ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-1816/2024

г. Челябинск

28 февраля 2024 года

Дело № А07-26146/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 февраля 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С., 

судей Соколовой И.Ю., Томилиной В.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью ПКФ «Ресурс» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.12.2023 по делу № А07-26146/2023.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Администрация городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью ПКФ «Ресурс» (далее – ответчик, ООО ПКФ «Ресурс») о расторжении договора аренды № 82 от 13.03.2023 и обязании освободить нежилое помещение.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено муниципальное казенное учреждение «Городская казна» городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.12.2023 (резолютивная часть от 25.12.2023) исковые требования Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан удовлетворены. Суд решил: расторгнуть договор аренды № 82 от 13.03.2023. Обязать общество с ограниченной ответственностью ПКФ «Ресурс» освободить нежилое помещение общей площадью 423,7 кв.м, кадастровый номер 02:56:040407:3090, расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>.

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО ПКФ «Ресурс» (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение отменить, принять по делу новое решение, в удовлетворении искового заявления отказать.

Апеллянт указал, что нет оснований для расторжения договора аренды. Ответчик указывал, что арендатором частично исполнена обязанность по заключению прямых договоров с ресурсными организациями, готовится проект осуществления ремонтных работ в помещении, что подтверждается, в частности, договором № 3987 холодного водоснабжения и водоотведения. Доводы не были оформлены в виде отзыва в связи с нахождением представителя на больничном, о чем указано в ходатайстве об отложении судебного заседания от 18.12.2023.

Податель жалобы пояснил, что обязательным условием для удовлетворения требования о расторжении договора является письменное предупреждение Арендатора о необходимости исполнить обязательство.

Апеллянт указал, что для расторжения договора в судебном порядке необходимо соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора, предусмотренную п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Податель жалобы пояснил, что в материалы дела не представлено предложение от истца о расторжении договора. Представленная в материалы дела истцом претензия не содержит сведений, установленных законом. Кроме того, в материалы дела не приложены доказательства направления ответчику указанных юридически значимых сообщений.

Апеллянт указал, что суд посчитал доказательством нарушения договора ответчиком акт обследования помещения. Однако, судом не учтено, что в адрес ответчика не направлялось уведомление о проведении обследования, документ подписан заинтересованными лицами, а значит не может служить относимым и допустимым доказательством. Кроме того, такой акт не дает представления о состоянии помещения внутри, не доказывает отсутствие действий ответчика по заключению коммунальных договоров и проведения ремонта помещения.

Податель жалобы считает, что решение суда основано на недопустимых доказательствах, кроме того, допущено нарушение норм процессуального права, иск должен быть оставлен без рассмотрения.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2024 апелляционная жалоба принята к производству. Судебное заседание назначено на 27.02.2024 на 10 час. 45 мин.

От ООО ПКФ «РЕСУРС», поступило ходатайство о приобщении к материалам дела пояснений с приложением доказательств отправки апелляционной жалобы лицу (вх.№ 9189 от 13.02.2024), участвующему в деле. Пояснения с приложением приобщены к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и ООО ПКФ «Ресурс» (арендатор) заключен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа № 82 от 13.03.2023, согласно условиям которого на основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 21.02.2023, по извещению № 22000069900000000015, по лоту №13, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект, входящий в состав муниципальной казны городского округа город Стерлитамак: нежилое помещение на 1 этаже МКД, кадастровый номер: 02:56:040407:3090, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 423,7 кв.м., для использования в целях: общественное питание.

Согласно пункту 1.2 договора, договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен на один год и более). Условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 20.03.2023, и действуют до 19.03.2028.

В соответствии с пунктом 2.2.15 арендатор обязуется не допускать фактического неиспользования арендуемого объекта сроком более одного месяца (за исключением срока проведения капитального ремонта объекта или его реконструкции).

Договор может быть изменен и расторгнут в любое время по взаимному соглашению сторон путем заключения соглашения о расторжении договора, подписанного всеми сторонами (раздел 5).

Договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя, после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в двухнедельный срок, при возникновении следующих обстоятельств:

- использование объекта с нарушением условий разрешенного использования арендуемого объекта, установленных настоящим договором; 

- фактическое неиспользование объекта более одного месяца (за исключением срока проведения капитального ремонта объекта или его реконструкции); 

- существенное ухудшение состояния либо необеспечение сохранности арендуемого объекта; 

- неуплата или просрочка арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.3 настоящего договора, более двух раз подряд, независимо от ее последующего внесения.

- неисполнение обязанности по производству текущего ремонтов арендуемого объекта в установленные сроки; 

- передача объекта в субаренду без согласования с арендодателем, а также допущение арендатором фактического пользования объекта по договорам комиссии, агентирования, поручения и т.д.; 

- переоборудование и реконструкция объекта без согласования с арендодателем; - нарушение арендатором условий пункта 1.8 договора; 

- постановка арендуемого объекта на реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт либо принятие решения о сносе здания по градостроительным соображениям. 

- в случае необходимости использования объекта нежилого фонда для государственных или муниципальных нужд.

Договор с приложениями к нему, а также комплект ключей от помещения по адресу: 

<

...> получен ответчиком, о чем представлена расписка от 23.03.2023.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец указал следующее. 

24.05.2023 специалистами МКУ «Городская казна» городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан был осуществлен объезд муниципального недвижимого имущества (помещений), переданного в аренду, с целью обследования помещений на соответствие вида деятельности, в т.ч. и нежилого помещения с кадастровым номером 02:56:040407:3090, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Актом обследования нежилого помещения на соответствие виду деятельности от 24.05.2023 установлено, что арендуемое нежилое помещение на 1 этаже МКД, общей площадью 423,7 кв.м., кадастровый номер 02:56:040407:3090 расположенного по адресу: 

<

...>, фактически не используется, помещение имеет запущенный вид, на момент осмотра закрыто (доступ в помещение невозможен), на фасаде помещения отсутствует вывеска, режим работы. Согласно информации, полученной от начальника отдела ЗАГС (занимающего соседнее помещение), данное помещение закрыто с января 2023 года, ремонтные работы не ведутся. 

26.05.2023 направлена досудебная претензия, в которой истец требовал от ответчика устранить нарушения пункта 2.2.15 договора и незамедлительно запустить в эксплуатацию арендуемое помещение. 

11.07.2023 специалистами МКУ «Городская казна» городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан, был совершен повторный выезд на объект, по результатам которого составлен акт обследования нежилого помещения на соответствие виду деятельности от 11.07.2023. Указанным актом установлено, что арендуемое нежилое помещение на 1 этаже МКД, общей площадью 423,7 кв.м., кадастровый номер 02:56:040407:3090 расположенного по адресу: 

<

...>, фактически не используется, ремонтные работы не ведутся, помещение имеет запущенный вид, на момент осмотра закрыто (доступ в помещение невозможен). Согласно информации, полученной от сотрудника АО АБ «Банк России» (занимающего соседнее помещение), данное помещение закрыто, ремонтные работы не ведутся. 

В материалы дела представлены также: 

- акт обследования помещения на соответствие виду деятельности от 20.10.2023, из которого следует, что помещение фактически не используется, ремонтные работы не ведутся, доступ в помещение невозможен, вывески на фасаде помещения отсутствуют. 

- акт обследования помещения на соответствие виду деятельности от 12.12.2023, из которого следует, что помещение фактически не используется, ремонтные работы не ведутся, вывески на фасаде помещения отсутствуют, доступ в помещение невозможен. 

Указанные акты также в качестве приложений содержат фотографии, сделанные сотрудниками в ходе выездного осмотра. 

Истец указывает, что помещение не используется ответчиком более 4 месяцев.

Согласно пункту 2.2.9 ответчик принял на себя обязательство в течение десяти с момента подписания договора аренды, дней заключить договоры:

- с организацией, осуществляющей управление и обслуживание многоквартирного дома (управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным и жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом) на оказание услуг по ремонту и содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в котором расположено арендуемое нежилое помещение; 

- с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг, потребляемых на содержание арендуемого помещения. Однако данные обязательства ответчик также не исполнил.

Ввиду неисполнения ответчиком обязанностей по договору, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил того, что порядок заявления требования о расторжении договора, предусмотренного статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации соблюден.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта ввиду того, что ответчик доказательств фактического использования помещений не представил.

Судом первой инстанции верно отмечено, что правоотношения сторон следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно материалам дела, истец договорные обязательства исполнил надлежащим образом, передав объект аренды арендатору.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Право на односторонний отказ от договора может быть предоставлено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции правомерно отметил, что в одностороннем порядке договор может быть расторгнут двумя способами: по требованию одной стороны в судебном порядке и путем заявления стороной договора отказа от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд, если это предусмотрено в силу правового регулирования соответствующих правоотношений или предусмотрено договором.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с разделом 5 договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя, после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в двухнедельный срок, при возникновении следующих обстоятельств:

- использование объекта с нарушением условий разрешенного использования арендуемого объекта, установленных настоящим договором; 

- фактическое неиспользование объекта более одного месяца (за исключением срока проведения капитального ремонта объекта или его реконструкции); 

- существенное ухудшение состояния либо необеспечение сохранности арендуемого объекта; 

- неуплата или просрочка арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.3 договора, более двух раз подряд, независимо от ее последующего внесения. 

- неисполнение обязанности по производству текущего ремонтов арендуемого объекта в установленные сроки; - передача объекта в субаренду без согласования с арендодателем, а также допущение арендатором фактического пользования объекта по договорам комиссии, агентирования, поручения и т.д.; 

- переоборудование и реконструкция объекта без согласования с арендодателем; 

- нарушение арендатором условий пункта 1.8 договора; - постановка арендуемого объекта на реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт либо принятие решения о сносе здания по градостроительным соображениям. 

- в случае необходимости использования объекта нежилого фонда для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пунктам 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В материалах дела имеется претензия № 283 от 26.05.2023, подтверждающая факт соблюдения досудебного порядка.

Ввиду изложенного, суд первой инстанции верно отметил, что соблюден порядок заявления требования о расторжении договора, предусмотренного статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, в том числе своевременно предъявлять встречные иски (статья 132 Кодекса), заявлять возражения. Злоупотребление процессуальными правами либо неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет для этих лиц предусмотренные Кодексом неблагоприятные последствия.

В силу положений части 2 статьи 9, части 2 и 4 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга и обязаны раскрыть доказательства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, заблаговременно, до начала судебного разбирательства, учитывая при этом, что они несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими соответствующих процессуальных действий.

Согласно материалам дела, ответчик отзыв по существу заявленных исковых требований, доказательств фактического использования помещения не представил, ввиду чего суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды №82 от 13.03.2023, а также об освобождении нежилого помещения общей площадью 423,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Вопреки доводам апеллянта, в деле имеется 4 акта осмотра, согласно которым помещение не используется. Доказательств ведения капитального ремонта не представлено, доказательств заключения договоров с ресурсоснабжающей организацией не представлено. 

Вопреки доводам апеллянта в деле имеется претензия и доказательства вручения ее ответчику (л.д.36-37,38).

С учетом изложенного, ответчиком не доказано, что после заключения договора аренды помещение им использовалось, либо использование было невозможно ввиду проведения капитального ремонта. Доводы ответчик ао несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора отклоняются как несоответствующие материалам дела.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, базирующихся на исследовании и правильной оценке представленных в материалы дела доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобе, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.12.2023 по делу № А07-26146/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью ПКФ «Ресурс» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

 

Судьи:

             И.Ю. Соколова

 

                      В.А. Томилина