﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4986/21 

Екатеринбург

03 августа 2021 г.

Дело № А76-38866/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 августа 2021 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И.А.,

судей Беляевой Н.Г., Рябовой С.Э.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу муниципального жилищно-коммунального предприятия «ЖКУ» Озерского городского округа (далее – МЖКП «ЖКУ», ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.12.2020 по делу № А76-38866/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель МЖКП «ЖКУ» – Ипатова Л.М. (доверенность от 18.01.2021 № 1).

Управление имущественных отношений Администрации Озерского городского округа Челябинской области (далее – управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к МЖКП «ЖКУ»:

– о взыскании задолженности по арендной плате по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 22.10.2015 № 11014 за период с 22.10.2015 по 30.06.2019 в размере 104 972 руб. 83 коп., неустойки за просрочку уплаты арендных платежей за период с 16.04.2016 по 10.07.2019 в размере 60 478 руб., а также о продолжении начисления неустойки на сумму долга 104 972 руб. 83 коп. с 11.07.2019 по ставке 0,1 % в день до фактического исполнения обязательства;

– о взыскании задолженности по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 28.10.2015 № 11017 за период с 22.10.2015 по 30.06.2019 в размере 3 566 185 руб. 37 коп., неустойки за период с 16.11.2015 по 10.07.2019 в размере 2 263 476 руб. 60 коп., с продолжением начисления неустойки с 11.07.2019 до фактического исполнения обязательства;

– о взыскании задолженности по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 23.12.2015 № 11081 за период с 23.12.2015 по 30.06.2019 в размере 68 531 руб. 98 коп., неустойки за период с 16.04.2015 по 10.07.2019 в размере 39 086 руб. 63 коп., с продолжением начисления неустойки с 11.07.2019 до фактического исполнения обязательства;

– о взыскании задолженности по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 23.12.2015 № 11082 за период с 23.12.2015 по 30.06.2019 в размере 69 689 руб. 62 коп., неустойки за период с 16.04.2015 по 10.07.2019 в размере 39 749 руб. 66 коп., с продолжением начисления неустойки с 11.07.2019 до фактического исполнения обязательства (с учетом принятых арбитражным судом первой инстанции уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Озерского городского округа Челябинской области (далее – администрация), общество с ограниченной ответственностью «Транспортная компания «Чистый город» (далее – общество «ТК «Чистый город»), общество с ограниченной ответственностью «Жилищный эксплуатационный комплекс-4» (далее – общество «ЖЭК-4»), общество с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Озерскстройжилсервис» (далее – общество «УО «Озерскстройжилсервис»), общество с ограниченной ответственностью «Комфорт-плюс» (далее – общество «Комфорт-плюс»), общество с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальная сфера» (далее – общество «ЖКС»), общество с ограниченной ответственностью «Сфера-Сервис» (далее – общество «Сфера-Сервис»).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.12.2020 исковые требования управления удовлетворены частично: в пользу истца с МЖКП «ЖКУ» взысканы задолженность в размере 3 202 779 руб. 89 коп., неустойка в размере 858 720 руб. 04 коп., а также неустойка за период с 11.07.2019 по день фактической уплаты основного долга. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 01.03.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе МЖКП «ЖКУ» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм права. По мнению заявителя кассационной жалобы, при разрешении спора суды, признавая действия истца законными, неправомерно применили подпункт 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, абзац 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ, Закон Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО, тогда как необходимо было применить статью 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Заявитель полагает, что существенными обстоятельствами дела являются наличие или отсутствие у истца права на одностороннее изменение условий обязательства в период его исполнения, а не только применение порядка определения размера арендной платы, устанавливаемого уполномоченным органом. Кроме того, по мнению заявителя, суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали и не оценивали доказательства ответчика, свидетельствующие о размещении на земельных участках объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса с указанием описания всех объектов. 

Также МЖКП «ЖКУ» не считает ошибочной применяемую ставку арендной платы в размере 0,30 % при расчете арендной платы по всем земельным участкам. Судом правильно установлены обстоятельства о наличии в договоре в пункта 1.3 условия по виду разрешенного использования земельного участка - коммунальное обслуживание. Виды разрешенного использования земельных участков с присвоением кода каждому виду и их описания предусмотрены в Классификаторе, утвержденном приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540. Виду «Коммунальное обслуживание» присвоен код 3.1, включающий в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.1.1 и 3.1.2. В частности в код 3.1.2 включены «административные здания организацией, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг», соответственно описание данного вида предполагает размещение зданий, предназначенных для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг. В административных зданиях по адресам: ул. Свердлова, д. 34, пр. Карла Маркса, д. 14, проезд Калинина, д. 10А, располагаются и ведут деятельность управляющие компании, деятельность которых бесспорно связана с предоставлением коммунальных услуг населению Озерского городского округа в жилом секторе. На земельном участке по адресу: ул. Еловая, д. 4, размещена и ведет свою деятельность организация по сбору, вывозу и транспортировке ТБО из жилого сектора города. Общим критерием для отнесения объектов к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса является использование объектов для оказания услуг в жилищно-коммунальном комплексе и они необходимы для эксплуатации жилищного фонда. Исходя из этого и содержания вида разрешенного использования по коду 3.1.2 сами административные здания в конкретном случае являются объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса.

Ответчик полагает, что ошибочные действия истца, выразившиеся в ошибочном расчете арендной платы, можно расценить как недобросовестные, что влечет невозможность удовлетворения требований в части взыскания пени в полном объеме. Поскольку договорами предусмотрена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы, оформлять расчет и направлять в адрес ответчика по одному экземпляру расчетов арендной платы с учетом указанных изменений, то в силу положений статьи 406 ГК РФ возложение на ответчика бремени уплаты неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы является необоснованным, а вывод суда об обоюдности вины сторон – неправомерным.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В силу положений статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Спорные отношения возникли в связи с исполнением сторонами договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Как следует из материалов дела, между управлением (арендодатель) и МЖКП «ЖКУ» (арендатор) подписан договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 22.10.2015 № 11014, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 2492 кв. м. Участок расположен по адресу: Челябинская область, Озерский городской округ, г. Озерск, ул. Свердлова, д. 34, из земель, находящихся в муниципальной собственности, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 74:41:0101012:3. На участке имеются административное здание (далее – объект капитального строительства), инженерные коммуникации (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставляется для размещения административного здания, без вырубки деревьев. Вид разрешенного использования земельного участка – коммунальное обслуживание.

Согласно пункту 2.1 договор заключен до 29.07.2064 и вступает в силу с момента его регистрации в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Пунктом 2.3 договора установлено, что размер годовой арендной платы, ее расчет и расчетный счет, на который она вносится, указаны в приложении № 1 к договору. Приложение № 1 является составной и неотъемлемой частью договора.

По условиям пункта 2.4 договора арендная плата начисляется с момента подписания сторонами договора и вносится ежеквартально равными долями от суммы платежей текущего года не позднее 15 числа последнего месяца квартала и не позднее 15 ноября за IV квартал текущего года. Последний платеж – не позднее срока действия договора, указанного в пункте 2.1 договора.

За несвоевременное и (или) неполное внесение арендной платы за землю в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа (пункт 3.3 договора).

По акту приема-передачи земельного участка от 22.10.2015 земельный участок передан арендатору.

Дополнительным соглашением от 03.03.2016 № 1390 пункт 2.4 договора изложен в следующей редакции: «Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами договора и вносится ежеквартально равными долями от суммы платежей текущего года до 15 числа месяца, следующего за отчетным месяцем квартала».

Между управлением (арендодатель) и МЖКП «ЖКУ» (арендатор) подписан договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 28.10.2015 № 11017, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 50 490 кв. м. Участок расположен по адресу: Челябинская область, Озерский городской округ, г. Озерск, ул. Еловая, д. 4, из земель, находящихся в муниципальной собственности, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 74:41:0101020:19. На земельном участке имеются объекты недвижимости, в том числе:

– здание конторы по ул. Еловая, д. 4 корпус 1;

– проходная по ул. Еловая, д. 4 корпус 2;

– гаражная стоянка по ул. Еловая, д. 4 корпус 3;

– цех по изготовлению гипсовой плитки (мойка) по ул. Еловая, д. 4 корпус 4;

– здание склада, бытовые помещения гаража по ул. Еловая, д. 4 корпус 5;

– гараж-стоянка по ул. Еловая, д. 4 корпус 6;

– битумохранилище по ул. Еловая, д. 4 корпус 8;

– здание склада красок ПВА, стройматериалов и оборудования по ул. Еловая, д. 4 корпус 9;

– нежилое здание - краскозаготовительная мастерская по ул. Еловая, д. 4 корпус 10;

– склад строительных механизмов по ул. Еловая, д. 4 корпус 11;

– цех под 4-хсторонний станок по ул. Еловая, д. 4 корпус 12;

– склад для сантехизделий по ул. Еловая, д. 4 корпус 13;

– склад кислорода по ул. Еловая, д. 4 корпус 14;

– склад ГСМ по ул. Еловая, д. 4 корпус 15;

– нежилое здание - столярная мастерская по ул. Еловая, д. 4 корпус 16;

– здание - склад пиломатериалов по ул. Еловая, д. 4 корпус 17;

– нежилое здание - ремонтно-механический цех по ул. Еловая, д. 4 корпус 18;

– склад инвентаря по ул. Еловая, д. 4 корпус 19;

– нежилое здание - склад стройматериалов по ул. Еловая, д. 4 корпус 20;

– асфальтное покрытие, благоустройство территории (далее – объекты капитального строительства), инженерные коммуникации.

В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставляется для размещения производственной базы, без вырубки деревьев. Вид разрешенного использования земельного участка – коммунальное обслуживание.

Согласно пункту 2.1 договор заключен до 29.07.2064 и вступает в силу с момента его регистрации в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Пунктом 2.3 договора установлено, что размер арендной платы, ее расчет и расчетный счет, на который она вносится, указаны в приложении № 1 к договору. Приложение № 1 является составной и неотъемлемой частью договора.

По условиям пункта 2.4 договора арендная плата начисляется с момента подписания сторонами настоящего договора и вносится ежеквартально равными долями от суммы платежей текущего года не позднее 15 числа последнего месяца квартала и не позднее 15 ноября за IV квартал текущего года. Последний платеж – не позднее срока действия договора, указанного в пункте 2.1 договора.

За несвоевременное и (или) неполное внесение арендной платы за землю в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа (пункт 3.3 договора).

По акту приема-передачи земельного участка от 28.10.2015 земельный участок передан арендатору.

Дополнительным соглашением от 03.03.2016 № 1391 пункт 2.4 договора изложен в следующей редакции: «Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами договора и вносится ежеквартально равными долями от суммы платежей текущего года до 15 числа месяца, следующего за отчетным месяцем квартала».

Между управлением (арендодатель) и МЖКП «ЖКУ» (арендатор) подписан договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 23.12.2015 № 11081, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 1793 кв. м. Участок расположен по адресу: Челябинская область, Озерский городской округ, г. Озерск, проспект Карла Маркса, д. 14, из земель, находящихся в муниципальной собственности, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 74:41:0101053:6. На земельном участке имеются административное здание (далее – объект капитального строительства), инженерные коммуникации (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставляется для размещения административного здания, без вырубки деревьев. Вид разрешенного использования земельного участка – коммунальное обслуживание.

Согласно пункту 2.1 договор заключен до 29.07.2064 и вступает в силу с момента его регистрации в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Пунктом 2.3 договора установлено, что размер арендной платы, ее расчет и расчетный счет, на который она вносится, указаны в приложении № 1 к договору. Приложение № 1 является составной и неотъемлемой частью договора.

По условиям пункта 2.4 договора арендная плата начисляется с момента подписания сторонами настоящего договора и вносится ежеквартально равными долями от суммы платежей текущего года не позднее 15 числа последнего месяца квартала и не позднее 15 ноября за IV квартал текущего года. Последний платеж – не позднее срока действия договора, указанного в пункте 2.1 договора.

За несвоевременное и (или) неполное внесение арендной платы за землю в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа (пункт 3.3 договора).

По акту приема-передачи земельного участка от 23.12.2015 земельный участок передан арендатору.

Дополнительным соглашением от 14.04.2016 № 1507 пункт 2.4 договора изложен в следующей редакции: «Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами настоящего договора и вносится ежеквартально равными долями от суммы платежей текущего года до 15 числа месяца, следующего за отчетным месяцем квартала».

Между управлением (арендодатель) и МЖКП «ЖКУ» (арендатор) подписан договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 23.12.2015 № 11082, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 1756 кв. м. Участок расположен по адресу: Челябинская область, Озерский городской округ, г. Озерск, проезд Калинина, д. 10а, из земель, находящихся в муниципальной собственности, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 74:41:0101047:5. На земельном участке имеются нежилое здание – административное (далее – объект капитального строительства), инженерные коммуникации (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставляется для размещения административного здания, без вырубки деревьев. Вид разрешенного использования земельного участка – коммунальное обслуживание.

Согласно пункту 2.1 договор заключен до 29.07.2064 и вступает в силу с момента его регистрации в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Пунктом 2.3 договора установлено, что размер арендной платы, ее расчет и расчетный счет, на который она вносится, указаны в приложении № 1 к договору. Приложение № 1 является составной и неотъемлемой частью договора.

По условиям пункта 2.4 договора арендная плата начисляется с момента подписания сторонами настоящего договора и вносится ежеквартально равными долями от суммы платежей текущего года не позднее 15 числа последнего месяца квартала и не позднее 15 ноября за IV квартал текущего года. Последний платеж – не позднее срока действия договора, указанного в пункте 2.1 договора.

За несвоевременное и (или) неполное внесение арендной платы за землю в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа (пункт 3.3 договора).

По акту приема-передачи земельного участка от 23.12.2015 земельный участок передан арендатору.

Дополнительным соглашением от 14.04.2016 № 1508 пункт 2.4 договора изложен в следующей редакции: «Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами настоящего договора и вносится ежеквартально равными долями от суммы платежей текущего года до 15 числа месяца, следующего за отчетным месяцем квартала».

Как указывает истец, по вышеуказанным договорам в период с 2016 по 2019 МЖКП «ЖКУ» внесена арендная плата по ставкам и в размере, определенным в подписанных сторонами расчетах годовой арендной платы за землю, что подтверждается платежными поручениями.

Ссылаясь на ошибочное применение в расчетах годовой арендной платы за землю по вышеуказанным договорам ставки арендной платы – 0,30 % и перерасчет управлением арендной платы по ставке арендной платы, соответствующей категории земель и (или) виду использования земельного участка, а также наличие после произведенного перерасчета на стороне МЖКП «ЖКУ» задолженности по арендной плате по данным договорам, истец направил ответчику претензии от 10.05.2018 № 28-07-17/921, от 08.08.2019№ 28-07/17/1651 с требованием об уплате выявленной недоимки по арендным платежам.

В письмах от 15.05.2018 № 57, от 30.08.2019 № 71, МЖКП «ЖКУ» отклонило требования претензий, ссылаясь на согласование сторонами размера арендных платежей путем подписания соответствующих расчетов годовой арендной платы за землю.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Судами установлено, что между управлением (арендодатель) и МЖКП «ЖКУ» были подписаны четыре договора аренды земельных участков, в соответствии с которыми арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование: 

- земельный участок, площадью 2492 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, город Озерск, ул. Свердлова, д. 34, из земель, находящихся в муниципальной собственности, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 74:41:0101012:3, для размещения административного здания (договор от 22.10.2015 № 11014);

- земельный участок, площадью 50 490 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, город Озерск, ул. Еловая, д. 4, из земель, находящихся в муниципальной собственности, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 74:41:0101020:19, для размещения производственной базы (договор от 28.10.2015 № 11017);

- земельный участок, площадью 1793 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, город Озерск, проспект Карла Маркса, д. 14, из земель, находящихся в муниципальной собственности, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 74:41:0101053:6, для размещения административного здания (договор от 23.12.2015 № 11081);

- земельный участок, площадью 1756 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, город Озерск, проезд Калинина, д. 10а, из земель, находящихся в муниципальной собственности, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 74:41:0101047:5, для размещения административного здания (договор от 23.12.2015 № 11082). 

Действительность и заключенность указанных договоров аренды земельных участков истцом и ответчиком не оспаривались.

По актам приема-передачи земельные участки были переданы ответчику. 

С учетом изложенного суды пришли к выводу, что между арендодателем и арендатором возникли обязательственные правоотношения по аренде последним земельных участков с кадастровыми номерами 74:41:0101012:3, 74:41:0101020:19, 74:41:0101053:6, 74:41:0101047:5.

Исходя из того, что предметами заключенных договоров аренды являются земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и при этом земельные участки с кадастровыми номерами 74:41:0101012:3, 74:41:0101047:5,  74:41:0101053:6 предоставлены МЖКП «ЖКУ» в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования землей, руководствуясь подпунктом 3 пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», суды пришли к верному выводу о том, что плата за пользование земельными участками в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Таким образом, принятие уполномоченными органами местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с п. 1 «Порядка определения размера арендной платы за земельные участки Озерского городского округа Челябинской области, находящиеся в муниципальной собственности, предоставленные в аренду без проведения торгов», утверждённого решением Собрания депутатов Озерского городского округа Челябинской области от 29.12.2015 № 263, размер годовой арендной платы за земельные участки Озерского городского округа Челябинской области, находящиеся в муниципальной собственности, предоставленные в аренду без проведения торгов, определяется в соответствием с п. 1 ст. 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов».

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО (далее – Закон № 257-ЗО) размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов, определяется по формуле:

Ап = Скад * Сап / 100 % * К1 * К2 * К3, где:

Ап – размер арендной платы;

Скад – кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап – ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах);

К1 – коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора;

К2 – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 – коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

В расчете арендной платы за период с 01.07.2016 по 30.06.2019 истец применил ставку арендной платы в размере 2 %  в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:41:0101020:19, предоставленного для размещения производственной базы, а также 1,5 % – в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 74:41:0101012:3, 74:41:0101053:6, 74:41:0101047:5, предоставленных для размещения административных зданий.

Спор между сторонами возник относительно применимой в расчете арендной платы ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 2, подпунктом «б» пункта 6 и подпунктом «а» пункта 7 статьи 1 Закона № 257-ЗО ставки арендной платы принимаются равными 0,3 % – в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства; 3 % – в отношении земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий; 2 % – в отношении земельных участков, предназначенных для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Признавая правомерным применение управлением в расчете арендной платы ставку арендной платы 2 % отношении земельного участка с кадастровым номером 74:41:0101020:19, предоставленного для размещения производственной базы, а также 1,5 % в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 74:41:0101012:3, 74:41:0101053:6, 74:41:0101047:5, предоставленных для размещения административных зданий, и отклоняя довод ответчика о необходимости применения ставки 0,30 %, суды правомерно исходили из следующего.

Согласно пункту 24 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации система коммунальной инфраструктуры - комплекс технологически связанных между собой объектов и инженерных сооружений, предназначенных для осуществления поставок товаров и оказания услуг в сферах электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения до точек подключения (технологического присоединения) к инженерным системам электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения объектов капитального строительства, а также объекты, используемые для обработки, утилизации, обезвреживания, захоронения твердых коммунальных отходов.

Понятие «жилищный фонд» раскрыто в части 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Исходя из изложенных норм права, суды пришли к правомерному выводу о том, что для квалификации определенных объектов недвижимого имущества в качестве объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса необходимо установить, что их функционирование направлено на обеспечение жизнедеятельности населенных пунктов, а также то, что они необходимы для эксплуатации жилищного фонда.

Суд первой инстанции установил, что на момент заключения вышеуказанных договоров аренды МЖКП «ЖКУ» уже осуществляло деятельность по сдаче находящегося у него на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества в аренду третьим лицам. В этой связи управление и МЖКП «ЖКУ» в пункте 1.3 договоров отметили, что при виде разрешенного использования земельного участка – коммунальное обслуживание земельные участки предоставляются МЖКП «ЖКУ» для размещения административного здания (для размещения производственной базы). Аналогичная оговорка (уточнение вида использования земельного участка) внесена в сведения об арендуемых земельных участках в государственный кадастр недвижимости.

Как отмечено судами, доказательств того, что ответчику земельные участки предоставлялись в качестве занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или для жилищного строительства, что непосредственно ответчик (а не привлеченные судом третьи лица) использовал в спорный период земельные участки для указанных целей, материалы дела не содержат. Совокупность представленных в материалы дела доказательств свидетельствует о том, что ответчик фактически сдает недвижимое имущество, расположенное на арендуемых земельных участках, в аренду.

С учетом изложенного суды признали правомерным произведенный управлением расчет арендной платы с 01.07.2016 по 30.06.2019 с применением ставки арендной платы 2 % отношении земельного участка с кадастровым номером 74:41:0101020:19, предоставленного для размещения производственной базы, а также 1,5 % в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 74:41:0101012:3, 74:41:0101053:6, 74:41:0101047:5, предоставленных для размещения административных зданий, на основании подпункта «б» пункта 2, подпункта «б» пункта 6, подпункта «а» пункта 7 статьи 1 Закона № 257-ЗО.

Проверив расчет задолженности, суды признали подлежащим корректировке расчет задолженности по арендной плате по договору от 22.10.2015 № 11014, поскольку истцом в расчете указаны неверные суммы уплаченной ответчиком арендной платы, а именно: 08.02.2017 – вместо 704 руб. 42 коп., ошибочно указано 701 руб. 42 коп.; 07.02.2019 – вместо 2667 руб. 09 коп., ошибочно указано 2267 руб. 09 коп. В этой связи по расчету судов задолженность по указанному договору за период с 01.07.2016 по 30.06.2019 составляет 84 821 руб. 29 коп.

Разрешая спор по существу, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, проанализировав условия договоров аренды, руководствуясь положениями статей 196, 199, 330, 606, 614 ГК РФ, подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО, приняв во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте  16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», правильно определив правовую природу спорных правоотношений, выяснив имеющие существенное значение для дела обстоятельства и установив факт неисполнения ответчиком обязательств по оплате арендных платежей по договору аренды за спорный период, учитывая, что ответчиком вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, свидетельствующих об обратном, приняв во внимание заявленное в ходе рассмотрения дела ответчиком ходатайство о применении срока исковой давности, а также порядок и срок уплаты арендных платежей, произведя перерасчет суммы исковых требований с учетом вышеизложенного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что удовлетворению подлежат требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2016 по 30.06.2019 в общей сумме 3 202 779 руб. 89 коп., в связи с чем удовлетворили заявленные исковые требования частично.

Установив факт просрочки исполнения МЖКП «ЖКУ» денежного требования, суды также правомерно удовлетворили исковые требования управления о взыскании неустойки, предусмотренной пунктом 3.3 договоров.

Определяя размер неустойки, суды, приняв во внимание условия договоров о размере неустойки (пени), а также причины, вызвавшие возникновение недоимки на стороне ответчика, то есть наличие обоюдной вины обеих сторон, пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для снижения суммы неустойки по договору от 22.10.2015 № 11014 до 19 655 руб. 54 коп., по договору от 28.10.2015 № 11017 до 812 988 руб. 59 коп., по договору от 23.12.2015 № 11081 до 12 929 руб. 97 коп., по договору от 23.12.2015 № 11082 до 13 145 руб. 94 коп., всего 858 720 руб. 04 коп. (исходя из расчета 0,05 % в день за каждый день просрочки).

Ссылка заявителя на наличие в действиях управления злоупотребления правом судом кассационной инстанции отклоняется.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Между тем, обратившись в суд с рассматриваемым иском, истец реализовал предусмотренное законом право на судебную защиту в целях получения причитающихся ему арендных платежей по договору аренды в установленном соответствующими нормативными актами размере, не имея намерений причинить кому-либо вред или добиться иных неправовых последствий.

Таким образом, наличие у управления умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей) судами не установлено и материалами дела не подтверждено.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, относительно неверно примененного коэффициента, подлежат отклонению судом кассационной инстанции по основаниям, указанным в мотивировочной части постановления, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, с учетом установленных по делу обстоятельств, кроме того, указанные доводы, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 АПК РФ).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 АПК РФ.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.12.2020 по делу № А76-38866/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу муниципального жилищно-коммунального предприятия «ЖКУ» Озерского городского округа – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						И.А. Татаринова 

 

Судьи						Н.Г. Беляева 

 

С.Э. Рябова