ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-10229/2022

17 января 2023 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  10 января 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  17 января 2023 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,

судей  Лотова А.Н., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарём ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14663/2022) Администрации города Нижневартовска на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27.10.2022 по делу № А75-10229/2022 (судья Голубева Е.А.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «РиК» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 628404, 

<

...>) к Администрации города Нижневартовска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 628602, 

<

...>), при участии в деле в качестве заинтересованного лица, Департамента муниципальной собственности и земельных ресурсов Администрации города Нижневартовска,  о признании незаконным решения об отказе в предоставлении на праве аренды земельного участка и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, 

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

установил:

«РиК» общество с ограниченной ответственностью (далее – заявитель, общество, «РиК» ООО) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с заявлением к Администрации города Нижневартовска (далее – заинтересованное лицо, Администрация) о признании незаконным решения от 05.05.2022 № 2-01-ИСХ-1638 об отказе в предоставлении заявителю на праве аренды земельного участка площадью 8095 кв.м с кадастровым номером 86:11:0702001:21, расположенного по адресу: 

<

...> Юго-Западный промышленный узел, д. 55, панель 25, в целях использования под незавершенный строительством объект без проведения торгов, и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Департамент муниципальной собственности и земельных ресурсов Администрации города Нижневартовск (далее - Департамент).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27.10.2022 по делу № А75-10229/2022 заявленные требования удовлетворены: признано незаконным и отменено решение Администрации от 05.05.2022 № 2-01-ИСХ-1638 об отказе в предоставлении обществу на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 86:11:0702001:21 на срок до 28.04.2057, суд обязал Администрацию заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:11:0702001:21 на срок, согласованный в договоре аренды земельного участка от 29.04.2008 № 143-АЗ.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что незарегистрированный договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении; срок аренды земельного участка по договору с обществом определен с 01.02.2019 по 31.01.2022, договор аренды прекратился 01.02.2022, при этом заявитель реализовал право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства; заключенное между Администрацией и обществом с ограниченной ответственностью «Черногортранс Сервис» (далее – ООО «Черногортранс Сервис») дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка не распространяет свое действие на «РиК» ООО в связи с чем договор аренды земельного участка под незавершенный строительством объект от 29.04.2008 № 143-АЗ не может быть заключен на тех же условиях и по тем же основаниям с обществом ввиду отсутствия на то законных оснований.

«РиК» ООО представлен отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым заявитель просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайства об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на жалобу, установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 29.04.2008 ФИО2 (далее – ФИО2 Г-Н.А.), являясь собственником незавершенного строительством объекта, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0702001:21, заключила с Администрацией договор аренды вышеуказанного земельного участка № 143-A3 сроком действия с 29.04.2008 по 28.04.2057  (т.1 л.д. 24-25).

Незавершенный строительством объект, принадлежавший ФИО2 Г-Н.А., впоследствии перешел в собственность общества с ограниченной ответственностью «Югра-Моторс», а затем в собственность ООО «Черногортранс Сервис» (т.1 л.д. 54, 67).

В связи с переходом права собственности на объект, расположенный на упомянутом земельном участке, 10.11.2014 между Администрацией и ООО «Черногортранс Сервис» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 29.04.2008 № 143-A3, предусматривающее замену арендатора земельного участка (т.1 л.д. 26).

Согласно сведениям, представленным филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Уральскому федеральному округу, в отношении земельного участка с кадастровым номером 86:11:0702001:21 вносились записи об обременении указанного земельного участка правами аренды: от 11.06.2008 (на основании договора аренды земельного участка от 29.04.2008 № 143-АЗ) в пользу ФИО2-Н.А.; от 18.07.2008 (на основании договора аренды земельного участка от 29.04.2008 № 143-АЗ и договора купли-продажи недвижимого имущества и перенайма земельного участка от 24.06.2008) в пользу ООО «Югра Моторс».

Таким образом, государственная регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 29.04.2008 № 143-A3, заключенного между Администрацией и ООО «Черногортранс Сервис», не производилась.

По договору купли-продажи от 16.12.2014, заключенному между ООО «Черногортранс Сервис» и «РиК» ООО, право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 1146,1 кв.м с кадастровым номером 86:03:11:00047:163:0000 перешло к обществу (т. 1 л.д. 63). По условиям договора право собственности на объект переходит к «РиК» ООО с момента государственной регистрации прав.

Согласно представленному заявителем в материалы дела свидетельству о регистрации права от 09.02.2015 № 86-АБ 90 5461, выданному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре, право собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 1146,1 кв.м с кадастровым номером 86:11:0000000:70247 зарегистрировано за обществом (т.1 л.д. 27).

Таким образом, с 09.02.2015 «РиК» ООО является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0702001:21. 

Не смотря на переход права собственности с 09.02.2015 на объект незавершенного строительства, расположенный на указанном земельном участке, к обществу, между Администрацией и ООО «Черногортранс Сервис» 28.09.2015 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 29.04.2008 № 143-АЗ, согласно пункту 2 которого все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 29.04.2008 № 143-АЗ прекращаются с 09.02.2015 (т.1 л.д. 57).

«РиК» ООО стороной указанного соглашения не являлось.

Согласно сведениям, представленным филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по  Уральскому федеральному округу, государственная регистрация указанного соглашения не произведена.

Как указал заявитель, 13.06.2017 общество обратилось в Департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка  с кадастровым номером 86:11:0702001:21, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:11:0000000:70247, для завершения незавершенного строительства объекта на прежних условиях, предусмотренных договором аренды земельного  участка  от 29.04.2008 № 143-АЗ (т.1 л.д. 74).

Письмом Департамента от 19.06.2017 № 1136/36-03 заявление возвращено «РиК» ООО (т.1 л.д. 77). 

Аналогичное заявление со ссылкой на статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) общество направляло в адрес Департамента 13.03.2018 (т.1, л.д. 78,79). При этом Департамент отрицает получение указанного заявления от общества.

Из пояснений представителей заявителя и заинтересованного лица в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции следует, что договор, предусматривающий право пользования земельным участком с кадастровым номером 86:11:0702001:21, в период с 2015 года по 2019 год  не заключался; Департамент обращался к «РиК» ООО с требованиями об оплате неосновательного обогащения за пользование спорным земельным участком (т.1 л.д. 58).

В материалы дела представлено заявление общества от 24.12.2019 о предоставлении спорного земельного участка в аренду без торгов сроком на три года с целью завершения строительства (т.1 л.д. 59).

01.02.2019 между Администрацией и «РиК» ООО заключен договор аренды земельного участка для завершения строительства № 18-АЗ, предусматривающий передачу в аренду земельного участка с кадастровым номером 86:11:0702001:21 площадью 8095 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> Юго-Западный промышленный узел, д. 55, панель 25, под незавершенный строительством объект - растворо-бетонный узел. Срок аренды земельного участка определен с 01.02.2019 по 31.01.2022, по истечении указанного срока действие договора прекращается в силу пункта 6.1 договора (т.1 л.д. 64-65).

После истечения срока действия договора аренды № 18-АЗ «РиК» ООО обратилось в Департамент с заявлением от 14.04.2022 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:11:0702001:21 (т.1 л.д. 17). В заявлении общество, ссылаясь на положения статьи 35 ЗК РФ, просило заключить с ним договор аренды без проведения торгов на тех же условиях, что и с прежним арендатором (сроком на 49 лет).

Рассмотрев заявление «РиК» ООО, Департаментом вынесено уведомление об отказе в предоставлении муниципальной услуги от 05.05.2022 №2-01-исх-1638. В обоснование отказа Департамент указал на отсутствие у общества права на приобретение земельного участка без проведения торгов, ссылаясь на прекращение 31.01.2022 действия договора аренды от 01.02.2019 № 18-АЗ (т. 1 л.д. 16).

Не согласившись с указанным уведомлением, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

27.10.2022  Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял обжалуемое в апелляционном порядке решение.

Проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу вышеназванных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (определение Верховного Суда РФ от 02.04.2020 № 302-ЭС19-23916).

Ввиду чего при продаже объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0702001:21, права пользования указанным земельным участком должны были переходить к новым собственникам объекта незавершенного строительства на тех же условиях, что предусмотрены договором аренды земельного участка от 29.04.2008 № 143-АЗ, то есть со сроком аренды земельного участка до 28.04.2057.

Из материалов дела следует, что общество обращалось в Администрацию с заявлением о переоформлении права аренды земельного участка на условиях, согласованных при заключении договора аренды земельного участка от 29.04.2008 № 143-АЗ, но арендодатель изложенные выше требования земельного и гражданского законодательства не исполнил.

Судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы Департамента относительно наличия соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 29.04.2008 № 143-АЗ, поскольку на момент заключения указанного соглашения 28.09.2015 право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, уже перешло к заявителю (с 09.02.2015), следовательно, на момент подписания указанного соглашения права ООО «Черногортранс Сервис» как арендатора были утрачены в силу статьи 35 ЗК РФ и 552 ГК РФ и ООО «Черногортранс Сервис» не обладало полномочиями по заключению такого соглашения.

С учетом установленных обстоятельств, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что вместе с переходом собственности на объект незавершенного строительства от ООО «Черногортранс Сервис» к «РиК» ООО перешло право аренды земельного участка с кадастровым номером 86:11:0702001:21 на условиях договора аренды земельного участка от 29.04.2008 № 143-АЗ, которым предоставлено право аренды земельного участка на срок до 28.04.2057.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции считает обоснованной позицию суда первой инстанции о том, что заключение договора аренды от 01.02.2019 № 18-АЗ на три года не лишает общество, которое приобрело объекты недвижимости у лица, пользовавшегося земельным участком на основании договора аренды от 29.04.2008 № 143-АЗ, права на заключение нового договора аренды после истечения срока названного договора в отношении земельного участка, занятого принадлежащими «РиК» ООО объектами недвижимости (четырех завершенных строительством и введенных в эксплуатацию и одного строящегося объекта), с учетом срока заключенного с продавцом объектов договора аренды от 29.04.2008 и установленного предельного срока договора аренды земельного участка, составляющего 49 лет, применительно к положениям подпункта 11 пункта 2 и пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что в сложившейся ситуации формальный отказ в продлении договора аренды со ссылкой на нормы земельного законодательства в данном случае не может быть признан обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что Администрацией в данном случае не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как Администрация освобождена от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 стати 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27.10.2022 по делу № А75-10229/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленными квалифицированными электронными подписями судей, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Председательствующий

Н.Е. Иванова

Судьи

А.Н. Лотов

 О.Ю. Рыжиков