ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А41-65088/2016

08 ноября  2017 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 2 ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 7 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Латыповой Р.Р.,

судей Кузнецова В. В., Шевченко Е. Е., 

при участии в заседании:

от заявителя: КУИ Администрации г.о. Домодедово МО- ФИО1, доверенность от 30 сентября 2016 года,

от заинтересованного лица: ЗАО "Концерн АйсРоос"- ФИО2, доверенность от 21 октября 2016 года,

от третьих лиц: Администрация г.о. Домодедово МО- ФИО1, доверенность от 30 октября 2015 года,

Минимущество МО - извещено, представитель не явился, 

рассмотрев 02 ноября 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "Концерн АйсРоос"

на решение Арбитражного суда Московской области 

от 15 мая 2017 года,

принятое судьей Богатиной Ю.Г.,

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда 

от 08 августа 2017  года,

принятое судьями Бархатовым В.Ю., Боровиковой С.В., Коноваловым С.А.,

по делу №А41-65088/2016,

по заявлению  Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области

к ЗАО "Концерн АйсРоос"

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки,

третьи лица: Администрация городского округа Домодедово, Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области (далее — комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Закрытому акционерному обществу «Концерн «АйсРоос» (далее – ЗАО «АйсРоос» , общество) о  признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 31 декабря 2014 года  № 209/14, заключенного между Комитетом и  ЗАО «АйсРоос» в отношении земельного участка с кадастровым №50:28:0020806:4 площадью 4011 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Авиационный, пр. Академика Туполева, а также применить последствия недействительной договора №209/14 в виде возложения на стороны обязанности возвратить все полученное по договору.

Комитет также просил указать в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области изменений в ЕГРН о прекращении права общества на земельный участок с кадастровым номером 50:28:0020806:4.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: Администрация городского округа Домодедово и Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 мая 2017 года , оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 08 августа 2017 года, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ЗАО «АйсРоос»  обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на  то, что суды, при вынесении судебных актов, не применили пункт 3 статьи 33, пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации; выводы судов противоречат имеющимся в деле доказательствам; суды не применили СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»; суды не применили срок исковой давности, о котором ответчик заявлял в своем отзыве.

В судебном заседании представитель общества доводы и требования кассационной жалобы поддерживал.

Представитель комитета и Администрации г.о. Домодедово МО против доводов кассационной жалобы возражал, считая судебные акты законными.

Министерство имущественных отношений Московской области, извещенное о слушании кассационной жалобы в установленном законом порядке, представителей в суд не направило. Суд кассационной инстанции, руководствуясь пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть кассационную жалобу без участия лиц, не явившихся в судебное заседание.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Из установленных судебными инстанциями фактических обстоятельств по делу усматривается, между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области (арендодатель) и ООО Строительная фирма «Творчество» (арендатор) 17 марта 2005  года заключен договор № 340-КИЗ аренды земельного участка площадью 4011 кв. м с кадастровым номером 50:28:0020806:0004 категории «земли поселений», по адресу Московская область, г. Домодедово, мкр. Авиационный, пр. Академика Туполева, для использования в целях строительства административно - офисного здания, сроком на два года.

Договор заключен на основании постановления Главы Домодедовского района от 12 января 2004  года № 59.

Между ООО «Строительная фирма «Творчество» и ЗАО «Концерн «АйсРоос» (ответчик) 10 марта 2006 года заключен договор уступки прав арендатора по договору  №340-КИЗ от 17 марта 2005 года аренды земельного участка с КН 50:28:0020806:0004.

Постановлением Администрации г.о. Домодедово от 15 мая 2007 года №1493 в договор №340-КИЗ внесены изменения: в названии и по тексту слова "в аренду сроком на 2 года" заменены на слова "в аренду сроком на 7 лет".

Постановлением Администрации г.о. Домодедово от 06 октября 2014 года  №4544 срок действия договора от 17 марта 2005 года №340-КИЗ аренды земельного участка с кадастровым номером 50:28:0020806:4 площадью 4011 кв. м продлен до 15 августа 2017 года.

Общество 09 декабря 2014 года обратилось в Администрацию г.о.Домодедово с заявлением №0751-14/К о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 50:28:0020806:4 площадью 4011 кв. м по адресу Московская область, г. Домодедово, мкр. Авиационный, пр.Академика Туполева, 2б, на котором расположен объект капитального строительства, принадлежащий ЗАО "Концерн "АйсРоос" на праве собственности.

Постановлением Администрации г.о. Домодедово от 31 декабря 2014 года  №6978 в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:28:0020806:4 площадью 4011 кв. м за плату в размере, равном 15% кадастровой стоимости земельного участка.

Между комитетом (продавец) и обществом (покупатель) 31 декабря 2014 года заключен договор №209/14 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:28:0020806:4.

Размер платы за участок составил 3 245 354, 25 руб.

Впоследствии постановлением Администрации г.о.Домодедово от 12 сентября 2016 года №2778 постановление от 31 декабря 2014 №6978 «О предоставлении в собственность за плату земельного участка ЗАО «Концерн "АйсРоос» под строительство административно-офисного здания» отменено в связи с несоразмерностью площади объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка. А именно, площадь объекта недвижимости - административно-офисного здания, принадлежащего на праве собственности обществу, составляет 257,6 кв. м, а площадь земельного участка 4011 кв. м.

Таким образом, истец считает, что земельный участок с кадастровым номером 50:28:0020806:4 предоставлен ответчику в собственность с нарушением норм статей  33, 35, 36 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора).

В связи с указанным обстоятельством Комитет обратился в  суд с настоящим иском о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий его недействительности.

Удовлетворяя заявленные требования, суды, исследовав и оценив доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями Земельного кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу о том, что заявленные комитетом требования являются законными и документально подтверждены.

Выводы судов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам соответствуют.

В соответствии с частью 1 статьи  36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в ранее действовавшей редакции, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 марта 2011 года  №13535/10, установленное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право собственника здания на оформление земельно-правовых отношений подлежит реализации посредством получения занимаемого зданием земельного участка в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего земельного участка и площадью необходимой для его использования, вместе с тем необходимость той или иной площади земельного участка для эксплуатации находящегося на нем здания определяется в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 33 Кодекса, в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При этом нормы статей 33 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации не предоставляют собственнику объекта недвижимого имущества самостоятельно определять площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в его собственности.

Судами установлено, что площадь спорного земельного участка составляет 4110 кв. м, при этом площадь расположенного на нем здания, находящегося в собственности ответчика, составляет 257,6 кв. м.

В целях установления площади земельного участка, необходимой для эксплуатации здания, определением Арбитражного суда Московской области от 01 декабря 2016 года назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Бюро технической информации Московской области» - ФИО3

Судом перед экспертом поставлен вопрос: определить какая площадь, конфигурация земельного участка с кадастровым номером 50:28:0020806:4 или его часть необходимы для эксплуатации непосредственно здания кадастровый номер 50:28:0020806:4599 его собственником ЗАО «Концерн «АйсРоос»  на момент предоставления участка в собственность — 31 декабря 2014 года.

Согласно экспертному заключению от 30 декабря 2016 года № Э-038/16 для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 50:28:0020806:4599 необходим земельный участок площадью 0,5 га.

Такой вывод сделан экспертом на основании нормативно-технической документации, регламентирующей размеры земельных участков для обеспечения эксплуатации зданий.

Исследовав экспертное заключение, заслушав пояснения эксперта, суд первой инстанции установил, что устные пояснения эксперта входят в противоречие с выводами экспертного заключения, в заключении содержатся выводы по вопросам права, что не входит в компетенцию эксперта, экспертное заключение не содержит обоснованных выводов по фактическим обстоятельствам, подлежащим установлению экспертом на основании определения суда от 01 декабря 2016 года.

В связи с этим, определением Арбитражного суда Московской области от 31 января 2017 года суд в порядке статьи  87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил повторную экспертизу, проведение которой поручил ООО «Бюро технической информации Московской области» эксперту ФИО3

Суд поставил перед экспертом вопрос: определить, какая площадь, конфигурация земельного участка с кадастровым номером 50:28:0020806:4 или его часть необходимы для эксплуатации непосредственно здания кадастровый номер 50:28:0020806:4599 его собственником ЗАО «Концерн «АйсРоос» на момент предоставления участка в собственность (31 декабря 2014 года).

Эксперт при повторной экспертизе пришел к следующим выводам.

Исходя из положений статьи  55.24 ГрК РФ и подпунктов  6, 20 пункта  2 статьи  2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 385-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и учитывая конфигурацию и расположение элементов здания на земельном участке с КН 50:28:0020806:4 эксперт выявил три части участка, минимально необходимых и достаточных для эксплуатации издания на дату 31 декабря 2014  года- соответственно площадями 414 кв. м, 38 кв. м и 5 кв. м, единый участок включающий в себя вышеуказанные контуры составляет площадь 456 кв. метров.

По существу доводы жалобы сводятся к  несогласию с выводами эксперта, изложенными в заключении повторной экспертизы.

Податель жалобы считает,  что к расчету соразмерной площади спорного земельного участка подлежит применению приложение Ж к Своду правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», а не приложение Г, примененное экспертом. В приложении Г установлены показатели плотности застройки территориальных зон, а не отдельных земельных участков, предоставленных для строительства отдельных зданий. Для жилых, общественно-деловых зон коэффициенты застройки и коэффициенты плотности застройки приведены для территории квартала (брутто) с учетом необходимых по расчету учреждений и предприятий обслуживания, гаражей; стоянок для автомобилей, зеленых насаждений, площадок и других объектов благоустройства. Коэффициенты, установленные в приложении Г, применяются не в отношении отдельного здания, а в отношении квартала. Договор купли-продажи земельного участка может быть признан недействительным, если при его заключении были нарушены максимально допустимые размеры, предусмотренные законодательством. В заключении эксперта, как указал ответчик, информация о максимально допустимых пределах земельного участка отсутствует.

Кроме того, поскольку нормативная величина спорного земельного участка законодательно не установлена (отсутствуют Правила землепользования и застройки в г.о. Домодедово), эксперт при определении площади участка исходит из набора мероприятий, сопутствующих эксплуатации здания - эксплуатационного контроля и текущего ремонта.

Однако отсутствуют сведения о том, что данный перечень является исчерпывающим и в отношении здания не могут проводиться иные действия.

Общество в жалобе ссылается также на заключение специалиста от 24 марта 2017  года №334035, составленное ООО «Р-ВЦ», в части обоснованности выводов, полученных экспертом ФИО3 при проведении повторной судебной экспертизы по делу №А41-65088/16 (заключение эксперта от 20.02.2017 №Э- 038/16/1).

Суды правомерно не приняли во внимание указанное заключение, указав, что из текста заключения специалиста и представленных им выводов следует, что необоснованность (ошибочность) выводов эксперта ФИО3 заключается в превышении необходимой площади земельного участка, а не ее занижении.

Так, специалистом указано на то, что нахождение в пределах участка подземных и иных инженерных коммуникаций не является основанием для его предоставления собственникам таких объектов на каком-либо праве (часть  8 статьи  90 ЗК РФ); вывод эксперта о том, что для осуществления ремонта и осмотра здания необходим прямой доступ к зданию, ничем не подтвержден, по мнению специалиста, это не может служить основанием для установления размеров земельного участка.

Этим же опровергается довод ответчика о том, что экспертом определен минимально, а не максимально допустимый размер земельного участка.

В соответствии со статьей 55.24 ГрК РФ эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением). Эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов.

В целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.

Эксперт определил минимально допустимый размер земельного участка для эксплуатации здания исходя из норм статьи  55.24 ГрК РФ и Технического регламента.

Суды, руководствуясь СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений, правильно указали, что в данном случае  эксперт правомерно в своих исследованиях исходил из норм приложения Г к СП 42.13330.2011.

Оценив в совокупности в соответствии со статьей  71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание выводы эксперта, содержащиеся в заключениях первоначальной и дополнительной судебных экспертиз, устные пояснения эксперта, заключения специалиста, суды правомерно исходили из того, что повторная экспертиза является надлежащим и допустимым доказательством по делу, поскольку экспертом дан ответ на вопрос, какая площадь земельного участка необходима для эксплуатации и обслуживания расположенного на нем здания ответчика, и проведена в соответствии с нормами действующего земельного и градостроительного законодательства.

Ответчик ходатайство о проведении повторной или дополнительной экспертиз в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявил.

Таким образом, материалами дела установлено, что по оспариваемому договору купли-продажи ответчику - ЗАО «Концерн «АйсРоос» в собственность передан земельный участок площадью, значительно превышающей площадь, необходимую для эксплуатации здания.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка от 31 декабря 2014 № 209/14 заключен с нарушением требований закона, то данный договор в силу части  2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.

Пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суды правильно указали, что поскольку договор купли-продажи земельного участка от 31 декабря 2014 года  №209/14 является недействительной сделкой, к отношениям сторон подлежит применению двухсторонняя реституция в виде возвращения их в первоначальное состояние.

Доводы кассационной жалобы, фактически повторяют доводы, изложенные в суде первой и апелляционной инстанции, которые были предметом рассмотрения судов, что нашло свое отражение в судебных актах. Иная оценка установленных арбитражными судами фактов процессуальным законом к компетенции суда кассационной инстанции не отнесена.

Нормы материального и процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения и постановления в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 15 мая 2017 года и постановление Деcятого арбитражного апелляционного суда от 08 августа 2017  года по делу №А41-65088/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий-

судьяР.Р. Латыпова

судьяВ. В. Кузнецов

судьяЕ. Е. Шевченко