148/2018-60811(1) 

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-13379/2018

г. Челябинск

28 сентября 2018 года

Дело № А76-17823/2018  

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2018 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 28 сентября 2018 года.  

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,  судей Богдановской Г.Н., Пирской О.Н.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  

индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение  

Арбитражного суда Челябинской области от 14.08.2018 по делу № А76- 

17823/2018 (судья Калинина Т.В.). 

В судебном заседании принял участие представители:  

индивидуального предпринимателя ФИО2 -  

ФИО3 (доверенность от 13.06.2018, паспорт);  

общества с ограниченной ответственностью «РитейлГрупп» - ФИО4  

А.В. (доверенность от 14.06.2018 № 40, паспорт). 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее –  истец, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с  исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью  «РитейлГрупп» (далее – ответчик, ООО «РитейГрупп»), о расторжении  договора аренды нежилого помещения № 48 от 09.09.2016 (л.д.3-5).  

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации судом было принято уточнение исковых требований,  согласно которым истец просит расторгнуть договор аренды нежилого  помещения № 48 от 09.09.2016, возложить на ответчика обязанность  освободить нежилое помещение № 5, кадастровый номер: 74:36:0000000:51930,  общей площадью 177,2 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>, передав его по акту приема-передачи истцу (л.д.97).  

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 14.08.2018  (резолютивная часть объявлена 14.08.2018) в удовлетворении исковых  требований отказано.  

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП ФИО2  обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной  

жалобой, в которой просит отменить решение арбитражного суда от 14.08.2018,  принять по делу новый судебный акт.  

В доводах апелляционной жалобы указывает на то, что ответчиком  нарушены сроки внесения арендной платы, что, по мнению истца, является  существенным нарушением условий договора.  

Также, по мнению истца, судом первой инстанции неправомерно  отклонены суждения истца о соблюдении письменной формы дополнительного  соглашения № 2 от 09.12.2017 (об изменении арендной платы).  

Истец полагает, что действия ответчика, выраженные в отсутствии  намерения продолжать арендные правоотношения, действия по уклонению от  своевременной и полной оплаты арендных платежей свидетельствуют о  недобросовестности поведения ответчика.  

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания  извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения  соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в  информационно-телекоммуникационной сети Интернет («kad.arbitr.ru»).  

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы  апелляционной жалобы, ответчик полагал их необоснованными.  

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются  судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Как следует из материалов дела, ИП ФИО2 на праве  собственности принадлежит нежилое помещение № 5, общей площадью 177,2  кв.м, по адресу: 

<

...>, что подтверждается  выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.9).  

Между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «РитейлГрупп»  (арендатор) подписан договор аренды указанного нежилого помещения № 48 от  09.09.2016 (л.д.10-16).  

Согласно п. 3.1 договора арендная плата составляет 85 000 руб. в месяц.  НДС не предусмотрен.  

Кроме того, в силу п. 3.1.1 арендатор возмещает арендодателю затраты на  обеспечение помещения коммунальными услугами.  

Возмещение коммунальных услуг начисляется с момента подписания  акта приема-передачи помещения. Размер подлежащих возмещению затрат  пересчитывается ежемесячно на основании выставленных счетов  соответствующих обслуживающих организаций в зависимости от  предоставленных услуг по содержанию помещения и включает: платежи за  отопление помещения согласно индивидуальным приборам учета (ИПУ), либо,  в случае его отсутствия, расчетным методом, электроэнергию согласно ИПУ,  водоснабжение и водоотведение согласно ИПУ, содержание и текущий ремонт  помещения.  

Арендная плата вносится ежемесячно безналичным платежом на  расчетный счет арендодателя в срок до 5-го числа месяца, за который вносится  арендная плата (п. 3.2 договора).  

Коммунальные услуги оплачиваются в платежный период с 25-го числа  

текущего месяца по 1-е число следующего месяца после выставления счетов на  оплату, актов оказания услуг (п.п. 3.3, 3.6 договора).  

В соответствии с п. 3.4 договора пересмотр арендной платы возможен не  чаще одного раза в год на индекс потребительских цен по Челябинской области  (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный  (опубликованный) государственным органом статистики Челябинской области,  н не более чем на 10% от арендной платы. Повышение арендной платы  возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления арендной  платы и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения.  Изменение размера постоянной части арендной платы оформляется  дополнительным соглашением к основному договору аренды. Письмо с  предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено  другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого  изменения. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во  всякое время действия настоящего договора.  

В соответствии с п. 5.6 договора в случае нарушения сроков внесения  арендной платы без обоснованной причины арендатор уплачивает  арендодателю пеню в размере 0,1% от фактической задолженности, срок  внесения которой был нарушен, за каждый день просрочки. Пеня начисляется и  уплачивается при наличии письменной претензии. Если неустойка не  предъявлена, то она равна нулю. Уплата пени не освобождает стороны от  выполнения своих обязательств по договору.  

Согласно п.п. 4.3, 5.3 договора арендодатель не вправе расторгнуть  договор в внесудебном порядке, кроме как по основанию: просрочка внесения  арендной платы более двух раз подряд и более чем на 10 банковских дней (по  каждому случаю просрочки) в течение одного арендного года.  

До направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения  договора инициирующая сторона направляет другой стороне соответствующую  претензию с требованием об устранении нарушения условий настоящего  договора, другая сторона в течение 10 рабочих дней обязана рассмотреть  претензию и дать на нее письменный ответ. В случае, если в течение  указанного срока ответ от другой стороны не получен или не устранено  нарушение условий настоящего договора, инициирующая сторона вправе  отказаться от исполнения настоящего договора (п. 4.4 договора).  

Приложение № 2 к договору содержит план-схему объекта аренды в виде  выписки из кадастрового паспорта помещения (л.д.18).  

В приложении № 4 к договору аренды сторонами согласованы  технические характеристики объекта аренды (л.д.20).  

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 09.09.2016  (л.д.17).  

Срок действия договора составляет 10 лет с даты передачи помещения  арендатору (п. 4.1 договора), договор зарегистрирован в установленном  законом порядке (л.д.16).  

20.04.2018 истец направил в адрес ответчика претензию, в которой указал  на систематическое нарушение последним сроков внесения арендной платы по  

договору, в том числе, о допущенных просрочках с 01.11.2017 по 30.11.2017 (20  банковских дней), с 01.12.2017 по 31.12.2017 (27 банковских дней), с 01.02.3018  по 28.02.2018 (11 банковских дней), наличие задолженности по арендной плате  на 20.04.2018 в сумме 88 252 руб. 22 коп. Ссылаясь на п.п. 4.3, 4.4 договора  аренды истец уведомил ответчика об одностороннем отказе от исполнения  договора аренды, в случае отсутствия письменного ответа на данную  претензию, а также в случае отказа арендатора устранить имеющиеся  нарушения условий договора (л.д.7-8, 27-28).  

Нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы, оцениваемое  истцом как существенное нарушение условий договора, послужило основанием  для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.  

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований,  обоснованно исходил из следующего.  

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)  обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во  временное владение и пользование.  

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает  обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование  имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной  платы определяются договором.  

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской  Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению  сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами  или договором.  

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или  расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой  стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими  законами или договором.  

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое  влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени  лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.  

На основании пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской  Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной  в суд только после получения отказа другой стороны на предложение  расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в  предложении или установленный законом либо договором, а при его  отсутствии - в тридцатидневный срок.  

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор  аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в  случае, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением  условий договора или назначения имущества либо с неоднократными  нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по  истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;  не производит капитального ремонта имущества в установленные договором  

аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях,  когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором  производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.  

Отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении  договора и возврате арендованного имущества, суд первой инстанции пришел к  правильному вводу, что оснований для расторжения договора аренды не  имеется.  

В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на то, что  ответчик за период действия договора неоднократно нарушал обязательства по  своевременному внесению арендной платы.  

Между тем, из материалов дела усматривается, что в соответствии с  дополнительным соглашением № 1 от 16.01.2017 к договору аренды № 48 от  

09.09.2016 изменена редакция п. 3.2 договора аренды, срок внесения арендной  платы установлен до 15-го числа месяца, за который вносится арендная плата.  Так, согласно представленным ответчиком платежным поручениям от  

19.03.2018, 23.04.2018, 16.05.2018, при указании в них назначения платежа  имеется ссылка на срок платежа – 15-е число (л.д.65-67).  

Истец в письменном дополнении к исковому заявлению также прямо  указывает на изменившийся срок внесения арендной платы (до 15-го числа  расчетного месяца), представляет расчет задолженности ответчика и  

допущенных просрочек оплаты с учетом согласованного сторонами срока  внесения платежа до 15-го числа расчетного месяца (л.д.81-82).  

При таких обстоятельствах, принимая также во внимание разъяснения  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащиеся  в п. 14 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики  применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре  аренды», суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что  положения дополнительного соглашения № 1 от 16.01.2017, изменяющие срок  внесения арендной платы на 15-е число расчетного месяца, применимы к  спорным отношениям сторон.  

С учетом установленных судом первой инстанции действовавших в  течение периода с 01.11.2017 по 31.07.2018 размера постоянной части арендной  платы – 85 000 руб. 00 коп. в месяц, срока платежа – 15-е число расчетного  месяца, материалами дела подтверждается нарушение ответчиком сроков  оплаты в ноябре, декабре 2017 года, в феврале, марте, апреле, мае, июне 2018  года (л.д.23-26, 88-91).  

Из материалов дела усматривается, что наибольшие просрочки были  допущены при внесении арендной платы за ноябрь 2017 года (15 банковских  дней) и за декабрь 2017 года (13 банковских дней); в 2018 году наибольшая  просрочка была допущена при внесении платежа за февраль (6 банковских  дней); задолженность по арендным платежам за исследованный период  отсутствует.  

Вместе с тем, расторжение договора влечет серьезные последствия для  сторон в виде прекращения правоотношений и является крайней мерой,  применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства  

воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится  нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.  

С учетом того, что договор заключен на длительный срок, а материалами  дела подтверждено, что ответчик погасил задолженность в добровольном  порядке, расторжение договора по данному основанию является мерой  ответственности, не соразмерной нарушению обязательства, и не соответствует  балансу интересов сторон.  

Имущественные интересы арендодателя, нарушенные арендатором,  восстановлены, а ответчик в свою очередь заинтересован в сохранении  договора аренды и пользовании арендованным имуществом, поэтому  оснований для расторжения договора аренды не имеется.  

Ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что судом первой  инстанции неправомерно отклонены суждения истца о соблюдении письменной  формы дополнительного соглашения № 2 от 09.12.2017 (об изменении  арендной платы), не может быть принята судом апелляционной инстанции в  силу следующего.  

Из дополнительного соглашения № 2 от 09.12.2017 к договору аренды №  48 от 09.09.2016, согласно п. 1 которого внесены изменения в п. 3.1 договора в  части размера арендной платы, указано, что с 15.01.2018 по 15.01.2019 арендная  плата составляет 93 500 руб. 00 коп. (л.д.83).  

Соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации  и является обязательным для сторон с даты его подписания (п. 2 соглашения).  

Соглашение подлежит государственной регистрации и считается  заключенным с момента такой регистрации (п. 3 соглашения).  

Представленное дополнительное соглашение № 2 от 09.12.2017 со  стороны арендатора (ответчика по делу) не подписано.  

В силу вышеизложенного суд первой инстанции сделал правильный  вывод о том, что в данном случае письменная форма договора не соблюдена,  дополнительное соглашение не заключено, условие п. 3.2 о цене действует в  первоначальной редакции договора № 48 от 09.09.2016 (85 000 руб. в месяц).  

С учетом изложенного, принятое судом первой инстанции решение  отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для  отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом  апелляционной инстанции не установлено.  

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле,  в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  апелляционной инстанции  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.08.2018 по делу   № А76-17823/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя Давыдова Сергея Сергеевича - без  удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со  дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд  первой инстанции.  

Председательствующий судья Л.П. Ермолаева 

Судьи Г.Н. Богдановская 

О.Н. Пирская