Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-55850/17

27 октября 2017 года

г. Москва

Резолютивная часть объявлена 17 октября 2017

Полный текст решения изготовлен 27 октября 2017

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ООО "КВКЦ ПОИСК" к ИП ФИО2 

о взыскании денежных средств

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «КВКЦ Поиск» (далее – ООО «КВКЦ Поиск», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, ответчик) с иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании задолженности по арендной плате за март 2017 года в размере 29000 руб., за апрель 29000 руб., за май 11225,81 руб., пени за задержку арендной платы по 31.10.2017 в размере 91930 руб., стоимость непроизведенного ремонта 14500 руб.; возмещения стоимости двух жалюзи пластиковых с потолочным креплением в сумме 26200 руб.; о взыскании судебных издержек в виде государственной пошлины 5864 руб. и почтовых расходов 300,38 руб.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика возражал против заявленных требований.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

16.11.2016 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды № 20 нежилого помещения в д.7 этаж 5 пом. 1 ком. 10б по адресу г.Москва ул.12-я Парковая д.7 (л.д.5).

Срок договора установлен с 16.11.2016 по 11.11.2017.

В связи с возникшей у арендатора необходимости в большем помещении, договор № 20 от 16.11.2016   расторгнут и 23.01.2017 между сторонами заключен договор  аренды № 22 (далее – договор), согласно которому в аренду предоставлен нежилое помещение в д.7 этаж 5 пом.1 ком. 10,10а по тому же адресу (л.д.8), сроком с 23.01.2017 по 21.01.2018.

В соответствии условиями договора, ежемесячная арендная плата установлена в размере 29000 рублей (п. 3.1). Оплата за текущий месяц производится до 3 числа месяца (п. 3.2).

Помещение, арендуемое по договору № 22, предоставлено арендодателем арендатору по Акту сдачи-приемки от 23.01.2017. Согласно акту, арендодатель сдал, а арендатор принял во временное пользование нежилое помещение в д.7 этаж 5 пом. 1 комн.10,10а по адресу г.Москва ул.12-я Парковая, общей площадью 41,99 кв.м., для использования в целях, определяемых уставными задачами арендатора на момент заключения договора, в хорошем состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. На время аренды помещения комната 10 снабжена кондиционером с пультом управления, сейфом, жалюзи на окнах, двумя комплектами ключей.

Согласно пояснениям истца, арендатор ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендной плате, в связи с чем возникла задолженность. 

13.03.2017 истец предъявил ответчику претензию об оплате 29000 руб. за март 2017 года. 

15.03.2017 предприниматель подала заявление о досрочном расторжении договор аренды с ООО «КВКЦ Поиск», просила зачесть в счет арендной платы обеспечительный платеж, внесенный в соответствии с п. 3.3 договора в размере суммы месячной арендной платы.

Согласно п. 4.3 договора, в случае досрочного расторжения договора аренды арендатор должен за один месяц сообщить арендодателю о предстоящем досрочном освобождении помещений и сдать помещение по акту в исправном состоянии.

Между тем, согласно пояснениям истца, по состоянию на 14.04.2017 помещение не освобождено арендатором и не возвращено арендодателю.  

03.05.2017 истец направил ответчику претензию о погашении задолженности по арендной плате за март и апрель 2017 года и оплате пеней.

Помещение фактически возвращено ИП ФИО2 12 мая 2017 года.

При принятии помещения истцом выявлены недостатки:

- на двух окнах отсутствуют жалюзи;

- в помещении не произведена уборка, валяются упаковочные материалы, бумага, полиэтилен и бутылки, не произведен косметический ремонт;

- сейф не освобожден и закрыт на замок;

- косметический ремонт арендатором не произведен в период аренды, в нарушение п. 2.2.7, 4.4. договора, согласно которым арендатор обязан в течение срока аренды произвести за свой счет текущий косметический ремонт внутри помещений; в случае не проведения ремонта арендатор обязан передать арендодателю 14500 руб. стоимости не произведенного текущего ремонта.

При данных обстоятельствах, общество обратилось в суд с заявленными требованиями о взыскании задолженности по арендной плате, пени, стоимости непроизведенного ремонта и возмещении стоимости двух пластиковых жалюзи.

В возражениях на заявленные требования на следующее. Обеспечительный платеж в размере 29000 руб. должен быть засчитан в счет арендной платы за последний месяц аренды март 2017 года. Помещение освобождено арендатором 31 марта 2017 года, несмотря на то, что дата на нем указана 14.04.2017. Акт приема-передачи помещения от 14.04.2017 подписан обеими сторонами без претензий друг к другу. Указанный акт порван истцом, однако на нем сохранились части подписи и печати общества. Акт от 12.05.2017, на который ссылается истец, ответчиком не подписан и является подложным. Факт освобождения ответчиком помещения 31.03.2017 также подтверждается тем, что 01.04.2017 между ответчиком и другим арендодателем (ООО «Жумбо группа») заключен договор субаренды нежилого помещения по другому адресу, 01.04.2017 подписан акт приема-передачи. Таким образом, согласно доводам ответчика, он освободил арендуемый объект в конце марта 2017 года, в счет арендной платы за этот месяц подлежит зачислению обеспечительный платеж, задолженность по арендным платежам у ответчика отсутствует. В отношении требования о взыскании 14500 руб. стоимости ремонта помещения ответчик пояснил, что арендовал его всего три месяца и за этот период необходимости в проведении ремонта не возникло. Кроме того, в акте от 14.04.2017 помещение принято без замечаний, в том числе  по поводу ремонта и жалюзи. В отношении жалюзи ответчик также поясняет, что в акте приема-передачи помещения от 23.01.2017 не указано их идентифицирующих признаков, а именно, количество, марка, цвет, следовательно, определить их действительную стоимость невозможно.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Статьями 615, 616 ГК РФ предусмотрены обязанности арендатора.  Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п.п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В силу п.п.1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы (ст. 64 АПК РФ).

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как видно из заявленных требований и уточненному расчету, истец просит взыскать с ответчика:

- задолженность по арендной плате за периоды: март 2017 года – 29000 руб., апрель 2017 года – 29000 руб., май 2017 года – 11225,81 руб., итого – 69225,81 руб.;

- задолженность по пеням по состоянию на 31.10.2017: по задолженности за март – в размере 35090 руб.; по задолженности за апрель – 30595 руб.; по задолженности за май – 26245 руб., итого 91930 руб.;

- плату за непроизведенный косметический ремонт в порядке п. 2.2.7 договора – в размере 14500 руб.;

- возмещение за жалюзи в размере 26200 руб.

В обоснование истец представляет договор аренды, переписку с ответчиком, акты приема-передачи арендованного имущества.

Судом установлено, что 23.01.2017 арендатор принял у арендодателя по акту сдачи-приемки нежилое помещение общей площадью 41,99 кв.м., без претензий по переданному помещению (л.д.11) на основании договора аренды                  № 22 от 16.11.2016.

Согласно п. 3.1, 3.2 договора, размер ежемесячной арендной платы по договору составляет 29000 рублей. Оплата производится ежемесячно в течение первых трех дней начала месяца.

Срок аренды установлен с 23.01.2017 по 21.01.2018 (п. 4.1).

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора аренды арендатор должен за один месяц сообщить арендодателю о предстоящем досрочном освобождении помещений и сдать помещение по акту в исправном состоянии.

В случае досрочного освобождения арендатором помещения до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора аренды арендатор обязан уплатить арендодателю сумму стоимости не произведенного им текущего ремонта  помещения в размере 50% от арендной платы за месяц.

При заключении договора аренды арендатор внес обеспечительный платеж в сумме месячной арендной платы в размере 29000 рублей в порядке п. 3.3 договора.

Указанным пунктом 3.3. договора также установлено, что указанный обеспечительный платеж является также платой за последний месяц аренды. Однако, в случае досрочного прекращения договора по вине или инициативе арендатора обеспечительный платеж зачету в счет арендной платы и возврату арендатору не подлежит.

Из пояснений сторон следует, что с марта 2017 года арендная плата арендатором арендодателю не вносилась. Ответчиком данное обстоятельство подтверждается, доказательств об обратном не представлено.

15.03.2017 ответчик представил истцу заявление о досрочном расторжении договора аренды, просил учесть обеспечительный платеж в размере 29000 руб. в счет аренды за март 2017 года (л.д.14).

Таким образом, арендатор явился инициатором расторжения договора.

Арендодатель возражений против расторжения договора не заявил. 

В силу п. 4.3 договора, ст.ст. 450, 450.1 ГК РФ, договор аренды № 22  от 23.01.2017 считается расторгнутым с 14.04.2017.

14.04.2017 арендуемое помещение должно было быть освобождено арендатором, с подписанием акта приема-передачи.

Доказательств освобождения помещения в указанную дату ответчиком не представлено.  

Представленная ответчиком копия приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 14.04.2017 не может быть принята как допустимое и относимое к делу доказательство, поскольку не является документом, большая часть акта оторвана. Оригинал данного акта в материалы дела не представлен.

Иных доказательств освобождения помещения 14.04.2017 ответчиком не представлено.

При этом, истец ссылается на то, что помещение 14.04.2017 арендатором не освобождено.

Согласно пояснениям истца, ответчику был представлен акт приема-сдачи помещения от 14.04.2017, подписанный истцом и скрепленный печатью истца, однако он не был подписан ответчиком. Истцом представлена копия данного акта (также в порванном виде), в котором содержится иной текст (с замечаниями), чем копия, представленная ответчиком.

С учетом указанных обстоятельств, недоказанности ответчиком возврата помещения, отсутствия надлежащего акта возврата помещения, притом, что обязательность составления такого акта предусмотрена п. 4.3 договора аренды, суд приходит к выводу об обоснованности доводов истца и несостоятельности возражений ответчика. Суд констатирует тот факт, что 14.04.2017 арендуемое помещение не возвращено арендатором арендодателю.

Согласно пояснениям истца, помещение освобождено только 12.05.2017. 

Ответчиком доказательств того, что помещение освобождено ранее этой даты, не представлено.

Более того, акт приема-передачи (возврата) помещения от 12.05.2017 подписан только истцом и скреплен только его печатью. Ответчиком данный акт не подписан.

Между тем, поскольку истец сам указывает на факт освобождения ответчиком помещения 12.05.2017 и доказательств об обратном не представлено, суд принимает данные доводы истца.

Суд приходит к выводу, что ответчик фактически пользовался спорным помещением до 12.05.2017, в связи с чем в силу ст. 622 ГК РФ несет обязанности по внесению арендной платы до указанной даты.

Ответчик не оспаривает тот факт, что им не вносилась плата за пользование помещением за март, апрель и май (до 12.05.2017).

Исходя из установленного п. 3.1 ежемесячного размера арендной платы 29000 руб., за указанный период задолженность ответчика составила 69225,81 руб.

Ответчиком контррасчет задолженности не представлен.

Довод ответчика о том, что в счет оплаты арендной платы за март 2017 года подлежит зачету внесенный им обеспечительный платеж в размере 29000 руб., противоречит условиям договора и судом не принимается. Договор расторгнут по инициативе арендатора, следовательно, обеспечительный платеж арендатору не возвращается и в счет арендной платы не засчитывается, а остается у арендодателя.

С учетом изложенного, задолженность по арендной плате подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 3.2 договора установлена неустойка за задержку оплату по аренде за каждый день просрочки в размере 0,5% от суммы ежемесячной платы.

Согласно представленному истцом в материалы дела уточненному расчету пеней по состоянию на 31.10.2017, размер неустойки составил 91930 рублей.

Расчет пеней ответчиком не оспорен, а судом проверен и признан неверным.

В результате перерасчета пеней, произведенного судом, сумма неустойки составила 85 840 руб.

Таким образом, задолженность по неустойке подлежит взысканию с ответчика в установленном судом размере.

Оснований к снижению неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ судом не установлено и ответчик на них не ссылается.

Суд не принимает возражения ответчика в отношении требования истца о взыскании 14500 рублей за не произведенный косметический ремонт. Обязанность арендатора производить косметический ремонт установлена Гражданским кодексом РФ и условиями договора. Обязательность арендатора по перечислению арендодателю указанной суммы в случае не осуществления косметического ремонта установлена пунктом 4.4 договора.

Таким образом, суд не находит оснований для отказа в требовании о взыскании с ответчика в пользу истца данных денежных средств.

Между тем, требование истца о взыскании с ответчика 26200 руб. в виде возмещения стоимости жалюзи суд находит не подлежащим удовлетворению.

В обоснование данного требования истец ссылается на Акт сдачи-приемки помещения от 23.01.2017, в котором отмечено, что комната 10 арендуемого помещения снабжена, в том числе, жалюзи на окнах (л.д.11), и на акт от 12.05.2017, в котором указано на отсутствие жалюзи.

Между тем, из Акта от 23.01.2017 установить, какой именно предмет передан арендодателем арендатору, в каком количестве, с какими признаками и свойствами (марка, цвет), не представляется возможным.

Акт от 12.05.2017 арендатором не подписан.

В силу ст.ст. 15, 393 ГК РФ, п. 5 Постановления ВС РФ № 7 от 24.03.2016, суд находит недоказанной совокупность условий для возмещения убытков                   по данному требованию.

На основании изложенного, иск подлежит удовлетворению в части взыскания задолженности по арендной плате, в части взыскания неустойки, а также денежных средств за не произведенный ремонт, и не подлежит удовлетворению в части  возмещения стоимости жалюзи.

Судебные расходы распределяются в соответствии со ст.ст. 106, 110 АПК РФ, ст. 333.21 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ООО "КВКЦ ПОИСК" задолженность по договору аренды № 22 от 16.11.2016 за март-май 2017 в размере 69 225,81 руб., пени в размере 85 840 руб., стоимость непроизведенного ремонта в размере 14 500 руб., почтовые расходы в сумме 300,38 руб., и расходы по госпошлине в сумме 5 864 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ИП ФИО2 в доход федерального бюджета сумму госпошлины в размере 223 руб.

Взыскать в ООО "КВКЦ ПОИСК" в доход федерального бюджета сумму госпошлины в размере 950 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья                                                                                О.В. Анисимова