АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-9312/21 

Екатеринбург

26 января 2022 г.

 

Дело № А50-16771/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т. В.,

судей Купреенкова В.А., Лазарева С.В.,      

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы индивидуальных предпринимателей ФИО1, ФИО2 (далее – предприниматели) на решение Арбитражного суда Пермского края от 20.04.2021 по делу № А50-16771/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

представитель Прокуратуры Свердловской области – Антонова А.А. (доверенность от 20.12.2021 № 8/2-15-2021, письмо от 10.01.2022 № 8-416-20);

предприниматель ФИО1 (лично);

представитель предпринимателей ФИО1 и ФИО2 – ФИО3, (доверенности от 10.01.2022, от 19.01.2022 соответственно).

Заместитель прокурора Пермского края (далее – прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к Администрации Чернушинского городского округа (далее – администрация, ответчик), предпринимателю ФИО1, предпринимателю ФИО2 со следующими требованиями:

– признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 15.01.2018 № 11-18 с кадастровым номером 59:40:0010501:35, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию Администрации Чернушинского городского поселения (далее – Комитет) и предпринимателем ФИО1;

– взыскать с администрации в пользу предпринимателя ФИО1 денежные средства в сумме 315 000 руб.;

– признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 06.05.2019, заключенный между предпринимателем ФИО1 и предпринимателем ФИО2, в части продажи земельного участка с кадастровым номером 59:40:0010501:35;

– взыскать с предпринимателя ФИО1 в пользу предпринимателя ФИО2 денежные средства в сумме 100 000 руб.;

– обязать предпринимателя ФИО2 передать администрации земельные участки с кадастровыми номерами 59:40:0010501:1361 и 59:40:0010501:1360.

Истец также просил указать в решении суда, что оно является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 59:40:0010501:1361 и 59:40:0010501:1360 за предпринимателем ФИО2

Исковые требования изложены в соответствии с принятым судом изменением предмета заявленных требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 20.04.2021 исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительными (ничтожными) договор купли-продажи земельного участка от 15.01.2018 № 11-18 с кадастровым номером 59:40:0010501:35, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный между Комитетом и предпринимателем ФИО1,  договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 06.05.2019, заключенный между предпринимателями ФИО1 и ФИО2, в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:40:0010501:35, взыскал с администрации в пользу предпринимателя ФИО1 денежные средства в сумме 315 000 руб., с предпринимателя ФИО1 в пользу предпринимателя ФИО2 денежные средства в сумме 100 000 руб. Возложил обязанность на предпринимателя ФИО2 передать администрации земельные участки с кадастровыми номерами 59:40:0010501:1361 и 59:40:0010501:1360.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационных жалобах предприниматели ФИО1 и ФИО2 просят решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанций отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела. Заявители кассационных жалоб не согласны с выводом судов о том, что площадь земельного участка несоразмерна площади, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости с учетом функционального назначения объекта – магазин. Заявители жалобы полагают, что судами не дана надлежащая оценка представленным в материалы дела доказательствам. Предприниматель ФИО1, ФИО2 считают, что суды необоснованно признали недействительными (ничтожными) договоры купли-продажи всего земельного участка, в том числе в той части, которая необходима для эксплуатации объекта недвижимости. Заявители жалобы полагают, что выводы судов нарушают право собственника недвижимости на выкуп земельного участка и противоречат подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации. По мнению заявителей жалобы, земельный участок не может быть изъят посредством реституции, так как в силу пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22) в рассматриваемом случае спор может быть рассмотрен только посредством предъявления виндикационного иска.

Кроме того, в кассационной жалобе предприниматель ФИО2 указывает на то, что она является добросовестным приобретателем.

В отзыве на кассационную жалобу прокурор просит оставить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Комитетом (продавец) и предпринимателем ФИО1 (покупатель) заключен договор от 15.01.2018 № 11-18 купли-продажи земельного участка площадью 3000 кв. м, с кадастровым номером 59:40:0010501:35 из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - под строительство магазина, по адресу: 

<

...>.

Указанный земельный участок ранее был предоставлен в порядке, предусмотренном статьями 30, 31, пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в аренду сроком на 4 года 11 месяцев ФИО4 на основании постановления главы Чернушинского муниципального района от 07.06.2012 № 788 «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО4»

Между ФИО4 (арендатор) и ФИО3 (новый арендатор) 15.06.2015 заключен договор о передаче прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 07.06.2012 № 362-06/12, согласно которому к ФИО3 перешли права и обязанности по указанному договору аренды земельного участка.

Муниципальное казенное учреждение «Городская архитектура» 07.10.2016 выдала ФИО3 разрешение на строительство № RU 59535301-87/2016 на земельном участке с кадастровым номером 59:40:0010501:35 здания магазина общей площадью 285,5 кв. м, площадью застройки здания - 327,6 кв. м.

Управлением имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района в адрес ФИО3 22.06.2016 направлено уведомление о том, что договор аренды земельного участка от 07.06.2012 № 362-06/12 считается действующим на неопределенный срок.

Администрацией 17.07.2017 ФИО3 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 59535301-21/2017 здания магазина площадью 294 кв. м. Здание магазина поставлено на кадастровый учет 26.07.2017, присвоен кадастровый номер 59:40:0010501:1182, установлен адрес: 

<

...>.

ФИО3 28.07.2017 заключила с супругом ФИО1 брачный договор, согласно которому супруги П-ны изменили режим общей совместной собственности на здание магазина с кадастровым номером 59:40:0010501:1182, где единственным собственником указанного здания стал ФИО1, при этом изменения в договор аренды земельного участка не вносились.

Между предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и акционерным обществом «Тандер» (арендатор) заключен договор от 11.08.2017 № ПрмФ/52583/17, по условиям которого арендатору предоставлено за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество – нежилое помещение общей площадью 294 кв. м, расположенное на первом этаже здания магазина по адресу: Пермский край, г. Чернушка. Ул. Парковая, 17, кадастровый номер 59:40:0010501:1182 на срок до 10.08.2027.

Предприниматель ФИО1 25.12.2017 обратился в Комитет с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 59:40:0010501:35 площадью 3000 кв. м.

Постановлением главы Чернушинского городского поселения от 09.01.2018 № 2 «О предоставлении земельного участка в собственность ФИО1» ФИО1, как собственнику здания магазина, предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером 59:40:0010501:35, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 3000 кв. м с разрешенным использованием «под строительство магазина» с выкупной ценой 25% от кадастровой стоимости земельного участка - 315 000 руб. (кадастровая стоимость участка -1 260 000 руб.).

Оплата за выкупленный участок предпринимателем ФИО1 произведена в сумме 315 000 руб., что подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру от 29.01.2018 № 5. Право собственности на земельный участок за предпринимателем ФИО1 зарегистрировано 14.02.2018, регистрационная запись № 59:40:0010501:35-59/088/2018-1.

По договору купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 06.05.2019 предприниматель ФИО1 (продавец) продал земельный участок с кадастровым номером 59:40:0010501:35 и здание магазина с кадастровым номером 59:40:0010501:1182 предпринимателю ФИО2 (покупатель) за 1 000 000 руб. Право собственности на земельный участок за предпринимателем ФИО2 зарегистрировано 13.05.2019, номер государственной регистрации права 59:40:0010501:35-59/094/2019-3.

В обоснование искового заявления прокурор указал, что изучение документов по выдаче разрешения на строительство и вводу в эксплуатацию здания магазина, ситуационного плана объекта в техническом паспорте, раздела «планировочная организация земельного участка» проектной документации, осмотр участка с выездом на место свидетельствуют о том, что часть предоставленного участка порядка 2000 кв. м для здания магазина не используется (фактически пустует), в связи с чем оснований для его предоставления целиком в собственность без торгов, по льготной выкупной цене у Комитета не имелось.

Кроме того, при визуальном обследовании 30.01.2020 прокуратурой было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 59:40:0010501:35 расположен объект недвижимости: одноэтажное нежилое здание магазина (магазин «Магнит у дома»). Территория участка частично покрыта железобетонными плитами, часть участка покрыта асфальтобетоном, которая используется под парковку автомобилей. При обмере лазерным дальномером площадь постройки ориентировочно составила 708,8 кв. м, не занятая постройками и благоустройством площадь участка составила2291,2 кв. м. Таким образом, фактически земельный участок, предоставленный в собственность со ссылкой на подпункт 6 пункт 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, превышает по площади в 10,2 раза площадь объекта недвижимости в 294 кв. м.

Полагая, что приобретение предпринимателем ФИО1 земельного участка, площадь которого значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом земельном участке, договор купли-продажи является недействительной сделкой, поскольку заключен сторонами в обход законодательно установленных процедур формирования земельных участков и торгов, прокурор обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации исходил из того, что сделка с предпринимателем ФИО1 заключена в отсутствие оснований, с нарушением закона и направлена на обход установленной законом конкурсной процедуры предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, следовательно, недействительной (ничтожной) является и последующая сделка - договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 06.05.2019, заключенный между предпринимателями ФИО1 и ФИО2, в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:40:0010501:35. Удовлетворяя требования прокурора о применении последствий недействительности ничтожных сделок, суд обязал возвратить уплаченные по сделкам денежные средства, а предпринимателя ФИО2 – вернуть земельные участки администрации Чернушинского городского округа.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) сделок поддержал, отклонил доводы о ненадлежащем способе защиты права указав, что с учетом обстоятельств настоящего дела, целью обращения прокуратуры в суд является, по существу, восстановление титула собственника муниципального образования, который незаконно перешел по цепочке сделок к ответчикам. В рассматриваемом случае, прокурор выступил в защиту прав собственника спорного земельного участка, результатом удовлетворения заявленных требований является возврат земельных участков, образованных из первоначально выкупленного у публичного собственника, муниципальному образованию, то есть стороне недействительной сделки.

Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций указали на то, что собственник объекта недвижимости не лишен права на выкуп земельного участка, сформированного с учетом фактического землепользования, с площадью, объективно необходимой для целей эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта.

Проверив законность судебных актов в порядке, предусмотренном статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу  пункта 1 статьи 52 прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения.

Из искового заявления следует, что прокурором в интересах муниципального образования «Чернушинский городской округ» оспариваются 2 договора купли-продажи земельного участка, в том числе договор купли-продажи, заключенный между предпринимателями. При этом муниципальное образование не является участником данной сделки. Следовательно, у прокурора отсутствуют законные основания для оспаривания данной сделки путем предъявления самостоятельного требования. 

Удовлетворяя требования о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 06.05.2019, заключенного между предпринимателями ФИО1 и ФИО2, в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:40:0010501:35, и применяя последствия недействительности указанной сделки, суды не приняли во внимание указанное обстоятельство.

Между тем отсутствие у прокурора права на обращение с иском об оспаривании указанной сделки, не лишает его возможности ссылаться на ничтожность указанной сделки, если данное обстоятельство является значимым для рассмотрения его требований.

Ничтожная сделка является недействительной независимо от такого признания (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, суд при разрешении спора вправе дать правовую оценку ничтожной сделке.

В обоснование заявленных требований, в том числе требования о возврате муниципальному образованию земельного участка, прокурор указывает на положения статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 постановления Пленума №10/22, если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. 

В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Из искового заявления прокурора следует, что его требования по существу направлены на возврат в муниципальную собственность земельных участков, находящихся в собственности предпринимателя ФИО2, которая приобрела их, по мнению прокурора, по недействительной сделке у лица, которое не вправе было отчуждать земельный участок.

В соответствии с пунктом 34 постановления Пленума № 10/22 спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не по правилам главы 59 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 35 постановления Пленума № 10/22).

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Удовлетворяя требования прокурора об обязании предпринимателя ФИО2 возвратить земельные участки муниципальному образованию в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки, суды не приняли во внимание указанную правовую позицию.

Отклоняя довод заявителей апелляционной жалобы о ненадлежащем способе защиты, суд апелляционной инстанции дал неверное толкование правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума № 10/22, не соответствующее его содержанию. 

В обоснование своего вывода о том, что возврат спорного имущества в собственность муниципального образования правомерно осуществлен в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки, так как результатом удовлетворения заявленных требований является возврат земельных участков муниципальному образованию – стороне недействительной сделке, суд не принял во внимание, что предприниматель ФИО2 не является стороной указанной сделки. Изъятие у такого лица имущества, приобретенного у другого лица и по другой сделке, возможно лишь в соответствии с положениями статей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно пункту 37 постановления № 10/22 в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Разрешая спор, суды обеих инстанций не дали надлежащей правовой квалификации требованиям прокурора, вследствие чего не исследовали входящие в круг доказывания значимые для дела обстоятельства.

Так, возражая против удовлетворения требований, предприниматель ФИО2 ссылалась на добросовестность приобретения имущества.

Суд первой инстанции данное обстоятельство не исследовал и не оценил.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя аналогичный довод, исходил из того, что предприниматель знала или должна была знать о незаконности приобретения участка без конкурсных процедур и могла усомниться в праве продавца на отчуждение участка площадью 3000 кв.м., а также по существенно заниженной цене земельного участка по сравнению с кадастровой стоимостью.

Между тем судом не указано на обстоятельства, в силу которых предприниматель ФИО2, полагавшаяся на данные ЕГРН о праве собственности продавца на приобретаемое имущество, должна была знать о недействительности (ничтожности) заключенной с продавцом сделки. Сама по себе разница выкупной стоимости с кадастровой стоимостью имущества не может свидетельствовать о существенном занижении цены, так как рыночная стоимость, как правило, отличается от кадастровой стоимости. Суд не ссылается на доказательства, которые бы свидетельствовали о том, что на момент совершения оспариваемой сделки цена продажи существенно отличалась от  рыночной стоимости.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Удовлетворяя исковые требования в отношении всего земельного участка, суды не приняли во внимание правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 3771/11, согласно которой при делимости земельного участка требование о признании недействительным договора купли-продажи может быть заявлено лишь в отношении части сделки, соответствующей площади участков, на которые вправе рассчитывать лица, обратившиеся в суд за защитой своего права. Определение такой части производится посредством установления площади земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости истцов, по результатам проведения процедуры межевания.

При рассмотрении спора судами установлено, что спорный земельный участок был разделен на два земельных участка. 

Вопрос о делимости (неделимости) земельного участка судами не разрешался, площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации принадлежащего ответчикам объекта недвижимости с учетом его функционального назначения, не определена.

В то же время признание недействительным договора купли-продажи всего земельного участка нарушает исключительное право собственника объекта на приобретение земельного участка, необходимого для его эксплуатации, на тех условиях, которые имели место на момент выкупа земельного участка. По этим основаниям вывод судов о том, что после возврата всего земельного участка муниципальному образованию собственник объекта недвижимости вправе вновь реализовать свое исключительное право на выкуп необходимого для эксплуатации земельного участка, не основан на нормах права.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, влияющим на их законность, в связи с чем подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует дать надлежащую правовую квалификацию заявленным требованиям, рассмотреть спор с применением норм материального права, подлежащих применению, установить все значимые для правильного рассмотрения спора обстоятельства.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 20.04.2021 по делу № А50-16771/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2021 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             Т.В. Сулейменова 

 

Судьи                                                                          В.А. Купреенков 

 

                                                                                      С.В. Лазарев