Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-90375/2023

19 февраля 2025 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 11 февраля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: индивидуальный предприниматель Андрей Николаевич Прищепа (адрес: Россия 194294, Парголово п.,, Санкт-Петербург,, ул. Тихоокеанская,д. 1, к. 1, стр.1, кв. 452, ОГРНИП: 319470400034566);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Спорт-Сервис" (адрес: Россия 190031, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 8, литера А, помещ. 16-Н, офис 211А, ОГРН: 

<

***>);

третьи лица: 1) Управление Росреестра по г. Санкт-Петербургу; 2) Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры;

об установлении сервитута,

при участии:

- от истца: ФИО2 (доверенность от 26.06.2023),

- от ответчика: не явился, извещен;

- от третьих лиц: не явились, извещены;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Спорт-Сервис" (далее – ответчик, Общество) об установлении права ограниченного пользования – частный сервитут общей площадью 10,3 кв.м. на часть от части помещения 3 (площадь 6,0 кв.м.), часть от части помещения 6 (площадь 0,5 кв.м.), и часть 7 (площадь 3,8 кв.м.) помещения с кадастровым номером 78:32:0001676:3441, расположенного по адресу: г. Санкт- Петербург, 12-я Красноармейская ул., д.3, лит.А, пом.1-Н, в пользу собственника с кадастровым номером 78:32:0001676:3468, расположенного по адресу: г. Санкт- Петербург, 12-я Красноармейская ул., д.3, лит.А, пом.5-Н, бессрочно и без взимания платы в границах, определенных в заключении кадастрового инженера ФИО3 от 05.07.2023. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по г. Санкт-Петербургу, Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее – КГИОП).

Ответчик, третьи лица, извещенные о дате и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства, в суд не явились. От ответчика поступил в материалы дела отзыв, в котором он указал на возможность доступа в помещение без установления сервитута через приямок.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, пояснил, что эксперт при расчете платы за сервитут исходил из ставок арендной платы, однако в отличие от аренды при установлении сервитута часть объекта недвижимости во владение пользователя не переходит, в связи с чем полагает, что плата взыскиваться не должна. Также истец просил установить сервитут по меньшей площади.

Заслушав пояснения представителя истца, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Предприниматель ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 78:32:0001676:3468, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, помещение 5-Н (далее - помещение).

Помещение располагается в подвале здания с кадастровым номером 78:32:0001676:3009.

Над Помещением на первом этаже Здания расположено помещение 1-Н с кадастровым номером 78:32:0001676:3441, принадлежащее Обществу, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Как указывает истец, доступ в помещение предпринимателя осуществляется через первый этаж здания по лестнице, расположенной в помещении 1 -Н, принадлежащем ООО «Спорт-Сервис» (часть помещения 7, площадью 3,8 кв.м.). В результате проведенной 03.07.2023 кадастровым инженером ФИО3 инвентаризации (обмеров) помещения и анализа выписок из ЕГРН, было подтверждено, что доступ в помещение истца возможен только через помещение 1-Н.

Проход в помещение осуществляется без каких-либо препятствий, претензий или требований со стороны его собственника - Общества. Однако, истец полагает, что установление ему права ограниченного пользования частью Помещения 1-Н и ведущей в подвал лестницей исключительно с целью прохода в помещение предпринимателя не повлечет для собственника Помещения 1 -Н серьезных неудобств и существенного ущемления его прав, поскольку это лишь формализует и упорядочит уже сложившийся между собственниками порядок пользования.

С целью внесудебного урегулирования данного вопроса и утверждения фактически сложившегося порядка пользования 19.07.2023 истец направил Обществу письмо, в которым предложил заключить соглашение об условиях ограниченного пользования Помещением 1-Н для прохода в Помещение предпринимателя на следующих условиях:

- предоставление для обеспечения права прохода в помещение с кадастровым номером 78:32:0001676:3468 (Помещение), расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, помещение 5-Н право ограниченного пользования (сервитут) общей площадью 10,3 кв.м. на часть от части помещения 3 (площадь 6,0 кв.м.), часть от ч.п. 6 (площадь 0,5 кв.м.), и часть 7 (площадь 3,8 кв.м.) помещения с кадастровым номером 78:32:0001676:3441 (Помещение 1-Н), расположенного по адресу: г. Санкт- Петербург, 12-я Красноармейская улица, дом 3, литера А, помещение 1-Н;

- установление сервитута на постоянной (бессрочно) и безвозмездной основе в интересах собственника помещения с кадастровым номером 78:32:0001676:3468 (Помещение) с переходом данного права с правами владения объектом недвижимости.

- отнесение расходов, связанных с государственной регистрацией сервитута на предпринимателя (лицо, в пользу которого он установлен).

Предложение о заключении соглашения с проектом данного соглашения получено ООО «Спорт-Сервис» 11.08.2023 года, однако соглашение между сторонами не заключено, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению в связи со следующим. 

В соответствии со статьей 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Ответчик, управляя общим имуществом здания, выступает в интересах собственников помещений.

Пунктом 3 статьи 274 Кодекса предусмотрено, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Согласно статье 277 ГК РФ применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 ГК РФ, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников объектов недвижимости в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Согласно пункту 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

По смыслу данной нормы права указанное требование имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом (его членами) своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим имуществом.

Из приведённых правовых норм следует, что лицо, требующее установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд. Возможность установления сервитута допустима, если интересы собственника объекта недвижимости не могут быть обеспечены иным способом.

С целью установления юридически-значимых обстоятельств судом по ходатайству истца назначено проведение судебной экспертизы по вопросам: Возможен ли доступ в помещение Индивидуального предпринимателя ФИО1, расположенное по адресу: г. Санкт- Петербург, 12-я Красноармейская ул., д.3, лит.А, непосредственно с улицы, если не возможен, установить способы доступа с использованием иных помещений, а также установить стоимость платы с использованием доступа через иные помещения к помещению Индивидуального предпринимателя ФИО1? 

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «ПетроЭксперт» ФИО4 совместно с экспертом ФИО5 

В материалы дела поступили заключения экспертом от 12.11.2024 №24/139-А56-90375/2023 и №24/139-А56-90375/2023/1.

В соответствии с заключением №24/139-А56-90375/2023 эксперт ФИО4 пришел к выводу о том, что доступ в помещение предпринимателя ФИО1, расположенное по адресу: г. Санкт- Петербург, 12-я Красноармейская ул., д.3, лит.А непосредственно с улицы возможен (через приямок), однако указанный доступ не соответствует требованиям к путям эвакуации и эвакуационным выходам. Для соблюдения нормативных требований к путям эвакуации и эвакуационным выходам доступ в указанное помещение должен быть обеспечен из нежилого помещения 1-Н, расположенного на первом этаже здания. Экспертом предложено два варианта доступа через помещение 1-Н - один, площадью 20,7 кв.м., второй - 16,2 кв.м.

Согласно заключению №24/139-А56-90375/2023/1 эксперта ФИО5 стоимость платы за сервитут по первому варианту составляет 142 584 руб., по второму варианту - 111 588 руб.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Выводы, сделанные экспертом, подтверждают доводы истца о том, что доступ к его помещению без установления сервитута через помещение ответчика невозможен.

При выборе варианта установления сервитута суд должен исходить в том числе из необходимости установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут (пункт 9 Обзора ВС по делам об установлении сервитута).

В данном случае оба варианта сервитута проходит через помещение 1-Н, а именно: части помещения 6 площадью 0,7 кв.м., 7, площадью 3,8 кв.м., и помещение 3. При площадь первого составляет 20,7 кв.м. в связи с тем, что в отношении указанного сервитута часть обременения части 3 помещения составляет 7,1 кв.м. и 6,9 кв.м., а по второму варианту сервитута площадь сервитута 16,2 кв.м., поскольку в отношении указанного сервитута часть обременения части 3 помещения составляет 4,7 кв.м. и 6,9 кв.м.

Истец настаивает на установлении сервитута в меньшем размере. От ответчика каких-либо пояснений с учетом заключения эксперта не поступило.

С учетом изложенного суд полагает возможным установить сервитут по варианту площадью 16,2 кв.м.

Также истец просит установить в его пользу безвозмездный сервитут.

Вместе с тем, согласно части 5 статьи 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

То есть, по общему правилу сервитут является платным.

При этом истцом не указано каких-либо правовых норм или обстоятельств, которые позволили бы суду сделать вывод о необходимости применить иные правила и предоставить предпринимателю бесплатное право пользования чужой вещью.

Общи подходы к определению платы за сервитут приведены в пункте 12 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018.

Согласно разъяснениям, плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей. Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом. В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования. При этом необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком. Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов истца и ответчика необходимо учитывать не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия, и объем сервитута.

В данном случае в целях установления размера платы за сервитут судом было назначено проведение судебной экспертизы. Как уже было указано выше, согласно заключению эксперта плата за сервитут составляет по первому варианту -142 584 руб., по второму варианту - 111 588 руб.

Истец, оспаривая выводы эксперта в указанной части, ссылается на то, что согласно заключению размер платы за сервитут определен как размер арендной платы. Однако сервитут предполагает ограниченное пользование чужой вещью, исключительно для прохода, в связи с чем плата за сервитут не может быть равна арендной плате.

Суд соглашается с приведенными доводами истца. Действительно, согласно заключению эксперта, при расчете платы за пользования сервитутом экспертом использовались сведения о рыночной арендной плате за помещения в данном регионе. При этом каких-либо корректировок с учетом того, что оценке подлежит не право аренды, а право ограниченного пользования, заключение не содержит.

В то же время, если аренда предполагает владение и пользование объектом аренды в полном объеме без вмешательства собственника, то сервитут - это ограниченное права, не лишающее владения объектом собственника и используемое для определенных целей - прохода и проезда. Соответственно, с учетом этого размер арендной платы заведомо выше, чем плата за сервитут.

Учитывая изложенное, принимая во внимание площадь сервитута, а также тот факт, что сервитут проходит через помещения, которые изначально проектировались для прохода, суд считает достаточным для компенсации ограничений собственника помещения 1-Н, разумным и соразмерным установление платы за сервитут в размере 60 000 руб. в год. Поскольку сторонами не заявлено иное, суд считает возможным установить плату за сервитут единовременно с внесением ее не позднее 31 декабря текущего года пользования.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом того, что требования истца об установлении сервитута удовлетворены, судебные расходы по уплате пошлины в сумме 6 000 руб. и по оплате судебной экспертизы в сумме 248 000 руб. подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Установить частный сервитут общей площадью 16,2 кв.м. на часть помещения 3 (площадью 6,9 кв.м. и 3,7 кв.м.), часть помещения 6 (площадью 0,7 кв.м.), и часть помещения 7 (площадью 3,8 кв.м.) помещения 1-Н с кадастровым номером 78:32:0001676:3441, расположенного по адресу: г. Санкт- Петербург, 12-я Красноармейская ул., д.3, лит.А, в пользу собственника помещения с кадастровым номером 78:32:0001676:3468, расположенного по адресу: г. Санкт- Петербург, 12-я Красноармейская ул., д.3, лит.А, пом.5-Н, бессрочно в границах, определенных в заключении №24/139-А56-90375/2023 эксперта ФИО4

Установить плату за сервитут в размере 60 000 руб. в год с внесением ее не позднее 31 декабря текущего года пользования.

Взыскать с ООО "Спорт-Сервис" в пользу предпринимателя ФИО1 судебные расходы по уплате пошлины в сумме 6 000 руб. и по оплате судебной экспертизы в сумме 248 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.