ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тула                                                                                                     Дело № А09-8153/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 17.10.2023

Постановление изготовлено в полном объеме 19.10.2023

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дайнеко М.М., судей Грошева И.П. и  Мосиной Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, в отсутствие сторон,  рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Брянской области от 05.07.2023 по делу № А09-8153/2021  по иску Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск) к индивидуальному предпринимателю ФИО2, третьи лица: ФИО3 (г. Брянск), Управление по строительству и развитии территории г. Брянска (г. Брянск), Брянская городская администрация (г. Брянск) о взыскании 1 854 413 руб. 14 коп., 

 

УСТАНОВИЛ:

указанным решением иск удовлетворен в полном объеме, ответчик обратился с жалобой о его отмене, полагает, что в договоре аренды перерасчет платы поставлен в зависимость от ввода объекта в эксплуатацию и получения права собственности на объект.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в суд апелляционной инстанции представителей не направили. 

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и возражения на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатор) 03.07.2017 заключен договор аренды земельного участка для строительства детской футбольной академии (т. 1, л.д. 10-13), годовой размер арендной платы составляет 796190 рублей.

В силу п. 3.6 договора после ввода объекта в эксплуатацию и получения права собственности на объект (но не ранее 1 года со дня заключения договора) размер арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативно-правовыми актами на текущий период, определяющими порядок начисления арендных платежей за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.

Строительство объекта «Физкультурно-оздоровительный комплекс для занятий футболом» осуществлялось на основании разрешений на строительство №32-301-3334-2017 от 16.10.2017 и №32-301-3334-А-2018 от 05.10.2018, выданных Брянской городской администрацией ИП ФИО2 (т.1, л.д. 85-90). 

Согласно разделу 2 проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка» был утвержден план благоустройства территории, который помимо возведения здания Физкультурно-оздоровительного комплекса для занятий футболом предусматривает возведение двух вспомогательных сооружений: разминочной площадки с естественным газоном площадью 722 кв.м и площадки для занятий мини-футболом с покрытием из естественного газона площадью 1050 кв.м.

В соответствии с разрешениями на строительство №32-301-3334-2017 и №32-301- 3334-А-2018, выданными 16.10.2017 и 05.10.2018 Брянской городской администрацией, ИП ФИО2 за свой счет возведен объект – физкультурно-оздоровительный комплекс для занятий футболом. 11.02.2019 Брянская городская администрация выдала разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №32-301-3334-2017. 

Объект: нежилое здание - физкультурно-оздоровительный комплекс для занятий футболом с кадастровым номером 32628:0030604:4060 площадью 334,2 кв.м по адресу: 

<

...> строен. 24А, запись №32:28:0030604:4060-32/001/2019-1 от 22.02.2019, был зарегистрирован на праве собственности за ФИО2, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН на здание от 05.03.2019 №32/000/001/2019-18590. 

В соответствии с договором об инвестировании строительства от 18.10.2017 и актом приема-передачи недвижимости от 20.08.2019 ФИО4 приобрел право на долю в праве обшей долевой собственности на физкультурно-оздоровительный комплекс для занятий футболом с кадастровым номером 32628:0030604:4060, которое было зарегистрировано в ЕГРН 28.08.2019 (запись №32:28:0030604:4060-32/001/2019-3).

 В соответствии с договором №1-2021 купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве общей долевой собственности ИП ФИО2 и ФИО3 от 19.07.2021, заключенным между Брянской городской администрацией (Продавец) и ФИО3 и ФИО2 (Покупатели) земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 32:28:0030604:2859, общей площадью 6676 кв. м, с видом разрешенного использования: физкультурно-оздоровительные сооружения, расположенные по адресу: 

<

...> передан в общую долевую собственность в следующих долях ФИО3 - 11/200 доли в праве общей долевой собственности, ФИО2 - 189/200 долей в праве общей долевой собственности, о чем в ЕГРП внесена запись за №32:28:0030604:2859- 32/074/2021-11 от 18.10.2021, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 18.10.2021. 

Земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030604:2859 площадью 6676 кв.м, местоположение: 

<

...> (ранее 32:28:0030604:64), разрешенное использование: для существующих зданий и сооружений) образован при разделе земельного участка (единого землепользования) с кадастровым номером 32:28:0030604:65.

 Земельный участок являлся единственной спортивной площадкой микрорайона многоэтажной жилой застройки и расположенной рядом общеобразовательной школы. 25.08.2016 в Брянскую городскую администрацию обратился ФИО5, руководитель футбольной школы "Александра Степина" с вопросом о предоставлении в долгосрочную аренду земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030604:64 под строительство футбольной академии. 

Комиссией по вопросам в области земельных отношений 09.02.2017 по заявлению ФИО5 принято решение о согласовании возможности предоставления земельного участка 32:28:0030604:2859 (32:28:0030604:64) площадью 6676 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> разрешенное использование: для существующих зданий и сооружений в аренду для строительства крытого футбольного манежа при условии получения условно-разрешенного вида использования: физкультурно-оздоровительные сооружения; управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации рекомендовано предоставить земельный участок путем проведения торгов. 

Ввиду того, что земельный участок расположен в зоне многоквартирных жилых домов (от 4 этажей и выше) (Ж1), где размещение физкультурно-оздоровительных сооружений предусмотрено исключительно условно-разрешенными видами использования недвижимости, через процедуру публичных слушаний (итоговый документ публичных слушаний от 06.04.2017) Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования (физкультурно-оздоровительные сооружения) земельного участка (Постановление Брянской городской администрации от 07.04.2017 №1161-п «О предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков»).

Согласно протоколу №8/3А от 19.06.2017 победителем по лоту №3 (земельный участок: 

<

...> разрешенное использование: физкультурнооздоровительные сооружения, целевое назначение: для строительства детской футбольной академии) определен ФИО2. 

По результатам аукциона между Брянской городской администрацией (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) 03.07.2017 заключен договор аренды №38522. 

Согласно пункту 3.6. заключенного договора размер арендной платы, определенный на аукционе, устанавливается на весь период проектирования и строительства объекта. После ввода объекта в эксплуатацию и получения права собственности на объект, но не ранее чем через один год с момента заключения договора, размер арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативно-правовыми актами на текущий период, определяющими порядок начисления арендных платежей за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.

Из материалов дела следует и сторонами не оспорено, что на спорном земельном участке введено в эксплуатацию по завершении строительства и зарегистрировано право собственности на: - нежилое здание - физкультурно-оздоровительный комплекс для занятий футболом площадью 334,2 кв.м с кадастровым номером 32:28:0030604:4060 – в 2019 году; - сооружение - футбольное поле площадью 930 кв.м с кадастровым номером 32:28:0030604:4266, государственная регистрация права 32:28:0030604:4266-32/074/2020-1 от 24.12.2020; - сооружение - площадка для занятий мини-футболом площадью 1056 кв.м с кадастровым номером 32:28:0030604:4267, государственная регистрация права 32:28:0030604:4267-32/074/2020-1 от 25.12.2020; - сооружение - футбольное поле площадью 740 кв.м с кадастровым номером 32:28:0030604:4270, государственная регистрация права 32:28:0030604:4270-32/074/2020-1 от 08.06.2021.

 Суд первой инстанции согласился с утверждением истца о том, что именно в связи с вводом в эксплуатацию нежилого здания в 2019 году, завершением строительства сооружения - площадки для занятий мини-футболом площадью застройки 1056 кв.м в 2019 году, сооружения - футбольного поля площадью застройки 930 кв.м - в 2019 году, футбольного поля площадью застройки 740 кв.м. в 2021 году и регистрацией права собственности на здание и сооружения (самая поздняя дата регистрации права собственности на сооружение - футбольное поле площадью 740 кв.м - 08.06.2021) считается достигнутой цель договора аренды, и, соответственно, именно с этого момента подлежит применению пункт 3.6 договора аренды относительно порядка расчета арендной платы. 

За период с 09.06.2021 по 31.08.2021 расчет арендной платы за земельный участок произведен истцом, исходя из величины 2% от кадастровой стоимости земельного участка. 

В порядке, предусмотренном пп.6 п.2 ст.39.3 и п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ, 19.07.2021 между Брянской городской администрацией (Продавец) и ФИО3, ФИО2 (Покупатели) заключен договор №1-2021 купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве общей долевой собственности ФИО3 и ФИО2 

Согласно п.1.1. договора купли-продажи продавец обязуется передать в общую долевую собственность, а покупатели принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 32:28:0030604:2859, общей площадью 6676 кв.м, с видом разрешенного использования: физкультурно-оздоровительные сооружения, расположенный по адресу: 

<

...> в границах, указанных в Едином государственном реестре недвижимости, в следующих долях: ФИО3 - 11/200 доли в праве общей долевой собственности на участок, ФИО2 - 189/200 доля в праве общей долевой собственности на участок. 

Согласно п.1.2. договора купли-продажи на участке расположены: нежилое здание - физкультурно-оздоровительный комплекс для занятий футболом площадью 334,2 кв.м с кадастровым номером 32:28:0030604:4060, принадлежащий на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли в праве собственности) покупателя; сооружение - футбольное поле площадью 930 кв.м с кадастровым номером 32:28:0030604:4266, принадлежащее  ФИО2 на праве собственности, что подтверждается государственной регистрацией права 32:28:0030604:4266-32/074/2020-1 от 24.12.2020; сооружение - площадка для занятий мини-футболом площадью 1056 кв.м с кадастровым номером 32:28:0030604:4267, принадлежащее ФИО2 на праве собственности, что подтверждается государственной регистрацией права 32:28:0030604:4267-32/074/2020-1 от 25.12.2020; сооружение - футбольное поле площадью 740 кв.м с кадастровым номером 32:28:0030604:4270, принадлежащее ФИО2 на праве собственности, что подтверждается государственной регистрацией права 32:28:0030604:4270-32/074/2020-1 от 08.06.2021.  Акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами 20.08.2021.

В 2019 году кадастровая стоимость участка составляла 6 180 000 руб.

Начиная с 01.01.2020 г. кадастровая стоимость участка составляет 3 785 492 руб. 28 коп. на основании решения Брянского областного суда от 29.06.2020 по делу №3а-761/2020.

С момента заключения договора аренды 03.07.2017 г. ИП ФИО2 приступил к проектированию и в соответствии с разрешением на строительство № 32-301-3334-2017, выданным 16.10.2017 г. Брянской городской администрацией и разрешением на строительство № 32-301-3334-А-2018 от 05.10.2018 г., выданным Брянской городской администрацией им были выполнены работы по возведению объекта капитального строительства - физкультурно-оздоровительного комплекса для занятий футболом.

В соответствии с п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории при осуществлении строительства объекта капитального строительства, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство объекта капитального строительства,

Согласно п. 13 ст. 51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения на строительство при несоответствии представленных документов разрешенному использованию земельного участка.

11.02.2019 Брянская городская администрация выдала Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 32-301-3334-2017.

Выдавая ИП ФИО2 разрешение на строительство № 32-301-3334-А-2018 от 05.10.2018 г., а затем и Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 32-301-3334-2017 от 11.02.2019 г. Администрация города Брянска - Арендодатель по договору аренды не могла не знать о полной готовности указанного в договоре аренды объекта и соответствии его требованиям градостроительного законодательства.

В соответствии с договором об инвестировании строительства от 18.10.2017 г. и Актом приема-передачи недвижимости от 20.08.2019 г. у ФИО3 возникло право на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на вышеуказанное нежилое здание, которое зарегистрировано в ЕГРН 28.08.2019 г. запись № 32:28:0030604:4060- 32/001/2019-3), о чем Управление было уведомлено письменно с приложением доказательств перехода права, а ФИО3 соответственно стал соарендатором земельного участка в силу закона.

В соответствии с договором №1-2021 купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве общей долевой собственности ФИО3 и ФИО2, от 19.07.2021 г., заключенным между Брянской городской администрацией (продавец) и ФИО3 и ФИО2 (покупатели) земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 32:28:0030604:2859, общей площадью 6 676 кв. м, с видом разрешенного использования: физкультурно-оздоровительные сооружения, расположенный по адресу: 

<

...> передан в общую долевую собственность в следующих долях ФИО3 - 11/200 доли в праве общей долевой собственности, ФИО2 - 189/200 долей в праве общей долевой собственности, о чем в ЕГРП внесена запись за № 32:28:0030604:2859-32/074/2021- 11 от 18.10.2021 г., что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 18.10.2021 г.

Передача земельного участка в собственность арендаторов также свидетельствует о соблюдении ими условий предоставления земельного участка в пользование на правах аренды.

В силу установленных п. 3.6 договора условий механизм определения размера арендной платы изменяется с момента ввода объекта «Физкультурно-оздоровительный комплекс для занятий футболом» в эксплуатацию и получения на него права собственности.

Поскольку объект «Физкультурно-оздоровительный комплекс для занятий футболом» введен в эксплуатацию 11.02.2019 (т. 1, л.д. 57) и право собственности зарегистрировано 22.02.2019, то с указанной даты в силу п. 3.6 договора  размер арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативно-правовыми актами, определяющими порядок начисления арендных платежей за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности (то есть в процентном отношении от кадастровой стоимости).

Апелляционная инстанция находит несостоятельным вывод суда о том, что механизм определения арендной платы меняется с момента обустройства прилегающих к сданному объекту площадок (разминочной площадки с естественным газоном площадью 722 кв.м,  площадки для занятий мини-футболом с покрытием из естественного газона площадью 1050 кв.м. и пр.), поскольку из условий договора этого не следует.  Договор не содержит сведений о необходимости возведения (помимо Физкультурно-оздоровительного комплекса для занятий футболом) иных объектов.  Проектно-сметная документация, планировочные решения и прочая строительная документация не является предметом договора.

Поскольку элементы благоустройства, в том числе футбольные газоны с естественным и искусственным покрытиями, площадки и т.п. не являются предметом договора, то момент их формирования не имеет правового значения для применения установленного п. 3.6 договора механизма определения размера арендной платы.

Вместе с тем, определяя размер подлежащей уплате арендной платы, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Объект введен в эксплуатацию 11.02.2019, согласно разрешению на ввод объекта №32-301-3334-2017 (т. 1 л.д. 57).

Поскольку в силу п. 3.6 договора порядок определения арендной платы изменен, то с учетом отсутствия доказательств надлежащей оплаты аренды, периода просрочки, условий договора и норм действующего законодательства, судебная коллегия полагает, что иск  подлежит частичному удовлетворению.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения. 

Факт нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы за пользование земельным участком за указанный период подтверждается материалами дела и ответчиком не оспорен.

Таким образом, истец в соответствии со ст.330 Гражданского кодекса РФ и п.5.2 договора аренды вправе требовать уплаты ответчиком пени за просрочку исполнения обязательства по внесению арендных платежей. 

Обстоятельств, влекущих в силу ст.401 Гражданского кодекса РФ освобождение ответчика от ответственности за неисполнение обязательства, в ходе рассмотрения дела судом не установлено. 

Поскольку доказательств оплаты в полном размере ответчиком не представлено, то с учетом изменения на основании п. 3.6 договора механизма определения размера арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка в спорный период и периода просрочки и частичного признания иска, с ответчика подлежит взысканию 90 460 руб. 05 коп., из которых: 78 315 руб. 64 коп. – долг по арендной плате по договору аренды земельного участка №38522 от 03.07.2017 за период с 01.01.2019 по 31.03.2021 (рассчитан в процентном отношении от кадастровой стоим ости) и  пени в сумме 12 144 руб. 41 коп.  за просрочку платежей за период с 16.03.2019 по 15.03.2021.

Поскольку иск удовлетворен частично и муниципальное образование освобождено от уплаты госпошлины при подаче иска, то с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета 1538 руб. 75 коп. государственной пошлины.

Обжалуемое решение подлежит отмене на основании п. 3 ч. 1 ст. 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным определением установленного договором момента изменения механизма расчета арендной платы.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

отменить решение Арбитражного суда Брянской области от 05.07.2023 по делу № А09-8153/2021 .

Иск удовлетворить  частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, в пользу Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации 90 460 руб. 05 коп., в том числе: 78 315 руб. 64 коп. долга по арендной плате по договору аренды земельного участка №38522 от 03.07.2017 за период с 01.01.2019 по 31.03.2021 и  пени в сумме 12 144 руб. 41 коп.  за просрочку платежей за период с 16.03.2019 по 15.03.2021.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 1538 руб. 75 коп. государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.                                  В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                               М.М. Дайнеко

Судьи                                                                                                              И.П. Грошев

                                                                                                                         Е.В. Мосина