АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-11803/2024

г. Краснодар

14 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 14 января 2025 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Захарова В.В., при участии в судебном заседании от органа, осуществляющего публичные полномочия – управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 25.12.2024), в отсутствие в судебном заседании заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2024 по делу  

 № А32-11803/2024, установил следующее. 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) о признании незаконным отказа от 26.01.2024 № 27-05-609/24 в перерасчете размера арендной платы по договору аренды от 24.09.2018 № 3700008174 с 24.07.2021  

по 04.08.2023, а также о возложении на управление обязанности произвести перерасчет размера арендной платы с 24.07.2021 по 04.08.2023 по названному договору аренды,  

в течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу направить заявителю новый расчет арендной платы к договору аренды от 24.09.2018  

 № 3700008174 с 24.07.2021 по 04.08.2023 исходя из ставки земельного налога, равной 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.07.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  

от 01.10.2024, заявление удовлетворено. Суд признал незаконным отказ управления от 26.01.2024 № 27-05-609/24 в перерасчете размера арендной платы по договору аренды 

от 24.09.2018 № 3700008174 с 24.07.2021 по 04.08.2023. На управление возложена обязанность произвести перерасчет размера арендной платы с 24.07.2021 по 04.08.2023 по названному договору аренды, в течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу направить предпринимателю новый расчет арендной платы к договору аренды с 24.07.2021 по 04.08.2023 с применением ставки земельного налога, равной 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Судебные акты мотивированы следующим. В границах спорного земельного участка расположено принадлежащее предпринимателю на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером 23:37:0110001:1763. В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (в редакции, действующей с 12.08.2017; далее – постановление № 582), основные принципы определения арендной платы дополнены принципом № 7. Данный принцип предусматривает, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. Поскольку земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности заявителю, в соответствии с пунктом 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) ограничен в обороте, в силу принципа № 7 размер арендной платы за такой земельный участок не может превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в  

сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. Договор аренды заключен сторонами после введения в действие Земельного кодекса без проведения торгов в отношении земельного участка, права на который принадлежат муниципальному образованию город-курорт Анапа, поэтому арендная плата по данному договору является регулируемой и подлежит определению с учетом принципа № 7, так как земельный участок ограничен в обороте. Таким образом, расчет арендной платы с 24.07.2021 по 04.08.2023 следует производить с применением ставки земельного налога. У арендодателя отсутствовали основания для отказа в направлении нового расчета арендной платы. Удовлетворение требований предпринимателя приведет к установлению размера арендной платы, отвечающего принципу справедливости и соразмерности, а соответственно, восстановлению права арендатора на внесение арендной платы в соответствующем закону размере.  

В кассационной жалобе управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что правомерно произвел расчет арендной платы в соответствии с решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2017 № 181 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования  

город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов» (в редакции решения 

от 23.12.2021 № 257; далее – решение № 181). Земельный участок с 04.08.2023 не ограничен в обороте. Предприниматель избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права.  

В отзыве предприниматель указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.  

В судебном заседании представитель управления на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Предприниматель направил в суд ходатайство о рассмотрении жалобы в свое отсутствие.  

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.  

 Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0110001:903, из категории земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, информатики, местоположение которого установлено относительного ориентира:  

Краснодарский край, Анапский район, в 380 м на юго-запад от земельного участка по адресу: Анапский район, х. Воскресенский, ул. Молодежная, 1, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Анапа (запись о регистрации от 24.12.2017;  

л. д. 33 – 36). 

Управление (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор  

от 24.09.2018 № 3700008174 аренды земельного участка площадью 2500 кв. м (кадастровый номер 23:37:0110001:903), с видом разрешенного использования «для размещения ремонтной мастерской». Срок аренды участка установлен с 14.09.2018 по 14.09.2021. Участок передан арендатору по акту приема-передачи.  

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата рассчитывается в соответствии с решением № 181 и определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы (1,5%). На момент подписания сторонами договора годовой размер арендной платы составил 67 663 рубля 88 копеек.  

Согласно пункту 2.4 размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменением кадастровой стоимости земельного участка, в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации, Краснодарского края, муниципального образования города-курорта Анапы.  

В соответствии с измененной редакцией решения № 181 при определении арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения объектов бытового обслуживания, применяется ставка арендной платы в размере 2,5% от кадастровой стоимости.  

Судебные инстанции установили, что с 24.07.2021 арендодатель увеличил размер арендной платы, применив ставку 2,5% от кадастровой стоимости участка.  

В границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0110001:903 расположено принадлежащее предпринимателю на праве собственности нежилое здание площадью 216, 3 кв. м (кадастровый номер 23:37:0110001:1763; л. д. 37 – 40).  

Предприниматель, ссылаясь на ограничение в обороте спорного земельного участка, направил в управление заявление об изменении ставки арендной платы (с применением ставки земельного налога) и перерасчете задолженности по договору аренды (л. д. 29).  

В соответствии с решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 08.07.2021 № 163 ставка земельного налога для земельных участков, предназначенных для размещения объектов бытового обслуживания, составляет 1,5%  

от кадастровой стоимости. 

Управление письмом от 26.01.2024 № 27-05-609/24 сообщило об отказе в перерасчете арендной платы, поскольку она определена в соответствии с решением  

 № 181 и условиями договора аренды. Действие правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением № 582, не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (л. д. 30 – 32).  

Предприниматель, полагая, что отказ управления в перерасчете арендной платы не основан на нормах закона, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.  

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.  

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации 

(далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

В силу разъяснений, приведенных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.  

Статья 27 Земельного кодекса устанавливает виды земель, на которые распространяются ограничения оборотоспособности земельных участков. Перечень ограниченных в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков определен пунктом 5 данной статьи.  

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Такие принципы утверждены постановлением № 582.  

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, применяемым с 12.08.2017, основные принципы определения арендной платы дополнены принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения,  

в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.  

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации 

от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением  

 № 582. 

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей  

собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).  

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу 

 № АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.  

Поскольку основные принципы определения арендной платы, установленные постановлением № 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.  

В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше названного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.  

Судебные инстанции, ссылаясь на наличие у предпринимателя права на внесение арендной платы за участок, определенной исходя из ставки земельного налога, не приняли во внимание следующего.  

При рассмотрении споров, связанных с применением положений принципа № 7, суд должен установить, что соответствующий земельный участок ограничен в обороте.  

В данном случае судебные инстанции, сославшись на нахождение предоставленного предпринимателю земельного участка во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта в соответствии с правилами землепользования и застройки, не установили вид соответствующей территориальной зоны, не приобщили к материалам дела выписку из правил, графические материалы либо иные документы, позволяющие установить, что спорный земельный участок действительно ограничен в обороте.  

В соответствии с постановлением администрации от 14.09.2018 № 2103 спорный земельный участок площадью 2500 кв. м из земель промышленности, энергетики,  

транспорта, связи предоставлен предпринимателю на три года для завершения строительства объекта (л. 

<

...>). На данном участке находится принадлежащий предпринимателю объект площадью 216,3 кв. м (л. д. 37). Вопрос о площади земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации возведенного объекта, право собственности на который зарегистрировано 27.04.2021 (л. д. 38), судебными инстанциями не обсуждался.  

В то же время согласно правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011  

 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. В соответствии с правовым подходом, изложенным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.  

Судебные инстанции не приняли во внимание, что исходя из содержания принципа № 7, его смысла и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации по его применению, содержащихся в решении Верховного Суда Российской Федерации  

от 12.09.2018 № АКПИ18-667, апелляционном определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 № АПЛ18-523, данный принцип применяется лишь в отношении тех ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, которые сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.06.2020 № 305-ЭС20-4264).  

 Таким образом, в целях правильного разрешения возникшего спора подлежал исследованию вопрос о площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта предпринимателя площадью 216,3 кв. м.  

 Кроме того, при квалификации требований предпринимателя суду следует учесть характер спора, возникшего при исполнении сторонами договора аренды, а также разъяснения, приведенные в пункте 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации».  

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.  

Основаниями для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).  

Выводы судов по существу заявленных требований сделаны без исследования и оценки совокупности представленных в дело доказательств. Поскольку для принятия законного и обоснованного судебного акта требуются исследование и оценка доказательств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, обжалуемые решение и постановление следует отменить в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса, а дело – направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, исследовать представленные сторонами доказательства с учетом положений статьи 71 Кодекса, дать оценку доводам предпринимателя о наличии оснований для применения ставки арендной платы в размере земельного налога в отношении всей площади земельного участка. Спор необходимо разрешить исходя из установленных фактических обстоятельств, при правильном применении норм материального и процессуального права.  

Управление освобождено от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2024 по делу  

 № А32-11803/2024 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий А.И. Мещерин Судьи В.Е. Епифанов В.В. Захаров