество было вынуждено оплачивать арендную плату по договорам аренды в совокупном размере 132 068 210 руб. (за период с декабря 2017 года до декабря 2022 года).

Кроме того, в связи с тем, что по заявлению Комитета из Единого государственного реестра недвижимости были исключены записи о регистрации права аренды Общества в отношении спорных объектов недвижимости, для восстановления своих прав Общество вынуждено было заплатить государственную пошлину в размере 88 000 руб. за совершение органом регистрации прав необходимых регистрационных действий.

Полагая, что сумма 132 156 210 руб. составляет убытки истца, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Апелляционный суд при рассмотрении жалобы, учитывая частичный отказ Общества от исковых требований, отменил решение в части взыскания 3 459 599 руб., прекратив производство по делу в указанной части, приняв новый судебный акт об удовлетворении оставшейся части требований. 

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно статьям 16, 1069 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием за счет соответствующей казны. 

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

В данном случае в качестве убытков Общество считает свои расходы по арендной плате, которые оно было вынуждено нести в связи с незаконными действиями и решениями ответчика, препятствовавшими истцу в реализации права на выкуп. Общество считает, что арендная плата за указанный период за объекты аренды могла бы им не уплачиваться в случае своевременной реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества в собственность.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Процедура выкупа имущества, находящегося в публичной собственности, субъектами малого и среднего предпринимательства регламентирована Законом № 159-ФЗ, в том числе предусмотрена обязанность уполномоченного органа обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном названным Законом, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; обеспечить заключение договора купли-продажи путем направления заявителю в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, включающего цену, определенную на основании независимой оценки рыночной стоимости имущества.

В случае осуществления Комитетом всех предусмотренных действий, направленных на реализацию преимущественного права Общества на приобретение арендуемого имущества, обязательство по внесению арендных платежей подлежало бы прекращению ввиду заключения сторонами договора купли-продажи.

Удовлетворяя исковые требования суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что изложенный в письме от 20.09.2017 № 93347-25 отказ Комитета в удовлетворении заявления Общества от 21.08.2017 препятствовал реализации Обществом преимущественного права на выкуп арендованных объектов недвижимости в установленные сроки с учетом соответствия поданного Обществом заявления требованиям Закона № 159-ФЗ.

Суды обоснованно исходили из того, что на основании заявления Общества от 21.08.2017 с учетом сроков, установленных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ (2 месяца + 2 недели + 10 дней), договор купли-продажи мог быть заключен в ноябре 2017 года. Однако вследствие отказа Комитета, незаконность которого установлена вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу № А56-95018/2017, в реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества стороны получили возможность оформить такой договор только после вступления решения суда по названному делу в законную силу.

Таким образом, обязательство Общества по внесению арендных платежей подлежало прекращению не позднее декабря 2017 года.

01.11.2022 сторонами подписан договор купли-продажи нежилых зданий совместно с земельным участком, на котором они расположены, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, прекратив тем самым обязанность Общества по внесению арендной платы.

При таком положении, исходя из конкретных установленных при рассмотрении дела обстоятельств, связанных с действиями Комитета при реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, суды обоснованно признали, что просрочка в заключении договора купли-продажи в период с декабря 2017 года до декабря 2022 года стала следствием противоправного поведения Комитета, в связи с чем расходы Общества на внесение арендной платы за указанный период в общей сумме 132 068 210 руб. являются убытками Общества, причиненными ему незаконными действиями органа государственной власти и подлежащими возмещению по правилам статей 15, 16 и 1069 ГК РФ за счет соответствующей казны.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам. Суды правильно применили нормы материального и процессуального права.

Принимая во внимание, что апелляционный суд в связи с частичным отказом Общества от иска принял свой судебный акт, определивший итоговую величину убытков, подлежащих взысканию, оставлению в силе подлежит апелляционное постановление.   

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2024 по делу № А56-133620/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

Г.М. Рудницкий

 Е.В. Чуватина