АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-598/2021

23 июля 2021 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 22 июля 2021 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Коровкиной А.О. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2                                    (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Городская Управляющая Организация» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

об устранении препятствий в пользовании имуществом,

при участии в предварительном судебном заседании представителя истца              ФИО3 (доверенность от 12.02.2021, паспорт), представителя ответчика              ФИО4 (доверенность от 22.04.2021, паспорт),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Городская Управляющая Организация» (далее – общество, ООО «Городская Управляющая Организация») о запрете осуществлять пропускной режим и размещение в проездах транспортных средств и иного имущества в нежилом помещении автостоянки, расположенной по адресу: 

<

...>, обязании в 7-дневный срок со дня вступления в силу судебного акта передать истцу пульт управления въездными воротами автостоянки, расположенной по адресу: 

<

...>.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения согласно заявленным требованиям и представленным доказательствам. 

Ответчик исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

В соответствии с отзывом на исковое заявление, ответчик считает исковые требования необоснованными, поскольку решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 26.06.2018 управляющей организаций дома выбрано ООО «Городская Управляющая Организация»,  связи с чем, ответчик на законных основаниях принял в управление общее имущество многоквартирного дома, включая автостоянку. По мнению ответчика, избрание способа управления и иной управляющей организации в целях управления помещениями автостоянки противоречит действующему законодательству.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между ФИО5 (цедент) и предпринимателем (цессионарий) заключены: договор от 11.01.2021 уступки права требования с частичным переводом долга по договору № НК/СТ-13,38 участия в долевом строительстве от 20.04.2018, договор от 11.01.2021 уступки права требования с частичным переводом долга по договору № НК/СТ участия в долевом строительства от 23.03.2018, по условиям которых цедент передает цессионарию право требования по передаче объекта долевого строительства от общества с ограниченной ответственностью «БЕСТ ПЛЮС» к участнику долевого строительства, а именно машиноместа (строительные номера): № 1, №№ 6-37, № 39, № 40, № 41, общей проектной площадью 602,73 кв. м, распложенные в подземном этаже дома по адресу: 

<

...> (Т. 1, л. д. 9-11).

Указанные договоры уступки права зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 20.01.2021, что подтверждается регистрационными записями № 03:24:032604:150-03/048/2021-471, № 03:24:032604:150-03/048/2021-470.

Актами приема-передачи от 20.01.2021 общество с ограниченной ответственностью СЗ «БЕСТ ПЛЮС» передало собственность предпринимателя 35 машиномест, указанных  в договорах уступки права требования от 11.01.2021 (Т. 1, л. д. 17-51).

Решением Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 18 августа 2020 года по делу № 2-1221/2020 объекты недвижимости – машиноместа №№ 1, 4, 7-37, 39-41, расположенные в подземной автопарковке по адресу: 

<

...>, истребованы из чужого незаконного владения ООО «Городская Управляющая Организация» в пользу собственника ФИО5.

Как следует из искового заявления в рамках исполнения решения Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 18 августа 2020 года по делу № 2-1221/2020 судебным приставом-исполнителем было возбуждено исполнительное производство                          № 57484/20/03025-ИП. В результате совершения исполнительных действий, судебным приставом-исполнителем был установлен факт размещения ответчиком машин в проходе спорной автостоянки, в результате которого доступ к пяти машиноместам истца был ограничен.

В рамках указанного исполнительного производства были получены объяснения директора общества ФИО6 в соответствии с которыми, пропускной режим на территории спорной автостоянки производится путем открытия автоматических ворот, 02.02.2021 с согласия директора общества было припарковано пять транспортных средств на территории проезда к парковочным местам.

Ссылаясь на то, что ООО «Городская Управляющая Организация» контролирует въезд в помещение автостоянки третьих лиц, на возмездной основе предоставляет в пользование третьим лицам помещение автостоянки, являющееся проездом к машиноместам при отсутствии к тому законных оснований, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском об устранении препятствий в пользовании имуществом.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленумов № 10/22), в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Таким образом, правом на иск об устранения всяких нарушений права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, обладает собственник или законный владелец индивидуально-определенной вещи, который лишен возможности пользоваться и (или) распоряжаться ею. Ответчиком по такому иску является лицо, которое своим противоправным поведением создает препятствия, мешающие нормальному осуществлению правомочий владения и пользования.

Избранный истцом способ защиты нарушенного права путем предъявления негаторного иска предполагает доказывание одновременно ряда условий: наличие у истца законного основания владения и пользования вещью (права собственности, иного вещного или обязательственного права у истца); факт нахождения имущества во владении истца; наличие препятствий в осуществлении прав пользования, не соединенных с лишением владения вещью; противоправность препятствий, чинимых ответчиком в осуществлении правомочий пользования вещью; существование нарушения правомочий пользования и распоряжения вещью, как на момент предъявления иска, так и на момент вынесения судебного акта по существу спора. 

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 18 августа 2020 года по делу № 2-1221/2020 объекты недвижимости – машиноместа №№ 1, 4, 7-37, 39-41, расположенные в подземной автопарковке по адресу: 

<

...>, истребованы из чужого незаконного владения ООО «Городская Управляющая Организация» в пользу собственника ФИО5.

На основании договоров уступки права требования с частичным переводом долга от 11.01.2021, актов приема-передачи от 20.01.2021 предпринимателем ФИО2 приобретены машиноместа №№ 1, 7-37, 39-41, расположенные в подземной автопарковке по адресу: 

<

...>.

Как пояснил представитель истца в судебном заседании, государственная регистрация права собственности предпринимателя ФИО2 на указанные объекты недвижимости не производилась.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления Пленумов № 10/22, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из положений статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что права, предусмотренные статьями 301-304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Таким образом, предприниматель ФИО2, как законный владелец указанных парковочных мест, вправе обратиться в суд с негаторным иском на основании статей 304,  305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из искового заявления, ООО «Городская Управляющая Организация» не является правомочной управляющей компанией подземной автопарковки, в отсутствие правовых оснований регулирует доступ транспортных средств в помещение автопарковки путем управления въездными воротами, предоставляет на платной основе места проездов третьим лицам, которые блокируют проезд к местам собственников, в связи с чем, предприниматель ФИО2 не имеет возможности пользоваться принадлежащими ей местами для парковки автотранспортных средств, в том числе посредством сдачи их в аренду. 

На основании пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации  собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно статье 162 Жилищного кодекса Российской собственники помещений в многоквартирном доме обеспечивают надлежащее содержание общего имущества путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (далее – Правила № 416).

В соответствии с пунктом 2 указанных Правил под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме.

Управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 (пункт 3 Правил № 416).

Согласно подпункту «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, (далее – Правила № 49) в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно части 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

ООО «Городская Управляющая Организация» осуществляет функции управляющей компании многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, на основании договора управления от 06.06.2018, заключенного с собственниками помещений, лицензии № 003000215 от 03.05.2018.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № 04-302000-18-2018 от 28.04.2018 подземная автопарковка площадью 1412,5 кв. м является составляющей частью единого объекта строительства – многоквартирного жилого комплекса «Никольский» по адресу: 

<

...> (Т. 2,л. д. 78-81).

Поскольку подземная автостоянка, является частью жилого дома, находящегося под управлением ООО «Городская Управляющая Организация», следовательно, в силу вышеприведенного правового регулирования, ответчик обладает правомочиями управляющей компании и в отношении автопарковки, где расположены машиноместа истца. 

В силу требований статьи 209 Гражданского кодекса только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, который вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Порядок пользования объектами общего имущества многоквартирного дома определен в главе 6 Жилищного кодекса Российской Федерации, где указано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Следовательно, в своей деятельности по управлению многоквартирным домом управляющая организация, выступая в качестве самостоятельного хозяйствующего субъекта в отношениях с третьими лицами, тем не менее, ограничена законом в пределах реализации прав по пользованию и распоряжению имуществом многоквартирного дома, и не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа третьим лицам  к общему имуществу многоквартирного дома. 

Согласно протоколу № 1 от 26.06.2018 по решению общего собрания собственников многоквартирного дома ООО «Городская Управляющая Организация» предоставлено право предоставлять на возмездной основе общее имущество собственников помещений многоквартирного дома иным лицам. Общество уполномочено от имени и за счет собственников заключать договоры пользования (аренды) общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Вырученные средства от предполагаемой прибыли должны быть направлены на благоустройство дома и затраты общества (пункт 13).

В силу пунктов 3.2.16, 3.2.18 договора управления от 06.06.2018 управляющая организация вправе: распоряжаться общим имуществом (сдача в аренду, размещение оборудования, предоставление в пользование, проведение работ и т.д.) с последующим использованием полученных от этого денежных средств на содержание, текущий ремонт, возмещение убытков по актам вандализма, вреда по деликтным отношениям, устранение аварийных ситуаций, а также на иные цели, устанавливаемые собственниками, при этом вознаграждение управляющей организации составляет 10% от денежных средств, полученных по таким договорам; оказывать за отдельную плату иные услуги, не оговоренные договором на основании письменного заявления собственника.

Из условий договора управления от 06.06.2018 не следует, что в обязанности управляющей организации входит оказание услуг по охране общего имущества многоквартирного дома. 

Таким образом, возложение на ООО «Городская Управляющая Организация» обязанностей по охране автостоянки, включающих обеспечение сохранности припаркованных на её территории автотранспортных средств, установление пропускного режима, регулирование доступа к машиноместам третьим лицам, возможно при наличии соответствующих договорных правоотношений, причем лишь с собственниками машиномест подземной автопарковки, которые заинтересованы в оказании соответствующих охранных услуг и готовы выразить свою волю на их оплату.

Факт осуществления перечисленных действий ответчиком не оспаривается.

Между тем, в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих его правомочие на осуществление охранных услуг в отношении подземной автостоянки, следовательно, действия ООО «Городская Управляющая Организация» по ограничению доступа в помещение автостоянки, установление пропускного режима являются незаконными и создают угрозу ограничения права истца на пользование принадлежащими ему машиноместами, в том числе посредством сдачи их в аренду третьим лицам.

В силу части 1.1. статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и должно обеспечивать, в том числе:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно объяснениям директора ООО «Городская Управляющая Организация», полученным судебным приставом-исполнителем 03.02.2021, по разрешению управляющей организации третьими лицам осуществлялось размещение транспортных средств на территории проезда к парковочным местам истца (Т. 1, л. д. 117-118).

В абзаце 3 пункта 45 Постановления Пленумов № 10/22 указано, что негаторный иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон спора по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом установлено, что ООО «Городская Управляющая Организация» без правовых оснований предоставляла третьим лицам в целях размещения транспортных средств площадь помещения автостоянки, являющуюся проездами к парковочным местам, в связи с чем, является доказанным факт наличия угрозы нарушения прав предпринимателя ФИО2, поскольку при продолжении совершения указанных действий ответчиком, проезды к машиноместам истца будут заблокированы имуществом третьих лиц, что приведет к невозможности использовать имущество по назначению как сами истцом, так и его арендаторами. 

В силу изложенного, требования истца об устранении препятствий в пользовании его имуществом путем запрещения ответчику осуществления пропускного режима и размещения имущества третьих лиц в помещении автостоянки – проездах к парковочным местам являются законными и обоснованными.

Как разъяснено в пункте 47 Постановления Пленума № 10/22, при наличии оснований для удовлетворения иска об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца, определить при необходимости возможные способы устранения допущенного нарушения.

Заявляя требование об обязании ответчика передать пульт управления въездными воротами автостоянки, предприниматель ФИО2 не обосновала возможность восстановления нарушенного права на свободное пользование своим имуществом указанными действиями управляющей организации, учитывая, что последняя в рамках исполнительного производства по принудительному исполнению решения Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 18 августа 2020 года по делу № 2-1221/2020 передала пульт управления въездными воротами автостоянки прежнему собственнику машиномест ФИО5, что подтверждается актом исполнительных действий по исполнительному производству № 57484/20/03025-ИП (Т. 1, л. д. 109-110).

В судебном заседании представитель истца подтвердил факт наличия у предпринимателя пульта управления воротами, в связи с чем, последний обладает возможностью доступа (въезда/выезда автотранспортных средств) в помещение автостоянки.

Кроме того, ООО «Городская Управляющая Организация», как управляющая компания многоквартирного жилого комплекса «Никольский» по адресу: 

<

...>, имеет право доступа к общему имуществу, расположенному в помещении автостоянки, в том числе посредством использования автоматических ворот.

При указанных обстоятельствах, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования истца об обязании ответчика передать пульт управления въездными воротами автостоянки, расположенными по адресу: 

<

...>.

При подаче иска истцом уплачена государственная пошлина в размере 6 000 рублей по чеку-ордеру от 10 февраля 2021 года.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно абзацу 2 пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» правило о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежит применению при разрешении исков неимущественного характера.

На основании изложенного на ответчика подлежат отнесению расходы истца по уплате государственной пошлины в полном размере.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Городская Управляющая Организация» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) устранить препятствия в пользовании имуществом индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) путем запрета осуществлять пропускной режим и размещать имущества третьих лиц в помещении автостоянки (проездах к парковочным местам), расположенной по адресу: 

<

...>.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Городская Управляющая Организация» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6 000 рублей – расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия  через Арбитражный суд Республики Бурятия.

СудьяА.О. Коровкина