АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156000, 

<

...>

http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А31-240/2023

г. Кострома

30 января 2026 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 ноября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 30 января 2026 года

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Хохряковой О.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Волковой О.М.,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

о взыскании 602 475 руб. пеней по договору от 30.09.2020 № 926,

третьи лица: инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), областное государственное бюджетное учреждение «Наследие» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в судебном заседании до и после перерыва (25.11.2025) представителей:

от истца – ФИО2, доверенность от 10.09.2025 № 10,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 25.07.2023,

от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (далее – истец, Управление) обратилось в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (заявление от 29.07.2024), к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, Предприниматель) о взыскании 602 475 рублей пеней по договору от 30.09.2020 № 926.

Исковые требования со ссылкой на положения статей 309, 310, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и условия договора купли-продажи муниципального имущества от 30.09.2020 № 926 мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств в части проведения в установленные сроки работ по техническому обследованию объекта культурного наследия (далее также – ОКН) и представления продавцу акта технического состояния объекта культурного наследия (пункты 3.3.4, 3.3.5 договора).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), областное государственное бюджетное учреждение «Наследие» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Впоследствии истец уточнил исковые требования, в окончательной редакции просил взыскать с ответчика 2 117 375 руб. пеней по договору от 30.09.2020 № 926 за период с 17.02.2021 по 28.07.2024 (по пункту 3.3.4 договора), за период 04.03.2021 по 28.07.2024 (по пункту 3.3.5 договора).

В представленном отзыве от 31.10.2023 и дополнениях к нему (05.12.2024, 13.12.2024) ответчик возражал против удовлетворения исковых требований. Считает, что условие, содержащееся в абзаце 2 пункта 3.3.4 договора, не является самостоятельным обязательством, в связи с чем, оно не может быть обеспечено неустойкой; буквального толкования абзаца 2 пункта 3.3.4, абзаца 2 пункта 3.3.5 договора в совокупности следует, что выполнение полного технического обследования объекта культурного наследия организацией, имеющей лицензию на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия, и предоставление продавцу для подтверждения выполнения этого обследования заверенной копии акта технического состояния объекта культурного наследия является по существу единым неразрывным действием. В то же время указанное действие в силу статьи 210 ГК РФ, статей 47.3, 47.6, 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон №73-ФЗ) является обязанностью всех собственников по содержанию своего имущества. Из договора купли-продажи следует, что ответчику продается лишь два помещения находящиеся в здании, которое и является объектом культурного наследия, остальные помещения в здании принадлежат иным правообладателям, в том числе муниципалитету. Поэтому охранные мероприятия подлежат исполнению всеми собственниками в отношении объекта культурного наследия в целом и не могут быть возложены единолично на ответчика.

Кроме того, полагает, что Управление, включая в договор купли-продажи от 30.09.2020 № 927 условия, содержащиеся в абзацах вторых пунктов 3.3.4 и 3.3.5, по существу возложило на покупателя полномочия, которые в силу закона отнесены к компетенции инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области: составление первоначального акта технического состояния объекта, с внесением в охранное обязательство состава и сроков работ по сохранению ОКН). Соответственно, объем обязательств Предпринимателя по содержанию всего здания несоразмерен занимаемым им площадям, а институт неустойки выступает в данном случае как способ обогащения кредитора. Полагает, что данные условия в совокупности с пунктом 4.3 договора, предусматривающим право продавца на начисление пени за их неисполнение, являются ничтожными как противоречащие существу законодательного регулирования.

Ссылаясь на пункт 21 статьи 20 и пункт 4 статьи 29 Закона № 178-ФЗ, указал, что при продаже объекта культурного наследия на конкурсе его условия должны предусматривать проведение работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством. В данном случае перечень обязательств, сроки и периодичность их выполнений, которые был обязан исполнить Предприниматель, ни в конкурсной документации, ни договоре купли-продажи, ни в охранном обязательстве не поименованы.

Считает, что в материала дела отсутствуют данные, свидетельствующие о том, что не предоставление отчета о техническом обследовании объекта культурного наследия (абзац 2 пункта 3.3.4 договора) и предоставление его копии истцу (абзац 2 пункта 3.3.5 договора) повлекло для истца ущерб, препятствовало осуществлению Управлением возложенных на него законодательством обязанностей и функций в области охраны объектов культурного наследия либо причинило иные негативные последствия, которые бы соответствовали взыскиваемой сумме пеней; заявил ходатайство о снижении размера неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ.

В представленных возражениях (01.04.2024) и дополнениях к ним (27.07.2024, 23.07.2025) Управление указало, что постановлением администрации города Костромы от 21.08.2020 № 1581 утверждены условия приватизации нежилых помещений, принадлежащих в настоящее время ответчику. В силу того, что проданные помещения входят в состав нежилого здания, являющегося объектом культурного наследия регионального значения, Законом № 73-ФЗ охранным обязательством и договором предусмотрены специальные обязанности ответчика по выполнению охранных мероприятий в отношении ОКН, которые являются существенными и не были исполнены Предпринимателем в установленные соглашением сроки. Участвуя в конкурсе на предложенных условиях, Предприниматель заблаговременно знал, что на него будут возложены обязательства, связанные с необходимостью своевременного исполнения охранных мероприятий в отношении ОКН, в том числе по обследованию здания и фиксации его результатов в акте технического обследования. Полагает, что ответственность за неисполнение данного обязательства в соответствии с договором несет Предприниматель.

Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области (далее – Инспекция) представила отзыв (исх. от 02.11.2023 № ИсхД-02-27/1870) и дополнения к нему (исх. от 11.08.2025 № ИсхД-02-27/2160), в которых исковые требования оставила на усмотрение суда. Предмет охраны вышеуказанного объекта культурного наследия до настоящего времени не утвержден. Задание, разрешение на проведение работ по сохранению ОКН не выдавались, проектная документация на проведение таких работ по сохранению до настоящего времени в Инспекцию не поступала и не согласовывалась. Необходимость определения конкретного перечня ремонтно-реставрационных работ, требуемых для сохранения объекта культурного наследия, а также являющегося условием для разработки специализированной организацией проектной документации, прямо отнесено действующим законодательством к обязанностям правообладателя объекта культурного наследия. К полномочиям инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области относится проведение обследования и фотофиксации один раз в пять лет состояния объектов культурного наследия с составлением актов технического состояния объектов культурного наследия в целях определения мероприятий по обеспечению их сохранности. Указанные акты технического состояния составляются инспекцией по результатам визуального осмотра объекта культурного наследия без проведения научно-исследовательских и изыскательских работ. Инспекция не является организацией, имеющей право на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия. Акт технического состояния объекта культурного наследия, являющийся приложением (неотъемлемой частью) охранного обязательства собственника или иного законного владельца составляется также по результатам визуального осмотра, в рамках исполнения Инспекцией полномочий, предусмотренных п. 14 ст.33 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ, и не является основанием для проведения проектных и производственных работ на объекте культурного наследия. Таким образом, в силу положений действующего законодательства, организация проведения работ по сохранению объекта культурного наследия (финансирование указанных работ, привлечение для выполнения указанных работ лицензированной организации, взаимодействие с органом охраны объектов культурного наследия и т.д.) прямо возложены на собственника (законного владельца) объекта культурного наследия. Учитывая, что охранное обязательство подлежит выполнению всеми собственниками (законными владельцами) объекта культурного наследия, следует проводить обследование в отношении всего здания в целом.

ОГКУ «Наследие» представило отзывы на исковое заявление (исх. от 16.09.2025 № 817), в котором вопрос удовлетворения исковых требований оставило на усмотрение суда. Пояснило, что в случае, если объект культурного наследия принадлежит нескольким собственникам, охранное обязательство подлежит выполнению всеми собственниками (законными владельцами) объекта культурного наследия. Состав (перечень) и сроки (периодичность) работ по сохранению объекта культурного наследия определяется органом охраны объектов культурного наследия, на основании акта технического состояния. Акт технического состояния, в свою очередь, составляется по результатам визуального осмотра здания, техническое обследование при этом не проводится. При наличии у объекта культурного наследия нескольких собственников (законных владельцев) порядок содержания имущества и проведения работ по сохранению определяются ими самостоятельно.

07.10.2025 от ОГБУ «Наследие» поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В судебном заседании 13.11.2025 представитель истца поддержал уточненные исковые требования.

Представитель ответчика заявленные требования не признал, поддержал доводы отзыва и дополнений к нему.

Третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В судебном заседании 13.11.2025 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв до 25.11.2025.

После перерыва стороны поддержали ранее изложенные позиции.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает спор в отсутствие представителей третьих лиц.

Изучив представленные в дело доказательства, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства по делу.

Между управлением имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи муниципального имущества от 30.09.2020 № 926 (далее – договор).

Согласно пункту 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя помещение с кадастровым номером 44:27:040110:94, назначение: нежилое помещение, площадью 73,2 квадратного метра, расположенное по адресу: Российская Федерация, Костромская область, городской округ город Кострома, 

<

...>, в здании, являющимся объектом культурного наследия регионального значения, «Здание кинотеатра ФИО4, 1913 г.»; помещение с кадастровым номером 44:27:040110:96, назначение: нежилое помещение, площадью 68,8 квадратного метра, расположенное по адресу: Российская Федерация, Костромская область, городской округ город Кострома, 

<

...> в здании, являющимся объектом культурного наследия регионального значения «Здание кинотеатра ФИО4, 1913 г.», именуемые в дальнейшем «муниципальное имущество», а покупатель обязуется принять муниципальное имущество и уплатить за него определённую договором цену.

Имущество передано покупателю по передаточному акту от 16.10.2020.

Пунктом 1.3 договора установлены обременения передаваемого в частную собственность ответчика недвижимого имущества, в том числе, обусловленные наличием обязанностей правообладателя таких помещений по выполнению требований, установленных Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и охранным обязательством, утвержденным приказом Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области от 15.08.2019 № 81 (далее также – охранное обязательство).

Цена продажи муниципального имущества составляет 3 000 000 руб., включая 500 000 руб.- налог на добавленную стоимость, в том числе:

- 1 663 650 руб., включая 277 275 руб. - налог на добавленную стоимость - цена помещения с кадастровым номером 44:27:040110:94;

- 1 336 350 руб., включая 222 725 руб. - налог на добавленную стоимость - цена помещение с кадастровым номером 44:27:040110:96 (пункт 2.1 договора).

Пунктом 3.3.3 договора предусмотрены обязанности покупателя, связанные с выполнением требований охранного обязательства; данное обязательство является существенным условием договора.

Согласно абзацу второму пункта 3.3.4 договора покупатель обязан выполнить в полном объеме условия конкурса по проведению работ по сохранению объекта культурного наследия в порядке, установленном Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и охранным обязательством, а именно в течение 4 (четырех) месяцев после подписания передаточного акта - выполнить полное техническое обследование объекта культурного наследия организацией, имеющей лицензию на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия.

Согласно абзацу второму пункта 3.3.5 договора, покупатель обязан представить продавцу для подтверждения выполнения обязательства, указанного в пункте 3.3.4 договора, в частности, в течение 10 (десяти) рабочих дней после истечения срока выполнения обязательства, указанного в абзаце втором пункта 3.3.4 договора – заверенную копию акта технического состояния объекта культурного наследия.

В соответствии с пунктом 4.3 договора, за нарушение сроком исполнения обязательств, указанных в пунктах 3.3.4, 3.3.5 договора, покупатель уплачивает продавцу неустойку в виде пени за каждый день просрочки в размере 1/300 (одной трехсотой) ключевой ставки Банка России, действующей на дату выполнения обязательства, от цены продажи муниципального имущества, указанной в пункте 2.1 договора (3 000 000 рублей), по реквизитам, указанным в пункте 4.2 договора.

Судом установлено, что приобретенные ответчиком помещения входят в состав объекта недвижимого имущества – здание по адресу: 

<

...> является объектом культурного наследия регионального значения: «Здание кинотеатра ФИО4, 1913 г.» (далее также – объект).

Объект поставлен под государственную охрану постановлением главы администрации Костромской области от 30.12.1993 № 598 «Об объявлении находящихся на территории Костромской области объектов, имеющих историческую, культурную и научную ценность, памятниками истории и культуры».

Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 10.10.2017 № 114310-р объект зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и ему присвоен регистрационный номер 441711124580005.

В отношении вышеуказанного объекта разработан и утвержден паспорт объекта культурного наследия от 01.11.1980. В материалы дела представлена учетная карточка объекта культурного наследия от 01.11.1980.

Приказом инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области от 15.08.2019 № 81 утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия.

Предмет охраны вышеуказанного объекта культурного наследия до настоящего времени не утвержден.

Согласно информации Единого государственного реестра собственником нежилых помещений № 8 с кадастровым номером 44:27:040110:94, № 10 с кадастровым номером 44:27:040110:96, расположенных в здании по адресу: 

<

...> является индивидуальный предприниматель ФИО1 (выписки из ЕГРН от 09.09.2022 № КУВИ-001/2022-157179240, от 09.09.2022 № КУВИ-001/2022-157179250).

В рамках настоящего дела, истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанностей, предусмотренных в абзаце втором пункта 3.3.4 и абзаце втором пункта 3.3.5 договора. А именно, учитывая дату подписания передаточного акта (16.10.2020), срок исполнения обязательства, предусмотренного абзацем вторым пункта 3.3.4 Договора, истек 16.02.2021; срок исполнения обязательства, предусмотренного абзацем вторым пункта 3.3.5 Договора, истек 03.03.2021. До 01.04.2022 обязательства не были исполнены.

Поскольку указанные выше обязательства ответчиком не были исполнены в установленный срок, истец направил претензию от 21.09.2022 № 02-62исх-3171/22 с предложением выплатить договорную неустойку, которая была оставлена без удовлетворения.

Неисполнение ответчиком в добровольном порядке требований Управления послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

С учетом уточнений от 30.07.2024 Управление, ссылаясь на пункты 3.3.4, 3.3.5, 4.3 договора, просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока исполнения указанных обязательств за периоды с 17.02.2021 по 28.07.2024, 04.03.2021 по 28.07.2024 в размере 2 117 375 руб.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 названного Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктом 14 статьи 20 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ) договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя порядок выполнения победителем конкурса условий конкурса. Указанный договор должен устанавливать порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств. Внесение изменений и дополнений в условия конкурса и обязательства его победителя после заключения указанного договора не допускается, за исключением случаев, предусмотренных статьей 451 Гражданского

Согласно пункту 15 статьи 20 Закона № 178-ФЗ договор купли-продажи государственного или муниципального имущества должен содержать: условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения условий конкурса; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли- продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения, в размере цены государственного или муниципального имущества; другие условия, предусмотренные статьей 29 настоящего Федерального закона в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия; иные определяемые по соглашению сторон условия.

Согласно пункту 4 статьи 29 Закона № 178-ФЗ в случае приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, путем продажи на конкурсе условия конкурса должны предусматривать проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в соответствии с охранным обязательством, предусмотренным статьей 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», а при отсутствии данного охранного обязательства - с иным охранным документом, предусмотренным пунктом 8 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

В силу нормы пункта 3 статьи 2 Закона № 73-ФЗ объекты культурного наследия являются особым видом имущества, к которому требования гражданского законодательства применяются с учетом особенностей, установленных указанным законом.

Статьей 7 Закона № 73-ФЗ гражданам Российской Федерации гарантируется обеспечение сохранности объектов культурного наследия в интересах настоящего и будущего поколений многонационального народа Российской Федерации.

Сохранение объекта культурного наследия - это меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ (пункт 1 статьи 40 Закона № 73-ФЗ).

Порядок проведения работ по сохранению объекта культурного наследия предусмотрен статьей 45 Закона № 73-ФЗ.

На основании части 1 статьи 45 Закона № 73-ФЗ работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных Инспекцией, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, согласованной Инспекцией, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

Одной из особенностей использования объекта культурного наследия является обременение пользователя таким объектом обязательствами по его сохранению. Перечень таких требований отражается в охранном обязательстве.

Под охранным обязательством понимается документ, в котором определяются публичные обязанности собственника или иного законного владельца по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр (пункт 1 статьи 47.6 Закона №73-ФЗ).

Пунктом 11 статьи 47.6 Закона № 73-ФЗ установлено, что охранное обязательство подлежит выполнению физическим или юридическим лицом, которому объект культурного наследия принадлежит на праве собственности, в том числе в случае, если указанный объект находится во владении или в пользовании третьего лица (третьих лиц) на основании гражданско-правового договора.

В силу пунктов 4 и 5 статьи 47.6 Закона № 73-ФЗ неотъемлемой частью охранного обязательства является паспорт объекта культурного наследия, предусмотренный статьей 21 настоящего Федерального закона.

В охранное обязательство объекта культурного внесены сведения, указанные в паспорте объекта. К охранному обязательству приложены фотоизображения объекта культурного наследия «Здание кинотеатра ФИО4, 1913 г.».

В разделе 2 охранного обязательства определяются требования к сохранению объекта культурного наследия. В пункте 13 данного раздела указано, что состав (перечень) видов работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия, сроки (периодичность) проведения таких работ определяются Инспекцией по охране объектов культурного наследия Костромской области на основании акта технического состояния объекта культурного наследия, составленного в порядке, установленном пунктом 2 статьи 47.2 Закона 73-ФЗ. Работы по сохранению ОКН должны организовываться собственником или иным законным владельцем объекта в соответствии с порядком, предусмотренным статьей 45 Закона 73-ФЗ (пункт 15).

В силу пункта 13 статьи 47.6 Закона 73-ФЗ в случае, если к моменту перехода права владения объектом культурного наследия, включенным в реестр, в отношении указанного объекта оформлено охранное обязательство, обязанность нового владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр, по выполнению такого охранного обязательства возникает с момента перехода к нему права владения указанным объектом культурного наследия. В иных случаях обязанность лица (лиц), указанного (указанных) в пункте 11 настоящей статьи, по выполнению охранного обязательства возникает с момента получения данным лицом документов, предусмотренных пунктом 12 настоящей статьи.

Копия акта соответствующего органа охраны объектов культурного наследия с копией утвержденного им охранного обязательства вручается под роспись или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении собственнику объекта культурного наследия, включенного в реестр, собственнику или иному владельцу земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, другим лицам, к обязанностям которых относится его исполнение в соответствии с пунктом 11 настоящей статьи, а также в орган регистрации прав для регистрации указанных в статье 47.1 настоящего Федерального закона ограничений (обременений) прав в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", не позднее пятнадцати рабочих дней со дня утверждения охранного обязательства (пункт 12 статьи 47.6 Закона 73-ФЗ).

С учетом положений пункта 2 части 1 статьи 11 Закона 73-ФЗ Инспекция уполномочена осуществлять региональный государственный надзор (контроль) в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия.

Как установлено судом на основании объяснений представителей истца, ответчика и Инспекции ни при составлении охранного обязательства объекта культурного наследия «Здание кинотеатра ФИО4, 1913 г.», утвержденного 15.08.2019, ни в последующем акт технического состояния объекта не составлялся и в адрес Предпринимателя не направлялся. Изготовлены только фотоизображения здания как приложение к охранному обязательству.

С учетом положений пункта 11 и пункта 12 статьи 47.6 Закона 73-ФЗ суд отклоняет доводы истца и Инспекции, что обязанность по составлению акта технического состояния объекта возложена на Предпринимателя как собственника помещений.

Выполнение требований к содержанию и использованию объекта культурного наследия связано с информированностью собственника или иного законного владельца о наличии таких требований с указанием конкретных видов работ и сроков их выполнения.

К аналогичному выводу суд приходит при анализе абз.2 пункта 13 раздела 2 охранного обязательства, утвержденного приказом Инспекции 15.08.2019 №81, являющегося неотъемлемой частью заключенного сторонами договора купли-продажи от 30.09.2020 №926. Из совокупности приведенных условий следует, что состав(перечень) и сроки (периодичность) проведения охранных мероприятий определяются Инспекцией на основании предварительно составленного акта технического состояния ОКН.

Суд соглашается с доводом ответчика, что обследование ОКН и составление по его результатам акта технического состояния объекта предшествует определению состава (перечня) работ по сохранению объекта культурного наследия, и относятся к полномочиям Инспекции как органа, осуществляющего функции в рамках государственной охраны объектов культурного наследия.

На собственников (иных законных владельцев) объекта культурного наследия в силу пункта 3 части 3 статьи 47.2, абз.5 пункта 11 статьи 47.6 Закона №73-ФЗ возложена обязанность по организации в установленном охранным обязательством сроки проведение работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с порядком, предусмотренным статьей 45 указанного Закона

В рассматриваемом случае какого-либо акта технического осмотра ОКН, содержащего сведения о результатах обследования объекта и выводы о необходимости проведения ответчиком определенного вида работ и сроков их выполнения, Инспекцией как уполномоченным органом не составлялось, конкретный состав (перечень) и сроки (периодичность) работ по сохранению объекта культурного наследия, обязательные к выполнению Предпринимателем, в охранном обязательстве не определены.

Отклоняя доводы Управления, что указанные мероприятия стороны согласовали и конкретизировали в пунктах 3.3.4, 3.3.5 договора, суд исходит из следующего.

Из абз.2 пункта 3.3.4 договора следует, что покупатель обязан в полном объеме выполнить условия конкурса по проведению работ по сохранению объекта культурного наследия в порядке, установленном Законом-№73-ФЗ и охранным обязательством.

Вместе с тем, перечисленные в пунктах 3.3.4 и 3.3.5 договора купли-продажи мероприятия (в четырехмесячный срок после подписания передаточного акта выполнить полное техническое обследование ОКН организацией, имеющей соответствующую лицензию; представление продавцу по результатам осмотра акта технического состояния ОКН) в состав охранного обязательства включены не были; в состав работ по сохранению объекта культурного наследи не входили.

Ссылку Управления на осведомленность Предпринимателя об условиях конкурса, возлагаемых на него обязательствах договором купли-продажи и необходимости применения в указанной части принципа свободы договора, суд отклоняет, поскольку свобода договора не может допускать подмену нормы закона, устанавливающей обязанности и компетенцию органов государственной власти и местного самоуправления, договорными условиями сделки.

В рассматриваемом случае соответствующей компетенцией по определению перечня охранных мероприятий, равно как и административной функцией требовать их исполнения и применять соответствующие санкции за невыполнение, обладает исключительно Инспекция как уполномоченный орган в области государственной охраны объектов культурного наследия.

Компетенция органов государственной власти и местного самоуправления не может облекаться в условия гражданско-правового договора.

При названных обстоятельствах суд приходит к выводу, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи муниципального имущества от 30.09.2020 №926 Управление не вправе было самостоятельно устанавливать условия и мероприятия по сохранению объекта культурного наследия (пункты 3.3.4, 3.3.5 договора), равно как определять ответственность Предпринимателя за их неисполнение (пункт 4.3. договора).

В указанной части условия договора следует признать недействительными согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

С учетом приведенных обстоятельств оснований для удовлетворения требований Управления не имеется.

Согласно пункту 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца. Поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден, то государственная пошлина по делу взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Костромской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через Арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья	 	 	О.В. Хохрякова