АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

г. Краснодар                                                                                            Дело № А32-37150/2019

12.02.2020

Резолютивная часть решения объявлена 28.01.2020. Полный текст решения изготовлен 12.02.2020.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Агро Лайн Хит» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: публичное акционерное общество коммерческий банк «Центр-инвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 04.09.2012 № 4400007141 из земель населенных пунктов общей площадью 13 916 кв. м, с кадастровым номером 23:44:0801001:188, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, г. Кропоткин, от железнодорожного подъездного пути открытого акционерного общества «Кропоткинский машиностроительный завод» до территории общества с ограниченной ответственностью «Агро Лайн Хит» с видом разрешенного использования «эксплуатация железнодорожного подъездного пути и воздушной линии электропередачи»,

при участии в заседании представителя третьего лица ФИО1, установил следующее.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилась администрация Кропоткинского городского поселения Кавказского района Краснодарского края (далее – администрация) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агро Лайн Хит» (далее – общество) о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 04.09.2012 № 4400007141 из земель населенных пунктов общей площадью 13 916 кв. м, с кадастровым номером 23:44:0801001:188, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, г. Кропоткин, от железнодорожного подъездного пути открытого акционерного общества «Кропоткинский машиностроительный завод» до территории общества с ограниченной ответственностью «Агро Лайн Хит» с видом разрешенного использования «эксплуатация железнодорожного подъездного пути и воздушной линии электропередачи».

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица возражал против удовлетворения исковых требований.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Исследовав материалы дела, оценив все представленные доказательства, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Обществом является арендатором земельного участка общей площадью 13 916 кв. м, с кадастровым номером 23:44:0801001:188, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, г. Кропоткин, от железнодорожного подъездного пути ОАО «Кропоткинский машиностроительный завод» до территории ответчика с видом разрешенного использования «эксплуатация железнодорожного подъездного пути и воздушной линии электропередачи» заключенного сроком на 49 лет, который используется обществом на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 04.09.2012 № 4400007141 (далее – договор). Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3.4 договора арендная плата исчисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором с момента заключения договора ежеквартально пропорционально количеству дней в квартале из расчета за календарный год, не позднее 10 числа начала каждого квартала, первый платеж вносится не позднее 10 календарных дней с момента заключения договора (либо государственной регистрации, если договор подлежит регистрации).

Пунктом 4.2.4 договора установлено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за земельный участок.

В пункте 5.1.6 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при существенных нарушениях его условий. Одним из таких существенных нарушений является не внесение арендной платы за землю в течение одного квартала.

В случае несвоевременной оплаты арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (пункт 6.2 договора).

В соответствии со статьей 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ, вступившей в силу 01.03.2015 и в связи с наличием в Кропоткинском городском поселении Кавказского района утвержденных решением Совета Кропоткинского городского поселения Кавказского р-на от 27.06.2012 № 561 Правил землепользования и застройки Кропоткинского городского поселения Кавказского района, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кропоткинского городского поселения Кавказского района осуществляется администрацией Кропоткинского городского поселения Кавказского района.

В связи с изложенным, заявителем по заявленным требованиям выступает администрация.

В адрес общества истцом направлены претензии от 11.03.2019 № 200-1201/19-01; от 23.04.2019 №  200-2535/19-01 о погашении задолженности по арендной плате и неустойки, образовавшейся по спорному договору.

Претензия также направлена администрацией в адрес конкурсного управляющего ООО «Агро Лайн Хит» ФИО2 от 11.03.2019 № 200-1200/19-01; от 23.04.2019 № 200-2536/19-01.

Поскольку образовавшаяся задолженность не была погашена, в адрес ответчика и конкурсного управляющего были направлены предложения о досрочном расторжении договора с проектом соглашения о его расторжении, которые были вручены обществу 03.06.2019, а конкурсному управляющему ФИО2 30.05.2019.

Администрация неоднократно обращалась в Арбитражный суд Краснодарского края о взыскании с ответчика образовавшейся задолженности (дела № А32-18651/2019, № А32-25971/2019). 

Истец считает, что поскольку общество надлежащим образом не исполняет свою обязанность по внесению арендной платы в сроки, указанные в договоре, администрация вынуждена обращаться с настоящим исковым заявлением о досрочном расторжении указанного договора аренды.

Указанные обстоятельства послужили обращением истца в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Пунктами 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 № 6-П указал, что Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что одним из основных принципов земельного законодательства является учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Основанием прекращения аренды земельного участка в принудительном порядке является его ненадлежащее использование, а именно грубое нарушение правил рационального использования земли, не в соответствии с его целевым назначением, что приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения, их порче, состоянию не пригодному для использования по целевому назначению.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункты 1 – 2).

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусмотрено вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или  не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование своих требований истец указывает на наличие задолженности по арендным платежам за период с 01.04.2018 по 30.09.2018 и наличие на рассмотрении в Арбитражном суде Краснодарского края дела №А32-45550/2018 по иску администрации к обществу о взыскании указанной задолженности

Администрация основывает свои требования о расторжении договора аренды на положениях пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с указанной нормой права, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем: пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Земельный кодекс Российской Федерации не раскрывает понятия «существенного нарушения договора». Однако такое понятие раскрыто в Гражданском кодексе Российской Федерации, а именно в абзаце 4 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которая ссылается на то, что нарушение договора аренды влечет для нее такой ущерб, обязана доказать его наличие, то есть истец должен представить доказательства того, какие выгоды он рассчитывал получить от договора аренды, а также того, какие убытки возникают для него вследствие нарушения договора аренды ответчиком. 

Иными словами, применяемый здесь термин «ущерб» является синонимом терминов «убытки», определяемого в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, и «вред» определяемого в соответствии со статьями 1064 и 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом администрация должна доказать одно из следующих обстоятельств:

· наличие убытков, под которыми понимаются расходы, которые истец, если его право было нарушено ответчиком, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного общества права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также наличие неполученных доходов, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено арендатором (упущенная выгода);

· наличие вреда, причиненного имуществу истца, который возмещается либо путем предоставления аналогичного испорченному имуществу в натуре, либо путем возмещения убытков.

Частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

По правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Как не раз отмечалось арбитражными судами, расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда другие меры воздействия исчерпаны и сохранение договорных правоотношений нецелесообразно.

В данном споре указанные условия отсутствуют.

Предупреждение о необходимости устранения таких нарушений предполагает возможность сохранения договорных отношений при выполнении арендатором претензий арендодателя.

Существенным для рассмотрения настоящего спора является то обстоятельство, на момент рассмотрения судом искового заявления, нарушения ответчиком действующего законодательства на которые ссылается истец, отсутствуют.

Доказательств опровергающих вышеуказанные обстоятельства в нарушении части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела истцом и третьим лицом не представлены.

Кроме того, как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 23:44:0801001:188 имеются нежилые здание, принадлежащее на праве собственности ответчику, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Фактическая передача (возврат) администрации земельного участка с находящимся на нем недвижимым имуществом невозможна, поскольку возвращение земельногоучастка предполагает его освобождение от находящегося на нем объекта недвижимости. При этом требование о сносе недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано за обществом, администрация не заявила. Исходя из принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым правоотношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению (путем возврата) земельного участка с кадастровым номером 23:44:0801001:188.

В этой связи правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны. 

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований и освобождением администрации от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 65, 71, 110, 123, 156, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья                                                                                                                             О.Б. Куликов