Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024, 

www.sakhalin.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А59-6059/2020

28 июля 2021 года

город Южно-Сахалинск

Резолютивная часть объявлена 21 июля 2021 года, в полном объеме решение постановлено 28 июля 2021 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Кучкина С. В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Очировой Л.П., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Буро-взрывная компания «ПИК» 

к Управлению Федеральной службы, кадастра и картографии по Сахалинской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

и к администрации города Южно-Сахалинска

третьи лица:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска,

Сахалинское управление Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору

о признании права собственности на объект недвижимости,

при участии:

от истца – ФИО2, по доверенности от 10.11.2020, диплом

от администрации и от ДЗП – ФИО3 по доверенностям от 09.02.2021 и 05.02.2021 (соответственно), диплом

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью «Буро-взрывная компания «ПИК» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее – ответчик) о признании права собственности на объект недвижимого имущества: хранилище ВВ № 3 (литер Г), площадью 77,10 кв.м., расположенное по адресу: Сахалинская область, городской округ «город Южно-Сахалинск», район карьера «Известковый», северо-западнее автодороги на карьер.

Определением от 09.12.2020 иск принят к производству суда, назначено предварительное заседание. Этим же определением суд привлек к участию в процессе в качестве соответчика Администрацию города Южно-Сахалинск, и в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Департамент землепользования города Южно-Сахалинска.

Истец в предварительном заседании на иске настаивал, пояснил, что они по договору купли-продажи купили комплекс сооружений, в состав которых входит спорный объект, однако данный объект не был поставлен на учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, продавец ликвидирован, исключен из ЕГРЮЛ, в связи с чем оформить свое право собственности на объект они не могут.

Администрация пояснила, что в материалах, представленных истцом, спорный объект не привязан ни к какому земельному участку, в связи с чем его расположение невозможно идентифицировать.

Определением от 02.03.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Сахалинское управление Ростехнадзора. 

30.03.2021 третьим лицом СУ Ростехнадзор представлен отзыв на иск, акт о приемке опасного производственного объекта – склада ВМ «Известковое».

Определением суда от 14.05.2021 по делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ЦСЛ «Сахалинстройконтроль» ФИО4, перед экспертом поставлены вопросы об определении характеристик спорного объекта как относящегося к объектам недвижимости, а также об установлении обстоятельств наличия (отсутствия) данным объектом угрозы жизни и здоровья.

Протокольным определением от 21.07.2021 г. производство по делу возобновлено, с согласия сторон суд в этом же заседании перешел к рассмотрению дела по существу спора.

В судебном заседании истец на иске настаивал по изложенным ранее основаниям, с учетом результатов проведенной экспертизы.

Представитель администрации города и ДАГИЗ в судебном заседании просил разрешить заявленный спор с учетом имеющихся материалов дела.

Остальные участники процесса в суд не явились, извещены надлежаще.

Выслушав доводы участников процесса, исследовав и оценив доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218- ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 263 Г КРФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство другим лицам при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Статьями 51 и 55 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что за разрешением на строительство на земельном участке и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию застройщик с приложением названных в этих статьях документов должен обращаться в уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, а также статьей 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 ГрК РФ документы.

В соответствии с пп. 4, 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ в исковом заявлении должно быть указано, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования, а также обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.

По делам о признании права собственности на самовольные постройки в порядке ст. 222 ГК РФ такими обстоятельствами, исходя из названных правовых норм, в частности, являются отсутствие разрешений на строительство на земельном участке, ввод объектов в эксплуатацию и невозможность их получения в органе местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Судом установлено, что 10 декабря 1997 года между Товариществом с ограниченной ответственностью «БЛАСТ» (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Буро-взрывная компания «ПИК» (Арендатор) был заключен договор аренды склада ВМ «Известковый». 

Согласно пункту 2 раздела 1 данного договора, арендуемый объект представляет собой типовой расходный склад ВМ открытого типа емкостью 50 тонн аммиачно-сслнтренных ВВ. 

Дополнительным соглашением от 15 января 1998 года№ 1 к договору аренды склада ВМ «Известковый» от 10 декабря 1997 года Арендатору предоставлено право произвести выкуп арендованного склада ВМ, в соответствии с пунктами 6, 7 которого переход склада ВМ «Известковый» в собственность Арендатора осуществляется после выплаты им Арендодателю полной остаточной стоимости этого склада на момент выкупа, или его договорной цены. Все дополнительные объекты, построенные, или установленные на территории склада ВМ «Известковый» на средства Арендатора, являются собственностью Арендатора.

Земельный участок под существующие склады взрывчатых веществ находился в аренде у ТОО «БЛАСТ» на основании Договора аренды земельного участка, кадастровый номер 65:02, площадью 60930 кв.м., расположенный по адресу: район карьера «Известковый», северо- западнее автодороги на карьер.

Пункт 6 Приложения 2 к Договору аренды земельного участка устанавливал Характеристику зданий (сооружений), расположенных на участке: хранилища ВВ, СВ и ППС; помещения для охраны и обслуживания персонала, вышки наблюдения, резервная электростанция.

20 января 1999 года ООО «БВК «ПИК» с ОАО Производственная фирма «Стройинвестор» (Подрядчик) был заключен Договор строительного подряда, согласно которому Подрядчик обязался произвести на складе ВМ «Известковое» реконструкцию помещения для хранения противопожарного инвентаря под Хранилище ВМ.

В соответствии с Инженерным проектом. «Объект: Хранилище для хранения аммиачно-селиторных ВВ емкостью 20 тонн на складе ВМ «Известковый», сарай для хранения противопожарных средств (на плане склада ВМ - объект 5) перепланировать в хранилище для хранения аммиачно-селитренных ВВ, предусмотрев строительство к нему пристройки такого же размера, с выполнением всех необходимых работ (установку молниеотвода, устройство зашиты от вторичных воздействий молнии и др.).

Согласно Акту приемки в эксплуатацию после реконструкции с увеличением емкости склада ВМ «Известковое» до 140 тонн ВВ oт 06 апреля 1999 года, приемочной комиссией, в состав которой входили представители истца, подрядчика, а также представители генерального проектировщика ГП «Автодорпроект», Сахалинского управления Горсгортехнадзора, ОЛРР УВД Сахалинскойобласти, ОПО г.Южно—Сахалинса (госнадзор), здание склада ВМ «Известковое» после реконструкции принято в эксплуатацию. 

Согласно Техническому паспорту' склада ВМ «Известковый», составленному по состоянию на 12 апреля 1999 года, с поправками на 11 сентября 2002 года, в состав склада входят следующие объекты:

- хранилище ВВ № 1 (литер А);

- хранилище ВВ № 2 (литер Б);

- хранилище СВ (литер В);

- хранилище ВВ № 3 (литер Г);

- здание резервной электростанции (литер Д);

- здание подготовки (литер Е);

- хранилище тары (литер Ж);

- караульное помещение (литер З);

- караульное помещение (литер И).

Дополнительным соглашением № 2 от 27 декабря 1999 года к договору аренды склада ВМ «Известковый» от 10 декабря 1997 года арендодатель и Арендатор пришли к соглашению, что Арендатор выкупает у Арендодателя арендованный склад ВМ «Известковый» за 350 тысяч рублей в течение 6-ти месяцев с момента подписания настоящего Соглашения (п. 1). Стороны принимают к сведению, что склад ВМ «Известковый» с апреля 1999 года после осуществления реконструкции по проекту, выполненному ГП «Автодорпроект» и ЗАО «Сахалинуглепроект», с увеличением емкости его хранилищ с 50 до 140 тонн, называется склад ВМ «Известковое» (п. 2).

Согласно Акту сверки взаимозачетов от 24 апреля 2000 года, составленного между ТОО «БЛАСТ» и ООО «БВК «ПИК» по расчетам за приобретенный склад ВМ «Известковое» по договору аренды с правом последующего выкупа от 10.12.1997 года, задолженности ООО «БВК «ПИК» за выкуп склада не имеется.

Данный склад расположен на 2-х земельных участках: 

- участок с кадастровым номером 65:02:0000046:12, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск», район карьера «Известковый», северо-западнее автодороги на карьер, находящийся в аренде у истца на основании договора аренды № 12200 от 29.03.2011, заключенного с ДАГУН г.Южно-Сахалинска (в настоящее время реорганизованного, и функции распоряжения земельными участками переданы в Департамент землепользования г.Южно-Сахалинска);

- земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000046:790. расположенный по адресу: Сахалинская область, городской округ «юрод Южно-Сахалинск», район карьера «Известковый», северо-западнее автодороги на карьер, также находящийся в аренде у истца на основании договора аренды земельного участка № 14318 от 18.02.2020 года, заключенного с Департаментом землепользования г.Южно-Сахалинска.

ООО «Бласт» исключено из Единого государственного реестра юридических лиц 10.06.2008 в связи с прекращением деятельности юридического лица.

Возведенный истцом в составе склада ВМ «Известковый» объект – хранилище ВВ № 3 (литер Г) на учет в качестве объекта недвижимости не поставлен.

Истец обратился в Управление Росреестра по Сахалинской области с заявлениями о постановке данного объекта на кадастровый учет и о регистрации их прав собственности на данный объект.

15.09.2020 г. Управлением Росреестра по Сахалинской области принято решение о приостановлении регистрации права собственности, указывая на отсутствие постановки данного объекта на кадастровый учет, тогда как 10.10.2020 этим же Управлением принято решение о приостановлении государственного кадастрового учета объекта, ссылаясь на отсутствие необходимых для осуществления данной регистрации документов, в том числе разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, тогда как представленный в материалах документы не соответствуют установленным требованиям.

Поскольку деятельность ТОО «БЛАСТ» прекращена 10.06.2008 года, и у истца отсутствует возможность восполнить документы для постановки объект на учет и регистрации их права собственности, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 2 ст.222 ГК РФ установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Как разъяснено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Судом установлено, что земельный участок, на котором расположен возведенный в ходе реконструкции склада спорный объект – здание хранилища ВВ № 3 (литер Г), принадлежит истцу на праве аренды, согласно информации Управления Росреестра по  Сахалинской области, отраженной в Уведомлении от 10.10.2020 о приостановлении государственного кадастрового учета данного объекта, на все остальные объекты недвижимого имущества, расположенный в районе карьера Известковый, зарегистрированы на праве собственности истца на основании решения суда от 15.02.2002 года, данный объект возводился истцом в составе комплекса объектов, образующих склад ВМ «Известковый».

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из способов зашиты гражданских прав является защита путем признания права.

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу положений статьи 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Обстоятельства возведения спорного объекта сторонами не оспариваются, они подтверждаются представленными материалами дела, с учетом условий договора, заключенного между истцом и ООО «Бласт», права на данный объект принадлежат истцу.

Проверяя обстоятельства допустимости эксплуатации данного строения, судом по ходатайству истца была назначена строительно-техническая экспертиза.

Согласно экспертному заключению, хранилище ВВ №3 (литер Г), площадью 77,1 кв.м., расположенное по адресу: Сахалинская область, городского округа «город Южно-Сахалинск», район карьера «Известковый», северо- западнее автодороги на карьер - по своим строительно-техническим характеристикам относится к объектам капитального строительства (объектом недвижимости), имеет прочную связь с землей, так как имеет фундамент глубиной залегания не менее 0,6 м, при этом прочность бетонных конструкций фундамента соответствует требованиям нормативнотехнической документации.

Также экспертом сообщено, что поскольку фундамент здания прочно связан с землей, а конструктивные элементы здания неразрывно связаны между собой, перемещение данного здания без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

На вопрос о возможности причинения данным объектом угрозы жизни и здоровью экспертом дано заключение об отсутствии такой угрозы.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд признает, что возведенный истцом объект является объектом недвижимости, не создает угрозу жизни и здоровью населению, в связи с чем требование истца о признании права собственности на данный объект подлежит удовлетворению.

Судебные расходы истца возмещению ему не подлежат, поскольку обращение в суд не с вязано с неправомерными действиями ответчика, а являются единственным способом восстановления прав истца на объект недвижимости и связаны с допущенными истцом нарушениями градостроительного законодательства при его возведении.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р  Е  Ш  И  Л:

Иск удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Буро-взрывная компания «ПИК» право собственности на объект недвижимого имущества: хранилище ВВ № 3 (литер Г), площадью 77,10 кв.м., расположенное по адресу: Сахалинская область, городской округ «город Южно-Сахалинск», район карьера «Известковый», северо-западнее автодороги на карьер, на земельном участке кадастровый номер 65:02:0000046:790.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья

С.В. Кучкина