АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А84-2294/2017

28 июля 2017 года

город Севастополь

Резолютивная часть решения объявлена – 27.07.2017.

Решение в полном объеме изготовлено – 28.07.2017.

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Васильченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                      ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела

по иску  Общества с ограниченной ответственностью „Карбон” (ОГРН 

<

***>)

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 

<

***>)

при участии в деле  в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, – Правительство Севастополя (ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора аренды,

при участии представителей сторон:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 14.02.2017;

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности № 02 от 09.01.2017;

от третьего лица – ФИО4, представитель по доверенности № 1252/31/2-17 от 05.04.2017.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью „Карбон” (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя (далее – суд) с иском к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 10.03.2008 общей площадью 0,5500 га, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенной между Севастопольским городским Советом и Частным предприятием „Карбон” без взыскания годовой арендной платы, а также 6 000,00 рублей государственной пошлины. 

Возражая против исковых требований, ответчик и представитель третьего лица указали, что спорный договор является прекращенным в силу закона, соответственно  не подлежит расторжению.

В судебном заседании 27.07.2017 стороны дали пояснения, настаивали на позициях, изложенных ранее. 

Имеющиеся в деле доказательства исследованы и оценены судом в совокупности по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ.

Оценив представленные по делу доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном рассмотрении в судебном процессе всех обстоятельств дела, а также относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу, что исковые требования   не подлежат  удовлетворению по следующим основаниям.

10 мая 2008 года между Севастопольским городским Советом и частным предприятием «Карбон» был заключен договор аренды земельного участка (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого, арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета № 3377 от 12.12.2007 представляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания  жилого комплекса с объектами соцкультбыта, с отнесением  этих земель  к категории  земель  жилой  и общественной застройке, который находится по адресу: 

<

...>.

Согласно пункта 2.1 договора, в аренду передается земельный участок общей площадью 0,5500 га. 

Срок договора аренды 25 лет (пункт 3.1 договора). 

Раздел 5 договора предусматривает условия использования земельного участка. Так, земельный участок передается в аренду для использования на землях жилой и общественной застройки. Целевое назначение земельного участка – строительство и обслуживание жилого комплекса с объектами соцкультбыта.

Согласно пункту 6.1 договора, передача земельного участка в аренду осуществляется с разработкой проекта отвода. Основанием разработки проекта отвода земельного участка является решение городского Совета от 10.04.2007 № 1837.

 В соответствии с пунктом 9.2.2 договора, арендатор обязан: в) использовать земельный участок строго по целевому назначению; г) начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению – в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом если в надлежащем образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендодателя в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока; д). строительство (реконструкцию) капитального объекта осуществить только в соответствии с АПЗ (архитектурно-планировочным заданием), проектной документации (с разработанными материалами ОВОС), прошедшей государственную экспертизу в установленном порядке, после получения разрешения в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля. 

Согласно акту определения границ земельного участка в натуре (на местности) его кадастровый номер 85 364 000 00:02:013:0067.

В последующем дополнительным соглашением  о внесении изменений в договор аренды земли от 10.03.2007 внесены изменения в договор аренды земли в части нормативно-денежной оценки земли и преамбулы договора. 

Судом установлено, что истцом на указанном земельном участке было осуществлено строительство многоквартирных жилых домов, которые были введены в эксплуатацию, о чем свидетельствуют декларации о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированные инспекцией ГАСК в городе Севастополе 08.02.2013 № СТ143130350528, от 14.02.2011 №СТ143110787, от 14.11.2011 №СТ14311078774, от 20.12.2012 №СТ14312510718, от 20.12.2012 №СТ 14312510584, от 20.12.2012 №СТ 14312510676.

В материалы дела представлена копия свидетельства  о праве собственности на недвижимое имущество от 25.10.2013 №1554905, согласно которой объект недвижимого имущества: административное строение  с подвалом, надстройкой, двумя  входами  в подвал, пожарной лестницей (основная площадь 2376,6 кв.м) по адресу 

<

...> принадлежит на праве частной собственности частному предприятию «Виват+». 

Из дополнительно представленной копии свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество от 12.06.2013 усматривается регистрация права частной собственности физического лица на однокомнатную квартиру по адресу: 

<

...>. 

Также в материалы дела, после перерыва, истцом были представлены кадастровый паспорт земельного участка от 18.12.2014, месторасположение которого: 

<

...>, а также шесть кадастровых паспортов на здания, расположенные по адресу: ул. Колобова, 35/1, 35/2, 35/3, 35/4, 35/5, 35/6, что соответствует построенным шести корпусам.

 Из содержания искового заявления усматривается, что на сегодняшний день право собственности на квартиры и нежилые помещения в указанных многоквартирных домах зарегистрировано в установленном порядке.

Возражений относительно законности строительства вышеуказанных многоэтажных домов представителями сторон не заявлялось.

Исковые требования мотивированы тем, что у собственников помещений, указанных многоквартирных домов возникло право общей долевой собственности на земельный участок, находящийся под этими домами, а договор аренды прекратил свое действие на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. 

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 

Согласно статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. 

Частью 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. 

Согласно пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 „О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания” право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – реестр). 

Как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах – исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения  возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Федеральном законе „О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” – специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16). 

В существующей застройке поселений переход к собственникам помещений в многоквартирном доме права собственности на земельный участок, на котором он расположен, - учитывая, что такой земельный участок, как и другое общее имущество в многоквартирном доме, не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме, - не может расцениваться как ущемление прав соответствующего публичного образования, которое фактически не имеет возможности использовать земельный участок под многоквартирным домом иначе, как путем распоряжения правом на него (например, с помощью заключения договоров аренды). 

Учитывая вышеизложенное, истец обратился в Департамент имущественных и земельных отношений города Севастополя как орган, уполномоченный по управлению и распоряжению землями, с письмом от 02.05.2017  №168 о расторжении договора  аренды земли. 

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. от 21.07.2014) „О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. 

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

Таким образом, в силу частей 3 и 4 статьи 16 ФЗ-189 по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. 

Пункт 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 „О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” конкретизирует статью 16 ФЗ-189, а именно: если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 ФЗ-189). 

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 ФЗ-189). 

Согласно пункту 26 постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) „Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” в силу части 1 статьи 16 Федерального закона „О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. 

 С момента регистрации права собственности первого лица на любое их помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право распоряжения им. Такой вывод был сделан Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в постановлении от 24.01.2012 года № 11642/11. 

Судом было установлено, что после ввода объектов в эксплуатацию, частным предприятием и как минимум одним физическим лицом были зарегистрированы права собственности на недвижимое имущество, по адресу: 

<

...>.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – Договор), ратифицированный 21.03.2014. В соответствии с частью 1 статьи 1 Договора Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего Договора, то есть с 18.03.2014. 

Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образовались новые субъекты – Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 Договора). 

Согласно части 1 статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – Закон № 6-ФКЗ от 21.03.2014) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом. 

Следовательно, с 18.03.2014 на территории города федерального значения Севастополя действуют нормативные правовые акты Российской Федерации, в том числе Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». 

Как ранее было указано, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона). 

При этом земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. 

Следовательно, право общей долевой собственности на спорный земельный участок возникло у собственников помещений в многоквартирных домах с 18.03.2014. Принимая во внимание положения статей 36 и 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечёт не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Суд отмечает, что из представленных кадастровых паспортов лишь пять относятся к многоэтажным домам, а один – нежилое  здание (административное здание).

Учитывая изложенное, Договор аренды земельного участка от 10.03.2007, заключённый между Севастопольским городским Советом и частным предприятием «Карбон», зарегистрированный 17.06.2008 за № 040865900067, является прекращённым в отношении  помещений в многоквартирных домах, в силу закона с 18.03.2014.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из анализа статей 450, 453 ГК РФ следует, что расторгнуть в судебном порядке можно только действующий договор.

На основании изложенного суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части расторжения договора аренды земельного участка, поскольку последний прекращен в силу закона, и расторжению в судебном порядке не подлежит.

Суд отмечает, что избранный истцом способ защиты права - расторжение договора аренды земельного участка без взыскания годовой арендной платы не обеспечит реальной защиты нарушенных прав стороны и подлежит рассмотрению в ином судебном порядке.

В связи с отказом в иске судебные расходы, расходы по уплате государственной помощи остаются на истце.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

 Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы, если решение не отменено и не изменено - со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Судья                                                                                                               О.С. Васильченко