ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-5900/2024

г. Челябинск

27 мая 2024 года

Дело № А47-15149/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Камаева А.Х., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Татариновой А.И., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия «Муниципальный имущественный фонд» муниципального образования «город Оренбург» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 20.03.2024 по делу № А47-15149/2023.

В судебном заседании, проводимом с использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области, приняли участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Сервисбыттехника» - директор ФИО1 (паспорт, приказ №14/20 от 18.08.2020).

Муниципальное унитарное предприятие «Муниципальный имущественный фонд» муниципального образования «город Оренбург» (далее – истец, МУП «Муниципальный имущественный фонд»)  обратилось в арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сервисбыттехника» (далее – ответчик, ООО «Сервисбыттехника») о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения № 5А от 12.03.2020 в размере 378 472 руб. 26 коп. 

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.03.2024 (резолютивная часть оглашена 12.03.2024) в удовлетворении исковых требований МУП «Муниципальный имущественный фонд» отказано (л.д. 92-96).

С вынесенным решением истец не согласился, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе МУП «Муниципальный имущественный фонд» (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы не согласен с выводом суда о несоблюдении условий  пункта 4.2 договора при произведении в ноябре 2022 года индексации арендной платы за 2021 и 2022 год. По мнению апеллянта, отсутствие указанного в пункте 4.2 договора уведомления арендатора об изменении размера арендной платы не изменяет установленного договором порядка увеличения цены договора с учетом уровня инфляции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; в судебное заседание представитель истца не явился. 

С учетом мнения представителя ответчика, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

К дате судебного заседания от МУП «Муниципальный имущественный фонд» поступил отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между МУП «Муниципальный имущественный фонд» (арендодатель) и ООО «Сервисбыттехника» (арендатор) 12.03.2020 заключен договор аренды № 5А (далее - договор), предметом которого является нежилое помещение № 2 общей площадью 801,4 кв. м по адресу: 

<

...>. (л.д. 6-8).

Пунктом 1.2 срок договора установлен с 29 февраля 2020 по 28.02.2025.

Помещение, согласно акту приема-передачи, подписанного сторонами,  передано в аренду 29.02.2020 (л.д 9).

В соответствие с пунктом 4.1. установлена арендная плата в размере 239 619 руб. в месяц. которая  перечисляется ежемесячно до пятнадцатого числа текущего месяца на счет предприятия по реквизитам, указанным в пункте 8.1 договора.

Пунктом 4.2. договора предусмотрено повышение арендной платы не чаще одного раза в год в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения, с уведомлением арендатора.

11.11.2022 МУП «Муниципальный имущественный фонд» в адрес ООО «Сервисбыттехника» было направлено уведомление № 900 об изменении арендной платы на инфляционный коэффициент (л.д. 38).

Согласно указанному уведомлению, в 2021 году арендная плата была увеличена на 3,7% и с 01.03.2021 размер арендной платы составил 248 484 руб. в месяц. С 01.03.2022 арендная плата увеличена на 4% и составила 258 424 руб. 30 коп. в месяц. 

В свою очередь 05.12.2022 ООО «Сервисбыттехника» заявило возражения на уведомление о применении уровня инфляционного коэффициента (л.д.41).

17.02.2023 МУП «Муниципальный имущественный фонд» направило в адрес ООО «Сервисбыттехника» уведомление №120 об изменении арендной платы на инфляционный коэффициент (л.д. 40). Согласно указанному уведомлению с 01.03.2023 года размер ежемесячной арендной платы увеличился на 4% и составил 268 761 руб. 27 коп.

В связи с неисполнением ответчиком обязательства по внесению проиндексированной арендной платы, истец направил в адрес ответчика претензию №443 от 08.08.2023 с требованием оплатить сумму задолженности в размере 367 809 руб. 37 коп. (л.д.10).

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что фактически МУП «Муниципальный имущественный фонд» МО «город Оренбург»  ретроспективно изменен размер арендной платы, при принятии платежей ответчика без возражений, что противоречит принципу эстоппель. Кроме того, произведена индексация арендной платы дважды за один год, что нарушает пункт 4.2 договора, позволяющий производить индексацию не чаще одного раза год.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно частям 1 и 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Оценив положения договора аренды заключенного 12.03.2020 между МУП «Муниципальный имущественный фонд» и ООО «Сервисбыттехника», суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о регулировании отношений сторон положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

Как следует из пункта 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Размер арендной платы за использование нежилых помещений не относится к категории регулируемых федеральным законом. В анализируемой ситуации, договор аренды  также не содержит ссылок на определение размера арендной платы в соответствии нормативными актами Оренбургской области.

Указанное исключает обоснованность довода подателя апелляционной жалобы из изменении договора вне зависимости от соблюдения установленного им порядка изменения арендной платы.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При предоставлении стороне договора права на внесение изменений в договор в одностороннем порядке стороны сами определяют случаи и порядок такого изменения. 

Пунктом 4.2 договора установлено, что изменение суммы арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке, с уведомлением арендатора. Заключение дополнительного соглашения о внесении соответствующих изменений в договор не требуется.

Пунктом 4.2.1 договора предусмотрено, что увеличение суммы арендной платы производится арендодателем не чаще, чем один раз в год, на уровень индекса потребительских цен, в случае заключения договора без проведения торгов либо с единственным участником торгов. В случае заключения договора по результатам проведения торгов и увеличения начальной (минимальной) цены договора более, чем на тридцать процентов изменение суммы арендной платы не производится в течение пяти лет.

Таким образом, сторонами согласован порядок и алгоритм их действий при установлении нового размера арендной платы в связи с изменением индекса потребительских цен.

Согласно абзацу 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. 

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении № 49 от 25.12.2018 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - постановление № 49) разъяснил, что условия контракта подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо его стороне извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (часть 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. 

Буквальное содержание пункта 4.2 договора, условия гражданского оборота и разумный подход к исполнению обязательств подразумевают, что в случае индексации арендатор должен быть уведомлен об этом. Именно такое уведомление арендодателя свидетельствует о его волеизъявлении увеличить арендную плату, создающего обязательство арендатора вносить плату в увеличенном размере.  Указанное не дает истцу право одномоментно произвести индексацию за истекший период.

Законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, отклоняющегося от стандарта поведения нормального, разумного субъекта экономических отношений, не отвечающего интересам других участников гражданского оборота (правило «эстоппель»). Таким поведением является, в частности, поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно на них полагалась (пункт 4 статьи 1, пункт 1 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае, как справедливо указано судом первой инстанции, действия МУП «Муниципальный имущественный фонд» очевидно нарушают указанный принцип.

Из материалов дела усматривается, что уведомлением от 11.11.2022 истец произвел увеличение размера арендной платы с 01.03.2021 года и с 01.03.2022. При этом, в названный период им производилось принятие арендных платежей в ранее предусмотренном договором размере без возражений.

Как верно отметил суд первой инстанции, такое поведение арендодателя, фактически увеличившего арендную плату ретроспективно, не отвечает принципу добросовестного осуществления гражданских прав (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Также следует признать обоснованным вывод суда первой инстанции о недопустимости двойной индексация арендной платы уведомлением от 11.11.2022 по условиям пункта 4.2 договора, позволяющего производить индексацию не чаще одного раза год. 

Приведенный в иске расчет задолженности, произведенный за период с  01.03.2020 по 31.08.2023 не позволяет сделать вывод о фактическом долге ответчика за период с 01.03.2023 по 31.08.2023, который образовался в связи с направлением уведомления №120 от 17.02.2023 об изменении арендной платы на инфляционный коэффициент с 01.03.2023, поскольку произведенные в этот период платежи ответчика (л.д. 43-71)  отнесены на период с 01.03.2020 по 01.03.2023.

За период с 01.03.2023 по 31.08.2023 обозначенный в исковом заявлении,  ответчиком производилось внесение арендный платежей в увеличенном на инфляционный коэффициент размере (л.д. 43-71, 85).  

В силу вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении искового заявления. 

Доводы апелляционной жалобы были предметом проверки суда первой инстанции, поскольку аналогичны правовой позиции истца, избранной в суде первой инстанции, им дана надлежащая оценка, и они правомерно отклонены. Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 20.03.2024 по делу № А47-15149/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия «Муниципальный имущественный фонд» муниципального образования «город Оренбург» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

                И.Ю. Соколова

Судьи:

            А.Х. Камаев

Ю.С. Колясникова