﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-9678/2018

г. Краснодар

05 ноября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город Новороссийск (ИНН 2315061988, ОГРН 1032309077635) – Аведжян М.Г. (доверенность от 28.12.2018), ответчика – индивидуального предпринимателя Ладо Златы Анатольевны (ИНН 2315185866006, ОГРНИП 310231519500024) – Ладо З.А. (паспорт), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск, Меджитовой Г.М., извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Новороссийск на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2019 по делу № А32-9678/2018 (судьи Маштакова Е.А., Ванин В.В., Чотчаев Б.Т.), установил следующее.

Администрация муниципального образования город Новороссийск (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Ладо Злате Анатольевне (далее – предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 25.11.2016 № 4740006795 земельного участка с кадастровым номером 23:47:0110020:5478 площадью 6064 кв. м, расположенного по адресу: г. Новороссийск, с. Цемдолина, район ул. Спортивной; применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) регистрационной записи от 15.02.2017 № 23:47:0110020:5478-23/021/2017-2.

Иск мотивирован несоответствием условий оспариваемого договора положениям аукционной документации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск (далее – управление имущественных отношений), Меджитова Г.М.

Решением от 18.02.2019 исковые требования удовлетворены. Суд исходил из того, что заключение договора на право владения и (или) пользования государственным или муниципальным имуществом может быть осуществлено только по результатам торгов, указанные права не могут переходить в порядке сингулярного или универсального правопреемства к лицам, не являющимся победителями торгов. Реализуя полномочия собственника, администрация выставила на торги право аренды спорного земельного участка. Согласно приложению к постановлению администрации от 30.02.2016 № 7081 «О проведении аукциона и определении существенных условий аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного на территории муниципального образования город Новороссийск, с. Цемдолина, ул. Спортивная и об утрате силы постановления администрации муниципального образования г. Новороссийск от 18 апреля 2016 № 2984» в отношении спорного земельного участка установлены ограничения прав в пользовании земельным участком (охранная зона ЛЭП, охранная зона объектов культурного наследия); а также обязанность по сносу незаконно возведенных объектов капитального строительства. В аукционной документации, размещенной на сайте www.torgi.gov.ru, содержится аналогичное условие, согласно которому лицо, признаваемое арендатором, после заключения договора аренды обязано произвести снос незаконно возведенных объектов капитального строительства; также указана информация об ограничении землепользования. Однако оспариваемый договор подписан без включения в его текст соответствующих условий об ограничении пользования, сносе строений, что противоречит требованиям статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Данные условия являются существенными и необходимыми для договоров такого вида, поэтому заключенный сторонами договор аренды спорного земельного участка не соответствует аукционной документации, что влечет его ничтожность. Позиция ответчика основана на том, что договор, заключенный на торгах, может быть признан недействительным как сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта (оспоримая сделка), однако, данное лицо не учитывает, что сделка, совершенная по итогам публичных процедур, может быть признана недействительной по общегражданским основаниям, не связанным с нарушением порядка проведения самих торгов. Запись в ЕГРН, совершенная на основании ничтожной сделки, подлежит прекращению по решению суда о применении последствий недействительности ничтожной сделки (пункт 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; далее – постановление № 10/22). Срок исковой давности по заявленному требованию – три года, поэтому соответствующее заявление ответчика отклонено судом.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 07.06.2019 решение от 18.02.2019 отменено, по делу принят новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказано. Апелляционный суд пришел к выводу о том, что допущенное организатором публичных торгов нарушение в виде не соответствия проекта договора аренды извещению о проведении торгов в части указания обременений земельного участка (расположение в охранной зоне ЛЭП 110 кВт и охранной зоне объектов культурного наследия, обязанность снести или демонтировать незаконно возведенные объекты капитального строительства в границах земельного участка) не является существенным, не препятствовало реализации прав и законных интересов участников аукциона, предприниматель получил результат, на который рассчитывал при подаче заявки на участие в аукционе, подписал договор аренды и принял земельный участок несельскохозяйственного назначения по акту приема-передачи. Администрация, в свою очередь, получила встречное исполнение в виде регулярного поступления арендной платы. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о нарушении оспариваемой сделкой прав и законных интересов конкретных субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Признание недействительной сделки, заключенной по итогам торгов, без оспаривания последних возможно, но только в случае, если сам договор имеет какие-либо пороки. В противном случае сделка, заключенная на торгах, не подлежит самостоятельному оспариванию в отрыве от оспаривания торгов. Таким образом, торги являются оспоримой сделкой, а споры о признании их недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. В данном случае администрация оспаривает договор аренды, заключенный с предпринимателем, по мотиву нарушения правил, установленных законом. Поскольку договор аренды от 25.11.2016 № 4740006795 заключен по итогам аукциона, он также подлежит оценке в качестве оспоримой сделки, которая может быть признана судом недействительной. При этом подлежит применению сокращенный срок исковой давности, равный одному году, исчислять который следует от даты проведения торгов, по результатам которых подписан проект спорного договора. Поскольку администрация обратилась в суд с иском 15.03.2018 (по прошествии года после подписания договора) – срок для защиты нарушенных прав пропущен.

В кассационной жалобе администрация просит апелляционное постановление от 07.06.2019 отменить, оставить в силе судебное решение от 18.02.2019. В обоснование своих доводов заявитель, со ссылкой на пункт 11 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), указал, что с предпринимателем заключен договор от 25.11.2016 № 4740006795 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, по результатам торгов, который не содержит информации об обременении (часть земельного участка расположена в охраной зоне ЛЭП 110 кВт, которая составляет 20 м от крайнего провода в обе стороны); а также о сносе незаконно возведенных объектов капитального строительства. По сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (далее – ИСОГД) Управления архитектуры и градостроительства, спорный земельный участок расположен в охранной зоне объектов культурного наследия (памятники истории и культуры народов Российской Федерации) –«Поселение Видова-1» и Грунтовый могильник IX-X вв. н.э., в связи с чем необходимо получить заключение Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко- культурных ценностей (наследие) Краснодарского края. Управление имущественных отношений в адрес ответчика направило уведомление от 05.10.2017 о расторжении договора аренды, так как арендатор не произвел снос объекта капитального строительства. В настоящее время заброшенный недостроенный объект недвижимости не огорожен, используется для времяпрепровождения подростками. Решение о заключении на торгах договора аренды земельного участка по адресу: г. Новороссийск, с. Цемдолина, район ул. Спортивной, под проектирование и строительство детского спортивно-оздоровительного центра принималось администрацией с обременением о сносе капитального объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке, тогда как подписанный договор от 25.11.2016 № 4740006795 не содержит обременения. Таким образом, данный договор является недействительным (ничтожным), поскольку заключен организатором торгов без учета обременения о сносе, тем самым расширен объем прав и обязанностей в сравнение с проектом договора, явившимся частью аукционной документации. Суд апелляционной инстанции не учел то обстоятельство, что проект договора, прилагаемый к аукционной документации, является обезличенным по отношению к приведенным сведениям. Данные о сторонах договора аренды, предмете, иных существенных условиях (включая срок аренды) подлежат внесению в проект договора по итогам проведения аукциона на право заключения договора аренды. Предмет договора, а также срок аренды земельного участка, являющиеся существенными условиями, стороны не согласовали, поэтому подписанный сторонами договор является ничтожным, противоречащим нормам законодательства. Кроме того, апелляционный суд не применил последствия недействительности ничтожной сделки, не разрешил судьбу арендных правоотношений администрации и предпринимателя.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить в силе обжалуемые судебные акты как законные и обоснованные.

Определением окружного суда от 12.09.2019 судебное разбирательство по кассационной жалобе откладывалось, в том числе для урегулирования сторонами возникшего спора путем заключения мирового соглашения. В назначенное время рассмотрение жалобы продолжено.

Определением исполняющего обязанности председателя третьего судебного состава Анциферова В.А. от 28.10.2019 произведена замена судей Епифанова В.Е. (трудовой отпуск) и Соловьева Е.Г. (служебный учебный отпуск), в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) на судей Волкова Я.Е. и Мазурову Н.С.; судебное разбирательство произведено с самого начала.

В судебном заседании представители спорящих сторон поддержали доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, постановлениями главы администрации от 30.04.2008 № 1220 и 22.05.2008 № 1446 Меджитову С.Э. предоставлен земельный участок площадью 7009 кв. м с кадастровым номером 23:47:0110020:124 под проектирование и строительство детского спортивно-оздоровительного центра, в соответствии с которыми 02.07.2008 заключен договор № 4700004512 аренды указанного земельного участка, а также инвестиционное соглашение от 04.05.2008 № 240, результатом реализации которого названо проектирование и строительство в 2008 – 2011 годах детского спортивно-оздоровительного центра.

В нарушение инвестиционного соглашения и разрешения на строительство № RU23308000-047-47 вместо корпуса № 1 спортивно-оздоровительного центра на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0110020:124 возведены автомойка «Гудвин», стоматологический кабинет «Нео Док» и магазин «Цветы», в нарушение инвестиционного соглашения и разрешения на строительство № RU23308000-047-051 вместо корпуса № 2 спортивно-оздоровительного центра возведено и эксплуатируется кафе «От Светланы», расположенное в 6-ти метровой охранной зоне ЛЭП. Возведение объекта капитального строительства осуществлено в отсутствие полученного в установленном законом порядке разрешения на строительство.

С учетом указанных обстоятельств, а также в связи со смертью Меджитова С.Э. (свидетельство серии IV-АГ № 616246) постановлением администрации от 23.08.2013 № 5975 признаны утратившими силу постановления от 30.04.2008 № 1220 и 22.05.2008 № 1446.

В ходе проведения землеустроительных и кадастровых работ земельный участок площадью 7009 кв. м (кадастровый номер 23:47:0110020:124) переформирован, сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:47:0110020:5478 площадью 6064 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, с. Цемдолина, ул. Спортивная, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для проектирования и строительства детского спортивно-оздоровительного центра (кадастровый учет произведен 11.11.2015 – т. 1, л. д. 21).

По сведениям, содержащимся в ЕГРН, в границах спорного земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:47:0110020:183 (незавершенный строительством объект, степень готовности 89%) и 23:47:0110020:232 (спортивно-оздоровительный корпус № 4).

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ), статьи 39.11 Земельного кодекса, на основании постановления администрации от 30.02.2016 № 7081 «О проведении аукциона и определении существенных условий аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного на территории муниципального образования город Новороссийск, с. Цемдолина, ул. Спортивная и об утрате силы постановления администрации муниципального образования г. Новороссийск от 18.04.2016 № 2984» администрация приняла решение о проведении торгов на право заключения договора аренды названного земельного участка.

14 сентября 2016 года на сайте www.torgi.gov.ru администрация разместила извещение о проведении открытого аукциона, в соответствии с которым на торги выставлено право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0110020:5478 площадью 6064 кв. м (лот № 1) сроком на 10 лет. Извещение также опубликовано на официальном сайте администрации и Думы муниципального образования г. Новороссийск www.admNvrsk.ru, в газете «Официальный Новороссийск» от 14.09.2018 № 52, с указанием, что часть земельного участка расположена в охранной зоне ЛЭП 110 кВт, которая составляет 20 м от крайнего провода в обе стороны. Для использования участка необходимо произвести снос незаконно возведенных объектов капитального строительства. Имеется информация о расположении спорного земельного участка в охранной зоне объектов культурного наследия «Поселение Видова-1» и Грунтовый могильник IX-X вв. н.э.

14 октября 2015 года предприниматель направила в администрацию заявку на участие в аукционе.

Согласно протоколу от 18.10.2016 № 38 заседания комиссии по продаже на торгах муниципального имущества, земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков и муниципального имущества торги по лоту № 1 признаны несостоявшимися (явился только один участник).

На основании приведенного протокола администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 25.11.2016 № 4740006795 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, заключаемого по результатам торгов, по условиям которого администрация предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор принимает на условиях договора спорный земельный участок для проектирования и строительства детского спортивно-оздоровительного центра (т. 1, л. д. 14 – 19). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН 15.02.2017 сделана регистрационная запись № 23:47:0110020:5478-23/021/2017-2.

По делу установлено, что в извещении о проведении аукциона и проекте договора аренды указано, что в отношении лота № 1 имеются ограничения использования (линии ЛЭП, памятник археологии), а также содержится условие об обязанности снести или демонтировать незаконно возведенные в границах арендуемого земельного участка объекты капитального строительства (т. 1, л. д. 67 – 69; 84). В проекте договора также указано на обязанность арендатора за свой счет снести или демонтировать здания, строения и сооружения или иные объекты недвижимости, строительство которых не предусмотрено пунктом 1.1 договора либо возведенных с нарушением условий договора, освободить участок, в том числе от строительных машин, оборудования, транспортных средств, инвентаря, строительных материалов, конструкций, временных построек, строительного мусора в течение десяти дней с даты получения акта о расторжении договора (пункт 4.3.9 проекта договора).

Между тем в подписанном сторонами договоре аренды от 25.11.2016 № 4740006795 перечисленные условия отсутствуют, что и послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов; договор заключается с лицом, выигравшим торги (пункт 1 статьи 447 Гражданского кодекса).

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса).

В пункте 44 постановления № 10/22 разъяснено, что споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок; если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» (далее – постановление Пленума № 50) выражен правовой подход, согласно которому нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» разъяснено, что рассматривая иск о признании публичных торгов недействительными, суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Сделка, совершенная на публичных торгах, может быть признана недействительной по общегражданским основаниям, не связанным с нарушением порядка проведения самих торгов. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.02.2014 № 5243/06 сформулирована правовая позиция, согласно которой совершенная на торгах сделка с неустранимыми пороками в организации и предмете торгов противоречит требованиям закона и является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса независимо от того, имелись ли иные нарушения в ходе процедуры проведения торгов.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса).

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

Отменяя судебный акт суда первой инстанции, апелляционная коллегия правомерно указала, что нарушения, допущенные организатором торгов, не препятствовали реализации прав и законных интересов участников аукциона; предприниматель получил результат, на который рассчитывал при подаче заявки на участие в аукционе, подписал договор аренды и принял земельный участок несельскохозяйственного назначения по акту приема-передачи; в свою очередь администрация получила встречное исполнение в виде регулярного поступления арендной платы. Доказательства, свидетельствующие о нарушении оспариваемой сделкой прав и законных интересов конкретных субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, материалы дела не содержат. Кроме того, истцом пропущен давностный срок, о применении которого заявила противоположная сторона в ходе рассмотрения настоящего дела.

Коллегия окружного суда поддерживает позицию суда второй инстанции и считает также, что в данной ситуации истцом не исчерпан способ защиты нарушенного права, в частности, путем заключения дополнительного соглашения к оспариваемому договору. Как следует из материалов дела и пояснил представитель администрации, отсутствие спорных условий в подготовленном организатором торгов и подписанном сторонами договоре аренды земельного участка явилось следствием технической ошибки, которую в дальнейшем орган местного самоуправления не устранил, направив в суд исковое заявление о признании договора недействительным. В то же время, аукцион, по итогам которого заключен договор аренды земли от 25.11.2016 № 4740006795, не оспорен, доказательства нарушения порядка его организации и проведения, не представлены, на такие нарушения администрация в ходе рассмотрения настоящего спора не ссылалась.

С учетом изложенного коллегия окружного суда полагает, что апелляционный суд сделал правильный вывод об отсутствии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной, учитывая, что со стороны предпринимателя как участника аукциона и арендатора каких-либо нарушений не допущено. Отсутствие в тексте спорного договора аренды условий, обозначенных в конкурсной документации, является устранимым и не свидетельствует о необходимости принятия такой меры как признание договора недействительным с применением соответствующих последствий.

Материалы дела исследованы апелляционным судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Переоценка установленных обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса).

Основания для отмены (изменения) апелляционного постановления от 07.06.2019 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2019 по делу № А32-9678/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

Я.Е. Волков

Н.С. Мазурова